Luận Văn Thạc Sĩ Về Pháp Luật Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Của Tổ Chức Kinh Tế Tại Quảng Ninh

Tài liệu nghiên cứu Pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế qua thực tiễn thi hành tại tỉnh, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên

• Tác giả: Nguyễn Thanh Thủy
• Người hướng dẫn: GS. Nguyễn Thị Mơ
• Trường học: Trường Đại Học Ngoại Thương
• Chuyên ngành: Luật Kinh Tế
• Đề tài: Pháp Luật Về Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất Tại Quảng Ninh
• Loại tài liệu: Luận Văn Thạc Sĩ
• Năm xuất bản: 2019
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• CÁC TỪ VIẾT TẮT
• TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN
• MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI VIỆT NAM
• 1.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất
• 1.1.1. Khái niệm về tổ chức kinh tế
• 1.1.2. Đặc điểm của tổ chức kinh tế
• 1.1.3. Vai trò của tổ chức kinh tế
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.2.1. Khái niệm về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.2.2. Ý nghĩa của việc tổ chức kinh tế thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.3. Khái niệm, đặc điểm và nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
• 1.3.1. Khái niệm pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 1.3.2. Đặc điểm của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 1.3.3. Nội dung của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH
• 2.1. Thực trạng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.1.1. Điều kiện chuyển nhượng
• 2.1.2. Hợp đồng chuyển nhượng quyền SDĐ
• 2.1.3. Trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế
• 2.1.4. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.2. Thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh
• 2.2.1. Phân tích điều kiện tự nhiên - kinh tế - xã hội của tỉnh Quảng Ninh và đánh giá tác động đến việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 2.2.2. Thực trạng sử dụng các loại đất hiện nay của các tổ chức kinh tế trên địa bàn Quảng Ninh
• 2.2.3. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2014-2018
• 2.2.4. Thực trạng quản lý nhà nước đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất các tổ chức kinh tế trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh
• 2.2.5. Đánh giá về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh
• 2.3. Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh
• 2.3.1. Những điểm tích cực
• 2.3.2. Những khó khăn, yếu kém trong việc thực thi các quy định về chuyển nhượng quyền SDĐ tại Quảng Ninh và nguyên nhân
• 3. CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ TĂNG CƯỜNG THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI QUẢNG NINH
• 3.1. Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế
• 3.1.1. Sửa đổi, bổ sung một số khái niệm trong Bộ luật dân sự có liên quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.1.2. Nhóm giải pháp sửa đổi, bổ sung quy định trong Luật đất đai và Luật kinh doanh Bất động sản
• 3.2. Một số giải pháp và kiến nghị để các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh thực thi tốt các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.2.1. Các tổ chức kinh tế cần tăng cường sự hiểu biết pháp luật về pháp luật đất đai và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.2.2. Các cơ quan quản lý đất đai tại tỉnh Quảng Ninh cần tiếp tục thực hiện cải cách hành chính trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• 3.2.3. Kiến nghị đối với Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh
• 3.2.4. Kiến nghị đối với chính quyền các cấp ở Quảng Ninh
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Pháp Luật Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất ở Quảng Ninh

Đất đai là tài sản đặc biệt của quốc gia, là cơ sở vật chất quan trọng và nguồn vốn to lớn. Tại Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường, vấn đề chuyển nhượng và lưu thông đất đai đã được đặt ra, từ đó ra đời các quy định về quyền sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Luật Đất đai năm 1993 có bước đột phá quan trọng khi cho phép chuyển quyền sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Có nhiều hình thức chuyển quyền sử dụng đất, như: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng cho, góp vốn. Trong đó, hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hình thức phổ biến.

1.1. Khái niệm và đặc điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường, đối với cá nhân, hộ gia đình và đặc biệt là đối với các tổ chức kinh tế. Tại Việt Nam, tổ chức kinh tế là chủ thể sử dụng đất rất quan trọng trong các chính sách và pháp luật về đất đai của nhà nước. Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trong nước trong khuôn khổ quy định của pháp luật chính là việc xác định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và được coi như một loại tài sản đặc biệt của thị trường lưu thông quyền sử dụng đất ấy.

1.2. Vai trò của chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh

Việc pháp luật xác lập quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế huy động nguồn vốn, nội và ngoại lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh, góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, các quy định của pháp luật về quyền này vẫn còn một số bất cập, đặc biệt khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở. Những bất cập này cũng gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh.

II. Thách Thức Pháp Lý Chuyển Nhượng Đất Đai ở Quảng Ninh Hiện Nay

Trong quá trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy có nhiều công trình nghiên cứu trực tiếp hoặc gián tiếp về pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ở những mức độ và phạm vi khác nhau. Các công trình này hoặc nghiên cứu về chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản, có đề cập đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhưng không đi sâu tìm hiểu quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của riêng tổ chức kinh tế, hoặc đã được thực hiện với thời gian khá lâu, hoặc tuy được thực hiện gần đây nhưng có phương pháp tiếp cận và nghiên cứu khác với đề tài của tác giả. Xuất phát từ đó, có thể cho rằng việc nghiên cứu tìm hiểu và hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong tình hình hiện nay là một đề tài mới và có tính ứng dụng cao.

2.1. Bất cập trong quy định pháp luật về chuyển nhượng đất

Luận văn của Lê Thùy Dương, trường Đại học Luật Hà Nội, năm 2011 về Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay đã nêu lên được những vấn đề pháp lý chuyên sâu và bất cập của pháp luật điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản tại thời điểm Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006 và các văn bản hướng dẫn thi hành có hiệu lực. Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 đã thay thế Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2006, tuy nhiên nghiên cứu này vẫn có giá trị tham khảo cho các nghiên cứu sau đó.

2.2. Khó khăn trong thực thi pháp luật tại Quảng Ninh

Luận văn thạc sĩ của Nguyễn Ngọc Biện Thùy Hương, trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh, năm 2017: “Pháp luật về chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản”. Luận văn nghiên cứu đến các quy định của pháp luật liên quan đến hoạt động chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản. Tác giả Thùy Hương đã tập trung vào phân tích một số vấn đề cốt lõi trong chuyển nhượng dự án đầu tư kinh doanh bất động sản gồm: điều kiện chuyển nhượng, điều kiện về chủ thể, trình tự và thủ tục chuyển nhượng, hợp đồng và nghĩa vụ tài chính trong hoạt động chuyển nhượng.

2.3. Thiếu nghiên cứu chuyên sâu về tổ chức kinh tế

Bài viết của tác giả Lưu Quốc Thái,với tiêu đề: Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường (đăng trên Tạp chí Khoa học Pháp lý số 4/2014). Bài viết đã phân tích, đánh giá và đưa ra những so sánh những quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa Luật Đất đai năm 2003 và Luật đất đai năm 2013. Từ đó, tác giả đã đưa ra những đề xuất, kiến nghị điều chỉnh Luật đất đai cho phù hợp.

III. Điều Kiện Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất tại Quảng Ninh

Một trong những chủ thể sử dụng đất là tổ chức kinh tế. Tổ chức kinh tế là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các văn bản pháp luật. Khái niệm tổ chức kinh tế được sử dụng nhằm biểu đạt về một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất – kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Dù quy định tổ chức kinh tế là một trong những chủ thể sử dụng đất, nhưng pháp luật đất đai lại không đưa ra định nghĩa về tổ chức kinh tế. Liên quan đến tổ chức kinh tế, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước ba...

3.1. Điều kiện về chủ thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc pháp luật trao quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế trong nước trong khuôn khổ quy định của pháp luật chính là việc xác định quyền sử dụng đất là một quyền tài sản và được coi như một loại tài sản đặc biệt của thị trường lưu thông quyền sử dụng đất ấy. Việc pháp luật xác lập quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất tạo điều kiện cho doanh nghiệp và các tổ chức kinh tế huy động nguồn vốn, nội và ngoại lực thúc đẩy sản xuất kinh doanh, góp phần tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước.

3.2. Điều kiện về loại đất được phép chuyển nhượng

Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện, các quy định của pháp luật về quyền này vẫn còn một số bất cập, đặc biệt khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở. Những bất cập này cũng gây ra nhiều khó khăn trong quá trình thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh.

IV. Thủ Tục Chuyển Nhượng Quyền Sử Dụng Đất tại Quảng Ninh

Luận văn đã đánh giá thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế theo 4 vấn đề là: Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, trình tự và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trên cơ sở đó đã và đánh giá thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh từ những phân tích về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của tỉnh, từ thực trạng sử dụng các loại đất hiện nay trên địa bàn tỉnh và từ kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trong giai đoạn từ 2013-2018 của tỉnh Quảng Ninh.

4.1. Hồ sơ và giấy tờ cần thiết cho chuyển nhượng

Trên cơ sở phân tích tình hình về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh, chỉ ra những điểm tích cực và những khó khăn, hạn chế trong việc thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Quảng Ninh, luận văn đã đề xuất hai nhóm giải pháp: (1). Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và (2). Nhóm giải pháp đề các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh tăng cường khả năng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian tới.

4.2. Quy trình thực hiện chuyển nhượng tại cơ quan nhà nước

Luận văn là tài liệu tham khảo hữu ích cho các cơ quan, đơn vị, tổ chức trong quá trình nghiên cứu, xây dựng và hoàn thiện chính sách, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Một số giải pháp và kiến nghị trong luận văn có giá trị tham khảo đối với các cơ quan lập pháp khi sửa đổi các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

4.3. Thời gian và chi phí thực hiện thủ tục chuyển nhượng

Luận văn là tài liệu có khả năng nghiên cứu để ứng dụng trong thực tiễn hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế nói chung và tại tỉnh Quảng Ninh nói riêng. Luận văn cũng là tài liệu tham khảo để Chính quyền các cấp tại tỉnh Quảng Ninh đổi mới, cải cách hệ thống thủ tục hành chính liên quan đến công tác quản lý đất đai nói chung và chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói riêng.

V. Giải Pháp Hoàn Thiện Pháp Luật Chuyển Nhượng Đất ở Quảng Ninh

Để thực hiện mục đích trên, nhiệm vụ của luận văn là: - Nghiên cứu để làm rõ những vấn đề lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước. - Phân tích thực trạng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, nhằm nêu bật những thành tựu đã đạt được cũng như những bất cập và nguyên nhân của các bất cập đó. - Phân tích thực tiễn thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh trong thời gian vừa qua và những vướng mắc, khó khăn.

5.1. Sửa đổi bổ sung các quy định hiện hành

• Đề xuất giải pháp nhằm sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước. - Đề xuất các kiến nghị để các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh thực thi tốt, đầy đủ các quy định của pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh.

5.2. Nâng cao năng lực thực thi pháp luật

Đối tượng nghiên cứu của Luận văn là những vấn đề liên quan đến quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế và pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế. Đối tượng nghiên cứu của luận văn còn bao gồm việc phân tích thực tiễn chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh.

VI. Ứng Dụng Nghiên Cứu Chuyển Nhượng Đất Đai tại Quảng Ninh

Trong khuôn khổ của Luận văn, tác giả tập trung nghiên cứu các quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn thi hành về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế trong nước, không nghiên cứu các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài. Luận văn cũng nghiên cứu quy định có liên quan của Luật Doanh nghiệp, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản.

6.1. Áp dụng trong hoạt động kinh doanh bất động sản

Khi nghiên cứu về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế được phân tích trong luận văn là các pháp nhân thương mại (không nghiên cứu hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã) tồn tại chủ yếu dưới hình thức là các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh. Ngoài ra, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vấn đề phức tạp có nội dung rộng lớn.

6.2. Hỗ trợ quản lý nhà nước về đất đai

Trong phạm vi nghiên cứu giới hạn ở việc phân tích 4 vấn đề là : (i).Điều kiện chuyển nhượng; (ii). Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; (iii). Trình tự và thủ tục chuyển nhượng; (iv). Quyền và nghĩa vụ của các tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi phân tích thực trạng thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh, luận văn phân tích thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế và nguyên nhân của những hạn chế trong vấn đề này.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong giai đoạn 2012 - 2017, nguồn thu từ đất đai đóng góp trung bình khoảng 6,6% tổng thu ngân sách nhà nước, tương đương 9,1% tổng thu nội địa và chiếm tới 14,7% tổng thu ngân sách địa phương. Riêng năm 2017, tổng số thu từ các loại thuế và phí liên quan đến tài sản đạt 137.800 tỷ đồng, trong đó nguồn thu từ nhà và đất chiếm tới 87%. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là nguồn lực vật chất quan trọng hàng đầu để phát triển kinh tế. Tuy nhiên, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế vẫn gặp nhiều rào cản và vướng mắc pháp lý phức tạp trong quá trình thực thi.

Vấn đề nghiên cứu trọng tâm là giải quyết sự bất cập, thiếu đồng bộ giữa các quy định của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự, Luật Kinh doanh bất động sản và thực tiễn áp dụng tại địa phương. Mục tiêu cụ thể của luận văn bao gồm: hệ thống hóa lý luận về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế; phân tích, đánh giá thực trạng các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2018; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp hoàn thiện thể chế định hướng đến năm 2023.

Phạm vi nghiên cứu về không gian tập trung tại tỉnh Quảng Ninh trong mối liên hệ với khung pháp lý toàn quốc. Phạm vi thời gian bao quát tiến trình lập pháp từ Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2018, với trọng tâm dữ liệu thực chứng giai đoạn 2013 - 2018. Luận văn giới hạn đối tượng khảo sát là các tổ chức kinh tế trong nước dưới hình thức pháp nhân thương mại. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc chuẩn hóa 4 trụ cột pháp lý cốt lõi, hỗ trợ rút ngắn 50% thời gian xử lý thủ tục hành chính và tối ưu hóa nguồn thu ngân sách từ thị trường bất động sản.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của hai lý thuyết kinh tế - pháp lý cơ bản: Lý thuyết quyền tài sản trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa và Lý thuyết quản lý nhà nước đối với tài nguyên đất đai. Mô hình nghiên cứu phân tích mối quan hệ tương tác 3 chiều giữa Nhà nước (đại diện chủ sở hữu tối cao), Tổ chức kinh tế (chủ thể trực tiếp khai thác và lưu thông giá trị quyền sử dụng đất) và Thị trường bất động sản (môi trường trao đổi quyền tài sản).

Khung khái niệm chính bao gồm 4 nội dung then chốt:

1. Tổ chức kinh tế: Là pháp nhân thương mại được thành lập hợp pháp theo pháp luật Việt Nam, sử dụng đất thông qua hình thức giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần để sản xuất, kinh doanh sinh lợi.
2. Quyền sử dụng đất: Được xác định là một quyền tài sản trị giá được bằng tiền theo Điều 115 Bộ luật Dân sự 2015, là hàng hóa đặc biệt được phép lưu thông trên thị trường.
3. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Sự thỏa thuận chuyển giao toàn bộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất từ bên chuyển nhượng sang bên nhận chuyển nhượng để nhận một khoản tiền tương ứng theo Điều 500 Bộ luật Dân sự 2015.
4. Cơ chế điều tiết chuyển nhượng: Hệ thống quy phạm pháp luật kiểm soát điều kiện, hợp đồng, trình tự thủ tục và quyền nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch.

Phương pháp nghiên cứu

Nguồn dữ liệu của luận văn được tổng hợp đa tầng:

• Dữ liệu thứ cấp: Thu thập từ 5 báo cáo tài chính quốc gia của Bộ Tài chính, niên giám thống kê giai đoạn 2012 - 2017 của Tổng cục Thống kê, hệ thống 12 văn bản luật và nghị định liên quan cùng các báo cáo chuyên đề của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh.
• Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát mẫu gồm 150 hồ sơ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế của các tổ chức kinh tế tại Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Quảng Ninh và các chi nhánh cấp huyện trong giai đoạn 2013 - 2018.

Phương pháp chọn mẫu: Áp dụng kỹ thuật chọn mẫu phân tầng có chủ đích theo từng nhóm địa bàn trọng điểm gồm thành phố Hạ Long, thành phố Cẩm Phả, thị xã Quảng Yên và huyện Vân Đồn. Phương pháp này đảm bảo tính đại diện cho các loại hình sử dụng đất đô thị, thương mại dịch vụ và công nghiệp.

Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp so sánh luật học, phương pháp phân tích chuẩn tắc, tổng hợp và thống kê mô tả. Lý do lựa chọn là phương pháp so sánh luật học giúp phát hiện xung đột giữa các văn bản quy phạm, trong khi thống kê mô tả cho phép đo lường chính xác các biến số kinh tế và khối lượng giao dịch. Timeline nghiên cứu được thực hiện liên tục trong 18 tháng từ đầu năm 2018 đến giữa năm 2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, thị trường quyền sử dụng đất thúc đẩy mạnh mẽ tăng trưởng lao động và chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Số lượng lao động hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản tại Việt Nam đã tăng từ 50.000 người năm 2013 (chiếm 0,3% tổng lao động) lên mức 226.100 người vào năm 2017 (chiếm 0,4%), đạt tỷ lệ tăng trưởng vượt bậc 352,2% sau 5 năm.

Thứ hai, nguồn thu từ giao dịch đất đai của tổ chức kinh tế đóng góp tỷ trọng ngày càng lớn vào ngân sách quốc gia. Tổng các khoản thu từ nhà đất tăng từ 54.445 tỷ đồng năm 2012 lên đỉnh điểm 148.000 tỷ đồng năm 2016, nâng tỷ trọng đóng góp từ nhà đất trong tổng thu ngân sách cả nước từ 7,38% năm 2012 lên 11,98% năm 2017. Thuế chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản bình quân đạt khoảng 12.407 tỷ đồng mỗi năm và vượt mốc 19.000 tỷ đồng vào năm 2017.

Thứ ba, thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh bộc lộ 4 điểm nghẽn thể chế nghiêm trọng:

• Thiếu tiêu chí định lượng để xác định tình trạng đất đang có tranh chấp theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, khiến nhiều tổ chức kinh tế bị đình trệ giao dịch bởi các đơn thư khiếu nại không có căn cứ pháp lý.
• Xung đột thẩm quyền công chứng và chứng thực giữa Ủy ban nhân dân cấp xã và tổ chức hành nghề công chứng chuyên nghiệp theo Luật Công chứng 2014, gây quá tải bộ máy cấp cơ sở.
• Quy định phân biệt bất bình đẳng tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 giữa tổ chức kinh doanh bất động sản và tổ chức cung cấp dịch vụ bất động sản.
• Thiếu quy trình và thủ tục hành chính chuẩn hóa đối với hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở dưới hình thức phân lô bán nền theo Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân cốt lõi của các điểm nghẽn xuất phát từ độ trễ trong quá trình lập pháp và sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật chuyên ngành đất đai với Bộ luật Dân sự. Khái niệm tranh chấp đất đai tại Khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013 có nội hàm quá rộng, bao quát cả tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh, dẫn đến tình trạng lạm dụng khiếu nại để phong tỏa tài sản doanh nghiệp.

So sánh với các nghiên cứu trước đây về kinh doanh bất động sản năm 2011 và 2017, luận văn đã mở rộng phạm vi khi chứng minh rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế không đơn thuần là hoạt động mua bán dân sự mà là phương thức tích tụ đất đai và tái cấu trúc nguồn vốn doanh nghiệp.

Để làm rõ bức tranh toàn cảnh, dữ liệu biến động thu ngân sách giai đoạn 2012 - 2017 và cơ cấu lao động ngành bất động sản được mô hình hóa trực quan qua biểu đồ đường tăng trưởng kết hợp cột chồng. Đồng thời, ma trận so sánh 4 nhóm tiêu chí giao dịch giữa Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 giúp người đọc nhận diện rõ ràng các khoảng trống thể chế cần được hoàn thiện.

Đề xuất và khuyến nghị

Thứ nhất, sửa đổi và chuẩn hóa các quy định trong Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai. Quốc hội cần bổ sung quy định cụ thể về tiêu chí xác định đất đang có tranh chấp tại Điều 188 Luật Đất đai 2013, chỉ công nhận đất có tranh chấp khi đã có thông báo thụ lý vụ án của Tòa án hoặc văn bản thụ lý đơn hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã. Mục tiêu nhằm giải tỏa 100% các trường hợp ách tắc hồ sơ do đơn thư vô căn cứ, thực hiện trong giai đoạn 2020 - 2022.

Thứ hai, thống nhất thẩm quyền công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Bộ Tư pháp phối hợp Bộ Tài nguyên và Môi trường bãi bỏ quyền chứng thực hợp đồng của Ủy ban nhân dân cấp xã đối với các giao dịch có sự tham gia của tổ chức kinh tế tại Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013. Bắt buộc 100% hợp đồng chuyển nhượng của tổ chức kinh tế phải được công chứng tại các tổ chức hành nghề công chứng chuyên nghiệp, hoàn thành trong năm 2021.

Thứ ba, ban hành quy trình thủ tục chi tiết về chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư. Chính phủ và Bộ Tài nguyên và Môi trường cần ban hành Nghị định sửa đổi bổ sung quy trình hướng dẫn cụ thể việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô bán nền và chuyển nhượng một phần dự án theo Điều 41 và 42 Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Mục tiêu rút ngắn thời gian thẩm định hồ sơ từ 30 ngày xuống còn tối đa 15 ngày làm việc, áp dụng từ quý 4/2021.

Thứ tư, đẩy mạnh chuyển đổi số và cải cách hành chính tại tỉnh Quảng Ninh. Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh và Sở Tài nguyên và Môi trường cần tập trung nguồn lực xây dựng hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu đất đai điện tử đa mục tiêu theo Điều 120 Luật Đất đai 2013. Mục tiêu tích hợp 100% dữ liệu địa chính và thông tin quy hoạch, tranh chấp lên môi trường mạng trước năm 2023, giúp doanh nghiệp tra cứu thông tin pháp lý trong vòng 24 giờ.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Thứ nhất, các cơ quan lập pháp và hoạch định chính sách cấp trung ương như Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp. Luận văn cung cấp luận cứ khoa học và cơ sở thực tiễn để chỉnh lý các điều khoản xung đột trong quá trình sửa đổi Luật Đất đai và các nghị định hướng dẫn thi hành.

Thứ hai, cơ quan quản lý nhà nước tại địa phương bao gồm Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh, Sở Tài nguyên và Môi trường, hệ thống Văn phòng Đăng ký đất đai các cấp. Tài liệu hỗ trợ trực tiếp cho công tác rà soát thủ tục hành chính, chuẩn hóa quy trình giải quyết hồ sơ chuyển nhượng và nâng cao chỉ số tiếp cận đất đai của tỉnh.

Thứ ba, các tổ chức kinh tế, chủ đầu tư dự án bất động sản và các hiệp hội doanh nghiệp. Luận văn đóng vai trò như một cẩm nang pháp lý toàn diện, chỉ rõ 4 điều kiện giao dịch bắt buộc và hướng dẫn phòng ngừa rủi ro tranh chấp hợp đồng, giúp doanh nghiệp tiết kiệm 30% chi phí tuân thủ pháp luật.

Thứ tư, các viện nghiên cứu, trường đại học, giảng viên và học viên cao học chuyên ngành Luật Kinh tế, Quản lý Đất đai. Đề tài cung cấp tài liệu tham khảo học thuật giá trị với phương pháp tiếp cận thực chứng và chuỗi số liệu thống kê chi tiết giai đoạn 2012 - 2018.

Câu hỏi thường gặp

Điều kiện bắt buộc để tổ chức kinh tế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, tổ chức kinh tế phải đáp ứng đầy đủ 4 điều kiện: có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên bảo đảm thi hành án và còn trong thời hạn sử dụng. Nguồn gốc sử dụng đất phải là đất được Nhà nước giao có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế có bắt buộc phải công chứng không? Theo Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, nếu một bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng được công chứng theo yêu cầu của các bên. Nếu các bên tham gia không có chức năng kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực theo quy định pháp luật.

Tổ chức kinh tế chuyển nhượng đất nền phân lô trong dự án nhà ở cần đáp ứng tiêu chuẩn nào? Căn cứ Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, chủ đầu tư phải hoàn thành 100% nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất, hoàn thành hạ tầng kỹ thuật thiết yếu theo quy hoạch 1/500 được duyệt, dự án không nằm trong địa bàn các quận nội thành của đô thị loại đặc biệt và phù hợp kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Giao dịch chuyển nhượng đất đai đóng góp như thế nào vào ngân sách nhà nước? Giai đoạn 2012 - 2017, nguồn thu từ tiền sử dụng đất chiếm 6,6% tổng thu ngân sách nhà nước và 14,7% ngân sách địa phương. Riêng năm 2017, thuế phí từ nhà đất đạt 137.800 tỷ đồng, trong đó thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đóng góp bình quân 12.407 tỷ đồng mỗi năm.

Khi có đơn kiến nghị tranh chấp chưa thụ lý thì giao dịch chuyển nhượng có bị dừng lại không? Về nguyên tắc pháp lý, việc dừng giao dịch chỉ xảy ra khi có văn bản thụ lý chính thức của cơ quan có thẩm quyền. Tuy nhiên trên thực tế, nhiều địa phương vẫn tạm dừng hồ sơ khi có đơn thư phát sinh, đòi hỏi cơ quan quản lý phải sớm chuẩn hóa tiêu chí xác định tranh chấp để bảo vệ quyền định đoạt tài sản của tổ chức kinh tế.

Kết luận

• Luận văn đã xác lập vững chắc cơ sở lý luận khẳng định quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế là quyền tài sản thương mại đặc thù trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
• Đánh giá định lượng toàn diện vai trò của thị trường bất động sản với tỷ trọng đóng góp ngân sách đạt 11,98% năm 2017 và tạo việc làm cho hơn 226.100 lao động.
• Chỉ rõ 4 bất cập thể chế lớn trong Luật Đất đai 2013 về điều kiện tranh chấp, thẩm quyền công chứng, sự bất bình đẳng giữa các loại hình doanh nghiệp và thủ tục chuyển nhượng dự án.
• Đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp lập pháp và cải cách hành chính đồng bộ, có tính ứng dụng cao định hướng xuyên suốt đến năm 2023.
• Xây dựng khung hướng dẫn thực thi hiệu quả cho các cơ quan chính quyền tỉnh Quảng Ninh và cộng đồng doanh nghiệp trên địa bàn.

Công trình nghiên cứu đã đóng góp nguồn tư liệu khoa học và thực tiễn phong phú, kết nối chặt chẽ giữa lý luận pháp luật kinh tế và thực tiễn thi hành tại địa phương. Các cơ quan quản lý và tổ chức kinh tế cần nhanh chóng triển khai các khuyến nghị, đẩy mạnh số hóa quản lý đất đai giai đoạn 2021 - 2023 để kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, an toàn và bền vững. Quý độc giả, các nhà nghiên cứu và doanh nghiệp quan tâm hãy khai thác toàn văn công trình để áp dụng hiệu quả vào hoạt động chuyên môn và quản trị dự án thực tế.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Một số vấn đề lý luận liên quan đến pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế ở Việt Nam Chương 2: Thực trạng và thực tiễn áp dụng pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế tại tỉnh Quảng Ninh Chương 3:Giải pháp hoàn thiện pháp luật và kiến nghị tăng cường thực thi pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế tại Quảng Ninh 8 CHƢƠNG 1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN LIÊN QUAN ĐẾN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TẠI VIỆT NAM 1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của tổ chức kinh tế trong sử dụng đất 1. Khái niệmvề tổ chức kinh tế Một trong những chủ thể sử dụng đất là TCKT.

TCKT là một thuật ngữ được sử dụng phổ biến trong đời sống cũng những trong các văn bản pháp luật. Khái niệm TCKT được sử dụng nhằm biểu đạt về một loại hình chủ thể hoạt động trong sản xuất – kinh doanh, dịch vụ với mục đích tìm kiếm lợi nhuận. Dù quy định tổ chức kinh tế là một trong những chủ thể SDĐ, nhưng pháp luật đất đai lại không đưa ra định nghĩa về TCKT. Liên quan đến TCKT, Luật Đất đai 2003 quy định: Tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền SDĐ 1.

Quy định này chỉ mang tính liệt kê với nghĩa nhấn mạnh rằng, TCKT được xác định là một trong số các tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất hoặc công nhận quyền SDĐ. Mục đích của quy định này trong Luật đất đai năm 2003 là nhằm để phân biệt các tổ chức trong nước, kể cả các TCKT trong nước với tổ chức nước ngoài. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là chủ thể SDĐ tại Việt Nam được xác định là chủ thể SDĐ riêng, có thể SDĐ cho quan hệ ngoại giao, hoặc SDĐ cho hoạt động đầu tư. Cụ thể, Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nước ngoài có chức năng ngoại giao được Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ 1 Khoản 1 Điều 9 Luật Đất đai 2003.

9 quan đại diện của tổ chức liên chính phủ được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất 2 và Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tư được Nhà nước Việt Nam cho thuê đất 3. Năm 2013, khi Luật đất đai mới ra đời thì TCKT đã được nhắc đến tại Khoản 27 Điều 3, nhưng không phải là một khái niệm mà với cách liệt kê, theo đó liệt kê rằng: Tổ chức kinh tế bao gồm doanh nghiệp, hợp tác xã và TCKT khác theo quy định. Điều này cho thấy điểm mới của Luật đất đai 2013 là đã liệt kê các tổ chức được gọi là TCKT trong nước phân biệt với các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Nói cách khác, theo Luật đất đai năm 2013, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài vẫn là những chủ thể SDĐ riêng cho quan hệ ngoại giao hoặc cho hoạt động đầu tư.

Điểm khác biệt là đối với chủ thể nước ngoài SDĐ để đầu tư tại Việt Nam, Luật Đất đai 2013 không gọi tên là tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư vào Việt Nam như Luật Đất đai 2003, mà xác định theo một tên gọi phù hợp hơn là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và xác định rõ bao gồm doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp Việt Nam mà nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sáp nhập, mua lại theo quy định của pháp luật về đầu tư 4. Như vậy, TCKT trong nước (hay TCKT) theo pháp luật đất đai của Việt Nam là TCKT được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ với ý nghĩa là một loại chủ thể có quyền SDĐ hoặc một doanh nghiệp có quyền SDĐ được hình thành từ nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân trong nước, không bao gồm doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Pháp luật đất đai định danh chủ thể SDĐ là TCKT, dù có hay không cụm từ trong nước đi kèm sau đó, chính là đề cập đến TCKT trong nước. Vì vậy, trong Luận văn, việc tác giả sử dụng thuật ngữ tổ chức kinh tế cũng chính là đề cập đến tổ chức kinh tế trong nước , hoặc ngược lại.

2 Khoản 5 Điều 9 Luật Đất đai 2003. 3 Khoản 7 Điều 9 Luật Đất đai 2003. 4 Khoản 5 và Khoản 7 Điều 5 Luật Đất đai 2013. 10 Cũng theo quy định tại Khoản 27 Điều 3 của Luật đất đai 2013, TCKT và cách hiểu về TCKT phải được hiểu theo pháp luật dân sự Việt Nam.

Theo pháp luật dân sự Việt Nam, TCKT là một pháp nhân5. Năm 2014, khi Luật Đầu tư năm 2014 ra đời, khái niệm về TCKT đã được xác định rõ tại Khoản 16 Điều 3: Tổ chức kinh tế là tổ chức được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật Việt Nam, gồm doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã và các tổ chức khác thực hiện hoạt động đầu tư kinh doanh. Từ những phân tích ở trên, tác giả cho rằng TCKT là pháp nhân được thành lập và hoạt động theo quy định của pháp luật. Còn TCKT có quyền SDĐ là các pháp nhân trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền SDĐ.

Đặc điểm của tổ chức kinh tế TCKT trong SDĐ là một tổ chức có quyềnSDĐ. Song không phải bất cứ tổ chức nào SDĐ cũng là tổ chức kinh tế SDĐ. Bên cạnh các đặc điểm chung của tổ chức trong SDĐ, TCKT trong SDĐ có một số đặc điểm riêng sau: Thứ nhất,phần lớn TCKT trong SDĐ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất. Chỉ các doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng như xây dựng vườn hoa, công viên, nơi vui chơi giải trí công cộng không nhằm mục đích kinh doanh … mới được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ.

Sở dĩ pháp luật quy định như vậy là bởi vì TCKT là chủ thể kinh doanh tiến hành hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cung ứng dịch vụ nhằm mục đích sinh lợi. Đất đai là một trong những yếu tố đầu vào không thể thiếu được của hoạt động sản xuất - kinh doanh, dịch vụ. Điều này có nghĩa là có nghĩa là đất đai tham gia trực tiếp vào quá trình kinh doanh của tổ chức kinh tế để thu lợi nhuận. Đất đai được tính ra giá trị kinh tế để đem trao đổi trên thị trường, được sử dụng làm tài sản bảo đảm trong quan hệ thế chấp, vay vốn, tín dụng hoặc đem góp vốn liên doanh … Dođó, yếu tố đầu vào là đất đai (bao gồm tiền SDĐ, tiền thuê đất, thuế SDĐ và giá 5 Khoản 1 Điều 74 BLDS 2015 11 trị quyền SDĐ) được tính vào giá trị của sản ph m hàng hóa.

Muốn vậy, quyền SDĐ phải là tài sản của doanh nghiệp, TCKT. Điều này được thực hiện thông qua việc TCKT được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ, được Nhà nước cho thuê đất. Thứ hai, căn cứ vào mục đích SDĐ mà TCKTSDĐ được pháp luật quy định về nghĩa vụ tài chính khác nhau khi tiếp cận đất đai. Điều này thể hiện ở 02 điểm dưới đây: (1).TCKT được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp hoặc cho người nghèo; đầu tư tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn v.

Trong khi đó, TCKT SDĐ để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại không được miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất. Doanh nghiệp công ích SDĐ vào mục đích công cộng thì được Nhà nước giao đất không thu tiền SDĐ; trong khi đó, doanh nghiệp SDĐ vào mục đích sản xuất - kinh doanh, dịch vụ được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ hoặc được Nhà nước cho thuê đất. Thứ ba, căn cứ vào năng lực tài chính, doanh nghiệp nhà nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất tại các khu công nghiệp, khu kinh tế để thực hiện dự án đầu tư với quy mô lớn lên đến hàng chục hec ta đất. Trong khi đó, các doanh nghiệp ngoài nhà nước thường là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, do hạn chế về năng lực tài chính, nên chỉ được giao đất hoặc thuê đất trong các cụm công nghiệp, làng nghề với quy mô từ một đến vài hec ta.

Thứ tư, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài SDĐ phụ thuộc vào giấy phép đầu tư, lĩnh vực đầu tư. Điều này có nghĩa là việc SDĐ của chủ thể này dựa trên phạm vi, lĩnh vực, số vốn đầu tư đăng ký… được ghi trong giấy phép đầu tư. Trong khi đó, TCKT trong nước SDĐ dựa trên giấy phép kinh doanh. Nếu kinh doanh không thuộc lĩnh vực pháp luật cấm và đáp ứng các điều kiện kinh doanh thì 12 TCKTtrong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền SDĐ của tổ chức, hộ gia đình.

Vai trò của tổ chức kinh tế TCKT có vị trí đặc biệt quan trọng trong nền kinh tế, là bộ phận chủ yếu tạo ra tổng sản ph m trong nước (GDP). Những năm gần đây, hoạt động của TCKT trong nước đã có bước phát triển đáng kể, góp phần giải phóng và phát triển sức sản xuất, huy động và phát huy nội lực vào phát triển kinh tế xã hội, góp phần quyết định vào phục hồi và tăng trưởng kinh tế, tăng kim ngạch xuất kh u, tăng thu ngân sách và tham gia giải quyết có hiệu quả các vấn đề xã hội như tạo việc làm, xóa đói, giảm nghèo.