CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ CHÍNH TÁC ðỘNG TỚI HOẠT KINH DOANH BẤT ðỘNG SẢN (BðS) TRONG NỀN KINH TẾ THỊ TRƯỜNG. KHÁI NIỆM VỀ BðS, VAI TRÒ CỦA BðS TRONG XÃ HỘI. Khái niệm về BðS. BðS có ý nghĩa khác nhau ñối với những người khác nhau.
Người nông dân có thể coi BðS như là một trong ba yếu tố của nền sản xuất theo ý nghĩa của kinh tế học cổ ñiển: ñất ñai, lao ñộng, vốn. Một số người khác có cương vị ñiều hành các doanh nghiệp lớn có thể coi BðS là một tài sản lớn của doanh nghiệp. Luật sư coi BðS như một tài sản mang theo nhiều quyền và trách nhiệm cho người chủ sở hữu. Các cá nhân, hộ gia ñình (HGð) coi BðS là nơi cư ngụ hàng ngày của họ.
Một số người khác hoạt ñộng trong các lĩnh vực liên quan ñến BðS như môi giới, ñịnh giá, quản lý, xây dựng, cấp vốn vay.coi BðS là hoạt ñộng kinh doanh của họ. Như ta ñã biết tất cả chúng ta ñều cần có nhà ở, có nơi làm việc, học tập, có nơi vui chơi. do vậy có thể nói tất cả chúng ta ñều có “công việc” với BðS dù là trong ý nghĩa nào nữa và cũng có thể nói gần như tất cả chúng ta ñều phải ñưa ra các quyết ñịnh liên quan ñến BðS ít nhất là một lần, tuỳ thuộc vào vị trí, vai trò của mình trong cộng ñồng, trong gia ñình. Do vậy việc hiểu biết các nguyên lý cơ bản của BðS là một việc có ích cho hầu hết mọi người.
BðS, ngoài ý nghĩa là một lĩnh vực nghiên cứu hoặc là một hoạt ñộng kinh doanh, còn có ý nghĩa bao trùm là một loại tài sản ñặc biệt. Theo qui ñịnh tại Bộ Luật Dân Sự hiện hành thì BðS là các tài sản không di dời ñược bao gồm: 8 ñất ñai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng ñó, các tài sản khác gắn liền với ñất ñai và các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh1. Với ý nghĩa này BðS là nguồn lực quốc gia bất kể ñó là sở hữu cá nhân hay sở hữu công cộng. Tuỳ theo chức năng sử dụng, BðS có thể ñược phân loại như sau: Nhà ở: BðS nhà ở là các ngôi nhà ñộc lập cũng như các khu nhà chung cư, cũng như các khu ñất dành ñể xây dựng các ngôi nhà/khu nhà ở.
Loại BðS này có thể nằm ở các thành phố, vùng ngoại ô, vùng nông thôn. BðS Thương mại: Các khu văn phòng cho thuê, trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng, khách sạn, nhà hàng, khu nghỉ mát, các khu ñất trống dành cho việc xây dựng các BðS thương mại kể trên. Hầu hết các BðS thương mại là những BðS ñem lại thu nhập là tiền cho thuê sử dụng, và thường ñược gọi là BðS tạo thu nhập và thường thấy nhiều ở các thành phố, nơi diễn ra thường xuyên các hoạt ñộng kinh doanh dịch vụ. BðS Công nghiệp: BðS công nghiệp bao gồm các nhà máy, kho tàng, các công trình tiện ích ñi kèm, mỏ, các khu ñất trống ñể xây dựng các BðS công nghiệp.
Những BðS công nghiệp lớn thường nằm ở các vùng ngoại ô các thành phố vì thường công việc ở ñây phụ thuộc vào nguồn nhân lực có tại các ñô thị. Một số loại BðS công nghiệp có thể ở các vùng nông thôn hoặc các vùng có các tài nguyên thiên nhiên tuỳ mức ñộ phụ thuộc của ngành công nghiệp ñó vào nguyên liệu ñầu vào là nông sản (công nghiệp chế biến thực phẩm) hoặc tài nguyên thiên nhiên (chế biến quặng khai thác từ mỏ, thuỷ ñiện. Trong trường hợp này, lao ñộng ở vùng khác sẽ ñược chuyển tới và xung quanh khu vực ñó sẽ mọc lên các ñô thị mới. BðS nông, lâm, ngư nghiệp: Những cánh rừng, những cánh ñồng trồng cây hoặc nuôi trồng thuỷ hải sản, trại chăn nuôi, trang trại, hệ thống tưới tiêu.
§iÒu 181] 9 các BðS ñiển hình của nhóm này. Nó có thể nằm ở những vùng sâu vùng xa và cũng có thể nằm gần các khu ñô thị và trong một tương lai nào ñó thường ñược chuyển ñổi sang mục ñích sử dụng khác có hiệu quả hơn. BðS công cộng: các khu văn phòng của các cơ quan Nhà nước, các BðS phục vụ các lợi ích chung do Nhà nước ñầu tư như các bệnh viện công, công viên, ñường xá, trường học công.Thông thường các BðS này thường ñược xây dựng và sử dụng lâu dài và ít khi ñược mua bán trên thị trường BðS trừ những trường hợp ñặc biệt. Các loại BðS khác: ñó là các BðS không thuộc các nhóm trên như nhà thờ, chùa chiền, miếu mạo, các cơ sở từ thiện, sân golf, sân bóng… 1.
Các thuộc tính của BðS. Là một loại tài sản ñặc biệt, BðS có những thuộc tính riêng và cũng là những ñặc ñiểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Tuỳ thuộc vào từng góc ñộ nghiên cứu, có thể phân chia các loại thuộc tính của BðS thành những nhóm sau: 1.Thuộc tính vật lý: Tính bất ñộng: các khu ñất có tính bất ñộng, nghĩa là không di chuyển ñược trong không gian. Các thành phần vật chất trên ñất như ñất ñá, khoáng sản, dầu lửa.có thể ñược di chuyển từ chỗ này sang chỗ khác song mảnh ñất cụ thể theo ý nghĩa ñịa lý thì không thể di chuyển ñược nghĩa là mỗi mảnh ñất ñều có các chỉ số kinh ñộ và vĩ ñộ xác ñịnh, không thay ñổi.
Tính bất ñộng này của ñất làm cho nó ñược xác ñịnh là BðS. Với thuộc tính này, thị trường ñất có khuynh hướng mang tính chất ñịa phương. Nhu cầu sử dụng phải “di chuyển” tới vị trí của BðS. Tính không thể bị phá huỷ: ñất với ý nghĩa là một phần của không gian là không thể bị phá huỷ, nó sẽ tồn tại mãi.
Tính bền vững này làm cho ñất có khuynh hướng trở thành các khoản ñầu tư của công chúng. Các nhà ñầu tư 10 thường phân biệt rõ sự phá huỷ mang tính vật chất và sự bền vững mang tính kinh tế. Về mặt vật chất, ñất ñai không thể bị phá huỷ song giá trị của nó có thể bị huỷ hoại bằng việc thay ñổi các ñiều kiện. Ví dụ, giá trị một mảnh ñất có thể bị giảm ñi ñáng kể khi nó bị các tác ñộng xấu của môi trường xung quanh làm cho việc sử dụng không ñược ai quan tâm.
Tính không ñồng nhất: không có hai mảnh ñất nào giống hệt nhau ở mọi ñiểm. Tính chất này có thể gọi là tính không ñồng nhất hay tính khác biệt. Các mảnh ñất bao giờ cũng có một vị trí không giống của bất cứ mảnh ñất nào khác. Sự khác biệt giữa các mảnh ñất còn có thể là sự khác biệt của hình dạng, kích cỡ, ñịa hình vv.
Tiếp theo, hạ tầng công cộng như ñường xá và các công trình tiện ích ñối với từng mảnh ñất cũng thường khác nhau làm cho chúng khác nhau. Cuối cùng, ngoại cảnh cũng tạo ra sự khác biệt giữa các mảnh ñất. Thuộc tính thể chế: Thể chế là những phần của xã hội ñược thành lập và ñược công nhận. Thuật ngữ này có thể hiểu là các tổ chức, tôn giáo, luật lệ hoặc tập quán.
Thể chế tạo ra cách suy nghĩ của chúng ta và có thể tạo ra ảnh hưởng sâu sắc tới các giá trị của chúng ta. Luật, các quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực BðS: lĩnh vực BðS thường có các bộ luật riêng. Do tính chất của BðS khác với các loại tài sản khác nên luật ñiều tiết các quan hệ trong lĩnh vực BðS khác với luật ñiều tiết các loại tài sản khác. Việc sở hữu các tài sản khác có thể ñược hiểu như là một sự sở hữu tuyệt ñối song ñối với BðS thì không hoàn toàn như vậy.
Do tính ñặc thù của BðS nên Nhà nước luôn ñưa ra các luật lệ, chính sách theo hướng hạn chế một số quyền của người sở hữu và sử dụng. ðiều này như là một yêu cầu tất yếu của mọi quốc gia trong ñó có các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân ñối với ñất ñai và cả các quốc gia chỉ công nhận quyền sử dụng (QSD) cá nhân ñối với ñất ñai như ở Việt Nam. Nhà nước cần ñất ñai ñể phục vụ các lợi ích chung của cộng ñồng như ñất dành cho quốc phòng, an ninh, ñường xá, công trình thuỷ 11 lợi… mà các nhu cầu này có thể thay ñổi, phát sinh theo thời gian do vậy quyền ñược phép thu hồi ñất sở hữu hoặc sử dụng cá nhân luôn có trong các văn bản pháp luật về ñất ñai của các quốc gia. Mặt khác các BðS tuy thuộc quyền sở hữu và sử dụng của các cá nhân song bao giờ cũng nằm trong một môi trường tự nhiên, xã hội nào ñó, chiếm một không gian tại một ñịa bàn nào ñó do vậy sự tồn tại của một BðS luôn chịu sự tác ñộng của môi trường xung quanh và ngược lại nó cũng là một phần cấu thành của môi trường ñó.
Nhà nước luôn có vai trò ñiều tiết trong mối quan hệ hay sự liên quan giữa BðS và cộng ñồng xung quanh như một tổng thể cũng như giữa các BðS riêng biệt ñể bảo ñảm rằng việc sử dụng BðS này không gây các ảnh hưởng tiêu cực ñến môi trường xung quanh cũng như tới việc sử dụng của các BðS liên quan khác. Những qui ñịnh trong các qui hoạch tổng thể các vùng, qui hoạch chi tiết các khu vực, quy chế xây dựng.là những quy ñịnh công cộng trong lĩnh vực này. Tập quán ñịa phương, khu vực: Tập quán là cách suy nghĩ hoặc hành ñộng ñiển hình của một ñịa phương nào ñó. Nó giống như thói quen của một cá nhân.
Ví dụ người dân miền xuôi thì thường làm nhà ở trực tiếp trên nền ñất còn nhiều cộng ñồng các khu vực miền núi thường ở nhà sàn… 1. Thuộc tính kinh tế: Vị thế: là vị trí của BðS trong mối quan hệ tương ñối với các hoạt ñộng sử dụng ñất bên ngoài khác. Vị trí kinh tế và vị trí ñịa lý cùng có vai trò trong ñó vị trí kinh tế có vai trò chính. Vị thế là kết quả của sự lựa chọn và khuynh hướng của các cá nhân và các nhóm trong việc lựa chọn mặt bằng.
Sự khác biệt về vị thế làm cho các mảnh ñất tương tự ñược sử dụng theo các cách khác nhau và có giá trị khác nhau. Yếu tố chính ảnh hưởng ñến việc lựa chọn vị trí là khoảng cách hoặc thời gian cần cho việc ñi lại giữa BðS và các ñiểm ñích mà người sử ñụng BðS thường phải tới.