CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1. Khái quát về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 1. Các khái niệm liên quan Đất đai là nguồn tài nguyên quan trọng của đất nước. Các vấn đề liên quan đến quản lý, sử dụng đất đai là một trong những vấn đề hệ trọng của quốc gia.
Ngay từ khi mới thành lập, Đảng ta đã coi sở hữu đất đai là một trong những nội dung cốt lõi của mục tiêu đấu tranh cách mạng, đánh giá đúng vai trò, vị trí của đất đai nên trong mỗi giai đoạn lịch sử, Đảng và Nhà nước đã có những chính sách về sở hữu quản lý, sử dụng đất đai phù hợp, góp phần quan trọng vào sự nghiệp xây dựng và phát triển đất nước. Việc hoàn thiện chính sách, pháp luật đất đai cần phải được thực hiện một cách khoa học, đầy đủ, bảo đảm xây dựng một hệ thống pháp luật về đất đai hoàn chỉnh, toàn diện, bao quát các vấn đề liên quan, minh bạch về thông tin đất đai, dự báo được các biến động trong tương lai, trên cơ sở nghiên cứu và đối chiếu từ kinh nghiệm quốc tế. Xuất phát từ thực tiễn nước ta là một quốc gia đang chuyển đổi nền kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà nước theo định hướng XHCN, Việt Nam cần tăng cường vai trò của các công cụ thị trường trong quản lý tài nguyên, đặc biệt là loại tài nguyên có giá trị rất lớn như đất đai, nhằm sử dụng, khai thác có hiệu quả để có thể phát huy được tiềm năng kinh tế to lớn từ đất đai. Nhà nước xác lập quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, trên cơ sở đó pháp luật công nhận quyền sử dụng đất đai của các chủ thể, coi quyền sử dụng đất là hàng hóa, vận hành theo cơ chế thị trường.
Song song với việc phát triển kinh tế, pháp luật đất đai đồng thời cũng phải được xây dựng để đảm bảo công bằng xã hội, thực hiện các mục tiêu xóa đói giảm nghèo, tạo điều kiện để người dân có đất canh tác, sinh hoạt, ổn định cuộc sống, bảo đảm các quyền cơ bản của công dân như quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng là một trong các khái niệm đầu tiên của pháp luật, được hình thành ngay từ khi con người thực hiện những giao dịch đầu tiên. Thuật ngữ hợp đồng còn được dùng để chỉ các quan hệ pháp luật phát sinh từ hợp đồng, để chỉ văn bản chứa đựng nội dung của hợp đồng. Hợp đồng có thể được thực hiện ngay khi các bên đạt được sự thoả thuận.
Đối với các hợp đồng đơn giản này, cử chỉ, lời nói cũng là hình 12 Luan van thức thể hiện hợp đồng. Cùng với sự gia tăng nhu cầu trao đổi, nhất là từ khi giới thương gia hình thành, việc thực hiện hợp đồng dần dần tách khỏi thời điểm các bên đạt được sự thoả thuận, và hợp đồng dưới hình thức văn bản xuất hiện. Để chống lại sự gian dối, lật lọng trong giao dịch, hình thức văn bản có chứng thực, chứng nhận dần được hình thành. Chế định hợp đồng đạt được sự hoàn thiện cả về nội dung và hình thức vào thời kì đầu của xã hội tư sản.
Cùng với sự phát triển của xã hội, các nguyên tắc cơ bản của hợp đồng từng bước bị hạn chế nhằm bảo vệ lợi ích chung của cộng đồng. Ở Việt Nam, các quy định về hợp đồng không được thể hiện một cách tập trung thành một văn bản quy phạm pháp luật thống nhất, mà mỗi loại hợp đồng được quy định trong một văn bản như: hợp đồng dân sự trong Bộ luật dân sự (BLDS), hợp đồng lao động trong Bộ luật lao động, hợp đồng thương mại trong Luật thương mại. Điều 388 Bộ luật Dân sự năm 2005 (sửa đổi, bổ sung năm 2011) quy định khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng dân sự là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”. Tuy nhiên, quan hệ pháp luật dân sự theo nghĩa rộng bao gồm cả những quan hệ về đầu tư, lao động, kinh doanh thương mại, bảo hiểm….
Theo đó, tại thời điểm này, trong khái niệm về hợp đồng từ “dân sự” được đặt đằng sau hai từ “hợp đồng” và sau hai từ nghĩa vụ thì dẫn đến thực tiễn thi hành pháp luật có cách hiểu rằng những quy định của Bộ luật Dân sự hiện hành chỉ liên quan đến hợp đồng dân sự. Như vậy, sẽ làm hạn chế phạm vi điều chỉnh của Bộ luật dân sự với tư cách là đạo luật chung đối với tất cả các loại hợp đồng, bao gồm cả hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh doanh hay hợp đồng thương mại. Do đó, mà tại BLDS 2015 này các nhà làm luật đã có những chỉnh sửa liên quan đến khái niệm “hợp đồng” để khắc phục bất cập trên. Cụ thể, Điều 385 BLDS năm 2015 quy định: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự”.
So với BLDS hiện hành thì BLDS năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự” sau hai từ “hợp đồng”. Quy định mới về khái niệm hợp đồng tại Điều 385 của BLDS năm 2015 là điểm mới quan trọng, đáng chú ý không những về mặt kỹ thuật lập pháp và còn làm tăng tính khả thi, minh bạch trong thực tiễn áp dụng. Bộ luật dân sự năm 2015 ghi nhận sáu loại hợp đồng chủ yếu tại Điều 402: Hợp đồng gồm các loại chủ yếu sau đây: 1. Hợp đồng song vụ là hợp đồng mà mỗi bên đều có nghĩa vụ đối với nhau.
Hợp đồng đơn vụ là hợp đồng mà chỉ một bên có nghĩa vụ. Hợp đồng chính là hợp đồng mà hiệu lực không phụ thuộc vào hợp đồng phụ. Hợp đồng phụ là hợp đồng mà hiệu lực phụ thuộc vào hợp đồng chính. Hợp đồng vì lợi ích của người thứ ba là hợp đồng mà các bên giao kết hợp đồng đều phải thực hiện nghĩa vụ và người thứ ba được hưởng lợi ích từ việc thực hiện nghĩa vụ đó.
Hợp đồng có điều kiện là hợp đồng mà việc thực hiện phụ thuộc vào việc phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt một sự kiện nhất định. Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mang đầy đủ bản chất của hợp đồng song vụ. Khái niệm “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” không phải là một khái niệm đã có từ lâu đời như khái niệm “mua, bán đất” mà mới xuất hiện khi Luật Đất đai năm 1993 xác lập cho phép hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất. Kế thừa quan điểm này, Luật đất đai 2013 quy định “Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hình thức phổ biến nhất trong chuyển quyền sử dụng. Hình thức này biểu hiện tập trung nhất tính chất của chuyển quyền sử dụng đất. Một vấn đề đặt ra là tại sao nhà làm luật dùng thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” mà không dùng thuật ngữ “mua, bán quyển sử dụng đất; hai thuật ngữ này khác nhau như thế nào? Thuật ngữ “chuyển nhượng đất” hoặc “chuyển nhượng ruộng đất” đã được sử dụng song song với thuật ngữ mua bán đất và được đề cập tại các văn bản về quản lý đất đai của nước ta từ trước năm 1993, cụ thể: Mục 9, phần II Thông tư số 55/ĐKTK ngày 05 tháng 11 năm 1981 của Tống cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) hướng dẫn cách giải quyết các trường hợp sử dụng ruộng đất không hợp pháp, không hợp lý quy định: “Nói chung, tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất hoặc đất của Hợp tác xã chia cấp không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép và tất cả các việc chuyển nhượng, mua bán đất từ trước đây thuộc sở hữu tư nhân không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thị thực đều là trái phép. Riêng đối với các tỉnh phía Nam, kể từ sau ngày 5-3-1975 ban hành nghị định số 01-ND/75 của Chính phủ miền Nam Việt Nam, tất cả mọi việc mua, bán, chuyển nhượng ruộng đất giữa các tư nhân với nhau, dù là có được chính quyền 14 Luan van địa phương thị thực, đều là trái phép.
Như vậy, xét về mặt từ ngữ thì chắc chắn có sự khác biệt giữa “chuyển nhượng” và “mua bán”. Theo các nhà ngôn ngữ học định nghĩa thì “nhượng” là một động từ có nghĩa là “nhường, bán hoặc cho”; “nhường”; cũng là một động từ có nghĩa là “nhượng, chịu thiệt cho mình đê lợi cho người”. “Chuyển nhượng” nghĩa là “nhường lại, bán lại cho người khác”. “Mua” nghĩa là “trao đổi tiền lấy đồ vật với sự ưng thuận của người bán”, “Bán” nghĩa là “Trao đổi đồ vật và tiền có sự thỏa thuận cả đôi bên”.
Xét về bản chất kinh tế, “chuyển nhượng” và “mua, bán” có điểm tương đồng thể hiện ở việc một bên chuyển giao tài sản (hoặc quyền sử dụng đất cho bên kia để lấy tiền, tuy nhiên, về mặt pháp lý, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với mua bán đất đai ở một số điểm sau đây: Thứ nhất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có đối tượng là chuyển giao quyền sử dụng đất còn mua bán đất có đối tượng là chuyển giao quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Thứ hai, chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất là người sử dụng đất còn chủ thê mua bán đất là chủ sở hữu đất đai. Thứ ba, hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Ngoài ra, chúng ta có thể thấy rằng “chuyển nhượng” ít mang ý nghĩa kinh tế, tìm kiếm lợi nhuận, trong nhiều trường hợp thậm chí không có.
Còn “mua bán” thì phải có lợi nhuận. Nhà làm luật đã lựa chọn thuật ngữ “chuyển nhượng quyền sử dụng đất” thay vì “mua bán quyền sử dụng đất” để phù hợp với hoàn cảnh, điều kiện và mục tiêu của nhà nước xã hội chủ nghĩa.