I. Tổng Quan Pháp Luật Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất ở Quảng Ninh
Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là cơ sở vật chất quan trọng và nguồn vốn to lớn. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, vấn đề chuyển nhượng và lưu thông đất đai đã được đặt ra, từ đó ra đời các quy định về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 có bước đột phá quan trọng khi cho phép chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất, như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, góp vốn. Trong đó, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến.
1.1. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường, đối với cá nhân, hộ gia đình và đặc biệt là đối với các tổ chức kinh tế. Tại Việt Nam, tổ chức kinh tế là chủ thể sử dụng đất rất quan trọng trong các chính sách và pháp luật về đất đai của nhà nước. Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trong nước trong khuôn khổ quy định của pháp luật chính là việc xác định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và được coi như một loại tài sản đặc biệt của thị trường lưu thông quyền sử dụng đất ấy.
1.2. Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh
Việc pháp luật xác lập quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế huy động nguồn vốn, nội và ngoại lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh, góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, các quy định của pháp luật về quyền này vẫn còn một số bất cập, đặc biệt khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở. Những bất cập này cũng gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh.
II. Thách Thức Pháp Lý Chuyển Nhượng Đất Đai ở Quảng Ninh Hiện Nay
Trong quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở những mức độ và phạm vi khác nhau. Các công trình này hoặc nghiên cứu về chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản, có đề cập đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không đi sâu tìm hiểu quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của riêng tổ chức kinh tế, hoặc đã được thực hiện với thời gian khá lâu, hoặc tuy được thực hiện gần đây nhưng có phương pháp tiếp cận và nghiên cứu khác với đề tài của tác giả. Xuất phát từ đó, có thể cho rằng việc nghiên cứu tìm hiểu và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong tình hình hiện nay là một đề tài mới và có tính ứng dụng cao.
2.1. Bất cập trong quy định pháp luật về chuyển nhượng đất
Luận văn của Lê Thùy Dương, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2011 về Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay đã nêu lên được những vấn đề pháp lý chuyên sâu và bất cập của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thay thế Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, tuy nhiên nghiên cứu này vẫn có giá trị tham khảo cho các nghiên cứu sau đó.
2.2. Khó khăn trong thực thi pháp luật tại Quảng Ninh
Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017: “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”. Luận văn nghiên cứu đến các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tác giả Thùy Hương đã tập trung vào phân tích một số vấn đề cốt lõi trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm: điều kiện chuyển nhượng, điều kiện về chủ thể, trình tự và thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng và nghĩa vụ tài chính trong hoạt động chuyển nhượng.
2.3. Thiếu nghiên cứu chuyên sâu về tổ chức kinh tế
Bài viết của tác giả Lưu Quốc Thái,với tiêu đề: Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường (đăng trên Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2014). Bài viết đã phân tích, đánh giá và đưa ra những so sánh những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Từ đó, tác giả đã đưa ra những đề xuất, kiến nghị điều chỉnh Luật đất đai cho phù hợp.
III. Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất tại Quảng Ninh
Một trong những chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế. Tổ chức kinh tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các văn bản pháp luật. Khái niệm tổ chức kinh tế được sử dụng nhằm biểu đạt về một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất – kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Dù quy định tổ chức kinh tế là một trong những chủ thể sử dụng đất, nhưng pháp luật đất đai lại không đưa ra định nghĩa về tổ chức kinh tế. Liên quan đến tổ chức kinh tế, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước ba...
3.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trong nước trong khuôn khổ quy định của pháp luật chính là việc xác định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và được coi như một loại tài sản đặc biệt của thị trường lưu thông quyền sử dụng đất ấy. Việc pháp luật xác lập quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế huy động nguồn vốn, nội và ngoại lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh, góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.
3.2. Điều kiện về loại đất được phép chuyển nhượng
Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, các quy định của pháp luật về quyền này vẫn còn một số bất cập, đặc biệt khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở. Những bất cập này cũng gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh.
IV. Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất tại Quảng Ninh
Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo 4 vấn đề là: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó đã và đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh từ những phân tích về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh, từ thực trạng sử dụng các loại đất hiện nay trên địa bàn tỉnh và từ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong giai đoạn từ 2013-2018 của tỉnh Quảng Ninh.
4.1. Hồ sơ và giấy tờ cần thiết cho chuyển nhượng
Trên cơ sở phân tích tình hình về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh, chỉ ra những điểm tích cực và những khó khăn, hạn chế trong việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh, luận văn đã đề xuất hai nhóm giải pháp: (1). Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và (2). Nhóm giải pháp đề các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh tăng cường khả năng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới.
4.2. Quy trình thực hiện chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước
Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức trong quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện chính sách, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Một số giải pháp và kiến nghị trong luận văn có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp khi sửa đổi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
4.3. Thời gian và chi phí thực hiện thủ tục chuyển nhượng
Luận văn là tài liệu có khả năng nghiên cứu để ứng dụng trong thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo để Chính quyền các cấp tại tỉnh Quảng Ninh đổi mới, cải cách hệ thống thủ tục hành chính liên quan đến công tác quản lý đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.
V. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Chuyển Nhượng Đất ở Quảng Ninh
Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của luận văn là: - Nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước. - Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, nhằm nêu bật những thành tựu đã đạt được cũng như những bất cập và nguyên nhân của các bất cập đó. - Phân tích thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh trong thời gian vừa qua và những vướng mắc, khó khăn.
5.1. Sửa đổi bổ sung các quy định hiện hành
- Đề xuất giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước. - Đề xuất các kiến nghị để các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh thực thi tốt, đầy đủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh.
5.2. Nâng cao năng lực thực thi pháp luật
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của luận văn còn bao gồm việc phân tích thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh.
VI. Ứng Dụng Nghiên Cứu Chuyển Nhượng Đất Đai tại Quảng Ninh
Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, không nghiên cứu các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Luận văn cũng nghiên cứu quy định có liên quan của Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản.
6.1. Áp dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản
Khi nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế được phân tích trong luận văn là các pháp nhân thương mại (không nghiên cứu hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã) tồn tại chủ yếu dưới hình thức là các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh. Ngoài ra, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề phức tạp có nội dung rộng lớn.
6.2. Hỗ trợ quản lý nhà nước về đất đai
Trong phạm vi nghiên cứu giới hạn ở việc phân tích 4 vấn đề là : (i).Điều kiện chuyển nhượng; (ii). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii). Trình tự và thủ tục chuyển nhượng; (iv). Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi phân tích thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh, luận văn phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và nguyên nhân của những hạn chế trong vấn đề này.
