Vận Dụng Phương Pháp Phân Tích Thứ Bậc (AHP) Để Đánh Giá Rủi Ro Trong Phát Triển Dự Án Bất Động Sản

• Tác giả: Nguyễn Thanh Hà
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Minh Thư
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Đánh Giá Rủi Ro Trong Phát Triển Dự Án Bất Động Sản: Nghiên Cứu Tình Huống Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Hà Nội
• Loại tài liệu: Đề tài thực tập tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Phát triển dự án bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm phát triển dự án bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm dự án bất động sản
• 1.2. Tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm rủi ro và rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.2.2. Các loại rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.2.3. Các nghiên cứu trên thế giới về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.3. Đánh giá và quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.3.1. Các phương pháp đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.3.2. Quy trình đánh giá và quản lý rủi ro
• 2. CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP VÀ BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU
• 2.1. Thiết kế nghiên cứu tổng thể
• 2.2. Nghiên cứu định tính
• 2.2.1. Mục đích của nghiên cứu định tính
• 2.2.2. Thiết kế nghiên cứu định tính
• 2.3. Nghiên cứu định lượng
• 2.3.1. Mục đích nghiên cứu định lượng
• 2.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng
• 2.3.3. Thang đo nghiên cứu
• 2.4. Giới thiệu bối cảnh nghiên cứu
• 2.4.1. Giới thiệu về công ty CP đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52
• 2.4.2. Giới thiệu về các dự án trong tình huống nghiên cứu
• 2.4.3. Thông tin về mẫu nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 3.1. Xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc
• 3.2. Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí
• 3.2.1. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro xã hội
• 3.2.2. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro công nghệ
• 3.2.3. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro môi trường
• 3.2.4. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chính trị
• 3.2.5. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro kinh tế
• 3.2.6. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chiến lược
• 3.2.7. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro đại dịch
• 3.3. Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các tiêu chí rủi ro
• 3.4. Kết quả đánh giá tiêu chí rủi ro đối với 03 dự án phát triển bất động sản
• 4. CHƯƠNG 4: BÌNH LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu
• 4.1.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu thuộc tính trong các tiêu chí rủi ro
• 4.1.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu các tiêu chí rủi ro
• 4.1.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu các dự án
• 4.2. Một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52
• 4.2.1. Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của doanh nghiệp
• 4.2.2. Áp dụng công nghệ quản lý rủi ro
• 4.2.3. Nguồn nhân lực và chiến lược
• 4.3. Kiến nghị với các công ty đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý và Nhà nước
• 4.3.1. Quản lý rủi ro trong đại dịch
• 4.3.2. Đào tạo nguồn nhân lực phát triển dự án bất động sản chuyên nghiệp
• 4.3.3. Xây dựng thương hiệu
• 4.3.4. Thành lập mối liên kết với các bên liên quan
• 4.3.5. Khắc phục khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản ở Việt Nam
• 4.4. Đóng góp của nghiên cứu
• 4.4.1. Đóng góp về mặt lý thuyết
• 4.4.2. Đóng góp về mặt thực tiễn
• 4.5. Hạn chế và hướng nghiên cứu trong tương lai
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

I. Tổng Quan Rủi Ro Dự Án Bất Động Sản Cách Nhận Diện 5W1H

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế toàn cầu. Sự tăng trưởng liên tục của nhu cầu bất động sản trên toàn thế giới thúc đẩy các hoạt động phát triển dự án bất động sản. Các hoạt động này bao gồm kinh doanh, phân lô bán nền thương mại, nhà ở, phát triển hỗn hợp và công nghiệp. Nhà phát triển dự án bất động sản có thể là chủ đầu tư hoặc một đơn vị độc lập, thực hiện các công việc từ xin giấy phép đến quản lý tài chính và thi công. Quản lý rủi ro trở thành yếu tố then chốt trong phát triển dự án bất động sản, đặc biệt khi lợi nhuận phụ thuộc vào việc quản lý chi phí hiệu quả. Các nhà phát triển phải đối mặt với nhiều rủi ro, đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu rộng và đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp. Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá rủi ro dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, nhằm cung cấp công cụ hỗ trợ ra quyết định và đề xuất giải pháp.

1.1. Khái niệm và đặc điểm rủi ro trong BĐS

Theo Loizou và French (2012), các nguyên nhân chính của rủi ro bao gồm chi phí đất đai, rủi ro tài chính, rủi ro xây dựng, rủi ro kinh tế xã hội và liên quan đến bán hoặc cho thuê các mối nguy hiểm. Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự thay đổi trong tiêu chí chọn mua nhà của người dân và sự biến động của nền kinh tế. Những yếu tố này có thể gây ra rủi ro cho việc phát triển dự án bất động sản, do quá trình này thường kéo dài và đòi hỏi nhiều chi phí. Việc xác định và đánh giá rủi ro là rất quan trọng để hạn chế tối đa sự ảnh hưởng từ các tác nhân bên ngoài.

1.2. Tại sao cần quản lý rủi ro dự án BĐS hiệu quả

Kritayanavaj (2007) đưa ra nhận định rằng nếu nhà phát triển không xử lý tốt các rủi ro sẽ gây ra những hậu quả như tăng giá nhà hoặc giá thuê, vật liệu không đạt chất lượng hoặc thay đổi thiết kế kiến trúc của công trình và những hậu này khách hàng sẽ là người gánh chịu. Các dự án có thể gặp rủi ro liên quan đến các yếu tố xã hội, công nghệ, môi trường, kinh tế và chính trị (Khumpaisal & Chen, 2010; Khumpaisal, Ross & Abdulai, 2010; Newell & Steglick, 2005), ảnh hưởng đến doanh thu dự kiến và tiến độ dự án. Do đó, quản lý rủi ro dự án bất động sản hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công của dự án.

II. Thách Thức Đánh Giá Rủi Ro Phân Tích SWOT Công Ty Nhà Hà Nội

Công tác đánh giá rủi ro dự án bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về thị trường, các yếu tố kinh tế, xã hội, và pháp lý. Việc xác định và đo lường rủi ro dự án bất động sản một cách chính xác là nền tảng để xây dựng các chiến lược phòng ngừa và giảm thiểu thiệt hại. Các công ty bất động sản cần phải chủ động trong việc phân tích rủi ro dự án bất động sản để đảm bảo tính khả thi và lợi nhuận của dự án. Nghiên cứu này tập trung vào việc áp dụng phương pháp AHP (Analytic Hierarchy Process) để đánh giá rủi ro tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, nhằm cung cấp một công cụ hữu ích cho việc ra quyết định đầu tư.

2.1. Các loại rủi ro thường gặp trong dự án BĐS

Các loại rủi ro thường gặp trong dự án bất động sản bao gồm rủi ro tài chính, rủi ro pháp lý, rủi ro thị trường, rủi ro thi công, và rủi ro vận hành. Mỗi loại rủi ro này đều có thể gây ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ, chi phí, và lợi nhuận của dự án. Ví dụ, rủi ro pháp lý dự án bất động sản có thể phát sinh từ các thay đổi trong quy định của chính phủ, trong khi rủi ro thị trường bất động sản có thể do sự biến động của giá cả và nhu cầu.

2.2. Khó khăn trong việc định lượng và quản lý rủi ro

Việc định lượng và kiểm soát rủi ro dự án bất động sản là một thách thức lớn, do tính phức tạp và đa dạng của các yếu tố ảnh hưởng. Các phương pháp đánh giá tính khả thi dự án bất động sản truyền thống thường không đủ để nắm bắt hết các khía cạnh rủi ro. Do đó, cần có các phương pháp tiếp cận mới, kết hợp cả định tính và định lượng, để có thể giảm thiểu rủi ro dự án bất động sản một cách hiệu quả.

III. Phương Pháp AHP Bí Quyết Đánh Giá Rủi Ro Bất Động Sản Chi Tiết

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) để đánh giá rủi ro dự án bất động sản. AHP là một phương pháp ra quyết định đa tiêu chí, cho phép tích hợp các yếu tố định tính và định lượng. Phương pháp này giúp xác định mức độ quan trọng của các yếu tố rủi ro khác nhau và đánh giá tác động của chúng đến dự án. AHP cho phép tính toán được các trọng số được thiết lập bởi hệ thống thẩm định bất động sản khác nhau trong cả phương pháp tiếp cận cá nhân và đại chúng, ngoài ra AHP như một phương pháp ra quyết định để đánh giá các phương án phức tạp đa thuộc tính giữa một hoặc nhiều người ra quyết định, AHP được coi là nâng cao hơn các phương pháp tiếp cận ra quyết định khác vì nó cho phép tích hợp các yếu tố chủ quan (Emrouznejad & Marra, 2017).

3.1. Ưu điểm của phương pháp AHP trong phân tích rủi ro

Phương pháp AHP có nhiều ưu điểm trong phân tích rủi ro dự án bất động sản. Đầu tiên, nó cho phép xem xét nhiều yếu tố rủi ro khác nhau, bao gồm cả các yếu tố định tính và định lượng. Thứ hai, nó giúp xác định mức độ quan trọng của từng yếu tố rủi ro. Thứ ba, nó cung cấp một khuôn khổ để đánh giá các phương án quản lý rủi ro khác nhau.

3.2. Quy trình thực hiện đánh giá rủi ro bằng AHP

Quy trình thực hiện đánh giá rủi ro bằng AHP bao gồm các bước sau: (1) Xác định các yếu tố rủi ro liên quan đến dự án. (2) Xây dựng cấu trúc thứ bậc của các yếu tố rủi ro. (3) So sánh cặp các yếu tố rủi ro theo mức độ quan trọng. (4) Tính toán trọng số của từng yếu tố rủi ro. (5) Đánh giá tác động của từng yếu tố rủi ro đến dự án. (6) Đề xuất các biện pháp quản lý rủi ro phù hợp.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Rủi Ro Nào Ảnh Hưởng Lớn Nhất Đến BĐS HN

Nghiên cứu đã áp dụng phương pháp AHP để đánh giá rủi ro dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội. Kết quả cho thấy, các yếu tố rủi ro quan trọng nhất bao gồm rủi ro thị trường, rủi ro tài chính, và rủi ro pháp lý. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng mức độ quan trọng của các yếu tố rủi ro có thể khác nhau tùy thuộc vào loại dự án và giai đoạn phát triển.

4.1. Phân tích chi tiết các yếu tố rủi ro hàng đầu

Rủi ro thị trường bao gồm các yếu tố như sự biến động của giá cả, sự thay đổi trong nhu cầu, và sự cạnh tranh từ các dự án khác. Rủi ro tài chính bao gồm các yếu tố như lãi suất, tỷ giá hối đoái, và khả năng tiếp cận vốn. Rủi ro pháp lý bao gồm các yếu tố như thay đổi trong quy định của chính phủ, tranh chấp hợp đồng, và kiện tụng.

4.2. So sánh mức độ rủi ro giữa các dự án của công ty

Nghiên cứu đã so sánh mức độ rủi ro giữa các dự án khác nhau của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội. Kết quả cho thấy, các dự án có quy mô lớn và phức tạp thường có mức độ rủi ro cao hơn. Ngoài ra, các dự án nằm ở vị trí không thuận lợi hoặc có vấn đề về pháp lý cũng có mức độ rủi ro cao hơn.

V. Giải Pháp Giảm Thiểu Rủi Ro Kinh Nghiệm Từ Công Ty Nhà Hà Nội

Dựa trên kết quả nghiên cứu, một số giải pháp được đề xuất để giảm thiểu rủi ro dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội. Các giải pháp này bao gồm việc tăng cường quản lý rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu tư, và xây dựng mối quan hệ tốt với các bên liên quan.

5.1. Xây dựng quy trình quản lý rủi ro bài bản

Xây dựng một quy trình quản lý rủi ro bài bản là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro dự án bất động sản. Quy trình này nên bao gồm các bước như xác định rủi ro, đánh giá rủi ro, phát triển các biện pháp phòng ngừa, và theo dõi và đánh giá hiệu quả của các biện pháp này.

5.2. Tăng cường năng lực đội ngũ quản lý rủi ro

Nâng cao năng lực cho đội ngũ quản lý rủi ro là rất quan trọng để đảm bảo rằng các rủi ro được xác định, đánh giá, và quản lý một cách hiệu quả. Công ty nên cung cấp đào tạo và phát triển cho đội ngũ quản lý rủi ro của mình.

VI. Kết Luận Tầm Quan Trọng Của Quản Lý Rủi Ro Trong Phát Triển BĐS

Nghiên cứu này đã làm sáng tỏ tầm quan trọng của việc quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng, việc xác định, đánh giá, và quản lý rủi ro một cách hiệu quả có thể giúp các công ty bất động sản giảm thiểu thiệt hại và tăng cường lợi nhuận. Các giải pháp được đề xuất trong nghiên cứu này có thể được áp dụng cho các công ty bất động sản khác ở Việt Nam.

6.1. Hướng nghiên cứu tiếp theo về quản lý rủi ro BĐS

Các nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc phát triển các mô hình đánh giá rủi ro phức tạp hơn, xem xét các yếu tố như biến đổi khí hậu và sự thay đổi trong quy định của chính phủ. Ngoài ra, các nghiên cứu cũng có thể tập trung vào việc đánh giá hiệu quả của các biện pháp quản lý rủi ro khác nhau.

6.2. Khuyến nghị cho các nhà đầu tư và phát triển BĐS

Các nhà đầu tư và phát triển bất động sản nên chủ động trong việc quản lý rủi ro và nên xây dựng một quy trình quản lý rủi ro bài bản. Họ cũng nên tăng cường năng lực cho đội ngũ quản lý rủi ro của mình và nên đa dạng hóa danh mục đầu tư.