Mối Quan Hệ Giữa Phát Triển Tài Chính và Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Chuyên khảo kinh tế phân tích Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản việt nam, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

• Tác giả: Bùi Ngọc Toản
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Mỹ Linh
• Trường học: Trường Đại Học Tài Chính – Marketing
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Mối Quan Hệ Giữa Phát Triển Tài Chính Và Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4.1. Phương pháp phân tích
• 1.5. Dữ liệu nghiên cứu
• 1.6. Đóng góp mới của đề tài luận án
• 1.6.1. Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt khoa học
• 1.6.2. Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt thực tiễn
• 1.7. Bố cục của đề tài luận án
• 1.8. Kết luận chương 1
• 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC
• 2.1. Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính
• 2.1.1. Khái niệm tài chính
• 2.1.2. Khái niệm phát triển tài chính
• 2.1.3. Đo lường phát triển tài chính
• 2.2. Tổng quan lý thuyết về thị trường bất động sản
• 2.2.1. Khái niệm bất động sản
• 2.2.2. Khái niệm thị trường bất động sản
• 2.2.3. Đo lường thị trường bất động sản
• 2.3. Lý thuyết giải thích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 2.3.1. Lý thuyết hiệu ứng của cải
• 2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tín dụng
• 2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 2.4.1. Kết quả các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 2.4.2. Nhận xét về khoảng trống trong các nghiên cứu trước
• 2.5. Kết luận chương 2
• 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Phương pháp tiếp cận
• 3.2. Giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
• 3.2.1. Giả thuyết nghiên cứu
• 3.2.2. Mô hình nghiên cứu
• 3.3. Dữ liệu nghiên cứu
• 3.4. Phương pháp phân tích
• 3.5. Kết luận chương 3
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Thực trạng về phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
• 4.1.1. Thực trạng về phát triển tài chính tại Việt Nam
• 4.1.2. Thực trạng về thị trường bất động sản tại Việt Nam
• 4.2. Kết quả mô hình nghiên cứu
• 4.2.1. Thống kê mô tả và phân tích tương quan
• 4.2.2. Kiểm định tính dừng
• 4.3. Kiểm định đồng liên kết
• 4.3.1. Kết quả mô hình nghiên cứu
• 4.3.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu
• 4.3.2.1. Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.2. Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.3. Mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.4. Mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.5. Vai trò của các biến kiểm soát trong mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 4.4. Kết luận chương 4
• 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1. Kết luận về những phát hiện chính của đề tài luận án
• 5.2. Hàm ý chính sách nhằm phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 5.2.1. Hàm ý chính sách đối với phát triển tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
• 5.2.2. Hàm ý chính sách đối với thị trường bất động sản nhằm phát triển tài chính
• 5.2.3. Hàm ý chính sách khác
• 5.3. Hạn chế của đề tài luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.4. Kết luận chương 5
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Mối Quan Hệ Giữa Phát Triển Tài Chính và BĐS

Nghiên cứu về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam (TTBĐS) là một chủ đề quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Các quốc gia có phát triển tài chính mạnh mẽ thường có khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán hiệu quả hơn, tạo điều kiện cho các dịch vụ tài chính tốt hơn. Điều này cho phép tiếp cận vốn dễ dàng hơn thông qua cả thị trường chứng khoán và các khoản thế chấp bất động sản. Ngược lại, ở các quốc gia có phát triển tài chính hạn chế, việc tiếp cận vốn thường phụ thuộc vào các khoản vay thế chấp bất động sản. Nghiên cứu này sẽ đi sâu vào phân tích tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường bất động sản, và ngược lại, đồng thời xem xét các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến cả hai lĩnh vực.

1.1. Phát Triển Tài Chính Vai Trò Trong Tiếp Cận Vốn ĐT BĐS

Khả năng tiếp cận vốn từ thị trường vốn và ngân hàng là yếu tố then chốt thúc đẩy hoạt động đầu tư bất động sản. Ở các quốc gia có phát triển tài chính cao, doanh nghiệp và cá nhân có nhiều lựa chọn để huy động vốn, từ đó kích thích nhu cầu và giá trị bất động sản. Sự phát triển này, tuy nhiên, cần được quản lý chặt chẽ để tránh tình trạng bong bóng. Theo Lim (2018), bất động sản có mối quan hệ mật thiết với phát triển tài chính, đặc biệt là ở các quốc gia có mức độ phát triển tài chính còn hạn chế.

1.2. Hiệu Ứng Của Cải và Tín Dụng Tác Động Lên TTBĐS

Phát triển tài chính có thể tác động đến TTBĐS thông qua hiệu ứng của cải (wealth effect). Khi khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán hoạt động hiệu quả, người dân và doanh nghiệp dễ dàng gia tăng tài sản, từ đó thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản. Ngược lại, sự phát triển của TTBĐS có thể thúc đẩy phát triển tài chính thông qua hiệu ứng tín dụng (credit effect), khi giá trị bất động sản tăng lên, khả năng tiếp cận vốn vay thông qua thế chấp cũng tăng lên.

II. Thách Thức và Rủi Ro Biến Động Thị Trường và Ảnh Hưởng

Mặc dù phát triển tài chính có thể thúc đẩy thị trường bất động sản, nó cũng mang đến những rủi ro tài chính. Việc dòng vốn đổ vào bất động sản quá mức có thể dẫn đến bong bóng, tạo ra sự bất ổn cho nền kinh tế. Ngoài ra, sự biến động của thị trường chứng khoán và các yếu tố vĩ mô khác cũng có thể ảnh hưởng đến TTBĐS. Do đó, việc quản lý rủi ro và điều tiết thị trường là vô cùng quan trọng. Nghiên cứu này sẽ tập trung vào phân tích các biến động thị trường và tìm hiểu cách chúng ảnh hưởng đến mối quan hệ tương hỗ giữa phát triển tài chính và TTBĐS.

2.1. Nguy Cơ Bong Bóng Bất Động Sản Cách Nhận Biết và Phòng Tránh

Bong bóng bất động sản là một nguy cơ tiềm ẩn khi phát triển tài chính không được kiểm soát chặt chẽ. Giá bất động sản tăng quá nhanh và không bền vững có thể dẫn đến sự sụp đổ đột ngột, gây ra khủng hoảng tài chính. Việc theo dõi các chỉ số thị trường, như tỷ lệ nợ xấu, giá nhà so với thu nhập, và số lượng giao dịch, là cần thiết để phát hiện sớm các dấu hiệu của bong bóng. Chính sách can thiệp kịp thời của chính phủ và các biện pháp quản lý rủi ro từ các tổ chức tài chính có thể giúp giảm thiểu nguy cơ này.

2.2. Tác Động Của Khủng Hoảng Tài Chính Đến Thị Trường Nhà Đất VN

Các cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thường có tác động tiêu cực đến TTBĐS Việt Nam. Sự suy giảm kinh tế, thắt chặt tín dụng và giảm đầu tư có thể làm giảm nhu cầu và giá trị bất động sản. Kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 cho thấy sự cần thiết của việc xây dựng hệ thống tài chính vững mạnh và khả năng chống chịu trước các cú sốc bên ngoài. Theo Bahmani-Oskooee & Ghodsi (2018), khủng hoảng tài chính tại Hoa Kỳ vào năm 2007 là minh chứng rõ ràng.

III. Phân Tích Tác Động Độ Sâu Tài Chính Đến Thị Trường Bất Động Sản

Độ sâu tài chính, đo lường quy mô và tính đa dạng của hệ thống tài chính, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của TTBĐS. Một hệ thống tài chính sâu rộng cung cấp nhiều kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản và người mua nhà. Nghiên cứu này sẽ đánh giá tác động của độ sâu tài chính, bao gồm quy mô thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán, đến giá bất động sản, khối lượng giao dịch và các chỉ số quan trọng khác của TTBĐS.

3.1. Tín Dụng Bất Động Sản Vai Trò của Ngân Hàng và Tổ Chức TV TC

Tín dụng bất động sản từ các ngân hàng và tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc tài trợ cho các dự án bất động sản và hỗ trợ người mua nhà. Sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản thường đi kèm với sự tăng trưởng của TTBĐS. Tuy nhiên, việc kiểm soát chất lượng tín dụng và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng là rất quan trọng để tránh rủi ro và duy trì sự ổn định của thị trường. Điều này góp phần phát triển kinh tế Việt Nam.

3.2. Giá Trị Vốn Hóa Thị Trường Chứng Khoán và Ảnh Hưởng

Giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán (TTCK) có thể ảnh hưởng đến TTBĐS thông qua hiệu ứng của cải. Khi TTCK tăng trưởng, người dân và doanh nghiệp có xu hướng gia tăng chi tiêu và đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản. Ngoài ra, TTCK cũng là một kênh huy động vốn quan trọng cho các công ty bất động sản, giúp họ tài trợ cho các dự án mới và mở rộng hoạt động.

IV. Hiệu Quả Tài Chính và Khả Năng Tiếp Cận Vốn Tác Động Thực Tế

Hiệu quả của hệ thống tài chính và khả năng tiếp cận vốn có ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS. Một hệ thống tài chính hoạt động hiệu quả giúp giảm chi phí giao dịch, tăng tính minh bạch và cải thiện khả năng phân bổ vốn. Khả năng tiếp cận vốn dễ dàng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người mua nhà tham gia vào thị trường, từ đó thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Nghiên cứu này sẽ đánh giá tác động của các yếu tố này đến TTBĐS Việt Nam.

4.1. Chi Phí Giao Dịch Bất Động Sản và Tác Động Đến Thanh Khoản

Chi phí giao dịch bất động sản, bao gồm thuế, phí và các chi phí pháp lý, có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Chi phí giao dịch cao làm giảm lợi nhuận và làm chậm quá trình giao dịch, từ đó làm giảm nhu cầu và giá trị bất động sản. Chính phủ có thể giảm chi phí giao dịch thông qua các chính sách thuế và phí phù hợp.

4.2. Tiếp Cận Tài Chính Cơ Hội và Thách Thức Cho Người Mua Nhà

Khả năng tiếp cận tài chính là yếu tố then chốt quyết định khả năng mua nhà của người dân. Các chính sách hỗ trợ vay vốn, như giảm lãi suất, nới lỏng điều kiện vay và cung cấp các khoản vay ưu đãi, có thể giúp nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà. Tuy nhiên, cần đảm bảo rằng các chính sách này không tạo ra rủi ro cho hệ thống tài chính và không làm tăng giá bất động sản quá mức.

V. Kết Luận và Hàm Ý Chính Sách Phát Triển Bền Vững Thị Trường

Nghiên cứu này đưa ra những kết luận quan trọng về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam. Các kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoạch định chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của cả hai lĩnh vực. Các hàm ý chính sách bao gồm việc tăng cường hiệu quả của hệ thống tài chính, cải thiện khả năng tiếp cận vốn, quản lý rủi ro và đảm bảo sự ổn định của TTBĐS.

5.1. Chính Sách Tài Chính Hỗ Trợ Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

Các chính sách tài chính, như chính sách tiền tệ, chính sách tín dụng và chính sách thuế, có thể được sử dụng để hỗ trợ sự phát triển của TTBĐS. Chính sách tiền tệ nới lỏng có thể làm giảm lãi suất và tăng khả năng tiếp cận vốn. Chính sách tín dụng ưu đãi có thể giúp người mua nhà và các nhà phát triển bất động sản tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp. Chính sách thuế hợp lý có thể khuyến khích đầu tư và giảm chi phí giao dịch bất động sản.

5.2. Quản Lý Rủi Ro Đảm Bảo Ổn Định Hệ Thống Tài Chính và BĐS

Quản lý rủi ro là yếu tố then chốt để đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính và TTBĐS. Các biện pháp quản lý rủi ro bao gồm việc giám sát chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, kiểm soát chất lượng tín dụng và áp dụng các biện pháp phòng ngừa rủi ro bong bóng bất động sản. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý tài chính và bất động sản là cần thiết để đảm bảo hiệu quả của các biện pháp này.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1 Trong chương đầu tiên, tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài luận án. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn, kết hợp với cơ sở lý luận để làm rõ lĩnh vực mà đề tài luận án nghiên cứu. Tác giả đã xác định được mục tiêu tổng quát là nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS Việt Nam. Trên cơ sở này, tác giả đã xác định được các mục tiêu cụ thể, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, đóng góp mới của đề tài luận án và bố cục của đề tài luận án.

Đây là cơ sở để tác giả triển khai nội dung chi tiết ở các chương tiếp theo. 10 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC Chương 2 trình bày tổng quan lý thuyết, các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS. Các nội dung chủ yếu của chương 2 gồm: (1) Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính; (2) Tổng quan lý thuyết về TTBĐS; (3) Lý thuyết giải thích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS; (4) Các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS.

Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính 2. Khái niệm tài chính Tài chính là sự vận động của các nguồn lực tài chính, sự vận động của vốn tiền tệ và là quỹ tiền tệ của những chủ thể trong xã hội (Gitman, 1997). Qua đó, có thể hiểu tài chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị giữa các chủ thể kinh tế thông qua việc tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ. Tài chính thường được biểu hiện liên quan tới ba khu vực cơ bản là nhà nước, doanh nghiệp và hộ gia đình.

Các nguồn lực tài chính biểu hiện dưới dạng tiền tệ trong nền kinh tế, được hình thành và vận động trên thị trường tài chính. Với một quan điểm khác, Fabozzi và Drake (2009) cho rằng tài chính là việc áp dụng các nguyên tắc kinh tế cho việc ra quyết định liên quan đến phân bổ các nguồn lực tài chính trong điều kiện không chắc chắn. Vậy, tài chính có thể được hiểu là sự vận động của vốn tiền tệ. Tài chính phản ánh đa dạng các mối quan hệ trong nền kinh tế nảy sinh trong quá trình phân phối các nguồn lực tài chính thông qua việc tạo lập, sử dụng các quỹ tiền tệ với mục đích đáp ứng nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội.

Tập hợp các mối quan hệ cung cầu về vốn, nhằm dịch chuyển vốn từ nơi cung cấp vốn đến nơi có nhu cầu về vốn được thể hiện thông qua hệ thống tài chính (Mankiw, 2011). Vốn có thể được chuyển trực tiếp bằng việc sử dụng các công cụ tài chính và thông qua thị trường tài chính, hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức tài chính. Do đó, hệ thống tài chính bao gồm hai bộ phận quan trọng là tổ chức tài chính và thị trường tài 11 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam chính. Ngoài ra, hệ thống tài chính còn bao gồm cơ sở hạ tầng tài chính (financial infrastructure) (Khanna & các cộng sự, 1992).

- Tổ chức tài chính là tổ chức có chức năng cung cấp các dịch vụ tài chính. Qua đó, tổ chức tài chính đóng vai trò trung gian giữa bên cung cấp vốn và bên có nhu cầu về vốn. Các tổ chức tài chính quan trọng trong hệ thống tài chính có thể kể đến là ngân hàng, công ty tài chính, công ty bảo hiểm. - Thị trường tài chính là thị trường mà ở đó diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán các công cụ tài chính.

Qua đó, bên cung cấp vốn có thể cung cấp vốn trực tiếp cho bên có nhu cầu về vốn. Công cụ tài chính được mua bán, trao đổi trên thị trường tài chính với nhiều loại và hình thức đa dạng, bao gồm các loại cơ bản như chứng khoán vốn, chứng khoán nợ, chứng khoán phái sinh. Xét theo kỳ hạn, thị trường tài chính có thể được chia thành thị trường tiền tệ (ngắn hạn) và thị trường vốn (trung và dài hạn). Các thị trường tài chính quan trọng trong hệ thống tài chính có thể kể đến là thị trường cổ phiếu và thị trường trái phiếu.

- Đối với cơ sở hạ tầng tài chính, đây là yếu tố bổ trợ giúp cho quá trình vận hành của tổ chức tài chính và thị trường tài chính hiệu quả hơn. Các thành phần quan trọng của cơ sở hạ tầng tài chính có thể kể đến là các quy định, hệ thống pháp luật, hệ thống thanh toán. Hiện nay, hệ thống tài chính không phân biệt ranh giới địa lý hay chính trị, mà được toàn cầu hoá trong việc luân chuyển nguồn vốn. Do đó, sự phát triển của hệ thống tài chính đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế.

Khái niệm phát triển tài chính Hiện tại, trên thế giới đang tồn tại nhiều khái niệm và cách hiểu khác nhau về phát triển tài chính (financial development). Dưới đây là các khái niệm về phát triển tài chính thường được sử dụng: - Thứ nhất, một trong những nền tảng của khái niệm phát triển tài chính là khái niệm áp chế tài chính (financial repression), khái niệm này được đưa ra lần đầu bởi Shaw (1973) và McKinnon (1973). Áp chế tài chính cho rằng chính phủ sẽ sử dụng các chính sách đối với hệ thống tài chính (thông qua lãi suất, dự trữ bắt buộc, kiểm soát tín dụng,…) nhằm tác động đến nền kinh tế, tuy nhiên điều này có thể sẽ làm chậm phát 12 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam triển tài chính, áp chế tài chính thường được thể hiện rõ ở các quốc gia đang phát triển. Áp chế tài chính có thể dẫn đến hệ quả là hệ thống tài chính không thể phát triển theo chiều sâu, đầu tư trong nền kinh tế sẽ tập trung vào một số dạng tài sản như vàng và bất động sản.

Ngược lại, phát triển tài chính (giảm bớt sự can thiệp của chính phủ) có thể kích thích đầu tư và thúc đẩy nền kinh tế tăng trưởng. - Thứ hai, phát triển tài chính thể hiện sự cải thiện về chất lượng đối với năm chức năng của hệ thống tài chính, bao gồm: (i) Tạo ra, xử lý thông tin về các cơ hội đầu tư tiềm năng và phân bổ vốn dựa trên các đánh giá; (ii) Giám sát các khoản đầu tư và thực hiện quản trị doanh nghiệp sau khi cung cấp tài chính; (iii) Tạo thuận lợi cho việc mua bán, đa dạng hóa và quản lý rủi ro; (iv) Huy động vốn và tiết kiệm; (v) Tạo thuận lợi cho quá trình trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Khái niệm này được đưa ra trong nghiên cứu của Levine (2005). Theo đó, sự cải thiện về chất lượng đối với các chức năng của hệ thống tài chính có thể đại diện cho phát triển tài chính.

- Thứ ba, phát triển tài chính hàm ý sự cải thiện về quy mô, hiệu quả của các tổ chức tài chính (ngân hàng, công ty tài chính, công ty bảo hiểm,…) và thị trường tài chính (Zaman & các cộng sự, 2012). - Thứ tư, phát triển tài chính có thể hiểu là một phần của phát triển khu vực tư nhân nhằm kích thích nền kinh tế tăng trưởng và giảm nghèo. Phát triển tài chính bao gồm sự phát triển các tổ chức tài chính và thị trường tài chính nhằm làm giảm bớt các chi phí giao dịch. Do đó, phát triển tài chính là sự kết hợp về phát triển theo độ sâu, khả năng tiếp cận, hiệu quả của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính (Svirydzenka, 2016).

- Thứ năm, phát triển tài chính thể hiện sự cải thiện về độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận, gia tăng sự ổn định của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính. Khái niệm này được đưa ra trong nghiên cứu của Olgu và các cộng sự (2014), đồng thời cũng phù hợp với quan điểm của World Bank. Theo đó, ngoài việc đề cập đến độ sâu, hiệu quả và khả năng tiếp cận, phát triển tài chính còn được thể hiện thông qua sự ổn định của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính. Như vậy, từ những khái niệm ở trên, chúng ta có thể hiểu phát triển tài chính là sự cải thiện về độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận, ổn định của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính.

13 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam 2. Đo lường phát triển tài chính Hầu hết các nghiên cứu thực nghiệm thường đo lường phát triển tài chính thông qua chỉ số tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân (tín dụng nội địa cho khu vực tư nhân / GDP) và giá trị vốn hóa TTCK (giá trị vốn hóa TTCK / GDP), đây là hai chỉ số phản ánh về độ sâu tài chính. Có thể nói rằng, các chỉ số này chưa tính đến bản chất đa chiều phức tạp của phát triển tài chính (Svirydzenka, 2016). Bởi vì, ngoài độ sâu tài chính, phát triển tài chính còn được thể hiện thông qua khả năng tiếp cận tài chính, hiệu quả tài chính và ổn định tài chính.

Nhìn chung, xét một cách tổng quát, phát triển tài chính được đo lường thông qua độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính, ổn định tài chính của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính (Hình 2. Cách đo lường này cũng được IMF và World Bank sử dụng để xác định bộ chỉ số phát triển tài chính. Trong đó, IMF đo lường phát triển tài chính thông qua độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính của các tổ chức tài chính và thị trường tài chính. Ngoài ra, World Bank đã công bố dữ liệu về phát triển tài chính của 214 nền kinh tế trên thế giới trong giai đoạn 1960-2017 với 109 chỉ số.

Với bộ chỉ số này, World Bank nhấn mạnh vai trò của ổn định tài chính khi đo lường phát triển tài chính. Theo đó, sự bất ổn của hệ thống tài chính có thể tác động đến các thị trường khác và thậm chí là các quốc gia khác. Phát triển tài chính Tổ chức tài chính Thị trường tài chính Khả Khả Độ Hiệu năng Ổn Độ Hiệu năng Ổn sâu quả tiếp định sâu quả tiếp định cận cận Nguồn: Svirydzenka (2016).