Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai a. Tài sản “Tài sản” không chỉ là một thuật ngữ pháp lý mà còn là một khái niệm thông dụng trong đời sống dân sự.
Vấn đề định nghĩa về tài sản là vấn đề phức tạp, hiện nay còn nhiều quan điểm khác biệt. Trong bài viết đăng trên Tạp chí Luật học - Số 5/1995, TS. Phan Hữu Thư cho rằng: “Tài sản là một thuật ngữ vừa mang tính phổ thông vừa mang tính pháp lý sâu sắc”. Cũng bàn về khái niệm tài sản, theo PGS.
Ngô Huy Cương thì: “Khái niệm về tài sản không phải là một khái niệm thuần túy có tính cách học thuật mà là một khái niệm có tính mục đích rất cao. Khái niệm này phải đáp ứng được các nhu cầu cần thiết của xã hội. Tài sản không thể được xem xét tách rời các giá trị xã hội” [18]. Trong một số công trình nghiên cứu của mình, PGS Ngô Huy Cương đã có khảo sát về khái niệm tài sản của một số hệ thống pháp luật trên thế giới, qua đó, ông đưa ra kết luận: “(1) Các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các phân loại tài sản mà không đưa ra một phạm vi cụ thể của tài sản; (2) Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu; (3) Tài sản được phân chia thành bốn phân loại lớn là bất động sản hữu hình và động sản hữu hình, bất động sản vô hình và động sản vô hình” [19].
Trên đây là cách quan niệm của các học giả về tài sản. Vậy, trong pháp luật dân sự của Việt Nam thì khái niệm về tài sản được ghi nhận như thế nào? 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Tại Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật dân sự (BLDS) 1995 và đến khi ban hành BLDS 2005 thì các nhà làm luật Việt Nam đưa ra khái niệm về tài sản như sau: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [32, Điều 163]. Có thể thấy, cơ sở quan trọng để xác định tài sản theo quy định này là “vật chất liệu” trong khi quyền sở hữu - một vật quyền quan trọng nhất - đã bị tách ra khỏi tài sản (quyền tài sản dường như được quy định tách biệt với tài sản tại Điều 164 và Điều 174 BLDS 2005). Hơn nữa, khái niệm này được xây dựng theo hình thức liệt kê các loại tài sản, thiếu tính khái quát và không đưa ra được phạm vi để xác định về tài sản.
Việc BLDS Việt Nam năm 2005 không sử dụng cách phân loại tài sản trong khái niệm tại Điều 163 đã dẫn đến hậu quả là khi đọc khái niệm về tài sản, người đọc không thể hiểu hết thế nào là tài sản và việc thiết lập các quy chế cụ thể cho việc điều tiết các hành vi pháp lý sẽ khó khăn hơn. Ví dụ như vấn đề mà Luận văn này đang bàn đến là thế chấp nhà ở HTTTL - một loại tài sản vô hình - vì pháp luật không có quy chế riêng đối với các hành vi pháp lý liên quan đến tài sản vô hình nên việc xác lập cho các hành vi thế chấp nhà ở HTTTL một quy chế cụ thể cũng gặp nhiều khó khăn hơn. Tài sản hình thành trong tương lai Tài sản HTTTL là một khái niệm tương đối mới của pháp luật dân sự Việt Nam, chế định này được xem là một tiến bộ trong khoa học pháp lý và là một sản phẩm tất yếu của nền kinh tế thị trường, khi mà các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Trước đây, pháp luật dân sự Việt Nam chưa có sự ghi nhận nào về khái niệm tài sản HTTTL, trong BLDS 1995 không có cụm từ tài sản HTTTL tại bất kỳ điều luật nào.
Khi Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP) được ban hành thì khái niệm tài sản HTTTL mới xuất hiện lần đầu tiên và cho đến năm 2005, khái niệm này đã được ghi nhận chính thức tại Điều 320 BLDS 2005. Vậy, tài sản HTTTL là gì? Pháp luật Việt Nam quan niệm thế nào về tài sản HTTTL? Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã đưa ra khái niệm tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”. Quy định tương tự cũng được tìm thấy tại Nghị định số 178/1999/NĐ- CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), cụ thể như sau: “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng”. Khi BLDS 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận như sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.
Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) cũng có quy định về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com Mặc dù đã được ghi nhận tại các văn bản pháp luật khác nhau nhưng phải đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ- CP) ra đời thì tài sản HTTTL mới được quy định rõ ràng, cụ thể hơn. Khoản 2 Điều 1 Nghị định này quy định như sau: Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.
Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Như vậy, qua quá trình hình thành và phát triển, khái niệm tài sản HTTTL từ chỗ chỉ được đề cập trong các văn bản dưới luật (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP) thì đến nay, khái niệm này đã được ghi nhận trong văn bản luật là BLDS 2005. Nội hàm của khái niệm tài sản HTTTL cũng được mở rộng hơn, không chỉ bao gồm tài sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch như ở thời kỳ đầu mà còn bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên có tài sản. Sự thay đổi này có thể được lý giải bởi các yếu tố sau: (i) Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế dẫn đến nhu cầu đưa các loại tài sản vào tham gia giao dịch kinh tế, dân sự thêm phong phú, trong đó có tài sản HTTTL; (ii) Trên thực tế, tài sản HTTTL đã chứng tỏ được vai trò và tầm quan trọng của mình khi được xem là đối tượng của các giao dịch, nhưng đồng thời cũng bộc lộ nhiều rủi ro, 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com hạn chế, điều này dẫn đến việc phải có những quy định mang tính pháp lý chặt chẽ hơn quy định về vấn đề này.
Việc mở rộng nội hàm khái niệm cũng như nâng cao tầm pháp lý của khái niệm tài sản HTTTL như nêu trên đã góp phần tạo ra sự phát triển mạnh mẽ của các giao dịch liên quan đến tài sản HTTTL, đặc biệt là các giao dịch bảo đảm có đối tượng là tài sản HTTTL. Tuy nhiên, việc khái niệm tài sản HTTTL được đề cập tại nhiều văn bản khác nhau đã dẫn đến tình trạng không thống nhất trong việc giải thích và áp dụng khái niệm này trên thực tế. Dựa theo các quy định nêu trên thì có thể khái quát về tài sản HTTTL như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản mà ở thời điểm hiện tại, chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu và có đầy đủ cơ sở để xác định trong tương lai tài sản đó sẽ được hình thành và thuộc quyền sở hữu của chủ thể. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Tiếp cận nhà ở HTTTL theo góc độ pháp luật về dân sự - kinh tế: Hiện nay, nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật nên cũng có nhiều khái niệm khác nhau về nhà ở.
Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt, được liên kết định vị dưới đất (có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất) và được xây dựng theo thiết kế [34, Điều 3]. Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là tài sản và là một loại bất động sản, là đối tượng của các giao dịch dân sự như: mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…. Cụ thể theo Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [35, Điều 1].