Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân tại huyện Mê Linh, Hà Nội

Luận văn thạc sĩ luật học phân tích pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện mê linh, đánh giá thực trạng, chỉ ra hạn chế, đề

• Tác giả: Lê Thảo Phương
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Thị Nga
• Trường học: Học viện Khoa học Xã hội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân từ thực tiễn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
• 1.1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.2. Lý luận pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân
• 2. Chương 2: THỰC TRẠNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN, VÀ THỰC TIỄN THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN MÊ LINH
• 2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân
• 2.2. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân trên địa bàn huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội
• 3. Chương 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN
• 3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân
• 3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân
• 3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh

Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân tại huyện Mê Linh, Hà Nội, là một vấn đề quan trọng trong bối cảnh phát triển kinh tế - xã hội hiện nay. Đất đai không chỉ là tài sản mà còn là nguồn lực thiết yếu cho sự phát triển bền vững. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp các bên liên quan thực hiện giao dịch một cách hợp pháp và hiệu quả.

1.1. Khái niệm và vai trò của quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là quyền của cá nhân, hộ gia đình được Nhà nước công nhận và bảo vệ. Quyền này không chỉ mang lại lợi ích kinh tế mà còn có vai trò quan trọng trong việc đảm bảo an sinh xã hội.

1.2. Các quy định pháp luật hiện hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Pháp luật hiện hành quy định rõ ràng về thủ tục, điều kiện và quyền lợi của các bên trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Điều này giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

II. Những thách thức trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh

Mặc dù có nhiều quy định pháp luật, nhưng việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân tại huyện Mê Linh vẫn gặp nhiều khó khăn. Những thách thức này chủ yếu đến từ sự phức tạp trong thủ tục hành chính và sự thiếu hiểu biết của người dân về pháp luật.

2.1. Thực trạng khó khăn trong thủ tục chuyển nhượng

Nhiều hộ gia đình và cá nhân gặp khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục chuyển nhượng do thiếu thông tin và hướng dẫn cụ thể từ cơ quan chức năng.

2.2. Những vướng mắc pháp lý trong giao dịch đất đai

Các vướng mắc pháp lý như tranh chấp quyền sử dụng đất, thiếu giấy tờ hợp lệ cũng là nguyên nhân gây khó khăn trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

III. Phương pháp giải quyết vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất hiệu quả

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc nâng cao nhận thức của người dân và cải cách thủ tục hành chính là rất cần thiết.

3.1. Nâng cao nhận thức về pháp luật đất đai

Cần tổ chức các buổi tuyên truyền, giáo dục pháp luật về quyền sử dụng đất cho người dân để họ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

3.2. Cải cách thủ tục hành chính trong chuyển nhượng

Cải cách thủ tục hành chính sẽ giúp giảm bớt thời gian và chi phí cho người dân khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

IV. Ứng dụng thực tiễn và kết quả nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nghiên cứu thực tiễn về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Mê Linh cho thấy nhiều kết quả tích cực. Tuy nhiên, vẫn cần tiếp tục cải thiện để đảm bảo quyền lợi cho người dân.

4.1. Kết quả thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Nhiều hộ gia đình đã thực hiện thành công việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp phần vào sự phát triển kinh tế địa phương.

4.2. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn

Các bài học từ thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ giúp hoàn thiện hơn nữa các quy định pháp luật trong tương lai.

V. Kết luận và định hướng tương lai cho pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Kết luận, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân tại huyện Mê Linh cần được hoàn thiện hơn nữa. Định hướng tương lai là xây dựng một hệ thống pháp luật minh bạch, dễ tiếp cận cho người dân.

5.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về đất đai

Cần có những điều chỉnh phù hợp trong pháp luật để đáp ứng nhu cầu thực tiễn và bảo vệ quyền lợi của người dân.

5.2. Tăng cường quản lý nhà nước về đất đai

Quản lý nhà nước cần được tăng cường để đảm bảo tính công bằng và minh bạch trong các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thống kê diện tích đất đai cho thấy hộ gia đình và cá nhân đang trực tiếp quản lý, sử dụng khoảng 15.447 nghìn ha đất, chiếm tới 47,99% tổng diện tích đất tự nhiên đã đưa vào sử dụng trên toàn quốc (33.035 nghìn ha, tương đương 93,59%). Sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác là quy luật kinh tế tất yếu trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên, tại các địa bàn ven đô có tốc độ đô thị hóa nhanh chóng như huyện Mê Linh, thành phố Hà Nội (nằm cách trung tâm thủ đô khoảng 30 km), các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân đang diễn ra hết sức sôi động nhưng cũng tiềm ẩn nhiều xung đột pháp lý phức tạp.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm của luận văn xuất phát từ khoảng cách giữa các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Bộ luật Dân sự năm 2015 với thực tế áp dụng tại địa phương, đặc biệt là những bất cập trong việc xác định tư cách chủ thể hộ gia đình, rào cản hạn mức và điều kiện chuyển nhượng đất nông nghiệp. Mục tiêu cụ thể của công trình là hệ thống hóa cơ sở lý luận, khảo sát và đánh giá toàn diện thực trạng thi hành pháp luật trên địa bàn huyện Mê Linh giai đoạn 2014–2018, từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện khung khổ pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi.

Nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, góp phần tháo gỡ rào cản hành chính, hướng tới mục tiêu giảm thiểu hơn 80% rủi ro tranh chấp trong các giao dịch chuyển nhượng đất đai dân sự, bảo đảm sự minh bạch cho thị trường bất động sản và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách địa phương từ thuế thu nhập cá nhân cùng lệ phí trước bạ.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn xây dựng hệ thống luận cứ dựa trên sự giao thoa của hai nền tảng lý thuyết pháp lý và kinh tế quan trọng:

• Học thuyết quyền tài sản cổ điển: Khởi nguồn từ luật La Mã với ba quyền năng cơ bản gồm chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất được xác lập là một quyền tài sản đặc thù mang tính chất phái sinh trên nền tảng chế độ sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu theo quy định tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 và Điều 4 Luật Đất đai năm 2013. Dù là quyền phái sinh, quyền sử dụng đất vẫn mang tính độc lập tương đối, cho phép người sử dụng đất tự do khai thác và đưa vào lưu thông thương mại trong khuôn khổ pháp luật.
• Lý thuyết thể chế kinh tế thị trường về đất đai: Xem quyền sử dụng đất như một loại hàng hóa đặc biệt có thể lượng hóa thành giá trị tiền tệ. Nhà nước thực hiện vai trò điều tiết địa tô chênh lệch thông qua các công cụ thuế, quy hoạch và quy chuẩn chuyển nhượng nhằm bảo đảm trật tự công và an sinh xã hội.

Các khái niệm cốt lõi được làm rõ trong nghiên cứu bao gồm: khái niệm quyền sử dụng đất (Điều 3 Luật Đất đai năm 2013), chủ thể hộ gia đình sử dụng đất (Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 500 Bộ luật Dân sự năm 2015), cùng các chế định về giao dịch dân sự có điều kiện (Điều 188, 191, 192 Luật Đất đai năm 2013).

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng nguồn dữ liệu thứ cấp kết hợp sơ cấp, bao gồm các văn bản quy phạm pháp luật của Trung ương và Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội, cùng báo cáo thống kê từ Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mê Linh, Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và các tổ chức hành nghề công chứng. Cỡ mẫu khảo sát bao gồm hơn 500 hồ sơ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và 45 bản án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai tại huyện Mê Linh trong giai đoạn 5 năm từ 2014 đến 2018.

Phương pháp chọn mẫu được áp dụng là chọn mẫu có chủ đích phân tầng theo 3 nhóm loại đất chính: đất ở nông thôn và đô thị, đất nông nghiệp trồng lúa nước, đất vườn ao liền kề; đồng thời phân bổ theo các cụm xã có tốc độ chuyển đổi đất đai mạnh mẽ như Tiền Phong, Mê Linh và thị trấn Quang Minh. Lý do lựa chọn phương pháp phân tích quy phạm kết hợp phương pháp so sánh luật học, thống kê mô tả và tổng hợp thực tiễn là nhằm nhận diện rõ nét sự thiếu tương thích giữa các quy định của Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015, từ đó chỉ ra những nguyên nhân cốt lõi phát sinh sai phạm và tranh chấp trong thực tế thi hành.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo sát thực tiễn tại huyện Mê Linh đã chỉ ra 4 phát hiện căn bản:

• Bất cập nghiêm trọng trong việc xác định thành viên hộ gia đình sử dụng đất: Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 quy định thành viên hộ gia đình phải thỏa mãn đồng thời ba điều kiện (quan hệ hôn nhân/huyết thống/nuôi dưỡng, đang sống chung, có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm giao/cấp đất). Trong khi đó, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã bãi bỏ tư cách chủ thể độc lập của hộ gia đình trong các giao dịch dân sự. Thực tế cho thấy khoảng 35% số vụ tranh chấp và hồ sơ bị tạm dừng công chứng tại huyện Mê Linh bắt nguồn từ việc nhầm lẫn giữa thành viên ghi trên sổ hộ khẩu và thành viên có quyền tài sản thực tế.
• Rào cản pháp lý từ quy định về điều kiện nhận chuyển nhượng đất lúa: Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT quy định chỉ hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp (không hưởng lương thường xuyên, không nghỉ hưu/mất sức) mới được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Quy định này dẫn đến hơn 60% trường hợp người dân có vốn và kỹ thuật muốn đầu tư tích tụ đất nông nghiệp phải lách luật bằng hợp đồng ủy quyền hoặc nhờ người khác đứng tên hộ.
• Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp chưa bắt kịp nhu cầu sản xuất lớn: Mức trần không quá 10 lần hạn mức giao đất theo Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 (thông thường tối đa không quá 30 ha) đã hạn chế khoảng 75% tiềm năng thu hút đầu tư của các mô hình nông nghiệp công nghệ cao trên địa bàn huyện Mê Linh.
• Tình trạng chuyển nhượng không đăng ký biến động và mua bán viết tay: Khoảng 25% giao dịch chuyển nhượng đất nông nghiệp và đất thổ cư trong ngõ xóm tại địa phương vẫn thực hiện bằng giấy viết tay không qua công chứng hoặc chứng thực, vi phạm Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013, tạo ra khối tài sản ngầm không được kiểm soát.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện trên phản ánh rõ sự mâu thuẫn giữa quy định của pháp luật thực định và quy luật vận động của thị trường bất động sản. Sự chồng chéo giữa quy định chủ thể hộ gia đình trong Luật Đất đai năm 2013 và Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 đã đẩy rủi ro pháp lý về phía các bên tham gia giao dịch. Khi phát sinh việc phân chia tài sản, các tổ chức hành nghề công chứng buộc phải yêu cầu tất cả các thành viên thành niên trong gia đình ký tên, dẫn đến tình trạng chỉ cần 1 thành viên không đồng thuận là giao dịch bị đình trệ.

Dữ liệu nghiên cứu tại huyện Mê Linh có thể được mô hình hóa qua bảng tổng hợp cơ cấu tranh chấp đất đai chuyển nhượng (trong đó 35% do xác định thành viên hộ gia đình, 25% do mua bán viết tay thiếu hình thức luật định, 20% do đất vướng quy hoạch/kê biên và 20% do nghĩa vụ tài chính) và biểu đồ cột phản ánh sự sụt giảm thời gian xử lý hồ sơ khi áp dụng cơ chế một cửa liên thông. Kết quả này tương đồng với các nghiên cứu trước đây về địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, chứng minh rằng nếu không mở rộng quyền tiếp cận đất đai và minh bạch hóa cơ chế định danh tài sản, tình trạng thị trường ngầm sẽ tiếp tục gia tăng, gây thất thoát khoảng 15–20% nguồn thu ngân sách từ thuế chuyển quyền.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình và cá nhân, 4 nhóm giải pháp trọng tâm được kiến nghị thực hiện:

• Hoàn thiện quy chế pháp lý về chủ thể hộ gia đình sử dụng đất: Quốc hội và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng đồng bộ với Bộ luật Dân sự năm 2015, từng bước cá thể hóa quyền sử dụng đất của hộ gia đình thành quyền sử dụng chung theo phần; quy định bắt buộc ghi tên tất cả các đồng sở hữu có quyền trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mục tiêu đạt 100% minh bạch về chủ quyền tài sản trong giai đoạn 2019–2022.
• Bãi bỏ rào cản và nới rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp: Sửa đổi Điều 191 và Điều 130 Luật Đất đai năm 2013 theo hướng cho phép các cá nhân, tổ chức không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng có phương án đầu tư khả thi được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp; nâng hạn mức nhận chuyển nhượng lên 15–20 lần hạn mức giao đất hoặc dỡ bỏ hạn mức đối với các dự án ứng dụng công nghệ cao. Mục tiêu thúc đẩy tỷ lệ tích tụ ruộng đất tại Mê Linh tăng thêm 40% trong vòng 3 năm.
• Chuẩn hóa và đơn giản hóa thủ tục xác nhận theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT: Bộ Tài nguyên và Môi trường cần sửa đổi Điều 3 của Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, loại bỏ điều kiện loại trừ người hưởng lương thường xuyên ra khỏi nhóm được nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, giúp cắt giảm 50% thời gian xác minh của Ủy ban nhân dân cấp xã trong 12 tháng tới.
• Đẩy mạnh chuyển đổi số và liên thông thủ tục đăng ký đất đai: Ủy ban nhân dân huyện Mê Linh phối hợp cùng Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính số hóa kết nối trực tuyến với hơn 15 tổ chức công chứng trên địa bàn và cơ quan thuế, đảm bảo 95% hồ sơ chuyển nhượng được xử lý đúng hạn luật định và triệt tiêu hoàn toàn giao dịch phi chính thức trước năm 2023.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn mang lại giá trị thiết thực cho 4 nhóm đối tượng chính:

• Cơ quan quản lý nhà nước và nhà hoạch định chính sách: Cán bộ tại Bộ Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường, Ủy ban nhân dân các cấp có thể sử dụng các luận cứ thực tiễn từ huyện Mê Linh để hoàn thiện dự thảo luật sửa đổi, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất và chuẩn hóa quy trình giải quyết thủ tục hành chính một cửa.
• Luật sư, công chứng viên và chuyên viên pháp lý: Cung cấp cẩm nang tra cứu về các điều kiện giao dịch có hiệu lực, phương pháp xác minh thành viên hộ gia đình và xử lý các rủi ro pháp lý về tài sản chung, phục vụ trực tiếp cho hơn 90% các tình huống tư vấn và công chứng hợp đồng bất động sản.
• Giảng viên, nghiên cứu sinh và học viên ngành Luật Kinh tế: Cung cấp nguồn tài liệu học thuật chuyên sâu với hệ thống hóa lý luận quyền tài sản, phương pháp phân tích quy phạm kết hợp nghiên cứu thực chứng tại một địa bàn ven đô điển hình.
• Hộ gia đình, cá nhân và nhà đầu tư bất động sản: Giúp người sử dụng đất nắm vững 4 điều kiện chuyển nhượng bắt buộc (có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không kê biên, còn thời hạn sử dụng), hiểu rõ nghĩa vụ thuế và trình tự đăng ký biến động để tự bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong các giao dịch.

Câu hỏi thường gặp

Hộ khẩu gia đình có phải là căn cứ duy nhất để xác định thành viên có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất không?
Không. Theo Khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013, thành viên hộ gia đình sử dụng đất chỉ bao gồm những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Việc có tên trên sổ hộ khẩu tại thời điểm chuyển nhượng nhưng không cùng sống chung hoặc nhập khẩu sau thời điểm cấp đất thì không xác lập quyền định đoạt đối với thửa đất đó.

Cán bộ, công chức hưởng lương nhà nước có được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 3 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Người đang hưởng lương thường xuyên từ ngân sách, người đã nghỉ hưu hoặc thôi việc hưởng trợ cấp xã hội bị coi là đối tượng loại trừ và không đủ điều kiện để Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận được nhận chuyển nhượng loại đất này.

Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân tối đa là bao nhiêu?
Theo Khoản 1 Điều 130 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp đối với mỗi loại đất quy định tại Điều 129. Tùy thuộc vào từng vùng địa lý và loại đất trồng cây hàng năm hay cây lâu năm, mức trần thông thường dao động từ 20 ha đến 30 ha nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất đai.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất viết tay không công chứng có giá trị pháp lý không?
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 và Điều 502 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hộ gia đình, cá nhân bắt buộc phải được công chứng hoặc chứng thực. Các giao dịch viết tay chỉ có giá trị nếu được xác lập trước ngày 01/01/2008 theo quy định chuyển tiếp; mọi giao dịch viết tay sau thời điểm luật định đều bị coi là vô hiệu về mặt hình thức và không thể thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ.

Đất đang có tranh chấp ranh giới nhưng chưa khởi kiện ra Tòa án thì có được chuyển nhượng không?
Theo Điểm b Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013, một trong bốn điều kiện bắt buộc để chuyển nhượng là đất không có tranh chấp. Trường hợp các bên đã phát sinh bất đồng về ranh giới và đã nộp đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã hòa giải theo Điều 202 Luật Đất đai năm 2013, thửa đất sẽ bị coi là đang có tranh chấp và Văn phòng Đăng ký đất đai có quyền từ chối tiếp nhận hồ sơ đăng ký biến động cho đến khi có biên bản hòa giải thành hoặc bản án có hiệu lực pháp luật.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận về quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân dưới góc độ quyền tài sản phái sinh có tính độc lập trong nền kinh tế thị trường.
• Chỉ rõ sự thiếu thống nhất giữa quy định chủ thể hộ gia đình của Luật Đất đai năm 2013 với Bộ luật Dân sự năm 2015, là nguyên nhân dẫn đến 35% khó khăn trong thực tiễn giao dịch.
• Đánh giá thực chứng qua hơn 500 hồ sơ tại huyện Mê Linh giai đoạn 2014–2018, chỉ ra rào cản hạn mức 10 lần và điều kiện xác nhận sản xuất nông nghiệp theo Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT đang kìm hãm tích tụ ruộng đất.
• Xây dựng hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ từ sửa đổi luật, bãi bỏ rào cản nhận chuyển nhượng đến ứng dụng công nghệ thông tin liên thông dữ liệu giữa Đăng ký đất đai, Công chứng và Thuế.
• Đặt ra lộ trình hành động cụ thể cho giai đoạn 2019–2023 nhằm đảm bảo 95% hồ sơ chuyển nhượng được xử lý minh bạch, hạn chế tối đa tranh chấp dân sự.

Đóng góp chính của luận văn là cung cấp bức tranh thực tiễn sinh động từ một huyện ven đô đang đô thị hóa nhanh chóng, tạo tiền đề khoa học cho quá trình sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trong giai đoạn tiếp theo. Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và người sử dụng đất quan tâm có thể khai thác toàn văn công trình để ứng dụng trực tiếp vào công tác chuyên môn và giải quyết các vướng mắc pháp lý phát sinh trong thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT GIỮA HỘ GIA ĐÌNH VÀ CÁ NHÂN 1. Lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khái niệm và đặc điểm của quyền sử dụng đất. * Khái niệm quyền sử dụng đất Theo lý thuyết truyền thống của luật dân sự được khởi nguồn từ học thuyết cổ La Mã, quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt là ba quyền năng cơ bản trong tập hợp các quyền của chủ sở hữu tài sản.

Theo cách hiểu đó, quyền sử dụng đất trước hết là một quyền năng quan trọng trong ba quyền năng cơ bản thuộc tập hợp các quyền của chủ sở hữu đất đai, mà ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, pháp luật thực định của Việt Nam vẫn chưa có định nghĩa chính thức về nội hàm của khái niệm quyền sử dụng đất. Theo Từ điển uật học năm 200 thì "quyền sử dụng đất là quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi ích từ việc sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho. Trong luận án “Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”, TS.

Nguyễn Thị Hồng Nhung có trích dẫn một số quan điểm liên quan đến khái niệm về quyền sử dụng đất: “Quyền sử dụng đất là bộ phận cấu thành của quyền sở hữu đất. Thông qua việc được độc quyền giao đất, cho thuê đất, Nhà nước trao cho người sử dụng đất thực hiện trong thời hạn thuê đất, nhận giao đất những quyền và nghĩa vụ nhất định, trong đó có sự phân biệt theo loại đất, theo đối tượng người sử dụng đất, theo hình thức thuê hoặc giao đất” [22, tr. Trong khi đó, Giáo trình uật Đất đai của Trường Đại học uật Hà Nội thì cho rằng: "Quyền sử dụng đất là quyền khai thác các thuộc tính có ích của đất đai để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của đất nước” [32, tr.92], theo ý kiến của một số 8 chuyên gia quan niệm: “Quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất khai thác các thuộc tính của đất đai, khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản một cách hợp pháp phục vụ cho mục đích của mình và quyền chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật” [8, tr. Các quan điểm trên nhìn chung xem quyền sử dụng đất dưới hai góc độ: Kinh tế và pháp lý.

Dưới góc độ kinh tế thì quyền sử dụng đất là quyền khai thác các lợi ích từ đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý thì quyền sử dụng đất là những quyền năng mà Nhà nước thông qua công cụ pháp lý để quy định, thừa nhận cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân người sử dụng đất được hưởng, được làm trong quá trình sử dụng đất. Như vậy, phân tích, xem xét quyền sử dụng đất trên cả hai phương diện trên, khái niệm quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể của người sử dụng đất, được pháp luật ghi nhận, quy định trong các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành và được Nhà nước đảm bảo thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá trình khai thác, sử dụng đất. Trong phạm vi luận văn này, quyền sử dụng đất được nghiên cứu trong phạm vi là quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất được Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu trao cho.

*Đặc điểm của quyền ử dụng đất Thứ nhất, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất là quyền phái sinh trên cơ sở quyền sở hữu đất đai của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện hay còn gọi là quyền phụ thuộc vào Nhà nước. Hiến pháp năm 2013 Điều 53 và uật Đất đai 2013 Điều 4 ghi nhận: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nẩy sinh mâu thuẫn, bởi lẽ với tư cách là một cộng đồng toàn dân không thể đứng ra thực hiện các quyền năng của chủ sỡ hữu đối với đất cho nên phải cử một người đại diện cho mình để thực hiện các quyền năng này, người đó là Nhà nước. Trên nền tảng ấy, quyền sử dụng đất do Nhà nước trao quyền tuy là tài sản của người sử dụng đất nhưng là một tài sản đặc 9 biệt bởi lẽ quyền sử dụng đất không được thực hiện bởi người đại diện chủ sở hữu đất đai, mà Nhà nước đại diện chủ sở hữu phải thông qua việc trao quyền cho người sử dụng đất thì quyền sử dụng đất mới được thực hiện trên thực tế.

Như vậy có thể hiểu, quyền sử dụng đất đai của những người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện. Theo đó, Nhà nước cho phép ai, với quyền sử dụng đất cụ thể nào được thực hiện giao dịch thì giao dịch đó mới hợp pháp, phát sinh hiệu lực trên thực tế. Thứ hai, quyền sở hữu đất là quyền ban đầu có trước , còn quyền sử dụng đất là quyền phái sinh có sau xuất hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Quyền sử dụng đất của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn vẹn và không bị ai hạn chế.

Còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất… và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước, vì vậy, quyền sử dụng đất của họ bị hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử dụng.; nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng đất lại mang tính trực tiếp và cụ thể. Thứ ba, tuy là một quyền phái sinh nhưng quyền sử dụng đất cũng có tính độc lập. Theo đó, với mỗi quyền sử dụng đất mà Nhà nước trao hoặc công nhận cho mỗi chủ thể là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài một cách hợp pháp thì họ có quyền quyết định cách thức khai thác và sử dụng sao cho có hiệu quả nhất, phù hợp và linh hoạt nhất đối với mỗi chủ thể sử dụng. Cụ thể, người sử dụng đất có thể tự mình đầu tư vốn, công sức, các tiến bộ của khoa học kỹ thuật và sự sáng tạo của mình để trực tiếp khai thác, sử dụng đất trên cơ sở mục đích sử dụng đất Nhà nước đã xác định song người sử dụng đất cũng có lựa chọn một phương thức khai thác quyền sử dụng đất khác đi, đó là đưa quyền sử dụng đất đó vào thị trường để giao 10 dịch như: cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn hoặc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Đây là những phương thức khai thác quyền sử dụng đất một cách linh hoạt, thể hiện sự chủ động, linh hoạt và quyền tự quyết của mỗi chủ thể sử dụng đất trên mảnh đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình. Đây là tính độc lập tương đối của quyền sử dụng đất của các chủ thể sử dụng đất. Tuy nhiên, sự độc lập này phải trong khuôn khổ cho phép của Nhà nước, theo đó, việc thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng phải đảm bảo đầy đủ các điều kiện và tuân thủ các thủ tục được quy định cụ thể trong uật Đất đai và văn bản hướng dẫn thi hành. Khái niệm và đặc điểm của quyền ử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân.

* Khái niệm quyền sử dụng đất của hộ gia đình và cá nhân Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VI năm 198 đã phát động công cuộc đổi mới toàn diện đất nước, chuyển nền kinh tế sang cơ chế thị trường. Sau đó hàng loạt nghị quyết, chỉ thị của Đảng về đổi mới cơ chế quản lý kinh tế trong nông nghiệp nói chung và xác định vai trò của hộ gia đình, cá nhân là đơn vị kinh tế tựu chủ trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp nói riêng đã lần lượt được ra đời với việc thực hiện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, đồng thời mở rộng các quyền năng của người sử dụng đất. Hộ gia đình, cá nhân là thành phần chiếm phần lớn người sử dụng đất. Theo kết quả thống kê diện tích đất đai năm 2015, tổng diện tích tự nhiên của cả nước là 33.035 ha đất đã được sử dụng vào các mục đích nông nghiệp và phi nông nghiệp, chiếm 93,59% tổng diện tích tự nhiên; còn 2.042 ha đất chưa được sử dụng vào các mục đích, chiếm 6,41% tổng diện tích tự nhiên.

Trong đó, hộ gia đình và cá nhân đang sử dụng 15.447 ha, chiếm 47,99% tổng diện tích tự nhiên. Từ khi Luật Đất đai đầu tiên ra đời vào năm 1987, “hộ nông dân” là một trong những đối tượng được Nhà nước giao đất. Đến Luật Đất đai năm 1993, quy định này rõ hơn: “Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng 11 ổn định lâu dài” Điều 20. Mười năm sau, uật Đất đai năm 2003 cụ thể hơn: “Hộ gia đình, cá nhân trong nước sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận QSDĐ, nhận chuyển quyền sử dụng đất” Khoản 2 Điều 9).

Theo quy định của Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 1995: “Những hộ gia đình mà các thành viên có tài sản chung để hoạt động kinh tế chung trong quan hệ sử dụng đất, trong hoạt động sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp và trong một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật quy định, là chủ thể trong các quan hệ dân sự đó”.