Luận Văn Thạc Sĩ Về Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai Theo Pháp Luật Việt Nam

Luận văn thạc sĩ VNU về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam, phân tích các quy định và thực tiễn áp dụng.

• Tác giả: Nguyễn Thanh Thúy
• Người hướng dẫn: Ts. Phan Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học quốc gia Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai theo pháp luật Việt Nam
• Loại tài liệu: Luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2014
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 1.1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.2. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai
• 1.2.1. Tài sản
• 1.2.2. Tài sản hình thành trong tương lai
• 1.3. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.4. Đặc điểm pháp lý của nhà ở hình thành trong tương lai là đối tượng của hợp đồng thế chấp
• 1.5. Lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.5.1. Khái niệm, đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.5.2. Khái niệm thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.5.3. Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.5.4. Sự hình thành và phát triển của chế định thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai ở Việt Nam
• 1.5.5. Vai trò của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 1.5.6. Kinh nghiệm thế giới về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH
• 2.1. Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.1. Quy định của pháp luật về tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.2. Quy định của pháp luật về hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.1.2.1. Nội dung của hợp đồng
• 2.1.2.2. Hình thức của hợp đồng
• 2.1.2.3. Trình tự thực hiện thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2. Thực tiễn thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.1. Vướng mắc trong việc xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.2. Vướng mắc về vấn đề định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.3. Vướng mắc thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 2.2.3.1. Vướng mắc khi thực hiện thủ tục công chứng
• 2.2.3.2. Vướng mắc khi thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm
• 2.2.4. Vướng mắc thủ tục xử lý tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3. CHƯƠNG 3: HOÀN THIỆN CÁC QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
• 3.1. Định hướng hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.1.1. Xây dựng, kiện toàn hệ thống các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.1.2. Vai trò của cơ quan chức năng trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.1.3. Cần có sự phối hợp đồng bộ của các bộ, ngành chức năng có liên quan trong việc xây dựng và thực thi pháp luật
• 3.1.4. Nâng cao hơn nữa vai trò trung tâm của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam trong việc xây dựng và thực thi pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2. Các giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.1. Bổ sung quy định về xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.2. Bổ sung quy định về cách thức định giá tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.3. Hoàn thiện quy định về trình tự, thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.4. Hoàn thiện các quy định về công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.5. Hoàn thiện các quy định về đăng ký giao dịch bảo đảm hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai
• 3.2.6. Các giải pháp liên quan đến vấn đề xử lý tài sản thế chấp là nhà ở hình thành trong tương lai
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một khái niệm mới mẻ trong pháp luật Việt Nam. Khái niệm này không chỉ phản ánh sự phát triển của thị trường bất động sản mà còn thể hiện sự cần thiết trong việc bảo đảm quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch. Theo quy định của pháp luật, nhà ở hình thành trong tương lai được xem là tài sản có giá trị, có thể được sử dụng để thế chấp nhằm đảm bảo nghĩa vụ tài chính. Việc hiểu rõ về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai sẽ giúp các bên tham gia giao dịch có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

1.1. Khái Niệm Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai được định nghĩa là việc sử dụng quyền sở hữu nhà ở chưa hoàn thành để đảm bảo nghĩa vụ tài chính. Theo Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005, tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả nhà ở đang trong quá trình xây dựng. Điều này cho phép người vay có thể sử dụng tài sản chưa hoàn thiện để thế chấp, tạo điều kiện thuận lợi cho việc tiếp cận vốn vay.

1.2. Đặc Điểm Pháp Lý Của Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Đặc điểm pháp lý của thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm tính chất chưa hoàn thiện của tài sản, quyền lợi của bên thế chấp và trách nhiệm của bên nhận thế chấp. Điều này tạo ra những thách thức trong việc xác định giá trị tài sản và thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Mặc dù pháp luật đã có những quy định về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong thực tiễn. Các bên tham gia giao dịch thường gặp khó khăn trong việc xác định giá trị tài sản, thực hiện thủ tục thế chấp và xử lý tài sản khi có tranh chấp. Những vấn đề này cần được giải quyết để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả của các giao dịch thế chấp.

2.1. Vướng Mắc Trong Việc Xác Định Tài Sản Thế Chấp

Một trong những vướng mắc lớn nhất là việc xác định tài sản là nhà ở hình thành trong tương lai. Nhiều trường hợp tài sản chưa hoàn thiện hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, dẫn đến khó khăn trong việc thực hiện các giao dịch thế chấp.

2.2. Thủ Tục Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai thường phức tạp và yêu cầu nhiều giấy tờ pháp lý. Điều này có thể gây khó khăn cho người vay trong việc hoàn tất các thủ tục cần thiết để thực hiện giao dịch.

III. Phương Pháp Giải Quyết Vấn Đề Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Để giải quyết các vấn đề liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, cần có những phương pháp và giải pháp cụ thể. Việc hoàn thiện các quy định pháp luật, nâng cao nhận thức của các bên tham gia giao dịch và cải thiện quy trình thực hiện thủ tục là rất cần thiết.

3.1. Hoàn Thiện Quy Định Pháp Luật Về Thế Chấp

Cần có sự điều chỉnh và bổ sung các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này sẽ giúp tạo ra một khung pháp lý rõ ràng và đồng bộ hơn cho các giao dịch thế chấp.

3.2. Nâng Cao Nhận Thức Của Các Bên Tham Gia

Việc nâng cao nhận thức của các bên tham gia giao dịch về quyền lợi và nghĩa vụ của mình là rất quan trọng. Các tổ chức tín dụng và cơ quan chức năng cần tổ chức các buổi hội thảo, đào tạo để cung cấp thông tin cần thiết cho người dân.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Của Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã được áp dụng rộng rãi trong thực tiễn, giúp nhiều người dân tiếp cận được nguồn vốn vay để xây dựng hoặc mua nhà. Tuy nhiên, việc áp dụng này cũng cần được giám sát và điều chỉnh để đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan.

4.1. Kết Quả Nghiên Cứu Về Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Nghiên cứu cho thấy rằng việc áp dụng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai đã giúp nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được giải quyết để đảm bảo tính hiệu quả của các giao dịch này.

4.2. Thực Tiễn Thực Hiện Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thực tiễn cho thấy rằng nhiều ngân hàng đã áp dụng hình thức thế chấp này, nhưng vẫn còn tồn tại nhiều vướng mắc trong quá trình thực hiện. Cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng để giải quyết những vấn đề này.

V. Kết Luận Về Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai là một vấn đề quan trọng trong lĩnh vực pháp luật và kinh tế. Việc hoàn thiện các quy định pháp luật và nâng cao nhận thức của các bên tham gia giao dịch sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản và bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng.

5.1. Tương Lai Của Thế Chấp Nhà Ở Hình Thành Trong Tương Lai

Trong tương lai, cần tiếp tục nghiên cứu và hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai. Điều này sẽ giúp tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi cho các giao dịch bất động sản.

5.2. Đề Xuất Giải Pháp Hoàn Thiện

Đề xuất các giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai, bao gồm việc bổ sung quy định về định giá tài sản và quy trình thực hiện thủ tục thế chấp.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng thương mại giai đoạn 2005 đến 2014, dư nợ cho vay bất động sản luôn chiếm tỷ trọng đáng kể, dao động từ 8% đến 12% tổng dư nợ toàn hệ thống. Cùng với sự phát triển của thị trường, nhu cầu mua nhà ở hình thành trong tương lai chiếm trên 65% tổng số giao dịch bất động sản tại các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Việc sử dụng chính nhà ở hình thành trong tương lai làm tài sản bảo đảm đã trở thành một giải pháp tài chính thiết yếu, giúp người dân tiếp cận nguồn vốn vay và giúp các doanh nghiệp bất động sản tăng tính thanh khoản.

Tuy nhiên, khung pháp lý điều chỉnh biện pháp bảo đảm này trong giai đoạn từ năm 1999 đến năm 2014 bộc lộ nhiều điểm bất cập. Các quy định còn phân tán, chồng chéo giữa Bộ luật Dân sự 2005, Nghị định 163/2006/NĐ-CP, Nghị định 11/2012/NĐ-CP và Nghị định 71/2010/NĐ-CP, dẫn đến hơn 40% giao dịch thế chấp gặp vướng mắc trong khâu công chứng, đăng ký và xử lý tài sản khi phát sinh nợ quá hạn.

Luận văn tập trung nghiên cứu toàn diện các vấn đề lý luận và thực tiễn thi hành pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai tại Việt Nam. Mục tiêu cụ thể là làm sáng tỏ bản chất pháp lý của loại tài sản đặc thù này, phân tích các rủi ro của tổ chức tín dụng và xây dựng hệ thống giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật. Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn to lớn trong việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch, giảm thiểu tỷ lệ tranh chấp tín dụng xuống dưới mức 3% và thúc đẩy tỷ lệ giải ngân an toàn đạt trên 90% cho phân khúc nhà ở thương mại.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng trên nền tảng của hai lý thuyết pháp lý và kinh tế nền tảng: Thuyết vật quyền hạn chế trong luật dân sự hiện đại và Thuyết quản trị rủi ro tín dụng ngân hàng. Luận văn tiếp cận tài sản theo quan điểm pháp lý tiến bộ, xác định 4 khái niệm trọng tâm bao gồm: tài sản hình thành trong tương lai theo Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, nhà ở hình thành trong tương lai theo Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, hợp đồng thế chấp tài sản và cơ chế thỏa thuận ba bên giữa ngân hàng, khách hàng và chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, luận văn ứng dụng mô hình so sánh luật học với các hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới:

• Mô hình vật quyền và quyền truy đòi tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 2660 Bộ luật Dân sự Québec (Canada) và Điều 702 Bộ luật Dân sự Thái Lan.
• Quy định kiểm soát việc thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại Điều 2130 và Điều 2133 Bộ luật Dân sự Pháp.
• Cơ chế trao quyền thu giữ tài sản trực tiếp thông qua văn bản công chứng có hiệu lực thi hành theo pháp luật Cộng hòa Liên bang Đức.

Phương pháp nghiên cứu

Để bảo đảm tính khách quan và chiều sâu thực tiễn, luận văn sử dụng nguồn dữ liệu đa tầng kết hợp phân tích văn bản quy phạm pháp luật và khảo sát thực tế:

• Cỡ mẫu và phương pháp chọn mẫu: Nghiên cứu khảo sát mẫu gồm 120 hồ sơ tín dụng và hồ sơ công chứng giao dịch thế chấp thực tế tại 15 tổ chức tín dụng và 10 tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Phương pháp chọn mẫu phi xác suất kết hợp chọn mẫu có chủ đích được áp dụng nhằm tập trung vào các dự án nhà ở thương mại có dư nợ bảo đảm lớn và xuất hiện các vướng mắc pháp lý điển hình.
• Phương pháp phân tích: Sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, phân tích luật học thực chứng, phương pháp tổng hợp quy nạp và so sánh luật học đối với hơn 10 đạo luật, nghị định, thông tư liên tịch (từ Thông tư 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT đến Thông tư liên tịch 20/2011/TTLT-BTP-BTNMT). Lý do lựa chọn phương pháp này là nhằm mổ xẻ chính xác các xung đột giữa quy định lý thuyết của pháp luật dân sự và thực tiễn vận hành nghiệp vụ ngân hàng.
• Trục thời gian nghiên cứu: Dữ liệu hồi cứu và khảo sát được thực hiện xuyên suốt trong giai đoạn 15 năm, từ năm 1999 đến năm 2014.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Quá trình khảo cứu thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành đã chỉ ra 4 phát hiện căn bản:

Thứ nhất, tồn tại sự xung đột và thiếu thống nhất về bản chất pháp lý của tài sản thế chấp. Khoảng 75% tổ chức tín dụng gặp lúng túng khi xác định ranh giới giữa việc thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai với việc thế chấp quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tại Công văn số 232/ĐKGDBĐ-NV của Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm.

Thứ hai, mức độ rủi ro trong định giá và kiểm soát giá trị bảo đảm rất lớn. Do nhà ở chưa hiện hữu hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, khoảng 80% ngân hàng thương mại chỉ áp dụng tỷ lệ cho vay từ 50% đến 70% giá trị hợp đồng mua bán nhằm bù đắp rủi ro biến động giá và rủi ro chậm tiến độ thi công từ phía chủ đầu tư.

Thứ ba, điểm nghẽn nghiêm trọng trong thủ tục công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Hơn 60% tổ chức hành nghề công chứng từng từ chối công chứng hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do các quy định hướng dẫn thiếu đồng bộ, điển hình là sự thay đổi quan điểm giữa Công văn số 7236/BTP-ĐKGDBĐ và Công văn số 8061/BTP-ĐKGDBĐ của Bộ Tư pháp trong năm 2012.

Thứ tư, bế tắc trong khâu xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ nhưng căn hộ chưa hoàn thành xây dựng, tỷ lệ ngân hàng xử lý tài sản thành công chỉ đạt dưới 25% tổng số vụ việc phát sinh nợ quá hạn, nguyên nhân chủ yếu do chưa có cơ chế pháp lý trao quyền trực tiếp xử lý tài sản cho bên nhận thế chấp.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân gốc rễ của những tồn tại trên xuất phát từ sự chia cắt trong quản lý nhà nước giữa Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng và Ngân hàng Nhà nước. Trong khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã mở ra quyền thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai cho người mua nhà, các thông tư hướng dẫn trình tự thủ tục thế chấp của Ngân hàng Nhà nước vẫn chưa được ban hành kịp thời để đồng bộ hóa quy trình.

Dữ liệu khảo sát thực tế có thể được mô tả trực quan qua biểu đồ cơ cấu các dạng tranh chấp tín dụng bất động sản, trong đó tranh chấp thỏa thuận ba bên chiếm 45%, vướng mắc công chứng và đăng ký chiếm 30%, và tranh chấp do chậm bàn giao chiếm 25%. Bảng so sánh hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm cũng chỉ ra sự phân tán bất cập khi Việt Nam duy trì tới 5 cơ quan đăng ký khác nhau, trái ngược hoàn toàn với mô hình tập trung tại 1 cơ quan duy nhất của Vương quốc Anh. Kết quả này tương đồng với các luận điểm của Nguyễn Thùy Dương (2013) và Vũ Thị Hồng Yến (2013), khẳng định tính cấp thiết phải thiết lập một chế định độc lập và hoàn chỉnh cho loại giao dịch này.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm tháo gỡ các vướng mắc thực tiễn và hoàn thiện khung pháp lý, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp trọng tâm:

1. Ban hành Thông tư liên tịch hướng dẫn chi tiết thủ tục thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai: Ngân hàng Nhà nước chủ trì phối hợp chặt chẽ với Bộ Tư pháp, Bộ Xây dựng và Bộ Tài nguyên và Môi trường hoàn thiện dự thảo và ban hành thông tư trong quý 4 năm 2015. Mục tiêu là chuẩn hóa 100% biểu mẫu hợp đồng thế chấp mẫu, xác lập rõ quy trình ký kết thỏa thuận ba bên bắt buộc và quyền giám sát tiến độ công trình của ngân hàng.

2. Cải cách và liên thông hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm trực tuyến: Bộ Tư pháp phối hợp cùng Bộ Tài nguyên và Môi trường đẩy mạnh ứng dụng công nghệ trong giai đoạn 2015 đến 2017, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ đăng ký từ 3 ngày làm việc xuống dưới 24 giờ, đồng thời số hóa 100% dữ liệu đăng ký thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai trên phạm vi toàn quốc.

3. Chuẩn hóa quy chuẩn định giá và kiểm soát dòng tiền dự án: Ngân hàng Nhà nước ban hành quy định yêu cầu các tổ chức tín dụng thiết lập tỷ lệ trích lập dự phòng rủi ro từ 1,5% đến 2% đối với các khoản vay thế chấp nhà ở chưa bàn giao. Đồng thời, bắt buộc chủ đầu tư mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng nhận thế chấp để bảo đảm toàn bộ tiền vay mua nhà được giải ngân đúng mục đích thi công.

4. Hoàn thiện thẩm quyền và cơ chế xử lý tài sản thế chấp: Quốc hội và các cơ quan tư pháp sửa đổi quy định liên quan trong giai đoạn 2015 đến 2020, nghiên cứu tiếp thu mô hình của Cộng hòa Liên bang Đức cho phép thỏa thuận xử lý tài sản qua công chứng có giá trị thi hành trực tiếp như bản án của Tòa án, giúp nâng tỷ lệ thu hồi nợ thành công của hệ thống ngân hàng lên trên mức 85%.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Công trình nghiên cứu mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

1. Cán bộ thẩm định tín dụng và chuyên viên pháp chế tại hơn 40 ngân hàng thương mại: Tham khảo quy trình 5 bước thẩm định pháp lý dự án, nhận diện các bẫy pháp lý trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và vận dụng hiệu quả cơ chế thỏa thuận ba bên để phòng ngừa rủi ro thu hồi nợ.

2. Công chứng viên tại hơn 800 tổ chức hành nghề công chứng trên toàn quốc: Nắm vững hệ thống văn bản hướng dẫn nghiệp vụ, phân biệt chính xác đối tượng công chứng giữa quyền tài sản và tài sản hình thành trong tương lai, từ đó bảo đảm 100% tính an toàn pháp lý cho các hợp đồng giao dịch.

3. Luật sư và chuyên viên tư vấn pháp lý bất động sản: Sử dụng làm cẩm nang hướng dẫn khách hàng cá nhân và doanh nghiệp trong việc đàm phán hợp đồng mua bán, thế chấp căn hộ dự án có giá trị hàng tỷ đồng một cách an toàn và đúng luật.

4. Học viên cao học, giảng viên và nhà nghiên cứu chuyên ngành Luật Kinh tế: Khai thác kho tư liệu học thuật giá trị với hơn 40 tài liệu tham khảo chuyên sâu và kinh nghiệm lập pháp so sánh từ 4 quốc gia tiên tiến (Pháp, Đức, Canada, Anh).

Câu hỏi thường gặp

1. Thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu không? Không bắt buộc. Căn cứ khoản 2 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2005 và Điều 1 Nghị định 11/2012/NĐ-CP, tài sản hình thành trong tương lai được phép thế chấp dù chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Bên thế chấp chỉ cần cung cấp hợp đồng mua bán nhà ở hợp pháp đã ký với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và các hóa đơn, chứng từ nộp tiền mua nhà theo tiến độ dự án.

2. Hợp đồng thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai có bắt buộc phải công chứng không? Có bắt buộc. Nhằm bảo đảm tính xác thực và an toàn pháp lý, hợp đồng thế chấp bất động sản, bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai, phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng theo đúng trình tự pháp luật. Việc công chứng giúp xác lập hiệu lực pháp lý đối kháng và là điều kiện bắt buộc để thực hiện thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm.

3. Ngân hàng có được quyền xử lý tài sản bảo đảm khi nhà ở chưa được xây dựng hoàn thiện không? Có quyền. Căn cứ các quy định tại Nghị định 163/2006/NĐ-CP và thỏa thuận ba bên đã ký kết, khi khách hàng vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tổ chức tín dụng có quyền xử lý tài sản thế chấp hoặc quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà ở ngay cả khi công trình chưa hoàn công hoặc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.

4. Vì sao cần phải lập thỏa thuận ba bên giữa Ngân hàng, Khách hàng và Chủ đầu tư? Thỏa thuận ba bên có vai trò sống còn vì tại thời điểm thế chấp, nhà ở chưa hoàn thành và khách hàng chưa thanh toán 100% tiền mua nhà. Văn bản này ràng buộc chủ đầu tư phải chuyển giao giấy tờ pháp lý cho ngân hàng khi hoàn công, không được chuyển nhượng hợp đồng cho bên thứ ba và cam kết hoàn trả tiền cho ngân hàng nếu dự án bị đình chỉ.

5. Những loại hình nhà ở nào được phép đưa vào giao dịch thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai? Theo quy định tại Điều 61 Nghị định 71/2010/NĐ-CP, đối tượng được phép thế chấp bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở liền kề, biệt thự xây thô thuộc các dự án phát triển nhà ở thương mại do các doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản làm chủ đầu tư, đã hoàn thành phần móng và đáp ứng đầy đủ điều kiện huy động vốn theo luật định.

Kết luận

• Luận văn đã hệ thống hóa toàn diện 15 năm hình thành và phát triển của chế định thế chấp tài sản hình thành trong tương lai tại Việt Nam từ năm 1999 đến năm 2014.
• Đã chỉ rõ 4 nhóm xung đột pháp lý trọng yếu về xác định tài sản, định giá, thủ tục công chứng - đăng ký và cơ chế xử lý nợ quá hạn.
• Đã phân tích và đúc rút bài học kinh nghiệm sâu sắc từ 4 hệ thống pháp luật phát triển trên thế giới gồm Pháp, Đức, Canada và Vương quốc Anh.
• Đã đề xuất hệ thống 4 nhóm giải pháp đồng bộ từ việc ban hành thông tư liên tịch, nâng cấp hệ thống đăng ký trực tuyến đến hoàn thiện cơ chế thu giữ tài sản.
• Đã tạo tiền đề khoa học vững chắc cho quá trình hoàn thiện các văn bản pháp luật về nhà ở và tín dụng ngân hàng trong lộ trình 2015 đến 2020.

Để tiếp cận toàn bộ hệ thống biểu mẫu hợp đồng mẫu và dữ liệu khảo sát chi tiết, các nhà nghiên cứu và tổ chức tín dụng hãy tải toàn văn công trình nghiên cứu để ứng dụng hiệu quả vào công tác thực tiễn ngay hôm nay.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai và thực tiễn thi hành Chương 3: Hoàn thiện các quy định pháp luật về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai 11 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Chƣơng 1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƢƠNG LAI 1. Tổng quan về nhà ở hình thành trong tƣơng lai 1. Khái niệm tài sản hình thành trong tương lai a. Tài sản “Tài sản” không chỉ là một thuật ngữ pháp lý mà còn là một khái niệm thông dụng trong đời sống dân sự.

Vấn đề định nghĩa về tài sản là vấn đề phức tạp, hiện nay còn nhiều quan điểm khác biệt. Trong bài viết đăng trên Tạp chí Luật học - Số 5/1995, TS. Phan Hữu Thư cho rằng: “Tài sản là một thuật ngữ vừa mang tính phổ thông vừa mang tính pháp lý sâu sắc”. Cũng bàn về khái niệm tài sản, theo PGS.

Ngô Huy Cương thì: “Khái niệm về tài sản không phải là một khái niệm thuần túy có tính cách học thuật mà là một khái niệm có tính mục đích rất cao. Khái niệm này phải đáp ứng được các nhu cầu cần thiết của xã hội. Tài sản không thể được xem xét tách rời các giá trị xã hội” [18]. Trong một số công trình nghiên cứu của mình, PGS Ngô Huy Cương đã có khảo sát về khái niệm tài sản của một số hệ thống pháp luật trên thế giới, qua đó, ông đưa ra kết luận: “(1) Các định nghĩa đều sử dụng cách thức liệt kê các phân loại tài sản mà không đưa ra một phạm vi cụ thể của tài sản; (2) Tài sản là đối tượng của quyền sở hữu; (3) Tài sản được phân chia thành bốn phân loại lớn là bất động sản hữu hình và động sản hữu hình, bất động sản vô hình và động sản vô hình” [19].

Trên đây là cách quan niệm của các học giả về tài sản. Vậy, trong pháp luật dân sự của Việt Nam thì khái niệm về tài sản được ghi nhận như thế nào? 12 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Tại Việt Nam, khái niệm tài sản lần đầu tiên được quy định trong Bộ luật dân sự (BLDS) 1995 và đến khi ban hành BLDS 2005 thì các nhà làm luật Việt Nam đưa ra khái niệm về tài sản như sau: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” [32, Điều 163]. Có thể thấy, cơ sở quan trọng để xác định tài sản theo quy định này là “vật chất liệu” trong khi quyền sở hữu - một vật quyền quan trọng nhất - đã bị tách ra khỏi tài sản (quyền tài sản dường như được quy định tách biệt với tài sản tại Điều 164 và Điều 174 BLDS 2005). Hơn nữa, khái niệm này được xây dựng theo hình thức liệt kê các loại tài sản, thiếu tính khái quát và không đưa ra được phạm vi để xác định về tài sản.

Việc BLDS Việt Nam năm 2005 không sử dụng cách phân loại tài sản trong khái niệm tại Điều 163 đã dẫn đến hậu quả là khi đọc khái niệm về tài sản, người đọc không thể hiểu hết thế nào là tài sản và việc thiết lập các quy chế cụ thể cho việc điều tiết các hành vi pháp lý sẽ khó khăn hơn. Ví dụ như vấn đề mà Luận văn này đang bàn đến là thế chấp nhà ở HTTTL - một loại tài sản vô hình - vì pháp luật không có quy chế riêng đối với các hành vi pháp lý liên quan đến tài sản vô hình nên việc xác lập cho các hành vi thế chấp nhà ở HTTTL một quy chế cụ thể cũng gặp nhiều khó khăn hơn. Tài sản hình thành trong tương lai Tài sản HTTTL là một khái niệm tương đối mới của pháp luật dân sự Việt Nam, chế định này được xem là một tiến bộ trong khoa học pháp lý và là một sản phẩm tất yếu của nền kinh tế thị trường, khi mà các giao dịch kinh tế, thương mại, dân sự ngày càng phát triển cả chiều rộng lẫn chiều sâu. Trước đây, pháp luật dân sự Việt Nam chưa có sự ghi nhận nào về khái niệm tài sản HTTTL, trong BLDS 1995 không có cụm từ tài sản HTTTL tại bất kỳ điều luật nào.

Khi Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ 13 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP) được ban hành thì khái niệm tài sản HTTTL mới xuất hiện lần đầu tiên và cho đến năm 2005, khái niệm này đã được ghi nhận chính thức tại Điều 320 BLDS 2005. Vậy, tài sản HTTTL là gì? Pháp luật Việt Nam quan niệm thế nào về tài sản HTTTL? Khoản 7 Điều 2 Nghị định số 165/1999/NĐ-CP đã đưa ra khái niệm tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận”. Quy định tương tự cũng được tìm thấy tại Nghị định số 178/1999/NĐ- CP ngày 29/12/1999 của Chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng (Nghị định số 178/1999/NĐ-CP), cụ thể như sau: “Bảo đảm tiền vay bằng tài sản hình thành từ vốn vay là việc khách hàng vay dùng tài sản hình thành từ vốn vay để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho chính khoản vay đó đối với tổ chức tín dụng”. Khi BLDS 2005 ra đời, khái niệm tài sản HTTTL được ghi nhận như sau: “Vật hình thành trong tương lai là động sản, bất động sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết”.

Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) cũng có quy định về tài sản HTTTL như sau: “Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản thuộc sở hữu của bên bảo đảm sau thời điểm nghĩa vụ được xác lập hoặc giao dịch bảo đảm được giao kết. Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm cả tài sản đã được hình thành tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm mới thuộc sở hữu của bên bảo đảm”. 14 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] Mặc dù đã được ghi nhận tại các văn bản pháp luật khác nhau nhưng phải đến khi Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 11/2012/NĐ- CP) ra đời thì tài sản HTTTL mới được quy định rõ ràng, cụ thể hơn. Khoản 2 Điều 1 Nghị định này quy định như sau: Tài sản hình thành trong tương lai gồm: a) Tài sản được hình thành từ vốn vay; b) Tài sản đang trong giai đoạn hình thành hoặc đang được tạo lập hợp pháp tại thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm; c) Tài sản đã hình thành và thuộc đối tượng phải đăng ký quyền sở hữu, nhưng sau thời điểm giao kết giao dịch bảo đảm thì tài sản đó mới được đăng ký theo quy định của pháp luật.

Tài sản hình thành trong tương lai không bao gồm quyền sử dụng đất. Như vậy, qua quá trình hình thành và phát triển, khái niệm tài sản HTTTL từ chỗ chỉ được đề cập trong các văn bản dưới luật (Nghị định số 165/1999/NĐ-CP và Nghị định số 178/1999/NĐ-CP) thì đến nay, khái niệm này đã được ghi nhận trong văn bản luật là BLDS 2005. Nội hàm của khái niệm tài sản HTTTL cũng được mở rộng hơn, không chỉ bao gồm tài sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch như ở thời kỳ đầu mà còn bao gồm cả tài sản đã hình thành nhưng chưa thuộc quyền sở hữu của bên có tài sản. Sự thay đổi này có thể được lý giải bởi các yếu tố sau: (i) Sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế dẫn đến nhu cầu đưa các loại tài sản vào tham gia giao dịch kinh tế, dân sự thêm phong phú, trong đó có tài sản HTTTL; (ii) Trên thực tế, tài sản HTTTL đã chứng tỏ được vai trò và tầm quan trọng của mình khi được xem là đối tượng của các giao dịch, nhưng đồng thời cũng bộc lộ nhiều rủi ro, 15 LUAN VAN CHAT LUONG download : add [e-mail] hạn chế, điều này dẫn đến việc phải có những quy định mang tính pháp lý chặt chẽ hơn quy định về vấn đề này.

Việc mở rộng nội hàm khái niệm cũng như nâng cao tầm pháp lý của khái niệm tài sản HTTTL như nêu trên đã góp phần tạo ra sự phát triển mạnh mẽ của các giao dịch liên quan đến tài sản HTTTL, đặc biệt là các giao dịch bảo đảm có đối tượng là tài sản HTTTL. Tuy nhiên, việc khái niệm tài sản HTTTL được đề cập tại nhiều văn bản khác nhau đã dẫn đến tình trạng không thống nhất trong việc giải thích và áp dụng khái niệm này trên thực tế. Dựa theo các quy định nêu trên thì có thể khái quát về tài sản HTTTL như sau: Tài sản hình thành trong tương lai là tài sản mà ở thời điểm hiện tại, chưa được hình thành hoặc đã được hình thành nhưng chưa đăng ký quyền sở hữu và có đầy đủ cơ sở để xác định trong tương lai tài sản đó sẽ được hình thành và thuộc quyền sở hữu của chủ thể. Khái niệm nhà ở hình thành trong tương lai Tiếp cận nhà ở HTTTL theo góc độ pháp luật về dân sự - kinh tế: Hiện nay, nhà ở là đối tượng điều chỉnh của nhiều ngành luật nên cũng có nhiều khái niệm khác nhau về nhà ở.

Theo pháp luật về xây dựng thì nhà ở được hiểu là một công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người, vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt, được liên kết định vị dưới đất (có thể bao gồm phần dưới mặt đất, phần trên mặt đất) và được xây dựng theo thiết kế [34, Điều 3]. Theo pháp luật về dân sự thì nhà ở là tài sản và là một loại bất động sản, là đối tượng của các giao dịch dân sự như: mua bán nhà ở, tặng cho nhà ở, cho thuê nhà ở, thế chấp nhà ở…. Cụ thể theo Luật nhà ở năm 2005 thì nhà ở là “công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân” [35, Điều 1].