CHƯƠNG 1 NHUNG VAN DE LÝ LUẬN CƠ BẢN VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG VÀ PHÁP LUẬT VE ĐẦU GIÁ QUYEN SỬ DỤNG DAT 1. Lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất 1. Khái niệm, đặc điểm về đấu giá quyền sử dụng đất 1111. Khái niệm Hoạt động DGTS (ĐGTS) đã được ra đời rất sớm trong lich sử phát triển xã hội của loài người nói chung và ở Việt Nam nói riêng.
Theo ghi chép của nhà sử học Herodotus, các cuộc dau giá đã được sử dụng ở Babylon sớm nhất vào năm 500 trước Công nguyên. Cùng với quá trình hình thành và phát triển, bên cạnh các phương thức mua bán thông thường, mua bán tài sản thông qua đấu giá ngày càng phô biến trong nên kinh tế hàng hoá — thị trường, trong đó có người bán, người mua, có hàng hoá, tiền tệ làm vật ngang giá chung và có sự cạnh tranh về giá cả trong hoạt động mua bán. Việc lựa chọn phương thức dau gia nhăm dua tài sản tiếp cận với đại chúng người mua, qua đó phát huy cao nhất giá trị hàng hóa của tài sản hoặc đáp ứng cao nhất mục đích khác mà người bán tài sản dau giá mong muốn đạt được. Theo từ điển tiếng Việt, đấu giá được định nghĩa là “bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả gid, ai trả gid cao nhất thi được mua” [35, tr.
Còn theo Dai Từ điển Bach khoa Việt Nam, đấu giá là “hình thức bán những hang hóa hoặc tài sản thường thuộc loại dat tiền, hàng quý hiếm. Người bán đặt mức giá chuẩn, những người mua trả giá từ thấp đến cao, hàng hóa được bản cho người trả giá cao nhất” [26, tr. Theo cách định nghĩa dưới góc độ này mặc dù đã lột tả được phần nào cách thức, trình tự bán đấu giá tuy nhiên vẫn chưa thể hiện được bản chất pháp lý của hình thức dau giá. Từ điển Luật học do Viện khoa học pháp lý -Bộ Tư pháp xuất bản năm 2006 đưa ra định nghĩa: “DGTS thông qua trả giá công khai giữa nhiều người muốn mua và người trả giá cao nhất là người được quyén mua tài san” [53, tr.
Dưới góc độ khoa học pháp lý, quan niệm về đấu giá thường được quy định trong những điều luật cụ thể trong hệ thống pháp luật quốc gia. Pháp luật Việt Nam cũng ghi nhận phương thức mua bán tài sản thông qua đấu giá đấu giá từ khá sớm. Quy chế bán DGTS, ban hành kèm theo Nghị định số 86-CP ngày 19/12/1996 đưa ra định nghĩa: “Bán đấu giá là hình thức bán tài sản công khai mà có nhiễu người muốn mua tham gia trả giá theo thủ tục được quy định lại Quy chế này, người trả giá cao nhất và it nhất bằng giá khởi điểm là người mua được tài sản bán dau giá đó” [8]. Tiếp đó, Nghị định số 05/2005/NĐ-CP quy định như sau: “Bán DGTS là hình thức ban tài sản công khai theo phương thức trả giả lên, có từ hai người trở lên tham gia đấu giá theo nguyên tắc và trình tự, thủ tục được quy định tại Nghị định này” [9].
Qua mỗi thời kỳ, các định nghĩa về DGTS được đưa ra đều dựa trên những đặc điểm chung thống nhất của hình thức bán hàng hoá đặc biệt này. Trong những năm gần đây, bán ĐGTS phát triển mạnh mẽ và ngày càng được sử dụng rộng rãi. Đặc biệt là sau khi Luật ĐGTS số 2016 ra đời đã đưa ra khái niệm về DGTS như sau: “ĐGTS là hình thức bán tài sản có từ hai người trở lên tham gia dau giả theo nguyên tắc, trình tự và thủ tục được quy định tại Luật này, trừ trường hợp đầu giá chỉ có một người đăng kỷ tham gia dau giá, một người tham gia đấu giá, một người ta giá, một người chấp nhận gia” [40, Điều 5]. Đất đai giữ vị trí khá quan trọng so với các loại tài sản khác, đặc biệt là trong đấu giá QSDD, do QSDD là một loại tài sản đặc biệt, do đó đây là một giao dich phát sinh trong lĩnh vực mua bán tài sản, chỉ khác ở chỗ chế độ sở hữu, bởi đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, nên đối tượng của giao dich được đem ra mua — bán ở đây là QSDD chứ không phải là dau giá đất như một số quốc gia có chế độ tư hữu về đất đai.
So với các loại tài sản thông thường khác, việc đấu giá sẽ chuyên giao quyền sở hữu thì đối với QSDĐ, việc đấu giá chi chuyền giao quyền sử dụng đất. Trong quan hệ đấu giá QSDD có hai đặc trưng khá rõ nét khác với đấu giá các loại tài sản khác: Mot Jd, chủ thé Nhà nước với vai trò “bên bán”, đại diện cho chủ sở hữu toàn dân và “bên mua” là cá nhân, tô chức có nhu cầu sử dụng dat dé phục vụ nhu câu sinh hoạt hang ngày hoặc sản xuât, kinh doanh va cho các nhu cau 10 khác. Hai là, đối tượng của quan hệ đấu giá quyền sử dung đất là QSDĐ. Với tính chất “mua — bán” trong giao dịch tài sản, “bên bán” sẽ tiễn hành các thủ tục để chuyền giao QSDD cho “bên mua” và “bên mua” sẽ phải thực hiện nghĩa vụ thanh toán đủ va đúng hạn cho “bên bán”.
Trong giao dich nay, những người tham gia “mua” QSDĐ phải cạnh tranh với nhau về giá một cách công khai bắt đầu từ giá khởi điểm do “bên bán” đề xuất với phương thức trả giá từ thấp lên cao. Người trúng đấu giá là người trả giá “mua” QSDĐ cao nhất [47, tr. Như vậy, đấu giá QSDĐ là hình thức “bán” tai sản một cach công khai, để các bên có nhu cầu được quyên tham gia “mua”, đưa ra mức giá mình muốn nhằm có được QSDĐ. Ngoài ra, cần phân biệt rõ ràng giữa đấu giá quyền sử dụng dat và dau thầu dự an có sử dụng đất.
Trong thời gian tới, giao đất và cho thuê đất được thực hiện chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo tinh thần của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022. Đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án sử dụng đất đều có điểm giống nhau là hoạt động của cơ quan nhà nước tô chức theo một quy trình dé tìm ra người đáp ứng tốt nhất. Tuy nhiên đây cũng là hai hoạt động hoàn toàn khác biệt khi mà đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục dich dé bán đất với giá cao nhất, thu ngân sách nhà nước cao nhất, tức là chọn giá trúng đấu giá cao nhất của nhà đầu tư và chỉ thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất đối với các trường hợp đất sạch. Trong khi thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm hai mục đích chủ yếu là lựa chọn được dự án tốt nhất, chất lượng nhất, hiệu quả nhất về kinh tế-xã hội; lựa chọn được nhà đầu tư có năng lực cao nhất dé đảm bảo triển khai thực hiện dự án đầu tư đúng tiễn độ cam kết.
Tại Khoản 1, Điều 118 của Luật Đất đai năm 2013 cũng đã quy định: Đấu giá QSDD là hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu giá QSDĐ. Việc Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thực chất là đang “bán” QSDĐ và cho thuê QSDĐ có thời hạn. Nên giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất thông qua đấu giá là một sự kết hợp phát huy được hết các thế mạnh của từng mảnh ghép và đạt được lợi ích một cách tối ưu nhất. Từ những phân tích trên, có thé đưa ra khái niệm dau giá QSDĐ như sau: 11 Đấu giá OSDP là hình thức Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có sự cạnh tranh về giá theo phương thức trả giá từ thấp lên cao, giá trúng đấu giá phải cao hơn hoặc ít nhất bằng mức giá khởi điểm do bên có quyên dua quyên sử dụng dat ra dau giá quy định và năng lực chủ thể giữa các tổ chức, cá nhân đủ điều kiện theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định.
Đặc điểm Thứ nhát, dau giá QSDĐ dé giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất là một hình thức giao dịch tai sản đặc biệt [41, tr. Chính tinh chất đặc thù của đất đai, đặc trưng của chế độ sở hữu toàn dân về đất dai và tính chất đặc biệt của QSDD mà việc đấu giá QSDĐ có những đặc điểm riêng biệt để phân biệt nó với các hình thức DGTS khác hoặc các hình thức chuyển quyền QSDĐ khác. Việc đấu giá QSDD không dẫn đến có sự dịch chuyển quyền sở hữu đất cho người trúng dau giá như đối với đấu giá các tài sản thông thường mà chỉ chuyên giao QSDĐ. Như vậy, thứ người mua nhận được chỉ là quyền sử dụng, còn quyền sở hữu vẫn thuộc về toàn dân mà Nhà nước là đại diện cho chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
Thứ hai, Nha nước mà cụ thé là các cơ quan nha nước có thâm quyền giao đất, cho thuê đất là chủ thé khá đặc biệt trong quan hệ đấu giá QSDD: là người có tài sản đem đấu giá, trực tiếp là một bên trong quan hệ đấu giá QSDĐ, là chủ thể ra quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá và làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gan liền với đất cho t6 chức, cá nhân tring đấu giá QSDĐ, là chủ thé có thẩm quyền quản lý hoạt động đấu giá QSDĐ. Chủ thể có QSDĐ đưa ra đấu giá là các cơ quan nhà nước có thầm quyền giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật dat đai; hoặc là cơ quan thi hành án, tô chức tin dung trong trường hợp QSDĐ phải thi hành án hoặc giải chấp dé thực hiện nghĩa vụ trong các giao dịch về tài sản mà QSDĐ được đem ra đảm bảo cho thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ. Trong dau giá QSDĐ dé Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất, “người có tài sản bán đấu giá” hoặc điều hành việc dau giá là cơ quan QLNN về đất đai theo quy định pháp luật - đại điện cho chủ sở hữu toàn dân về đất đai. Cơ quan này được quyền quy định, xét mức giá khởi điểm, bước 12 giá, thuê tổ chức có chức năng tổ chức bán dau giá (doanh nghiệp DGTS, tổ chức phát triển quỹ đất.) tổ chức các thủ tục dé tiến hành mở phiên đấu giá QSDD theo quy định của pháp luật đất đai và pháp luật về ban DGTS.