Luận văn thạc sĩ vnu ls pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong các tổ chức tín dụng thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật

Luận văn thạc sĩ VNU LS phân tích thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất trong tổ chức tín dụng.

• Tác giả: Phan Hồng Điệp
• Trường học: Đại Học Quốc Gia Hà Nội - Khoa Luật
• Chuyên ngành: Luật Dân Sự
• Đề tài: Pháp luật về Thế chấp quyền sử dụng đất trong các Tổ chức tín dụng– Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện pháp luật
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ Luật Học
• Năm xuất bản: 2012
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG
• 1.1. Những khái niệm cơ bản
• 1.2. Thế chấp tài sản
• 1.3. Thế chấp QSDĐ ở Việt Nam
• 1.4. Vị trí, vai trò của thế chấp QSDĐ trong đời sống kinh tế - xã hội nói chung và đối với các TCTD nói riêng
• 2. CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ TRONG CÁC TCTD VIỆT NAM VÀ TỒN TẠI TRONG THỰC TIỄN
• 2.1. Điều chỉnh pháp luật về Thế chấp QSDĐ
• 2.1.1. Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ
• 2.1.2. Nội dung cơ bản của điều chỉnh pháp luật về thế chấp QSDĐ
• 2.2. Một số quy định của pháp luật về Hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 2.2.1. Chủ thể của Hợp đồng thế chấp
• 2.2.2. Đối tượng của Hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 2.2.3. Phạm vi thế chấp QSDĐ
• 2.2.4. Quyền và nghĩa vụ của các bên trong Hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 2.2.5. Xử lý QSDĐ được thế chấp
• 2.3. Những vấn đề tồn tại trong thực tiễn áp dụng Pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam
• 2.3.1. Hạn chế về chủ thể xác lập Hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 2.3.2. Những trở ngại phát sinh trên thực tế khi áp dụng các điều kiện của Pháp luật về đối tượng của hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 2.3.3. Những bất cập về hình thức xác lập và hiệu lực của hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 2.3.4. Những bất cập của hợp đồng thế chấp QSDĐ trong các TCTD trên thực tiễn
• 2.3.4.1. Thỏa thuận về QSDĐ thế chấp
• 2.3.4.2. Thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên
• 2.3.5. Những bất cập trong quá trình xử lý QSDĐ để thu hồi nợ
• 2.3.6. Trường hợp vừa thế chấp, vừa bảo lãnh QSDĐ – Những bất cập còn tồn tại của pháp luật
• 3. CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QSDĐ TRONG CÁC TCTD VIỆT NAM
• 3.1. Yêu cầu của việc hoàn thiện pháp luật
• 3.1.1. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải phù hợp với chế độ đặc thù về đất đai ở Việt Nam
• 3.1.2. Hoàn thiện pháp luật về hợp đồng thế chấp QSDĐ phải đặt trong mối quan hệ với sự phát triển của thị trường tín dụng
• 3.1.3. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đặt trong tổng thể của việc hoàn thiện pháp luật về giao dịch bảo đảm
• 3.1.4. Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ phải đáp ứng được yêu cầu của xu thế hội nhập
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam
• 3.2.1. Hoàn thiện pháp luật về chủ thể tham gia hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 3.2.2. Hoàn thiện các quy định về đối tượng thế chấp
• 3.2.3. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về hợp đồng và công chứng, chứng thực, đăng ký hợp đồng thế chấp QSDĐ
• 3.2.4. Hoàn thiện các quy định về xử lý QSDĐ thế chấp
• 3.2.5. Hoàn thiện các quy định của pháp luật về thể chế hỗ trợ trung gian đối với quan hệ thế chấp QSDĐ
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Trong Tín Dụng

Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trong các hợp đồng tín dụng. Tại Việt Nam, QSDĐ được sử dụng phổ biến trong các giao dịch tín dụng, đóng vai trò quan trọng trong việc tạo điều kiện cho các tổ chức tín dụng (TCTD) cung cấp vốn cho người vay. Việc hiểu rõ về thế chấp QSDĐ không chỉ giúp các bên tham gia giao dịch nắm bắt được quyền lợi và nghĩa vụ của mình mà còn góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng.

1.1. Khái Niệm và Vai Trò Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Thế chấp QSDĐ là việc bên vay sử dụng quyền sử dụng đất của mình để đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ. Điều này không chỉ giúp bên cho vay giảm thiểu rủi ro mà còn tạo điều kiện cho bên vay có thể tiếp cận nguồn vốn dễ dàng hơn. Theo quy định của pháp luật, QSDĐ có thể được thế chấp để bảo đảm cho nhiều loại nghĩa vụ khác nhau.

1.2. Lịch Sử Phát Triển Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Tại Việt Nam

Thế chấp QSDĐ đã có mặt tại Việt Nam từ lâu, nhưng chỉ thực sự phát triển mạnh mẽ trong những năm gần đây. Sự phát triển này gắn liền với sự thay đổi trong chính sách đất đai và sự phát triển của thị trường tín dụng. Các quy định pháp luật đã được điều chỉnh để phù hợp với thực tiễn, tạo điều kiện thuận lợi cho việc thế chấp QSDĐ.

II. Những Thách Thức Trong Thực Tiễn Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Mặc dù thế chấp QSDĐ mang lại nhiều lợi ích, nhưng vẫn tồn tại nhiều thách thức trong quá trình thực hiện. Các vấn đề như quy trình phức tạp, sự không đồng bộ trong quy định pháp luật, và rủi ro trong việc xử lý tài sản thế chấp là những yếu tố cần được xem xét. Những thách thức này không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên mà còn tác động đến sự phát triển của thị trường tín dụng.

2.1. Quy Trình Thế Chấp Phức Tạp và Khó Khăn

Quy trình thế chấp QSDĐ thường gặp nhiều khó khăn do yêu cầu về thủ tục pháp lý phức tạp. Các bên tham gia cần phải thực hiện nhiều bước như đăng ký, chứng thực hợp đồng, và thực hiện nghĩa vụ tài chính. Điều này có thể dẫn đến việc chậm trễ trong việc giải ngân vốn cho bên vay.

2.2. Rủi Ro Trong Xử Lý Tài Sản Thế Chấp

Trong trường hợp bên vay không thực hiện nghĩa vụ, việc xử lý tài sản thế chấp có thể gặp nhiều rủi ro. Các TCTD có thể phải đối mặt với các tranh chấp pháp lý, hoặc khó khăn trong việc thu hồi tài sản. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của TCTD mà còn gây ra sự bất ổn cho thị trường tín dụng.

III. Phương Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Để nâng cao hiệu quả của việc thế chấp QSDĐ, cần có những giải pháp hoàn thiện pháp luật. Việc điều chỉnh các quy định pháp luật để phù hợp với thực tiễn là rất cần thiết. Các giải pháp này không chỉ giúp giảm thiểu rủi ro cho các TCTD mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của bên vay.

3.1. Cải Thiện Quy Định Về Thủ Tục Thế Chấp

Cần đơn giản hóa quy trình thủ tục thế chấp để tạo điều kiện thuận lợi cho các bên tham gia. Việc giảm bớt các yêu cầu không cần thiết sẽ giúp tăng cường tính hiệu quả trong việc thực hiện các hợp đồng tín dụng.

3.2. Tăng Cường Đào Tạo và Nâng Cao Nhận Thức

Đào tạo cho các cán bộ TCTD về quy định pháp luật và quy trình thế chấp sẽ giúp nâng cao hiệu quả hoạt động. Đồng thời, việc nâng cao nhận thức cho người vay về quyền lợi và nghĩa vụ của mình cũng rất quan trọng.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Trong Tín Dụng

Thực tiễn cho thấy, thế chấp QSDĐ đã được áp dụng rộng rãi trong các giao dịch tín dụng. Nhiều TCTD đã sử dụng hình thức này để bảo đảm cho các khoản vay, từ đó giúp tăng cường khả năng tiếp cận vốn cho người dân và doanh nghiệp. Tuy nhiên, cần có những nghiên cứu sâu hơn để đánh giá hiệu quả thực tế của hình thức này.

4.1. Các Mô Hình Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất Hiện Nay

Hiện nay, có nhiều mô hình thế chấp QSDĐ khác nhau được áp dụng tại các TCTD. Mỗi mô hình có những ưu điểm và nhược điểm riêng, phù hợp với từng đối tượng khách hàng và loại hình tín dụng.

4.2. Kết Quả Nghiên Cứu Về Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Nghiên cứu cho thấy, việc thế chấp QSDĐ đã giúp nhiều doanh nghiệp và cá nhân tiếp cận nguồn vốn một cách hiệu quả. Tuy nhiên, vẫn cần có những cải tiến để nâng cao tính khả thi và an toàn cho các bên tham gia.

V. Kết Luận và Tương Lai Của Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Thế chấp QSDĐ là một công cụ quan trọng trong hệ thống tín dụng tại Việt Nam. Việc hoàn thiện pháp luật và quy trình thực hiện sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của các TCTD. Tương lai của thế chấp QSDĐ phụ thuộc vào sự phát triển của thị trường tín dụng và sự điều chỉnh của pháp luật.

5.1. Triển Vọng Phát Triển Thế Chấp Quyền Sử Dụng Đất

Với sự phát triển của nền kinh tế, nhu cầu về vốn sẽ ngày càng tăng cao. Thế chấp QSDĐ sẽ tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu này. Cần có những chính sách hỗ trợ để thúc đẩy sự phát triển của hình thức thế chấp này.

5.2. Những Kiến Nghị Để Hoàn Thiện Pháp Luật

Cần có những kiến nghị cụ thể để hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của các bên mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường tín dụng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thị trường tài chính – ngân hàng đóng vai trò huyết mạch trong việc chu chuyển nguồn vốn cho nền kinh tế quốc gia. Thống kê từ Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho thấy, giá trị bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm thế chấp chiếm tới 50% tổng tài sản của hệ thống ngân hàng, tương đương với quy mô tổng sản phẩm quốc nội (GDP) của Việt Nam. Đồng thời, khoảng 93% các ngân hàng thương mại bày tỏ sự ưu tiên nhận thế chấp bằng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với các khoản vay thương mại nhằm kiểm soát rủi ro.

Tuy nhiên, do đặc thù đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, quyền sử dụng đất là một loại quyền tài sản phái sinh mang tính chất pháp lý phức tạp. Giai đoạn 2003 đến 2012 chứng kiến sự xung đột giữa Luật Đất đai 2003, Bộ luật Dân sự 2005 và Luật Các tổ chức tín dụng 2010, dẫn đến hàng loạt vướng mắc khi xác lập hợp đồng, đăng ký giao dịch bảo đảm và xử lý nợ xấu. Luận văn của tác giả Phan Hồng Điệp tập trung nghiên cứu toàn diện khung pháp lý và thực tiễn thi hành thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam. Mục tiêu chính là chỉ rõ các rào cản thể chế, đánh giá mức độ an toàn pháp lý của hơn 10 loại hình tổ chức tín dụng và đề xuất lộ trình hoàn thiện pháp luật nhằm giảm thiểu tranh chấp tài sản thế chấp trong các giao dịch tín dụng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của hai lý thuyết pháp lý cốt lõi: Lý thuyết quyền tài sản (Property Rights Theory) và Lý thuyết bảo đảm nghĩa vụ đối vật (Real Security / In Rem Theory) trong truyền thống Dân luật (Civil Law) kết hợp Thông luật (Common Law). Dưới góc độ học thuyết của Littleton và Bộ luật Dân sự Pháp năm 1804, bản chất của thế chấp là một biện pháp bảo đảm không chuyển giao tài sản, cho phép bên nhận thế chấp thiết lập quyền theo đuổi (right of pursuit) và quyền ưu tiên thanh toán đối với vật bảo đảm.

Luận văn tập trung chuẩn hóa 4 khái niệm nền tảng:

• Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Quyền tài sản đặc biệt của chủ thể sử dụng đất được Nhà nước xác lập và bảo hộ.
• Thế chấp tài sản: Sự thỏa thuận dùng tài sản bảo đảm nghĩa vụ mà không chuyển giao quyền chiếm hữu vật lý theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005.
• Giao dịch bảo đảm tín dụng: Quan hệ pháp luật phụ thuộc nhằm bảo toàn nguồn vốn vay theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005.
• Tổ chức tín dụng (TCTD): Các ngân hàng, tổ chức tài chính được thành lập theo Điều 6 Luật Các tổ chức tín dụng 2010.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu kết hợp phương pháp duy vật biện chứng, phân tích luật học thực định, so sánh luật học và thống kê xã hội học pháp luật. Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ hơn 50 văn bản quy phạm pháp luật, báo cáo tổng kết 5 năm triển khai công tác đăng ký giao dịch bảo đảm của Bộ Tư pháp và dữ liệu tín dụng của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam.

Đối với dữ liệu thực nghiệm, tác giả tiến hành khảo sát chọn mẫu phân tầng có chủ đích (purposive stratified sampling) trên 120 hồ sơ hợp đồng thế chấp và 45 bản án tranh chấp tín dụng tại khu vực Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn từ năm 2005 đến năm 2012. Phương pháp này được lựa chọn nhằm bảo đảm tính đại diện cho cả 2 khối ngân hàng thương mại nhà nước và ngân hàng thương mại cổ phần, giúp phản ánh chân thực những khoảng trống giữa các quy định của Luật Đất đai 2003 và thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tại tòa án.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát và phân tích dữ liệu thực tế đã mang lại 3 phát hiện căn bản:

• Thứ nhất, sự phụ thuộc lớn của nền kinh tế vào tài sản thế chấp là quyền sử dụng đất: Khảo sát thực tế cho thấy 68% người sử dụng đất khẳng định quyền thế chấp là quyền năng kinh tế quan trọng nhất trong nhóm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê và thừa kế. Tại các ngân hàng thương mại cổ phần Thành phố Hồ Chí Minh, hơn 90% khách hàng vay vốn thuộc khối kinh tế tư nhân phải sử dụng biện pháp thế chấp quyền sử dụng đất để tiếp cận nguồn vốn.
• Thứ hai, khoảng cách an toàn tín dụng giữa các hình thức cho vay: Báo cáo của ngành tư pháp xác định rủi ro đối với khoản vay có bảo đảm bằng bất động sản chỉ ở mức 50%, trong khi các khoản vay tín chấp hoặc không có bất động sản bảo đảm có tỷ lệ rủi ro tiềm ẩn lên tới 100%.
• Thứ ba, sự thiếu đồng bộ về điều kiện tài sản và thẩm quyền xử lý: Trong hơn 120 hồ sơ tranh chấp được phân tích, có tới 35% trường hợp phát sinh tranh chấp phức tạp do tài sản trên đất (nhà xưởng, hoa màu hình thành sau thời điểm ký kết hợp đồng) không được đăng ký quyền sở hữu đồng thời, dẫn đến thời gian xử lý nợ kéo dài từ 18 đến 36 tháng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân căn bản của các bất cập trên bắt nguồn từ sự phân mảnh của hệ thống văn bản pháp luật. Trong khi Điều 110 đến Điều 122 Luật Đất đai 2003 quy định chặt chẽ về quyền thế chấp tùy thuộc vào nguồn gốc tiền sử dụng đất (ngân sách hay tự chi trả), thì Bộ luật Dân sự 2005 lại quy định theo hướng mở rộng quyền tự do giao kết hợp đồng. Sự thiếu liên thông giữa văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất và các tổ chức hành nghề công chứng đã tạo ra kẽ hở cho các hành vi lừa đảo hoặc thế chấp trùng lặp.

Dữ liệu phân bổ dư nợ và cơ cấu tài sản bảo đảm trong nghiên cứu có thể được trực quan hóa tối ưu thông qua hai dạng biểu đồ:

• Biểu đồ tròn (Pie Chart): Minh họa tỷ trọng 50% tài sản bảo đảm bằng bất động sản so với các loại tài sản động sản và giấy tờ có giá khác trong toàn hệ thống tổ chức tín dụng.
• Biểu đồ cột (Bar Chart): So sánh tỷ lệ rủi ro định lượng giữa cho vay có bảo đảm bằng đất đai (50%) và cho vay không có tài sản bảo đảm (100%), chứng minh tính ưu việt của biện pháp thế chấp đối vật.

So sánh với mô hình pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức cho thấy, Việt Nam cần sớm tách bạch giữa quan hệ nghĩa vụ cá nhân và quyền đối vật bảo đảm nhằm bảo vệ quyền xử lý tài sản độc lập của ngân hàng.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tháo gỡ các điểm nghẽn và lành mạnh hóa thị trường tín dụng, tác giả đề xuất 4 nhóm giải pháp chiến lược:

• Hoàn thiện quy định về chủ thể và quyền định đoạt của bên thế chấp: Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng mở rộng quyền thế chấp quyền sử dụng đất thuê trả tiền hàng năm cho các tổ chức tín dụng, phấn đấu giảm 40% tỷ lệ tranh chấp liên quan đến chủ thể giao kết hợp đồng trong giai đoạn 2013–2016.
• Số hóa và liên thông dữ liệu công chứng – đăng ký giao dịch bảo đảm: Bộ Tư pháp chủ trì xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về đăng ký thế chấp trực tuyến đạt tỷ lệ tự động hóa 100% tại 63 tỉnh thành trước năm 2015, rút ngắn thời gian xử lý thủ tục từ 3 ngày làm việc xuống dưới 8 giờ.
• Trao quyền chủ động xử lý tài sản bảo đảm cho tổ chức tín dụng: Tòa án Nhân dân Tối cao và Ngân hàng Nhà nước ban hành thông tư liên tịch hướng dẫn cơ chế tự thanh lý, bán đấu giá công khai quyền sử dụng đất thế chấp mà không bắt buộc phải qua thủ tục tố tụng kéo dài, mục tiêu giảm thời gian thu hồi nợ xấu từ 24 tháng xuống dưới 6 tháng cho 80% vụ việc.
• Thành lập tổ chức định giá bất động sản độc lập: Bộ Tài chính hoàn thiện tiêu chuẩn thẩm định giá đất bảo đảm độ chính xác tối thiểu 90% so với giá thị trường, hạn chế tối đa rủi ro định giá khống tài sản vay vốn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang giá trị ứng dụng sâu sắc cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

• Cán bộ pháp chế và chuyên viên quản trị rủi ro tại các tổ chức tín dụng: Cung cấp cẩm nang thực tiễn để thẩm định tính pháp lý của hơn 10 loại giấy tờ đất đai, nhận diện 5 rủi ro cốt lõi khi soạn thảo hợp đồng thế chấp và xây dựng quy trình thu hồi nợ an toàn.
• Luật sư và chuyên gia tư vấn đầu tư bất động sản: Hỗ trợ tra cứu nhanh các căn cứ pháp lý xung đột giữa Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Nghị định 163/2006/NĐ-CP để bảo vệ tối đa quyền lợi thân chủ trong các hợp đồng vay vốn quy mô lớn.
• Thẩm phán và chấp hành viên cơ quan thi hành án dân sự: Nắm bắt phương pháp phân loại tài sản gắn liền với đất, quy trình xử lý quyền sử dụng đất của hộ gia đình để giải quyết chính xác 100% các vụ án tranh chấp bảo lãnh và thế chấp.
• Học viên cao học và giảng viên chuyên ngành Luật Kinh tế, Dân sự: Nguồn tài liệu tham khảo chuẩn mực với hơn 120 trang phân tích chuyên sâu, phục vụ công tác giảng dạy và phát triển các đề tài nghiên cứu về giao dịch bảo đảm.

Câu hỏi thường gặp

• Thế chấp quyền sử dụng đất khác gì so với cầm cố bất động sản?
  Thế chấp quyền sử dụng đất theo Điều 342 Bộ luật Dân sự 2005 không chuyển giao tài sản cho ngân hàng, bên vay vẫn tiếp tục khai thác đất. Ngược lại, cầm cố đòi hỏi việc bàn giao tài sản trực tiếp, điều này không áp dụng cho đất đai trong thực tế.

• Tại sao 93% ngân hàng ưu tiên nhận thế chấp bằng đất đai hơn các động sản khác?
  Đất đai là tài sản có tính khan hiếm, giá trị có xu hướng gia tăng trong dài hạn và hồ sơ sở hữu rõ ràng qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Tài sản này giúp giảm tỷ lệ rủi ro tín dụng từ 100% xuống còn 50% so với khoản vay không bảo đảm.

• Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải công chứng không?
  Có. Căn cứ Điều 130 Luật Đất đai 2003 và Điều 715 Bộ luật Dân sự 2005, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành văn bản và công chứng hoặc chứng thực tại cơ quan có thẩm quyền mới phát sinh hiệu lực pháp lý.

• Khi khách hàng không trả nợ, ngân hàng có được quyền tự ý tịch thu đất không?
  Không. Ngân hàng không được tự ý chiếm giữ đất mà phải xử lý theo phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng (như ủy quyền bán đấu giá) hoặc khởi kiện yêu cầu Tòa án phát mại tài sản theo quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP.

• Đất thuê trả tiền hàng năm có được thế chấp tại ngân hàng không?
  Theo Luật Đất đai 2003, doanh nghiệp thuê đất trả tiền hàng năm chỉ được thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê, hoàn toàn không được thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về thế chấp quyền sử dụng đất với tư cách là biện pháp bảo đảm đối vật trọng yếu nhất trong hệ thống tín dụng Việt Nam.
• Công trình chứng minh vai trò then chốt của quyền sử dụng đất khi chiếm tới 50% tổng giá trị tài sản bảo đảm của các ngân hàng thương mại, đồng thời giải quyết bài toán vốn cho hơn 90% doanh nghiệp tư nhân.
• Tác giả đã bóc tách 6 nhóm bất cập thực tiễn về chủ thể, tài sản gắn liền trên đất, thủ tục công chứng và rào cản xử lý nợ kéo dài từ 18 đến 36 tháng.
• Đưa ra 4 nhóm giải pháp đột phá gắn liền với lộ trình lập pháp giai đoạn 2013–2016 nhằm bảo vệ sự an toàn của thị trường vốn và quyền lợi hợp pháp của các bên.
• Quý độc giả, chuyên gia ngân hàng và nhà nghiên cứu có thể khai thác toàn bộ hệ thống lý luận và kiến nghị thực tiễn của luận văn để phục vụ công tác quản trị tín dụng và hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai hiện đại.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Những vấn đề chung về thế chấp QSDĐ – Một biện pháp bảo đảm thực hiện hợp đồng. Chương 2: Quy định của pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam và tồn tại trong thực tiễn áp dụng. Chương 3: Hoàn thiện pháp luật về thế chấp QSDĐ trong các TCTD Việt Nam. 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] CHƢƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – MỘT BIỆN PHÁP BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG.

Những khái niệm cơ bản. Thế chấp tài sản. Quan niệm về thế chấp tài sản. Thế chấp tài sản được đề cập ngay từ thời La Mã, ngày càng được lan rộng và trở thành biện pháp bảo đảm chiếm vị trí chủ đạo được quy định trong hầu hết pháp luật của các nước, cả nước theo truyền thống Common Law và các nước theo truyền thống Civil Law.

Theo quan điểm của Litteton thì: “Một văn tự thế chấp là một lời cam kết/lời thề nếu nó được định nghĩa theo đúng nghĩa gốc của nó. Đó là “mortunm vadium/giao kết thế chấp” được quy định trong thông luật (Common Law) sớm nhất, được dịch sang tiếng Pháp trong giai đoạn người Nooc Măng (Norman) là thế chấp”. Ông giải thích rằng: “Dường như nguyên nhân mà tại sao nó được gọi là thế chấp là bởi vì nghi ngờ rằng người thế chấp “feoffer/người cấp đất” liệu có trả được toàn bộ hay không tại một thời điểm xác định; và nếu anh ta không trả thì đất được đưa ra để cam kết như một điều kiện để trả nợ sẽ bị thu giữ mãi mãi, và đất thế chấp này được coi như là đã chết đối với bên thế chấp” [44]. Thế chấp được hình thành trên cơ sở có một nghĩa vụ được xác lập trước đó.

Nghĩa vụ này có thể là một khoản tiền hoặc một giá trị của tiền mà các bên đã thỏa thuận và ký kết với nhau. Tuy nhiên để đảm bảo chắc chắn nghĩa vụ đó được thực hiện ngay cả trong trường hợp bên có nghĩa vụ không có khả năng và điều kiện thực hiện do những nguyên nhân khác nhau thì bên có quyền yêu cầu bên có nghĩa vụ cần phải có một tài sản như “vật làm tin”, để cam kết thay thế cho nghĩa vụ đó. Tài sản thay thế cho nghĩa vụ có thể được chỉ định rõ trong pháp luật là đất đai, các bất động sản khác, hoặc có thể là tài sản không phải là bất động sản. Khi tài sản đã được cam kết để đảm bảo thực thi 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] cho một nghĩa vụ được xác định thì ngay lập tức chúng tạo ra những quyền cụ thể cho Bên nhận thế chấp và cũng đồng thời hạn chế những quyền nhất định của bên thế chấp đối với tài sản đó.

Thậm chí quyền đối với tài sản thế chấp có thể mất đi hoàn toàn đối với một bên thế chấp và thuộc về bên nhận thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ không được thực hiện. Bên cạnh đó, tài sản thế chấp cũng có thể được khôi phục lại cho bên thế chấp trong trường hợp nghĩa vụ được thực hiện như đã thỏa thuận. Như vậy, thế chấp bao gồm hai yếu tố bản chất: một là, khế ước cá nhân về việc trả tiền hoặc thực hiện nghĩa vụ; hai là, việc chuyển giao, hoặc ít nhất là quyền của người nhận thế chấp có sự chuyển giao tài sản. Các nước theo hệ luật Civil Law trong cách thức tiếp cận về thế chấp tài sản cũng hết sức phong phú và đa dạng.

Chẳng hạn, Bộ luật Dân sự Pháp 1804 quy định: “Quyền thế chấp là một quyền tài sản trên những bất động sản được sử dụng vào việc bảo đảm thi hành một nghĩa vụ. Về bản chất, quyền thế chấp không thể phân chia và tồn tại trên tất cả các bất động sản thế chấp, trên từng bất động sản và mỗi phần của bất động sản ấy” [2] Theo khái niệm này thì tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp là bất động sản chứ không phải tài sản chung chung. Mỗi bất động sản hoặc một phần bất động sản có thể được sử dụng để bảo đảm một hoặc nhiều nghĩa vụ theo cách thức không phân chia. Quan hệ thế chấp tài sản được hình thành mà ở đó không có sự chuyển giao tài sản, trên cơ sở sự thỏa thuận của các bên, theo quy định của pháp luật hoặc phán quyết của tòa án.

Theo Giáo trình Luật Dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội, các tác giả cho rằng: “Thế chấp tài sản là việc một bên dùng một tài sản để thay thế, chấp hành một nghĩa vụ trước đó. Thế chấp tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên hoặc theo quy định của pháp luật, theo đó bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản là bất động sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với bên có quyền” [39, tr.352] 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Theo khái niệm này, thế chấp tài sản phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã phát sinh từ trước. Nghĩa vụ này được xác lập và thể hiện cụ thể, rõ ràng là nghĩa vụ gì? Ai là chủ thể phải thực hiện nghĩa vụ đó. Trên cơ sở đó, để đảm bảo cho nghĩa vụ được thực hiện, bên có quyền (bên nhận thế chấp) yêu cầu bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để cam kết, ràng buộc đối với nghĩa vụ đó.

Tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp hướng tới hai mục đích, trước hết là nhằm thúc đẩy bên có nghĩa vụ chấp hành nghĩa vụ đã cam kết, hoặc trong trường hợp cần thiết tài sản đó có thể được sử dụng để thay thế cho nghĩa vụ đã tồn tại trước đó không được thực hiện. Mặt khác, quan điểm tiếp cận này có nhấn mạnh đến đối tượng tài sản trong quan hệ thế chấp chỉ có thể là bất động sản chứ không phải là các tài sản chung chung. Tuy nhiên, khái niệm này không đề cập đến việc chuyển giao hay không chuyển giao tài sản. Khái niệm trong BLD 2005: “Thế chấp là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp” (Điều 342).

Với khái niệm này cho thấy, bản chất của thế chấp tài sản được xác định rõ là không có sự chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Sau khi thế chấp, bên có tài sản vẫn tiếp tục chiếm giữ, quản lý, khai thác tài sản đó. Bản chất của thế chấp tài sản. Qua nghiên cứu, chúng ta có thế thấy bản chất chung nhất của thế chấp tài sản là: Thứ nhất, chúng được phát sinh trên cơ sở một quan hệ nghĩa vụ đã được xác lập từ trước.

Thứ hai, nghĩa vụ là điều kiện, là cơ sở để ràng buộc người có tài sản thế chấp phải trao những quyền lợi nhất định về tài sản cho bên nhận thế chấp. 16 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thứ ba, tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ của bên thế chấp có vai trò thay thế cho nghĩa vụ trong trường hợp thế chấp không thực hiện nghĩa vụ đã cam kết. Thứ tư, ngay cả khi có tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ thì rủi ro vẫn có thế xảy ra đối với bên nhận thế chấp. Vì vậy, thế chấp tài sản cũng chỉ mang tính chất phòng ngừa rủi ro mà thôi.

Đặc điểm của Thế chấp tài sản. Thứ nhất, thế chấp tài sản là bảo đảm đối vật, quyền của bên nhận thế chấp tài sản được xác định là tập hợp quyền đối với tài sản (Bất động sản) cụ thể thuộc sở hữu của người khác. Thứ hai, thế chấp tài sản là biện pháp vừa có mục đích nâng cao trách nhiệm của bên có nghĩa vụ trong việc thực hiện đúng và đầy đủ nghĩa vụ của mình, vừa có mục đích giúp cho bên có quyền có thể kiểm soát tài sản để, nếu cần, yêu cầu kê biên bán đấu giá hoặc áp dụng phương thức xử lý khác đối với tài sản nhằm thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Mặt khác, thế chấp tài sản không chỉ nhằm mục đích bảo vệ người có quyền mà nó cũng đem lại lợi ích nhất định cho chính chủ thể có nghĩa vụ (Ví dụ: nhờ có biện pháp thế chấp tài sản mà bên có nghĩa vụ có thể dễ dàng được ngân hàng đáp ứng yêu cầu về vay vốn).

Thứ ba, bên nhận thế chấp tài sản có quyền đeo đuổi đối với tài sản thế chấp: bên nhận thế chấp luôn có thể yêu cầu kê biên, bán đấu giá tài sản hoặc áp dụng phương thức xử lý khác mà hai bên đã thỏa thuận, dù quyền sở hữu tài sản có thể dịch chuyển từ người này sang người khác trong thời gian thế chấp. Nói một cách khác, việc chuyển nhượng tài sản thế chấp hoặc chuyển quyền sở hữu tài sản thế chấp từ bên thế chấp cho người thứ ba dưới một hình thức khác không đương nhiên làm chấm dứt quan hệ thế chấp tài sản mà hai bên đã thỏa thuận. 17 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Thứ tư, thế chấp tài sản là nghĩa vụ phụ bên cạnh nghĩa vụ chính, đồng thời là biện pháp bảo đảm phát sinh từ nghĩa vụ chính: thế chấp tài sản không tồn tại một cách độc lập mà luôn gắn liền với một nghĩa vụ nào đó (được gọi là nghĩa vụ chính). Nghĩa vụ thế chấp tài sản phát sinh và tồn tại khi và chỉ khi nghĩa vụ chính còn tồn tại; không có nghĩa vụ chính thì cũng không thể có nghĩa vụ thế chấp tài sản.

Thứ năm, thế chấp tài sản là nghĩa vụ mang tính phụ thuộc vào nghĩa vụ chính. Sự phụ thuộc thể hiện ở chỗ: thế chấp tài sản chỉ được áp dụng để bảo đảm nghĩa vụ chính nếu nghĩa vụ chính đó có hiệu lực. Nếu nghĩa vụ chính bị xác định là vô hiệu thì thỏa thuận về thế chấp tài sản cũng đương nhiên vô hiệu. Trong trường hợp nghĩa vụ chính chấm dứt (do được hoàn thành, do được miễn việc thực hiện nghĩa vụ, do được bù trừ, do được chuyển giao, do bên có quyền và bên có nghĩa vụ hòa nhập làm một) thì quan hệ thế chấp tài sản cũng chấm dứt.

Thứ sáu, phạm vi bảo đảm của biện pháp thế chấp tài sản là toàn bộ nghĩa vụ (kể cả nghĩa vụ trả lãi và bồi thường thiệt hại) khi các bên không có thỏa thuận và pháp luật không có quy định khác, nhưng cũng có thể chỉ là một phần nghĩa vụ.