Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất. * Khái niệm quyền sử dụng đất Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản.
Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. Trong luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS.
Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng người sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr. Trong khi đó, Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số 8 chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [8, tr. Các quan điểm trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý.
Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất. Như vậy, phân tích, xem xét quyền sử dụng đất trên cả hai phương diện trên, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu trong phạm vi là quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu trao cho.
*Đặc điểm của quyền ử dụng đất Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện hay còn gọi là quyền phụ thuộc vào Nhà nước. Hiến pháp năm 2013 Điều 53 và uật Đất đai 2013 Điều 4 ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nẩy sinh mâu thuẫn, bởi lẽ với tư cách là một cộng đồng toàn dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ sỡ hữu đối với đất cho nên phải cử một người đại diện cho mình để thực hiện các quyền năng này, người đó là Nhà nước. Trên nền tảng ấy, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao quyền tuy là tài sản của người sử dụng đất nhưng là một tài sản đặc 9 biệt bởi lẽ quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai, mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu phải thông qua việc trao quyền cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất mới được thực hiện trên thực tế.
Như vậy có thể hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Theo đó, Nhà nước cho phép ai, với quyền sử dụng đất cụ thể nào được thực hiện giao dịch thì giao dịch đó mới hợp pháp, phát sinh hiệu lực trên thực tế. Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu có trước , còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế.
Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng.; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính độc lập. Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho mỗi chủ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài một cách hợp pháp thì họ có quyền quyết định cách thức khai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủ thể sử dụng. Cụ thể, người sử dụng đất có thể tự mình đầu tư vốn, công sức, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở mục đích sử dụng đất Nhà nước đã xác định song người sử dụng đất cũng có lựa chọn một phương thức khai thác quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thị trường để giao 10 dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linh hoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Đây là tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, sự độc lập này phải trong khuôn khổ cho phép của Nhà nước, theo đó, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện và tuân thủ các thủ tục được quy định cụ thể trong uật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành. Khái niệm và đặc điểm của quyền ử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân.
* Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 198 đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Sau đó hàng loạt nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tựu chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân là thành phần chiếm phần lớn người sử dụng đất. Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên.
Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên. Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng 11 ổn định lâu dài” Điều 20. Mười năm sau, uật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất” Khoản 2 Điều 9).
Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”.
