Chương 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái niệm chung về thế chấp quyền sử dụng đất 1. Khái niệm thế chấp quyền sử dụng đất 1. Thế chấp tài sản Trong giao lưu dân sự, việc xác lập và thực hiện các giao dịch dân sự trước hết là do thỏa thuận và ý chí của các bên, nhưng trong thực tế, không phải bất cứ ai khi tham gia giao dịch đều có thiện chí trong việc thực hiện nghiêm chỉnh các nghĩa vụ của mình.
Để ràng buộc các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ theo các cam kết đã thỏa thuận, pháp luật quy định các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự bao gồm: Cầm cố tài sản, thế chấp tài sản, đặt cọc, ký cược, ký quỹ, bảo lãnh và tín chấp. Các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự là các biện pháp dự phòng do các bên chủ thể thỏa thuận để bảo đảm lợi ích của bên có quyền bằng cách cho phép bên có quyền được xử lý những tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ để khấu trừ giá trị nghĩa vụ trong trường hợp nghĩa vụ đó bị vi phạm. Trong đó thế chấp tài sản được quy định từ điều 342 đến điều 357 Bộ luật Dân sự năm 2005. Từng được tôn vinh là “nữ hoàng” của các biện pháp bảo đảm, thế chấp được lựa chọn làm biện pháp bảo đảm của hầu hết các giao dịch dân sự, đặc biệt là trong quan hệ tín dụng.
Khoản 1 Điều 342 BLDS 2005 quy định: “Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. ” Như vậy theo sự thỏa thuận giữa các bên trong quan hệ thế chấp thì bên có nghĩa vụ sẽ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để đảm bảo thực hiện 7 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com nghĩa vụ trước bên có quyền. Đặc trưng cơ bản của thế chấp là bên thế chấp không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp, trong khi đó đối với các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự khác như cầm cố thì việc chuyển giao tài sản mang tính bắt buộc. Quy định của BLDS 2005 về thế chấp tài sản có sự khác biệt cơ bản so với quy định BLDS 1995.
Theo quy định của BLDS 1995 thì đối tượng của thế chấp tài sản là bất động sản; đối tượng của thế chấp theo quy định tại BLDS 2005 có thể là động sản hoặc bất động sản miễn là bên có nghĩa vụ (bên thế chấp) không phải chuyển giao tài sản cho bên nhận thế chấp. Là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên thế chấp tài sản cũng có đặc điểm chung của các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, đó là: - Thế chấp tài sản là thỏa thuận phái sinh mang tính bổ sung cho nghĩa vụ chính. Thế chấp tài sản không tồn tại độc lập mà luôn phụ thuộc và gắn liền với nghĩa vụ chính mà nó bảo đảm, thể hiện ở chỗ khi có quan hệ nghĩa vụ chính thì các bên mới thỏa thuận thiết lập biện pháp thế chấp tài sản. Có thể nói rằng thế chấp tài sản tồn tại do nghĩa vụ chính, vì nghĩa vụ chính và phục vụ nghĩa vụ chính.
- Mục đích của thế chấp tài sản là nhằm bảo đảm cho nghĩa vụ chính, bảo vệ lợi ích cho bên có quyền. Có ý nghĩa quan trọng trong việc chuyển quan hệ của chủ thể mang quyền từ tính chất đối nhân (phụ thuộc vào việc thực hiện nghĩa vụ của bên đối tác) sang quan hệ có tính chất đối vật (chỉ cần tác động trực tiếp vào tài sản bảo đảm để bảo vệ lợi ích của mình). Thông qua việc áp dụng các biện pháp bảo đảm bên có quyền sẽ không bị động mà trở thành chủ động trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. - Đối tượng của thế chấp là tài sản: Quan hệ nghĩa vụ là quan hệ tài sản, do đó để đảm bảo cho quan hệ tài sản thì đối tượng của các biện pháp bảo đảm nói chung, biện pháp thế chấp nói riêng phải là tài sản trừ trường hợp đặc 8 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com biệt pháp luật có quy định khác (như biện pháp tín chấp).
Hơn nữa lợi ích trong các quan hệ nghĩa vụ là vật chất nên việc dùng tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ mới đảm bảo quy luật ngang giá và thực sự bù đắp được các lợi ích vật chất bị thiệt hại. - Phạm vi bảo đảm của thế chấp: Tài sản không vượt quá nghĩa vụ được xác định trong nội dung của quan hệ nghĩa vụ chính. Tài sản dùng để thế chấp chỉ bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận. - Xử lý tài sản thế chấp khi có sự vi phạm nghĩa vụ, tức là khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì tài sản thế chấp được xử lý theo phương thức các bên đã thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Đặc trưng của biện pháp thế chấp tài sản là không có sự chuyển giao tài sản thế chấp: Trong quan hệ thế chấp bên thế chấp không phải giao tài sản bảo đảm cho bên nhận thế chấp. Tính chất bảo đảm được xác định bằng việc bên thế chấp sẽ phải giao cho bên nhận thế chấp những giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý của tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp. Việc không chuyển giao tài sản đã đáp ứng linh hoạt lợi ích của các bên chủ thể: Đối với bên thế chấp: Tạo điều kiện cho bên thế chấp trong việc tiếp tục khai thác công dụng của tài sản và khả năng thu lợi nhuận để thực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp có tính khả thi cao hơn. Đối với bên nhận thế chấp không phải giữ gìn và bảo quản tài sản bảo đảm trong thời hạn thế chấp, không lo về kho, bến bãi, người trông coi hay các biện pháp bảo quản thích hợp khác.
Cũng như không phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu làm hư hỏng, mất mát tài sản thế chấp. Do đó biện pháp thế chấp tài sản được áp dụng phổ biến, đặc biệt là trong các hợp đồng vay tài sản. Đối với các nước đang phát triển thì thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hữu hiệu nhất. 9 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.
Thế chấp quyền sử dụng đất Ở Việt Nam đất đai là một loại tài sản đặc biệt, thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Do vậy Nhà nước giữ quyền cao nhất đối với đất đai và Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất và công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định. Đồng thời Nhà nước quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất là một quyền tài sản hay nói cách khác nó cũng chính là một loại tài sản, nên nó cũng là đối tượng của thế chấp tài sản.
Do đó thế chấp quyền sử dụng đất cũng có đặc điểm chung của thế chấp tài sản. Tuy nhiên do đối tượng của thế chấp quyền sử dụng đất là một loại “tài sản đặc biệt”, nên pháp luật có những quy định cụ thể, chặt chẽ và riêng biệt đối với việc thế chấp quyền sử dụng đất. Thế chấp quyền sử dụng đất lần đầu tiên được ghi nhận trong quy định của Luật Đất đai năm 1993, tiếp đó BLDS năm 1995 và Luật các tổ chức tín dụng năm 1997. Theo đó người sử dụng đất được thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng để vay vốn phát triển sản xuất.
Thế chấp quyền sử dụng đất là một trong những biện pháp bảo đảm tiền vay mang tính truyền thống, phổ biến và thường xuyên trong hoạt động tín dụng ngân hàng do các ưu điểm nổi bật của loại tài sản này (là bất động sản có giá trị lớn và tính ổn định cao). Theo đó bên cho vay (tổ chức tín dụng) thỏa thuận với bên đi vay (khách hàng vay) về việc dùng quyền sử dụng đất làm tài sản bảo đảm cho khoản nợ vay. Trong trường hợp khách hàng không trả được khoản nợ vay và nếu hai bên không có thỏa thuận khác thì quyền sử dụng đất được xử lý để thu hồi nợ. Như vậy, thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, theo đó bên dùng quyền sử dụng 10 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com đất của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.
Việc thỏa thuận đó được thể hiện dưới dạng hợp đồng. Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được công chứng, chứng thực và đăng ký theo quy định pháp luật về đăng ký giao dịch bảo đảm. Đặc điểm pháp lý của thế chấp quyền sử dụng đất Thế chấp quyền sử dụng đất được áp dụng rộng rãi trong các hợp đồng vay tài sản, đặc biệt là hợp đồng vay tiền tại các tổ chức tín dụng. Bởi lẽ, trong nền kinh tế thị trường, việc bảo đảm vốn cho nhu cầu sản xuất kinh doanh là điều kiện hết sức cần thiết.
Việc quy định thế chấp quyền sử dụng đất tại các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn đảm bảo cho việc sản xuất kinh doanh là vấn đề thiết thực, quan trọng. Thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ chức tín dụng để vay vốn đã và đang ngày càng trở nên phổ biến, nhờ vậy đã tạo điều kiện thuận lợi cho người sản xuất kinh doanh khi có nhu cầu về vốn và góp phần làm phong phú thêm hoạt động kinh doanh tiền tệ của Ngân hàng cũng như của các tổ chức tín dụng, đồng thời làm tăng lượng tiền lưu thông trong xã hội qua việc những người có tiền nhưng không dùng đến cho những người có nhu cầu về vốn vay để sản xuất, kinh doanh và người đi vay đảm bảo thực hiện việc thanh toán bằng thế chấp quyền sử dụng đất.