Mối Quan Hệ Giữa Phát Triển Tài Chính và Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Nghiên cứu về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam (TTBĐS) là… 203 trang · Trường Đại Học Tài Chính – Marketing · 2021.

• Tác giả: Bùi Ngọc Toản
• Người hướng dẫn: PGS. Nguyễn Thị Mỹ Linh
• Trường học: Trường Đại Học Tài Chính – Marketing
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Mối Quan Hệ Giữa Phát Triển Tài Chính Và Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGHIÊN CỨU
• 1.1. Đặt vấn đề nghiên cứu
• 1.2. Mục tiêu nghiên cứu và câu hỏi nghiên cứu
• 1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. Phương pháp nghiên cứu
• 1.4.1. Phương pháp phân tích
• 1.5. Dữ liệu nghiên cứu
• 1.6. Đóng góp mới của đề tài luận án
• 1.6.1. Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt khoa học
• 1.6.2. Đóng góp mới của đề tài luận án về mặt thực tiễn
• 1.7. Bố cục của đề tài luận án
• 1.8. Kết luận chương 1
• 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC
• 2.1. Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính
• 2.1.1. Khái niệm tài chính
• 2.1.2. Khái niệm phát triển tài chính
• 2.1.3. Đo lường phát triển tài chính
• 2.2. Tổng quan lý thuyết về thị trường bất động sản
• 2.2.1. Khái niệm bất động sản
• 2.2.2. Khái niệm thị trường bất động sản
• 2.2.3. Đo lường thị trường bất động sản
• 2.3. Lý thuyết giải thích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 2.3.1. Lý thuyết hiệu ứng của cải
• 2.3.2. Lý thuyết hiệu ứng tín dụng
• 2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 2.4.1. Kết quả các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 2.4.2. Nhận xét về khoảng trống trong các nghiên cứu trước
• 2.5. Kết luận chương 2
• 3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Phương pháp tiếp cận
• 3.2. Giả thuyết nghiên cứu và mô hình nghiên cứu
• 3.2.1. Giả thuyết nghiên cứu
• 3.2.2. Mô hình nghiên cứu
• 3.3. Dữ liệu nghiên cứu
• 3.4. Phương pháp phân tích
• 3.5. Kết luận chương 3
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. Thực trạng về phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam
• 4.1.1. Thực trạng về phát triển tài chính tại Việt Nam
• 4.1.2. Thực trạng về thị trường bất động sản tại Việt Nam
• 4.2. Kết quả mô hình nghiên cứu
• 4.2.1. Thống kê mô tả và phân tích tương quan
• 4.2.2. Kiểm định tính dừng
• 4.3. Kiểm định đồng liên kết
• 4.3.1. Kết quả mô hình nghiên cứu
• 4.3.2. Thảo luận kết quả nghiên cứu
• 4.3.2.1. Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.2. Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.3. Mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.4. Mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường bất động sản
• 4.3.2.5. Vai trò của các biến kiểm soát trong mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 4.4. Kết luận chương 4
• 5. KẾT LUẬN VÀ HÀM Ý CHÍNH SÁCH
• 5.1. Kết luận về những phát hiện chính của đề tài luận án
• 5.2. Hàm ý chính sách nhằm phát triển tài chính và thị trường bất động sản
• 5.2.1. Hàm ý chính sách đối với phát triển tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản
• 5.2.2. Hàm ý chính sách đối với thị trường bất động sản nhằm phát triển tài chính
• 5.2.3. Hàm ý chính sách khác
• 5.3. Hạn chế của đề tài luận án và hướng nghiên cứu tiếp theo
• 5.4. Kết luận chương 5
• KẾT LUẬN CHUNG
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Mối Quan Hệ Giữa Phát Triển Tài Chính và BĐS

Nghiên cứu về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam (TTBĐS) là một chủ đề quan trọng, đặc biệt trong bối cảnh kinh tế hiện nay. Các quốc gia có phát triển tài chính mạnh mẽ thường có khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán hiệu quả hơn, tạo điều kiện cho các dịch vụ tài chính tốt hơn. Điều này cho phép tiếp cận vốn dễ dàng hơn thông qua cả thị trường chứng khoán và các khoản thế chấp bất động sản. Ngược lại, ở các quốc gia có phát triển tài chính hạn chế, việc tiếp cận vốn thường phụ thuộc vào các khoản vay thế chấp bất động sản. Nghiên cứu này sẽ đi sâu vào phân tích tác động của các yếu tố tài chính đến thị trường bất động sản, và ngược lại, đồng thời xem xét các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến cả hai lĩnh vực.

1.1. Phát Triển Tài Chính Vai Trò Trong Tiếp Cận Vốn ĐT BĐS

Khả năng tiếp cận vốn từ thị trường vốn và ngân hàng là yếu tố then chốt thúc đẩy hoạt động đầu tư bất động sản. Ở các quốc gia có phát triển tài chính cao, doanh nghiệp và cá nhân có nhiều lựa chọn để huy động vốn, từ đó kích thích nhu cầu và giá trị bất động sản. Sự phát triển này, tuy nhiên, cần được quản lý chặt chẽ để tránh tình trạng bong bóng. Theo Lim (2018), bất động sản có mối quan hệ mật thiết với phát triển tài chính, đặc biệt là ở các quốc gia có mức độ phát triển tài chính còn hạn chế.

1.2. Hiệu Ứng Của Cải và Tín Dụng Tác Động Lên TTBĐS

Phát triển tài chính có thể tác động đến TTBĐS thông qua hiệu ứng của cải (wealth effect). Khi khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán hoạt động hiệu quả, người dân và doanh nghiệp dễ dàng gia tăng tài sản, từ đó thúc đẩy tiêu dùng và đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản. Ngược lại, sự phát triển của TTBĐS có thể thúc đẩy phát triển tài chính thông qua hiệu ứng tín dụng (credit effect), khi giá trị bất động sản tăng lên, khả năng tiếp cận vốn vay thông qua thế chấp cũng tăng lên.

II. Thách Thức và Rủi Ro Biến Động Thị Trường và Ảnh Hưởng

Mặc dù phát triển tài chính có thể thúc đẩy thị trường bất động sản, nó cũng mang đến những rủi ro tài chính. Việc dòng vốn đổ vào bất động sản quá mức có thể dẫn đến bong bóng, tạo ra sự bất ổn cho nền kinh tế. Ngoài ra, sự biến động của thị trường chứng khoán và các yếu tố vĩ mô khác cũng có thể ảnh hưởng đến TTBĐS. Do đó, việc quản lý rủi ro và điều tiết thị trường là vô cùng quan trọng. Nghiên cứu này sẽ tập trung vào phân tích các biến động thị trường và tìm hiểu cách chúng ảnh hưởng đến mối quan hệ tương hỗ giữa phát triển tài chính và TTBĐS.

2.1. Nguy Cơ Bong Bóng Bất Động Sản Cách Nhận Biết và Phòng Tránh

Bong bóng bất động sản là một nguy cơ tiềm ẩn khi phát triển tài chính không được kiểm soát chặt chẽ. Giá bất động sản tăng quá nhanh và không bền vững có thể dẫn đến sự sụp đổ đột ngột, gây ra khủng hoảng tài chính. Việc theo dõi các chỉ số thị trường, như tỷ lệ nợ xấu, giá nhà so với thu nhập, và số lượng giao dịch, là cần thiết để phát hiện sớm các dấu hiệu của bong bóng. Chính sách can thiệp kịp thời của chính phủ và các biện pháp quản lý rủi ro từ các tổ chức tài chính có thể giúp giảm thiểu nguy cơ này.

2.2. Tác Động Của Khủng Hoảng Tài Chính Đến Thị Trường Nhà Đất VN

Các cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu thường có tác động tiêu cực đến TTBĐS Việt Nam. Sự suy giảm kinh tế, thắt chặt tín dụng và giảm đầu tư có thể làm giảm nhu cầu và giá trị bất động sản. Kinh nghiệm từ cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008 cho thấy sự cần thiết của việc xây dựng hệ thống tài chính vững mạnh và khả năng chống chịu trước các cú sốc bên ngoài. Theo Bahmani-Oskooee & Ghodsi (2018), khủng hoảng tài chính tại Hoa Kỳ vào năm 2007 là minh chứng rõ ràng.

III. Phân Tích Tác Động Độ Sâu Tài Chính Đến Thị Trường Bất Động Sản

Độ sâu tài chính, đo lường quy mô và tính đa dạng của hệ thống tài chính, có vai trò quan trọng trong sự phát triển của TTBĐS. Một hệ thống tài chính sâu rộng cung cấp nhiều kênh huy động vốn cho các nhà phát triển bất động sản và người mua nhà. Nghiên cứu này sẽ đánh giá tác động của độ sâu tài chính, bao gồm quy mô thị trường tín dụng và thị trường chứng khoán, đến giá bất động sản, khối lượng giao dịch và các chỉ số quan trọng khác của TTBĐS.

3.1. Tín Dụng Bất Động Sản Vai Trò của Ngân Hàng và Tổ Chức TV TC

Tín dụng bất động sản từ các ngân hàng và tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc tài trợ cho các dự án bất động sản và hỗ trợ người mua nhà. Sự tăng trưởng của tín dụng bất động sản thường đi kèm với sự tăng trưởng của TTBĐS. Tuy nhiên, việc kiểm soát chất lượng tín dụng và đảm bảo an toàn cho hệ thống ngân hàng là rất quan trọng để tránh rủi ro và duy trì sự ổn định của thị trường. Điều này góp phần phát triển kinh tế Việt Nam.

3.2. Giá Trị Vốn Hóa Thị Trường Chứng Khoán và Ảnh Hưởng

Giá trị vốn hóa của thị trường chứng khoán (TTCK) có thể ảnh hưởng đến TTBĐS thông qua hiệu ứng của cải. Khi TTCK tăng trưởng, người dân và doanh nghiệp có xu hướng gia tăng chi tiêu và đầu tư, bao gồm cả đầu tư bất động sản. Ngoài ra, TTCK cũng là một kênh huy động vốn quan trọng cho các công ty bất động sản, giúp họ tài trợ cho các dự án mới và mở rộng hoạt động.

IV. Hiệu Quả Tài Chính và Khả Năng Tiếp Cận Vốn Tác Động Thực Tế

Hiệu quả của hệ thống tài chính và khả năng tiếp cận vốn có ảnh hưởng trực tiếp đến TTBĐS. Một hệ thống tài chính hoạt động hiệu quả giúp giảm chi phí giao dịch, tăng tính minh bạch và cải thiện khả năng phân bổ vốn. Khả năng tiếp cận vốn dễ dàng tạo điều kiện cho các nhà đầu tư và người mua nhà tham gia vào thị trường, từ đó thúc đẩy sự phát triển của TTBĐS. Nghiên cứu này sẽ đánh giá tác động của các yếu tố này đến TTBĐS Việt Nam.

4.1. Chi Phí Giao Dịch Bất Động Sản và Tác Động Đến Thanh Khoản

Chi phí giao dịch bất động sản, bao gồm thuế, phí và các chi phí pháp lý, có thể ảnh hưởng đến tính thanh khoản của thị trường. Chi phí giao dịch cao làm giảm lợi nhuận và làm chậm quá trình giao dịch, từ đó làm giảm nhu cầu và giá trị bất động sản. Chính phủ có thể giảm chi phí giao dịch thông qua các chính sách thuế và phí phù hợp.

4.2. Tiếp Cận Tài Chính Cơ Hội và Thách Thức Cho Người Mua Nhà

Khả năng tiếp cận tài chính là yếu tố then chốt quyết định khả năng mua nhà của người dân. Các chính sách hỗ trợ vay vốn, như giảm lãi suất, nới lỏng điều kiện vay và cung cấp các khoản vay ưu đãi, có thể giúp nhiều người dân có cơ hội sở hữu nhà. Tuy nhiên, cần đảm bảo rằng các chính sách này không tạo ra rủi ro cho hệ thống tài chính và không làm tăng giá bất động sản quá mức.

V. Kết Luận và Hàm Ý Chính Sách Phát Triển Bền Vững Thị Trường

Nghiên cứu này đưa ra những kết luận quan trọng về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam. Các kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học cho việc hoạch định chính sách nhằm thúc đẩy sự phát triển bền vững của cả hai lĩnh vực. Các hàm ý chính sách bao gồm việc tăng cường hiệu quả của hệ thống tài chính, cải thiện khả năng tiếp cận vốn, quản lý rủi ro và đảm bảo sự ổn định của TTBĐS.

5.1. Chính Sách Tài Chính Hỗ Trợ Phát Triển Thị Trường Bất Động Sản

Các chính sách tài chính, như chính sách tiền tệ, chính sách tín dụng và chính sách thuế, có thể được sử dụng để hỗ trợ sự phát triển của TTBĐS. Chính sách tiền tệ nới lỏng có thể làm giảm lãi suất và tăng khả năng tiếp cận vốn. Chính sách tín dụng ưu đãi có thể giúp người mua nhà và các nhà phát triển bất động sản tiếp cận nguồn vốn với chi phí thấp. Chính sách thuế hợp lý có thể khuyến khích đầu tư và giảm chi phí giao dịch bất động sản.

5.2. Quản Lý Rủi Ro Đảm Bảo Ổn Định Hệ Thống Tài Chính và BĐS

Quản lý rủi ro là yếu tố then chốt để đảm bảo sự ổn định của hệ thống tài chính và TTBĐS. Các biện pháp quản lý rủi ro bao gồm việc giám sát chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, kiểm soát chất lượng tín dụng và áp dụng các biện pháp phòng ngừa rủi ro bong bóng bất động sản. Sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý tài chính và bất động sản là cần thiết để đảm bảo hiệu quả của các biện pháp này.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng (mã số 9340201) của tác giả Bùi Ngọc Toản, được thực hiện tại Trường Đại học Tài chính – Marketing dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. Nguyễn Thị Mỹ Linh và TS. Phạm Thị Thanh Xuân, tập trung giải quyết bài toán thực nghiệm về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Theo lập luận của tác giả trong văn bản, tại các quốc gia đang phát triển như Việt Nam, hệ thống tài chính có đặc thù là khu vực ngân hàng thương mại giữ vai trò cung ứng vốn chủ đạo (Batten & Vo, 2016), trong khi thị trường chứng khoán còn non trẻ (vận hành từ ngày 28/07/2000). Việc tiếp cận vốn của nền kinh tế phụ thuộc lớn vào tài sản thế chấp là bất động sản (Lim, 2018). Đồng thời, thị trường bất động sản Việt Nam kể từ khi có khung pháp lý từ Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực từ ngày 01/07/2004) đã trải qua nhiều giai đoạn biến động mạnh, điển hình là giai đoạn hình thành bong bóng bất động sản 2007–2008 khi giá tăng khoảng 200% so với trước năm 2007 (Jehan & Luong, 2010), tiếp sau đó là giai đoạn suy giảm kéo dài đến giữa năm 2012 gây tác động lớn đến hệ thống ngân hàng và chứng khoán.

Khoảng trống nghiên cứu được tác giả xác định gồm ba khía cạnh:

1. Hầu hết các nghiên cứu quốc tế trước đây chỉ đo lường phát triển tài chính một cách đơn lẻ qua khu vực ngân hàng hoặc thị trường chứng khoán, chủ yếu tập trung vào độ sâu tài chính (tín dụng tư nhân/GDP, vốn hóa/GDP) hoặc biến động chứng khoán, chưa bao quát đầy đủ bốn khía cạnh của phát triển tài chính (độ sâu, hiệu quả, tiếp cận, ổn định) theo chuẩn mực của Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng Thế giới (World Bank).
2. Phần lớn các công trình thực nghiệm chỉ kiểm định mối liên hệ thống kê mà chưa đi sâu vận dụng lý thuyết hiệu ứng của cải (wealth effect) và hiệu ứng tín dụng (credit effect) để giải thích cơ chế truyền dẫn qua lại giữa hai thị trường.
3. Các nghiên cứu thực nghiệm đa phần thực hiện tại các quốc gia phát triển; tại Việt Nam còn thiếu vắng các nghiên cứu định lượng kiểm định mối quan hệ tương tác hai chiều giữa phát triển tài chính đa chiều và thị trường bất động sản trong cả ngắn hạn lẫn dài hạn.

Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu

Mục tiêu tổng quát của luận án là xác định và phân tích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam, qua đó cung cấp bằng chứng thực nghiệm để đề xuất các hàm ý chính sách.

Bốn mục tiêu nghiên cứu cụ thể bao gồm:

• Nghiên cứu mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam trong ngắn hạn và dài hạn.
• Nghiên cứu mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam trong ngắn hạn và dài hạn.
• Nghiên cứu mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam trong ngắn hạn và dài hạn.
• Nghiên cứu mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam trong ngắn hạn và dài hạn.

Để thực hiện các mục tiêu trên, luận án giải quyết 5 câu hỏi nghiên cứu được đánh số như sau:

• (1) Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam là như thế nào? Mối quan hệ này có được thể hiện trong cả ngắn hạn và dài hạn hay không?
• (2) Mối quan hệ giữa hiệu quả tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam là như thế nào? Mối quan hệ này có được thể hiện trong cả ngắn hạn và dài hạn hay không?
• (3) Mối quan hệ giữa khả năng tiếp cận tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam là như thế nào? Mối quan hệ này có được thể hiện trong cả ngắn hạn và dài hạn hay không?
• (4) Mối quan hệ giữa ổn định tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam là như thế nào? Mối quan hệ này có được thể hiện trong cả ngắn hạn và dài hạn hay không?
• (5) Làm sao để thúc đẩy phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam?

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản.
• Phạm vi không gian: Việt Nam.
• Phạm vi nội dung: Luận án giới hạn phát triển tài chính thông qua khu vực ngân hàng (cụ thể là các ngân hàng thương mại) và thị trường chứng khoán (HOSE). Các định chế tài chính khác (công ty tài chính, bảo hiểm) và các thị trường khác (thị trường trái phiếu, thị trường ngoại hối) không thuộc phạm vi nghiên cứu. Do hạn chế về dữ liệu chuỗi thời gian theo quý tại Việt Nam, khả năng tiếp cận tài chính và ổn định tài chính được giới hạn đo lường thông qua thị trường chứng khoán.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu chuỗi thời gian theo quý từ Quý 3/2004 (thời điểm Luật Đất đai 2003 bắt đầu có hiệu lực) đến Quý 4/2018.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án tổng thuật các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước theo hai nhánh cấu phần tài chính chính tương tác với thị trường bất động sản:

Nhánh nghiên cứu	Hướng tác động được tìm thấy	Các tác giả và công trình tiêu biểu
Khu vực ngân hàng & Thị trường bất động sản	Tác động hai chiều	Gimeno & Martínez-Carrascal (2010) tại Tây Ban Nha; Hott (2011) tại Mỹ và Anh; Anundsen & Jansen (2013); Ibrahim & Law (2014) tại Malaysia; Shen và cộng sự (2016), Zhao và cộng sự (2017) tại Trung Quốc; Phạm Hữu Hồng Thái & Hồ Thị Lam (2016) tại Việt Nam.
	Tác động một chiều từ ngân hàng đến bất động sản	Liang & Cao (2007), Che và cộng sự (2011), Jiang và cộng sự (2018) tại Trung Quốc; Bunda & Zorzi (2010); Gasparėnienė và cộng sự (2017) tại Lithuania; Cerutti và cộng sự (2017); Lambertini và cộng sự (2017) tại Mỹ; Funkea và cộng sự (2018) tại New Zealand; Lim (2018).
	Tác động một chiều từ bất động sản đến ngân hàng	Igan và cộng sự (2011); Arestis & Gonzalez (2014).
Thị trường chứng khoán & Thị trường bất động sản	Tác động hai chiều (Cùng chiều)	Lin & Fuerst (2014) tại Đài Loan, Singapore, Hồng Kông; Liow & Schindler (2014); Tiwari và cộng sự (2020) tại Mỹ; Su (2011), Su và cộng sự (2011) tại các nước Châu Âu; Hui và cộng sự (2011), Hui & Chan (2014) tại Anh và Hồng Kông; Heaney & Sriananthakumar (2012) tại Úc; Bahmani-Oskooee & Ghodsi (2018), Liow và cộng sự (2019) tại Mỹ; Phan Thị Bích Nguyệt & Phạm Dương Phương Thảo (2016) tại Việt Nam.
	Tác động hai chiều (Ngược chiều / Đổi chiều)	Liu & Su (2010); Li và cộng sự (2015) tại Mỹ; Ali & Zaman (2017) tại 22 quốc gia; Shi và cộng sự (2017) tại Trung Quốc.
	Tác động một chiều từ chứng khoán đến bất động sản	Ibrahim (2010); Ni & Liu (2011), Ding và cộng sự (2014) tại Trung Quốc; Lean & Smyth (2014) tại Malaysia; Tsai và cộng sự (2011) tại Mỹ; Yunus (2012) tại 10 nước phát triển; Xia và cộng sự (2019).
	Tác động một chiều từ bất động sản đến chứng khoán	Lin & Lin (2011) tại Singapore và Đài Loan; Chen và cộng sự (2017) tại Trung Quốc.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Tác giả xác định rằng hầu hết các công trình trước đây chỉ xem xét phát triển tài chính qua độ sâu tín dụng hoặc vốn hóa chứng khoán riêng lẻ. Chưa có nghiên cứu nào tại Việt Nam tích hợp cả 4 khía cạnh: độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính và ổn định tài chính để đánh giá mối quan hệ tương hỗ với thị trường bất động sản, đồng thời áp dụng khung lý thuyết hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng để giải thích bản chất truyền dẫn kinh tế.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết và khái niệm sử dụng

1. Khái niệm phát triển tài chính: Luận án tổng hợp các quan điểm từ lý thuyết áp chế tài chính (Shaw, 1973; McKinnon, 1973), năm chức năng của hệ thống tài chính (Levine, 2005), và khung đo lường của Olgu và cộng sự (2014), Svirydzenka (2016) cùng IMF và World Bank. Phát triển tài chính được định nghĩa là sự cải thiện về bốn thuộc tính:
   • Độ sâu tài chính (Financial depth): Đo lường quy mô cung ứng vốn so với nền kinh tế.
   • Hiệu quả tài chính (Financial efficiency): Đo lường chi phí trung gian và thanh khoản.
   • Khả năng tiếp cận tài chính (Financial access): Đo lường phạm vi và mức độ bao phủ dịch vụ tài chính.
   • Ổn định tài chính (Financial stability): Đo lường mức độ bền vững, khả năng kiểm soát rủi ro và biến động.
2. Khái niệm và đo lường thị trường bất động sản: Dựa trên khung phân tích của Ni & Liu (2011), Assaf và cộng sự (2014), Lambertini và cộng sự (2017), thị trường bất động sản được đo lường bằng chỉ số tăng trưởng thị trường bất động sản ($Y = I + C$, trong đó $I$ là tổng giá trị đầu tư và $C$ là chi tiêu dùng cho bất động sản).
3. Lý thuyết giải thích mối quan hệ:
   • Lý thuyết hiệu ứng của cải (Wealth effect): Khởi nguồn từ mô hình thu nhập theo vòng đời của Ando & Modigliani (1963), phát triển bởi Yoshikawa & Ohtaka (1989), Skinner (1999) và lý thuyết tái cân bằng danh mục của Markowitz (1952). Khi phát triển tài chính cải thiện, giá trị tài sản tài chính gia tăng làm tăng của cải hộ gia đình và doanh nghiệp, thúc đẩy nhu cầu tiêu dùng và đầu tư vào bất động sản.
   • Lý thuyết hiệu ứng tín dụng (Credit effect): Đề xuất bởi Ghosh và cộng sự (1997), Liow (1999), Kapopoulos & Siokis (2005), Liow và cộng sự (2019). Khi thị trường bất động sản tăng trưởng, giá trị tài sản thế chấp tăng giúp người vay dễ tiếp cận tín dụng ngân hàng hơn, đồng thời cải thiện giá trị bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp, tác động ngược trở lại quy mô tín dụng và thị trường chứng khoán.
   • Hiệu ứng chu kỳ tín dụng (Credit cycle effect): Petrova (2010), Chen (2001) chỉ ra sự tương tác qua lại giữa hai hiệu ứng trên tạo nên các tác động kéo dài (persistent effects) giữa hai khu vực.

Phương pháp nghiên cứu thực tế

Luận án kết hợp phương pháp định tính và định lượng:

• Phương pháp định tính: Thu thập, thống kê mô tả, so sánh các chỉ tiêu kinh tế qua các bảng số liệu và biểu đồ để phân tích thực trạng phát triển tài chính và thị trường bất động sản tại Việt Nam.
• Phương pháp định lượng:
  • Phân tích chuỗi thời gian theo quý.
  • Kiểm định tính dừng (Kiểm định nghiệm đơn vị ADF và PP).
  • Kiểm định đồng liên kết (Kiểm định Johansen và kiểm định biên ARDL Bounds Test).
  • Mô hình tự hồi quy phân phối trễ (ARDL) để kiểm định tác động dài hạn và ngắn hạn của các biến phát triển tài chính đến thị trường bất động sản (Mô hình 1).
  • Mô hình Vector tự hồi quy (VAR) / Vector hiệu chỉnh sai số (VECM) để kiểm định tác động ngược lại từ thị trường bất động sản đến các chỉ tiêu phát triển tài chính (Mô hình 2a đến 2f).
  • Kiểm định quan hệ nhân quả Granger (Granger causality test).
  • Phân tích hàm phản ứng xung (Impulse Response Functions - IRF) và kiểm định độ ổn định của mô hình.

Dữ liệu và nguồn thu thập

Dữ liệu được thu thập theo quý từ Quý 3/2004 đến Quý 4/2018 (58 quan sát) từ các nguồn chính thức:

• Tổng cục Thống kê Việt Nam (GSO): Tăng trưởng thị trường bất động sản (REM), Tăng trưởng GDP (GDP), Chỉ số giá tiêu dùng (CPI).
• Thống kê Tài chính Quốc tế (IFS) của IMF: Tín dụng nội địa khu vực tư nhân so với GDP (DCP), Chênh lệch lãi suất cho vay và huy động của hệ thống ngân hàng (LDS).
• Ủy ban Chứng khoán Nhà nước (SSC) và Sở Giao dịch Chứng khoán TP.HCM (HOSE): Giá trị vốn hóa thị trường chứng khoán so với GDP (SMC), Hiệu quả thị trường chứng khoán (SME - giá trị giao dịch/vốn hóa), Khả năng tiếp cận thị trường chứng khoán (SMA - tỷ lệ vốn hóa không gồm top 10 doanh nghiệp), Biến động thị trường chứng khoán (SMV - độ lệch chuẩn của tăng trưởng chỉ số chứng khoán).
• Bổ trợ thực trạng: Báo cáo thường niên Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, World Bank, và dữ liệu bất động sản thế chấp từ báo cáo tài chính của các ngân hàng thương mại niêm yết.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1. Giới thiệu nghiên cứu

Chương 1 thiết lập khung tổng thể của luận án:

• Trình bày bối cảnh thực tiễn của hệ thống tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2004–2018.
• Xác định mục tiêu nghiên cứu tổng quát và 4 mục tiêu cụ thể; thiết lập 5 câu hỏi nghiên cứu.
• Xác định đối tượng nghiên cứu là mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản; phạm vi dữ liệu chuỗi thời gian quý giai đoạn Q3/2004–Q4/2018.
• Nêu rõ phương pháp phân tích kết hợp định tính và định lượng (ARDL, VAR).
• Tóm lược đóng góp mới về khoa học, thực tiễn và cấu trúc 5 chương của luận án.

Chương 2. Tổng quan lý thuyết và các nghiên cứu trước

Chương 2 hoàn thiện hệ thống cơ sở lý luận và tổng thuật tài liệu:

• Phân tích các khái niệm tài chính (Gitman, 1997; Fabozzi & Drake, 2009; Mankiw, 2011), hệ thống tài chính và cơ sở hạ tầng tài chính (Khanna và cộng sự, 1992).
• Trình bày sự phát triển khái niệm phát triển tài chính từ áp chế tài chính (Shaw, 1973; McKinnon, 1973), 5 chức năng tài chính (Levine, 2005) đến bộ 4 tiêu chí đo lường đa chiều: độ sâu, hiệu quả, tiếp cận, ổn định (Olgu và cộng sự, 2014; Svirydzenka, 2016; IMF; World Bank).
• Làm rõ khái niệm bất động sản (Luật La Mã; Liebs, 2004; Bộ luật Dân sự 2015), thị trường bất động sản (Roulac, 1996; Thrall, 2002; Thu & Perera, 2011) và các chỉ số đo lường (Tăng trưởng $Y=I+C$, REMI, HAI).
• Trình bày hai lý thuyết giải thích cơ chế: Lý thuyết hiệu ứng của cải (Ando & Modigliani, 1963; Yoshikawa & Ohtaka, 1989; Skinner, 1999) và Lý thuyết hiệu ứng tín dụng (Ghosh và cộng sự, 1997; Liow, 1999; Liow và cộng sự, 2019).
• Tổng hợp các nhánh nghiên cứu thực nghiệm quốc tế và trong nước, chỉ ra các phát hiện đối nghịch và xác định khoảng trống nghiên cứu tại Việt Nam.

Chương 3. Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 xây dựng mô hình và quy trình kiểm định kinh tế lượng:

• Xây dựng quy trình nghiên cứu (Hình 3.1) và thiết lập hệ thống các biến nghiên cứu (Bảng 3.1) cùng các giả thuyết nghiên cứu (Bảng 3.2).
• Thiết lập Mô hình 1 (tác động của các cấu phần phát triển tài chính và biến kiểm soát kinh tế vĩ mô đến tăng trưởng thị trường bất động sản REM) ước lượng bằng ARDL: $$REM_t = f(DCP_t, SMC_t, LDS_t, SME_t, SMA_t, SMV_t, GDP_t, CPI_t)$$
• Thiết lập hệ thống Mô hình 2a đến 2f (tác động của thị trường bất động sản REM đến từng biến phát triển tài chính: DCP, SMC, LDS, SME, SMA, SMV) ước lượng bằng VAR/VECM.
• Trình bày chi tiết phương pháp thu thập dữ liệu chuỗi thời gian quý và tiêu chuẩn lựa chọn kỹ thuật phân tích theo cấu trúc tích hợp bậc I(0) và I(1).

Chương 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 cung cấp kết quả thực nghiệm và thảo luận học thuật:

• Phân tích thực trạng (2004–2018):
  • Tín dụng nội địa khu vực tư nhân so với GDP tăng trưởng liên tục; tỷ lệ bất động sản nhận thế chấp tại các ngân hàng thương mại niêm yết duy trì ở mức cao.
  • Vốn hóa thị trường chứng khoán (HOSE) biến động mạnh qua các chu kỳ, số lượng doanh nghiệp niêm yết gia tăng.
  • Hiệu quả hoạt động ngân hàng (ROA, thu nhập ngoài lãi, biên độ chênh lệch lãi suất LDS) và hiệu quả thanh khoản thị trường chứng khoán (SME) có sự cải thiện nhưng còn biến động.
  • Tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam đạt mức tăng trưởng đều đặn, tỷ lệ hộ gia đình một người tại đô thị tăng lên tạo lực cầu thực tế cho thị trường bất động sản.
• Kết quả kiểm định kinh tế lượng:
  • Kiểm định tính dừng (Bảng 4.4): Các biến dừng ở bậc I(0) hoặc sai phân bậc nhất I(1), đáp ứng điều kiện thực hiện kiểm định biên ARDL và mô hình VAR.
  • Kiểm định đồng liên kết (Bảng 4.5): Tồn tại mối quan hệ đồng liên kết dài hạn giữa các biến phát triển tài chính và thị trường bất động sản trong Mô hình 1.
  • Kết quả ước lượng Mô hình 1 (Bảng 4.6):
    • Độ sâu tài chính ngân hàng (DCP) và chứng khoán (SMC) có tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê đến thị trường bất động sản trong cả ngắn hạn và dài hạn.
    • Hiệu quả tài chính ngân hàng (thể hiện qua biến LDS - chênh lệch lãi suất) có tác động cùng chiều đến thị trường bất động sản trong cả ngắn hạn và dài hạn.
    • Khả năng tiếp cận tài chính của thị trường chứng khoán (SMA) có tác động cùng chiều đến thị trường bất động sản trong cả ngắn hạn và dài hạn.
    • Biến động thị trường chứng khoán (SMV - ổn định tài chính) có tác động cùng chiều đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn.
    • Các biến kiểm soát vĩ mô (GDP, CPI) có tác động có ý nghĩa thống kê đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản.
  • Kết quả ước lượng hệ thống Mô hình 2 và Kiểm định nhân quả Granger (Bảng 4.7 đến 4.15):
    • Xác nhận tác động có ý nghĩa của thị trường bất động sản (REM) đến tín dụng tư nhân (DCP) và biến động chứng khoán (SMV) trong dài hạn.
    • Phân tích phản ứng xung (IRF) xác nhận các cú sốc từ thị trường bất động sản tạo ra sự biến động kéo dài đối với các chỉ tiêu tín dụng và thị trường chứng khoán.

Chương 5. Kết luận và hàm ý chính sách

Chương 5 đúc kết các kết quả chính và đề xuất giải pháp:

• Tổng hợp kết luận về mối quan hệ đa chiều giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam phù hợp với hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng.
• Đề xuất các nhóm hàm ý chính sách cụ thể:
  • Chính sách phát triển tài chính nhằm phát triển thị trường bất động sản: Nâng cao năng lực cung ứng vốn trung và dài hạn, hoàn thiện cấu trúc thị trường chứng khoán, gia tăng tính minh bạch thông tin, đa dạng hóa các định chế đầu tư và công cụ tài chính bất động sản.
  • Chính sách thị trường bất động sản nhằm phát triển tài chính: Kiểm soát dòng vốn tín dụng vào các phân khúc bất động sản đầu cơ, hoàn thiện hệ thống thông tin dữ liệu giá bất động sản, nâng cao hiệu quả định giá tài sản thế chấp tại các ngân hàng thương mại.
  • Chính sách kinh tế vĩ mô bổ trợ: Duy trì ổn định lạm phát (CPI) và tăng trưởng kinh tế (GDP) để hỗ trợ sự vận hành lành mạnh của hai thị trường.
• Trình bày các hạn chế về phạm vi dữ liệu và đề xuất hướng nghiên cứu tiếp theo.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp mới về mặt khoa học

• Luận án đã xây dựng và hoàn thiện khung phân tích tích hợp đo lường phát triển tài chính theo 4 tiêu chí đa chiều (độ sâu, hiệu quả, khả năng tiếp cận, ổn định) tác động đến thị trường bất động sản, khắc phục hạn chế của các nghiên cứu trước đây vốn chỉ tập trung vào độ sâu tài chính.
• Vận dụng đồng thời lý thuyết hiệu ứng của cải và lý thuyết hiệu ứng tín dụng để giải thích tường minh cơ chế truyền dẫn tương hỗ giữa khu vực tài chính (ngân hàng, chứng khoán) và thị trường bất động sản.

Đóng góp mới về mặt thực tiễn

• Cung cấp bằng chứng thực nghiệm chuỗi thời gian theo quý giai đoạn 2004–2018 tại Việt Nam:
  • Khẳng định mối quan hệ cùng chiều giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản trong cả ngắn hạn và dài hạn.
  • Phát hiện mới về tác động cùng chiều của hiệu quả tài chính khu vực ngân hàng (LDS) đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn và dài hạn.
  • Phát hiện mới về tác động cùng chiều của khả năng tiếp cận tài chính qua thị trường chứng khoán (SMA) đến thị trường bất động sản trong ngắn hạn và dài hạn.
  • Xác nhận tác động cùng chiều trong ngắn hạn của biến động thị trường chứng khoán (SMV) đến thị trường bất động sản.
• Đưa ra cơ sở thực nghiệm giúp các nhà hoạch định chính sách tại Việt Nam xây dựng các giải pháp liên thông giữa quản lý thị trường tiền tệ, thị trường vốn và thị trường bất động sản, ngăn ngừa rủi ro chu kỳ tín dụng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Căn cứ vào phạm vi và nội dung được văn bản đề cập:

• Hạn chế của luận án:
  • Do tính sẵn có của dữ liệu chuỗi thời gian theo quý tại Việt Nam còn hạn chế, các tiêu chí về khả năng tiếp cận tài chính và ổn định tài chính mới chỉ được đo lường qua thị trường chứng khoán mà chưa đo lường được đầy đủ cho khu vực ngân hàng thương mại.
  • Nghiên cứu chưa mở rộng phân tích các cấu phần khác của hệ thống tài chính như thị trường trái phiếu doanh nghiệp, các công ty bảo hiểm và công ty tài chính.
  • Khoảng thời gian phân tích giới hạn từ Quý 3/2004 đến Quý 4/2018.
• Hướng nghiên cứu tiếp theo:
  • Mở rộng thu thập dữ liệu quý cho khu vực ngân hàng về chỉ tiêu tiếp cận và ổn định khi hệ thống số liệu thống kê hoàn thiện hơn.
  • Bổ sung thị trường trái phiếu và các định chế tài chính phi ngân hàng vào mô hình phát triển tài chính đa chiều.
  • Cập nhật chuỗi dữ liệu cho các giai đoạn tiếp theo để kiểm tra tính ổn định của mô hình qua các cú sốc kinh tế mới.

---

Giá trị tham khảo

Luận án là tài liệu tham khảo chuyên khảo trong các lĩnh vực:

• Nghiên cứu sinh và học viên cao học chuyên ngành Kinh tế, Tài chính – Ngân hàng: Tham khảo Chương 2 và Chương 3 về quy trình tổng thuật tài liệu, phương pháp đo lường phát triển tài chính đa chiều theo chuẩn IMF/World Bank, và kỹ thuật ứng dụng kết hợp mô hình ARDL và VAR trong phân tích chuỗi thời gian kinh tế vĩ mô.
• Giảng viên và nhà nghiên cứu kinh tế: Sử dụng khung lý thuyết kết hợp giữa hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng để giảng dạy và phát triển các đề tài về thị trường tài sản và chính sách tiền tệ.
• Cơ quan quản lý nhà nước (Ngân hàng Nhà nước, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng): Tham khảo Chương 4 và Chương 5 để nắm bắt độ trễ và chiều hướng tác động giữa tín dụng, thị trường chứng khoán và thị trường bất động sản, hỗ trợ xây dựng chính sách giám sát an toàn vĩ mô và điều tiết dòng vốn đầu tư.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Luận án sử dụng những tiêu chí nào để đo lường phát triển tài chính?
Luận án tiếp cận phát triển tài chính theo 4 tiêu chí đa chiều của IMF và World Bank, bao gồm: độ sâu tài chính (tín dụng tư nhân/GDP, vốn hóa TTCK/GDP), hiệu quả tài chính (chênh lệch lãi suất ngân hàng LDS, hiệu quả giao dịch TTCK SME), khả năng tiếp cận tài chính (khả năng tiếp cận TTCK SMA) và ổn định tài chính (biến động TTCK SMV).

2. Khung thời gian và tần suất dữ liệu nghiên cứu của luận án là gì?
Dữ liệu được thu thập theo tần suất quý, kéo dài từ Quý 3 năm 2004 (thời điểm Luật Đất đai năm 2003 chính thức có hiệu lực thi hành) đến Quý 4 năm 2018, tương ứng với 58 quan sát.

3. Mối quan hệ giữa độ sâu tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam được kết luận như thế nào?
Kết quả ước lượng mô hình ARDL cho thấy tồn tại mối quan hệ cùng chiều giữa độ sâu tài chính (cả khu vực ngân hàng và thị trường chứng khoán) với sự tăng trưởng của thị trường bất động sản trong cả ngắn hạn và dài hạn.

4. Luận án phát hiện những điểm mới nào về tác động của hiệu quả và tiếp cận tài chính đến thị trường bất động sản?
Luận án chỉ ra rằng hiệu quả tài chính của khu vực ngân hàng (thể hiện qua chênh lệch lãi suất LDS) và khả năng tiếp cận tài chính của thị trường chứng khoán (SMA) đều có tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê đến thị trường bất động sản Việt Nam trong cả ngắn hạn và dài hạn.

5. Luận án áp dụng những lý thuyết cốt lõi nào để giải thích cơ chế tương tác giữa hai thị trường?
Tác giả sử dụng Lý thuyết hiệu ứng của cải (Wealth effect) để giải thích tác động từ phát triển tài chính đến thị trường bất động sản và Lý thuyết hiệu ứng tín dụng (Credit effect) để giải thích tác động ngược lại từ thị trường bất động sản đến phát triển tài chính.

---

Kết luận

Luận án của tác giả Bùi Ngọc Toản đã hệ thống hóa cơ sở lý thuyết và kiểm định thực nghiệm toàn diện mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2004–2018 bằng phương pháp định lượng ARDL và VAR. Kết quả nghiên cứu khẳng định sự tồn tại đồng thời của hiệu ứng của cải và hiệu ứng tín dụng, chỉ ra tác động cùng chiều của độ sâu tài chính, hiệu quả tài chính, khả năng tiếp cận tài chính và ổn định tài chính đến thị trường bất động sản. Công trình cung cấp hệ thống luận cứ khoa học và thực tiễn để các cơ quan quản lý hoạch định chính sách tiền tệ, phát triển thị trường vốn gắn liền với kiểm soát an toàn thị trường bất động sản tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

chương 1 Trong chương đầu tiên, tác giả đã giới thiệu tổng quan về đề tài luận án. Trên cơ sở các vấn đề phát sinh trong thực tiễn, kết hợp với cơ sở lý luận để làm rõ lĩnh vực mà đề tài luận án nghiên cứu. Tác giả đã xác định được mục tiêu tổng quát là nghiên cứu mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS Việt Nam. Trên cơ sở này, tác giả đã xác định được các mục tiêu cụ thể, đối tượng và phạm vi nghiên cứu, phương pháp nghiên cứu, đóng góp mới của đề tài luận án và bố cục của đề tài luận án.

Đây là cơ sở để tác giả triển khai nội dung chi tiết ở các chương tiếp theo. 10 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam CHƯƠNG 2. TỔNG QUAN LÝ THUYẾT VÀ CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC Chương 2 trình bày tổng quan lý thuyết, các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS. Các nội dung chủ yếu của chương 2 gồm: (1) Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính; (2) Tổng quan lý thuyết về TTBĐS; (3) Lý thuyết giải thích mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS; (4) Các nghiên cứu trước về mối quan hệ giữa phát triển tài chính và TTBĐS.

Tổng quan lý thuyết về phát triển tài chính 2. Khái niệm tài chính Tài chính là sự vận động của các nguồn lực tài chính, sự vận động của vốn tiền tệ và là quỹ tiền tệ của những chủ thể trong xã hội (Gitman, 1997). Qua đó, có thể hiểu tài chính là hệ thống các quan hệ kinh tế trong phân phối tổng sản phẩm xã hội dưới hình thức giá trị giữa các chủ thể kinh tế thông qua việc tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ. Tài chính thường được biểu hiện liên quan tới ba khu vực cơ bản là nhà nước, doanh nghiệp và hộ gia đình.

Các nguồn lực tài chính biểu hiện dưới dạng tiền tệ trong nền kinh tế, được hình thành và vận động trên thị trường tài chính. Với một quan điểm khác, Fabozzi và Drake (2009) cho rằng tài chính là việc áp dụng các nguyên tắc kinh tế cho việc ra quyết định liên quan đến phân bổ các nguồn lực tài chính trong điều kiện không chắc chắn. Vậy, tài chính có thể được hiểu là sự vận động của vốn tiền tệ. Tài chính phản ánh đa dạng các mối quan hệ trong nền kinh tế nảy sinh trong quá trình phân phối các nguồn lực tài chính thông qua việc tạo lập, sử dụng các quỹ tiền tệ với mục đích đáp ứng nhu cầu khác nhau của các chủ thể trong xã hội.

Tập hợp các mối quan hệ cung cầu về vốn, nhằm dịch chuyển vốn từ nơi cung cấp vốn đến nơi có nhu cầu về vốn được thể hiện thông qua hệ thống tài chính (Mankiw, 2011). Vốn có thể được chuyển trực tiếp bằng việc sử dụng các công cụ tài chính và thông qua thị trường tài chính, hoặc gián tiếp thông qua các tổ chức tài chính. Do đó, hệ thống tài chính bao gồm hai bộ phận quan trọng là tổ chức tài chính và thị trường tài 11 Mối quan hệ giữa phát triển tài chính và thị trường bất động sản Việt Nam chính. Ngoài ra, hệ thống tài chính còn bao gồm cơ sở hạ tầng tài chính (financial infrastructure) (Khanna & các cộng sự, 1992).

- Tổ chức tài chính là tổ chức có chức năng cung cấp các dịch vụ tài chính. Qua đó, tổ chức tài chính đóng vai trò trung gian giữa bên cung cấp vốn và bên có nhu cầu về vốn. Các tổ chức tài chính quan trọng trong hệ thống tài chính có thể kể đến là ngân hàng, công ty tài chính, công ty bảo hiểm.