Tổng quan nghiên cứu

Trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế, đất đai được xem là tài sản đặc biệt, đóng vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội. Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất (QSDĐ) là một loại tài sản đặc thù, thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý. Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất (đấu giá QSDĐ) được xem là công cụ hiệu quả nhằm khai thác tối đa nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước, đồng thời góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản. Theo số liệu thống kê giai đoạn 2017-2021 tại tỉnh Quảng Ninh, hoạt động đấu giá QSDĐ đã tạo ra nguồn thu đáng kể, góp phần phát triển cơ sở hạ tầng và nâng cao đời sống người dân.

Tuy nhiên, thực tiễn thi hành pháp luật về đấu giá QSDĐ tại Quảng Ninh còn nhiều hạn chế như tình trạng thông đồng dìm giá, bỏ cọc sau khi trúng đấu giá, gây thất thu ngân sách và nhiễu loạn thị trường. Những bất cập này ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả quản lý nhà nước và quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia. Do đó, nghiên cứu pháp luật về đấu giá QSDĐ từ thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh là cần thiết nhằm đánh giá thực trạng, chỉ ra những tồn tại, đồng thời đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

Mục tiêu nghiên cứu tập trung vào việc hệ thống hóa lý luận về đấu giá QSDĐ, phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành tại Quảng Ninh từ sau Luật Đất đai 2013 đến nay, từ đó đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành trong giai đoạn tiếp theo. Phạm vi nghiên cứu bao gồm các quy định pháp luật về đấu giá QSDĐ và thực tiễn thi hành tại tỉnh Quảng Ninh trong khoảng thời gian từ năm 2014 đến 2023. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên khung lý thuyết pháp luật về đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng, kết hợp với các mô hình quản lý nhà nước về đất đai. Hai lý thuyết chính được áp dụng gồm:

  1. Lý thuyết pháp luật về đấu giá tài sản: Đấu giá là hình thức bán tài sản công khai, có sự cạnh tranh về giá giữa các bên mua, nhằm xác định người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá. Đấu giá QSDĐ có đặc thù là chuyển giao quyền sử dụng đất, không chuyển giao quyền sở hữu đất, do đó pháp luật điều chỉnh phải đảm bảo tính minh bạch, công bằng và hiệu quả trong quản lý tài sản công.

  2. Lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thực hiện quản lý thông qua các cơ quan có thẩm quyền. Việc đấu giá QSDĐ là một hình thức thực hiện quyền định đoạt đất đai của Nhà nước, đồng thời là công cụ điều tiết thị trường bất động sản, góp phần phát triển kinh tế - xã hội.

Các khái niệm chính bao gồm: quyền sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất, nguyên tắc đấu giá, chủ thể tham gia đấu giá, hình thức đấu giá, trình tự thủ tục đấu giá, và các yếu tố tác động đến pháp luật đấu giá QSDĐ như chính sách đất đai, chế độ sở hữu toàn dân, điều kiện tự nhiên và thị trường bất động sản.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý kết hợp với phương pháp thực nghiệm tại địa phương:

  • Phương pháp hệ thống, phân tích, đánh giá, tổng hợp: Áp dụng để nghiên cứu lý luận về đấu giá QSDĐ, hệ thống các quy định pháp luật hiện hành, cũng như các văn bản pháp luật liên quan.

  • Phương pháp thống kê, so sánh, phân tích thực trạng: Thu thập và phân tích số liệu đấu giá QSDĐ tại tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017-2021, so sánh với các địa phương khác để đánh giá hiệu quả và những tồn tại trong thi hành pháp luật.

  • Phương pháp phân tích, đánh giá, tổng hợp đề xuất giải pháp: Dựa trên kết quả nghiên cứu lý luận và thực tiễn, đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

Nguồn dữ liệu chính bao gồm: Luật Đất đai 2013, Luật Đấu giá tài sản 2016, các nghị định, thông tư hướng dẫn, báo cáo đấu giá QSDĐ tại Quảng Ninh, các nghiên cứu khoa học, bài viết chuyên ngành và số liệu thống kê từ các cơ quan quản lý nhà nước. Cỡ mẫu nghiên cứu tập trung vào các cuộc đấu giá QSDĐ tại Quảng Ninh trong giai đoạn 2017-2021 với hàng trăm phiên đấu giá được phân tích chi tiết. Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu tiêu biểu theo thời gian và loại hình đất đấu giá nhằm đảm bảo tính đại diện và khách quan.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Hiệu quả nguồn thu từ đấu giá QSDĐ tại Quảng Ninh: Giai đoạn 2017-2021, tổng số tiền thu từ đấu giá QSDĐ tại tỉnh đạt khoảng hàng nghìn tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn thu ngân sách địa phương. Tỷ lệ thực hiện kế hoạch sử dụng đất qua đấu giá đạt khoảng 70%, góp phần quan trọng vào phát triển cơ sở hạ tầng và dịch vụ công.

  2. Tình trạng vi phạm và bất cập trong thi hành pháp luật: Có khoảng 15-20% các phiên đấu giá gặp phải hiện tượng bỏ cọc, trả giá ảo, hoặc thông đồng dìm giá. Một số vụ việc điển hình như tại TP. Hồ Chí Minh đã gây thất thu ngân sách và làm nhiễu loạn thị trường. Tại Quảng Ninh, tình trạng này cũng diễn ra với mức độ tương tự, ảnh hưởng đến uy tín và hiệu quả của hoạt động đấu giá.

  3. Chủ thể tham gia đấu giá còn hạn chế về năng lực tài chính và minh bạch thông tin: Khoảng 30% người tham gia đấu giá không đáp ứng đầy đủ điều kiện về năng lực tài chính hoặc không chứng minh được nhu cầu sử dụng đất thực tế, dẫn đến rủi ro trong việc thực hiện nghĩa vụ sau đấu giá.

  4. Hình thức và thủ tục đấu giá chưa đồng bộ: Đấu giá chủ yếu thực hiện theo hình thức trực tiếp bằng lời nói (chiếm trên 60%), còn hình thức đấu giá trực tuyến và bỏ phiếu gián tiếp chưa phổ biến. Thủ tục đấu giá tại một số địa phương còn thiếu sự thống nhất, gây khó khăn cho người tham gia và tổ chức đấu giá.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại là do quy định pháp luật còn thiếu chặt chẽ, chưa đồng bộ, đặc biệt về điều kiện tham gia đấu giá, mức tiền đặt cọc và xử lý vi phạm. So với các nghiên cứu tại các tỉnh Bắc Trung Bộ và Hà Nội, Quảng Ninh có nhiều điểm tương đồng về khó khăn trong quản lý và tổ chức đấu giá, nhưng cũng có những đặc thù do điều kiện kinh tế - xã hội và tốc độ phát triển nhanh của tỉnh.

Việc nâng mức tiền đặt cọc lên 20% giá trị thửa đất theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP là bước tiến quan trọng nhằm hạn chế tình trạng bỏ cọc và tạo sự nghiêm túc cho người tham gia. Tuy nhiên, cần có thêm quy định cụ thể về chứng minh năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất để tránh tình trạng đầu cơ, gây sốt ảo.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ thể hiện tỷ lệ các hình thức đấu giá, bảng thống kê số tiền thu được qua các năm, và biểu đồ so sánh tỷ lệ vi phạm giữa các địa phương. Những phân tích này giúp minh họa rõ nét hiệu quả và những hạn chế trong thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Hoàn thiện quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá: Ban hành các quy định chi tiết về chứng minh năng lực tài chính và nhu cầu sử dụng đất thực tế của người tham gia đấu giá, nhằm nâng cao tính minh bạch và hạn chế đầu cơ. Thời gian thực hiện: 1 năm; Chủ thể: Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp Bộ Tư pháp.

  2. Tăng cường kiểm soát và xử lý vi phạm trong đấu giá QSDĐ: Xây dựng cơ chế giám sát chặt chẽ, xử lý nghiêm các hành vi bỏ cọc, trả giá ảo, thông đồng dìm giá. Áp dụng công nghệ thông tin để theo dõi và công khai kết quả đấu giá. Thời gian thực hiện: 6 tháng; Chủ thể: UBND các tỉnh, Sở Tài nguyên và Môi trường.

  3. Đẩy mạnh ứng dụng hình thức đấu giá trực tuyến và bỏ phiếu gián tiếp: Khuyến khích các tổ chức đấu giá chuyên nghiệp áp dụng công nghệ số để nâng cao hiệu quả, giảm thiểu tiêu cực và mở rộng phạm vi người tham gia. Thời gian thực hiện: 2 năm; Chủ thể: Bộ Tư pháp, các tổ chức đấu giá.

  4. Nâng cao năng lực tổ chức đấu giá chuyên nghiệp: Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nghiệp vụ cho cán bộ, đấu giá viên; xây dựng quy chế hoạt động thống nhất, minh bạch. Thời gian thực hiện: liên tục; Chủ thể: Bộ Tư pháp, các tổ chức đấu giá.

  5. Tăng cường công khai, minh bạch thông tin đấu giá: Thiết lập hệ thống thông tin điện tử công khai về các cuộc đấu giá, kết quả, các quy định liên quan để người dân và nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận. Thời gian thực hiện: 1 năm; Chủ thể: Sở Tài nguyên và Môi trường, UBND các tỉnh.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiệu quả quản lý, hoàn thiện chính sách và pháp luật đấu giá QSDĐ, từ đó tăng nguồn thu ngân sách và phát triển kinh tế địa phương.

  2. Tổ chức đấu giá chuyên nghiệp và doanh nghiệp bất động sản: Cung cấp kiến thức pháp lý, thực tiễn và giải pháp nâng cao chất lượng tổ chức đấu giá, giảm thiểu rủi ro và tăng tính minh bạch trong hoạt động.

  3. Nhà đầu tư và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất: Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi tham gia đấu giá, các điều kiện pháp lý cần thiết, giúp chuẩn bị tốt hơn và tránh rủi ro trong giao dịch.

  4. Giảng viên, sinh viên ngành Luật và Kinh tế: Là tài liệu tham khảo chuyên sâu về pháp luật đất đai, đấu giá tài sản, giúp nâng cao kiến thức lý luận và thực tiễn trong lĩnh vực quản lý đất đai và thị trường bất động sản.

Câu hỏi thường gặp

  1. Đấu giá quyền sử dụng đất là gì?
    Đấu giá QSDĐ là hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất thông qua việc tổ chức đấu giá công khai, cạnh tranh về giá giữa các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo quy định pháp luật.

  2. Ai được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất?
    Các tổ chức, cá nhân thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất theo quy định, có nhu cầu sử dụng đất, đáp ứng điều kiện về năng lực tài chính và không thuộc trường hợp bị cấm tham gia đấu giá.

  3. Hình thức đấu giá quyền sử dụng đất phổ biến hiện nay?
    Chủ yếu là đấu giá trực tiếp bằng lời nói và đấu giá bằng bỏ phiếu trực tiếp tại cuộc đấu giá. Hình thức đấu giá trực tuyến và bỏ phiếu gián tiếp đang được khuyến khích phát triển để tăng tính minh bạch.

  4. Tiền đặt cọc khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là bao nhiêu?
    Theo quy định mới, người tham gia đấu giá phải đặt cọc ít nhất 20% giá trị thửa đất tính theo giá khởi điểm để đảm bảo nghiêm túc và hạn chế bỏ cọc gây ảnh hưởng đến thị trường.

  5. Pháp luật xử lý thế nào khi người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ?
    Người trúng đấu giá không thực hiện nghĩa vụ thanh toán sẽ bị xử lý theo quy định pháp luật, bao gồm mất tiền đặt cọc, hủy kết quả đấu giá và có thể bị xử phạt hành chính hoặc dân sự tùy theo mức độ vi phạm.

Kết luận

  • Đấu giá quyền sử dụng đất là công cụ quan trọng giúp Nhà nước khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, tạo nguồn thu lớn cho ngân sách và phát triển kinh tế - xã hội.
  • Thực tiễn thi hành pháp luật đấu giá QSDĐ tại tỉnh Quảng Ninh còn nhiều hạn chế như bỏ cọc, trả giá ảo, thiếu minh bạch và chưa đồng bộ về hình thức đấu giá.
  • Luận văn đã hệ thống hóa lý luận, phân tích thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành đấu giá QSDĐ tại Quảng Ninh.
  • Các giải pháp tập trung vào hoàn thiện điều kiện tham gia, tăng cường kiểm soát vi phạm, ứng dụng công nghệ thông tin và nâng cao năng lực tổ chức đấu giá.
  • Tiếp theo, cần triển khai nghiên cứu đánh giá hiệu quả các giải pháp đề xuất và mở rộng phạm vi nghiên cứu sang các địa phương khác để hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai toàn diện hơn.

Hành động ngay hôm nay: Các cơ quan quản lý, tổ chức đấu giá và nhà đầu tư cần phối hợp chặt chẽ để thực hiện các giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá QSDĐ, góp phần phát triển thị trường bất động sản minh bạch, bền vững và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội đất nước.