Vận Dụng Phương Pháp Phân Tích Thứ Bậc (AHP) Để Đánh Giá Rủi Ro Trong Phát Triển Dự Án Bất Động Sản

Phân tích thứ bậc AHP giúp đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52.

• Tác giả: Nguyễn Thanh Hà
• Người hướng dẫn: TS. Trần Thị Minh Thư
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế Quốc Dân
• Chuyên ngành: Bất động sản
• Đề tài: Đánh Giá Rủi Ro Trong Phát Triển Dự Án Bất Động Sản: Nghiên Cứu Tình Huống Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Và Phát Triển Nhà Hà Nội
• Loại tài liệu: Đề tài thực tập tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2022
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI MỞ ĐẦU
• 1. CHƯƠNG 1: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
• 1.1. Phát triển dự án bất động sản
• 1.1.1. Khái niệm phát triển dự án bất động sản
• 1.1.2. Khái niệm dự án bất động sản
• 1.2. Tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.2.1. Khái niệm rủi ro và rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.2.2. Các loại rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.2.3. Các nghiên cứu trên thế giới về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.3. Đánh giá và quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.3.1. Các phương pháp đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản
• 1.3.2. Quy trình đánh giá và quản lý rủi ro
• 2. CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP VÀ BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU
• 2.1. Thiết kế nghiên cứu tổng thể
• 2.2. Nghiên cứu định tính
• 2.2.1. Mục đích của nghiên cứu định tính
• 2.2.2. Thiết kế nghiên cứu định tính
• 2.3. Nghiên cứu định lượng
• 2.3.1. Mục đích nghiên cứu định lượng
• 2.3.2. Thiết kế nghiên cứu định lượng
• 2.3.3. Thang đo nghiên cứu
• 2.4. Giới thiệu bối cảnh nghiên cứu
• 2.4.1. Giới thiệu về công ty CP đầu tư và phát triển nhà Hà Nội số 52
• 2.4.2. Giới thiệu về các dự án trong tình huống nghiên cứu
• 2.4.3. Thông tin về mẫu nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 3.1. Xây dựng mô hình cấu trúc thứ bậc
• 3.2. Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các thuộc tính trong từng tiêu chí
• 3.2.1. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro xã hội
• 3.2.2. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro công nghệ
• 3.2.3. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro môi trường
• 3.2.4. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chính trị
• 3.2.5. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro kinh tế
• 3.2.6. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro chiến lược
• 3.2.7. Kết quả so sánh cặp các thuộc tính trong rủi ro đại dịch
• 3.3. Kết quả xây dựng ma trận so sánh cặp các tiêu chí rủi ro
• 3.4. Kết quả đánh giá tiêu chí rủi ro đối với 03 dự án phát triển bất động sản
• 4. CHƯƠNG 4: BÌNH LUẬN, GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ TỪ KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu
• 4.1.1. Bình luận về kết quả nghiên cứu thuộc tính trong các tiêu chí rủi ro
• 4.1.2. Bình luận về kết quả nghiên cứu các tiêu chí rủi ro
• 4.1.3. Bình luận về kết quả nghiên cứu các dự án
• 4.2. Một số giải pháp nhằm quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản tại Công ty CP ĐT&PT nhà Hà Nội số 52
• 4.2.1. Lập quy trình quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản của doanh nghiệp
• 4.2.2. Áp dụng công nghệ quản lý rủi ro
• 4.2.3. Nguồn nhân lực và chiến lược
• 4.3. Kiến nghị với các công ty đầu tư bất động sản, cơ quan quản lý và Nhà nước
• 4.3.1. Quản lý rủi ro trong đại dịch
• 4.3.2. Đào tạo nguồn nhân lực phát triển dự án bất động sản chuyên nghiệp
• 4.3.3. Xây dựng thương hiệu
• 4.3.4. Thành lập mối liên kết với các bên liên quan
• 4.3.5. Khắc phục khó khăn trong việc triển khai các dự án bất động sản ở Việt Nam
• 4.4. Đóng góp của nghiên cứu
• 4.4.1. Đóng góp về mặt lý thuyết
• 4.4.2. Đóng góp về mặt thực tiễn
• 4.5. Hạn chế và hướng nghiên cứu trong tương lai
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Rủi Ro Dự Án Bất Động Sản Cách Nhận Diện 5W1H

Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng trong sự phát triển kinh tế toàn cầu. Sự tăng trưởng liên tục của nhu cầu bất động sản trên toàn thế giới thúc đẩy các hoạt động phát triển dự án bất động sản. Các hoạt động này bao gồm kinh doanh, phân lô bán nền thương mại, nhà ở, phát triển hỗn hợp và công nghiệp. Nhà phát triển dự án bất động sản có thể là chủ đầu tư hoặc một đơn vị độc lập, thực hiện các công việc từ xin giấy phép đến quản lý tài chính và thi công. Quản lý rủi ro trở thành yếu tố then chốt trong phát triển dự án bất động sản, đặc biệt khi lợi nhuận phụ thuộc vào việc quản lý chi phí hiệu quả. Các nhà phát triển phải đối mặt với nhiều rủi ro, đòi hỏi kiến thức chuyên môn sâu rộng và đội ngũ nhân sự chuyên nghiệp. Nghiên cứu này tập trung vào việc đánh giá rủi ro dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, nhằm cung cấp công cụ hỗ trợ ra quyết định và đề xuất giải pháp.

1.1. Khái niệm và đặc điểm rủi ro trong BĐS

Theo Loizou và French (2012), các nguyên nhân chính của rủi ro bao gồm chi phí đất đai, rủi ro tài chính, rủi ro xây dựng, rủi ro kinh tế xã hội và liên quan đến bán hoặc cho thuê các mối nguy hiểm. Thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển nhanh chóng, nhưng cũng đối mặt với nhiều thách thức, bao gồm sự thay đổi trong tiêu chí chọn mua nhà của người dân và sự biến động của nền kinh tế. Những yếu tố này có thể gây ra rủi ro cho việc phát triển dự án bất động sản, do quá trình này thường kéo dài và đòi hỏi nhiều chi phí. Việc xác định và đánh giá rủi ro là rất quan trọng để hạn chế tối đa sự ảnh hưởng từ các tác nhân bên ngoài.

1.2. Tại sao cần quản lý rủi ro dự án BĐS hiệu quả

Kritayanavaj (2007) đưa ra nhận định rằng nếu nhà phát triển không xử lý tốt các rủi ro sẽ gây ra những hậu quả như tăng giá nhà hoặc giá thuê, vật liệu không đạt chất lượng hoặc thay đổi thiết kế kiến trúc của công trình và những hậu này khách hàng sẽ là người gánh chịu. Các dự án có thể gặp rủi ro liên quan đến các yếu tố xã hội, công nghệ, môi trường, kinh tế và chính trị (Khumpaisal & Chen, 2010; Khumpaisal, Ross & Abdulai, 2010; Newell & Steglick, 2005), ảnh hưởng đến doanh thu dự kiến và tiến độ dự án. Do đó, quản lý rủi ro dự án bất động sản hiệu quả là yếu tố then chốt để đảm bảo thành công của dự án.

II. Thách Thức Đánh Giá Rủi Ro Phân Tích SWOT Công Ty Nhà Hà Nội

Công tác đánh giá rủi ro dự án bất động sản là một quá trình phức tạp, đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về thị trường, các yếu tố kinh tế, xã hội, và pháp lý. Việc xác định và đo lường rủi ro dự án bất động sản một cách chính xác là nền tảng để xây dựng các chiến lược phòng ngừa và giảm thiểu thiệt hại. Các công ty bất động sản cần phải chủ động trong việc phân tích rủi ro dự án bất động sản để đảm bảo tính khả thi và lợi nhuận của dự án. Nghiên cứu này tập trung vào việc áp dụng phương pháp AHP (Analytic Hierarchy Process) để đánh giá rủi ro tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội, nhằm cung cấp một công cụ hữu ích cho việc ra quyết định đầu tư.

2.1. Các loại rủi ro thường gặp trong dự án BĐS

Các loại rủi ro thường gặp trong dự án bất động sản bao gồm rủi ro tài chính, rủi ro pháp lý, rủi ro thị trường, rủi ro thi công, và rủi ro vận hành. Mỗi loại rủi ro này đều có thể gây ảnh hưởng đáng kể đến tiến độ, chi phí, và lợi nhuận của dự án. Ví dụ, rủi ro pháp lý dự án bất động sản có thể phát sinh từ các thay đổi trong quy định của chính phủ, trong khi rủi ro thị trường bất động sản có thể do sự biến động của giá cả và nhu cầu.

2.2. Khó khăn trong việc định lượng và quản lý rủi ro

Việc định lượng và kiểm soát rủi ro dự án bất động sản là một thách thức lớn, do tính phức tạp và đa dạng của các yếu tố ảnh hưởng. Các phương pháp đánh giá tính khả thi dự án bất động sản truyền thống thường không đủ để nắm bắt hết các khía cạnh rủi ro. Do đó, cần có các phương pháp tiếp cận mới, kết hợp cả định tính và định lượng, để có thể giảm thiểu rủi ro dự án bất động sản một cách hiệu quả.

III. Phương Pháp AHP Bí Quyết Đánh Giá Rủi Ro Bất Động Sản Chi Tiết

Nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) để đánh giá rủi ro dự án bất động sản. AHP là một phương pháp ra quyết định đa tiêu chí, cho phép tích hợp các yếu tố định tính và định lượng. Phương pháp này giúp xác định mức độ quan trọng của các yếu tố rủi ro khác nhau và đánh giá tác động của chúng đến dự án. AHP cho phép tính toán được các trọng số được thiết lập bởi hệ thống thẩm định bất động sản khác nhau trong cả phương pháp tiếp cận cá nhân và đại chúng, ngoài ra AHP như một phương pháp ra quyết định để đánh giá các phương án phức tạp đa thuộc tính giữa một hoặc nhiều người ra quyết định, AHP được coi là nâng cao hơn các phương pháp tiếp cận ra quyết định khác vì nó cho phép tích hợp các yếu tố chủ quan (Emrouznejad & Marra, 2017).

3.1. Ưu điểm của phương pháp AHP trong phân tích rủi ro

Phương pháp AHP có nhiều ưu điểm trong phân tích rủi ro dự án bất động sản. Đầu tiên, nó cho phép xem xét nhiều yếu tố rủi ro khác nhau, bao gồm cả các yếu tố định tính và định lượng. Thứ hai, nó giúp xác định mức độ quan trọng của từng yếu tố rủi ro. Thứ ba, nó cung cấp một khuôn khổ để đánh giá các phương án quản lý rủi ro khác nhau.

3.2. Quy trình thực hiện đánh giá rủi ro bằng AHP

Quy trình thực hiện đánh giá rủi ro bằng AHP bao gồm các bước sau: (1) Xác định các yếu tố rủi ro liên quan đến dự án. (2) Xây dựng cấu trúc thứ bậc của các yếu tố rủi ro. (3) So sánh cặp các yếu tố rủi ro theo mức độ quan trọng. (4) Tính toán trọng số của từng yếu tố rủi ro. (5) Đánh giá tác động của từng yếu tố rủi ro đến dự án. (6) Đề xuất các biện pháp quản lý rủi ro phù hợp.

IV. Kết Quả Nghiên Cứu Rủi Ro Nào Ảnh Hưởng Lớn Nhất Đến BĐS HN

Nghiên cứu đã áp dụng phương pháp AHP để đánh giá rủi ro dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội. Kết quả cho thấy, các yếu tố rủi ro quan trọng nhất bao gồm rủi ro thị trường, rủi ro tài chính, và rủi ro pháp lý. Nghiên cứu cũng chỉ ra rằng mức độ quan trọng của các yếu tố rủi ro có thể khác nhau tùy thuộc vào loại dự án và giai đoạn phát triển.

4.1. Phân tích chi tiết các yếu tố rủi ro hàng đầu

Rủi ro thị trường bao gồm các yếu tố như sự biến động của giá cả, sự thay đổi trong nhu cầu, và sự cạnh tranh từ các dự án khác. Rủi ro tài chính bao gồm các yếu tố như lãi suất, tỷ giá hối đoái, và khả năng tiếp cận vốn. Rủi ro pháp lý bao gồm các yếu tố như thay đổi trong quy định của chính phủ, tranh chấp hợp đồng, và kiện tụng.

4.2. So sánh mức độ rủi ro giữa các dự án của công ty

Nghiên cứu đã so sánh mức độ rủi ro giữa các dự án khác nhau của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội. Kết quả cho thấy, các dự án có quy mô lớn và phức tạp thường có mức độ rủi ro cao hơn. Ngoài ra, các dự án nằm ở vị trí không thuận lợi hoặc có vấn đề về pháp lý cũng có mức độ rủi ro cao hơn.

V. Giải Pháp Giảm Thiểu Rủi Ro Kinh Nghiệm Từ Công Ty Nhà Hà Nội

Dựa trên kết quả nghiên cứu, một số giải pháp được đề xuất để giảm thiểu rủi ro dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Nhà Hà Nội. Các giải pháp này bao gồm việc tăng cường quản lý rủi ro, đa dạng hóa danh mục đầu tư, và xây dựng mối quan hệ tốt với các bên liên quan.

5.1. Xây dựng quy trình quản lý rủi ro bài bản

Xây dựng một quy trình quản lý rủi ro bài bản là rất quan trọng để giảm thiểu rủi ro dự án bất động sản. Quy trình này nên bao gồm các bước như xác định rủi ro, đánh giá rủi ro, phát triển các biện pháp phòng ngừa, và theo dõi và đánh giá hiệu quả của các biện pháp này.

5.2. Tăng cường năng lực đội ngũ quản lý rủi ro

Nâng cao năng lực cho đội ngũ quản lý rủi ro là rất quan trọng để đảm bảo rằng các rủi ro được xác định, đánh giá, và quản lý một cách hiệu quả. Công ty nên cung cấp đào tạo và phát triển cho đội ngũ quản lý rủi ro của mình.

VI. Kết Luận Tầm Quan Trọng Của Quản Lý Rủi Ro Trong Phát Triển BĐS

Nghiên cứu này đã làm sáng tỏ tầm quan trọng của việc quản lý rủi ro trong phát triển dự án bất động sản. Kết quả nghiên cứu cho thấy rằng, việc xác định, đánh giá, và quản lý rủi ro một cách hiệu quả có thể giúp các công ty bất động sản giảm thiểu thiệt hại và tăng cường lợi nhuận. Các giải pháp được đề xuất trong nghiên cứu này có thể được áp dụng cho các công ty bất động sản khác ở Việt Nam.

6.1. Hướng nghiên cứu tiếp theo về quản lý rủi ro BĐS

Các nghiên cứu trong tương lai có thể tập trung vào việc phát triển các mô hình đánh giá rủi ro phức tạp hơn, xem xét các yếu tố như biến đổi khí hậu và sự thay đổi trong quy định của chính phủ. Ngoài ra, các nghiên cứu cũng có thể tập trung vào việc đánh giá hiệu quả của các biện pháp quản lý rủi ro khác nhau.

6.2. Khuyến nghị cho các nhà đầu tư và phát triển BĐS

Các nhà đầu tư và phát triển bất động sản nên chủ động trong việc quản lý rủi ro và nên xây dựng một quy trình quản lý rủi ro bài bản. Họ cũng nên tăng cường năng lực cho đội ngũ quản lý rủi ro của mình và nên đa dạng hóa danh mục đầu tư.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường bất động sản giữ vai trò là một trong những động lực then chốt thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tại các quốc gia đang phát triển. Tuy nhiên, hoạt động phát triển dự án bất động sản luôn gắn liền với chu kỳ kéo dài, quy mô vốn lớn, thời gian thu hồi vốn chậm và chịu tác động đa chiều từ môi trường vĩ mô cũng như vi mô. Tại Việt Nam, sau giai đoạn biến động của đại dịch COVID-19 cùng những thay đổi trong hành vi tiêu dùng (xu hướng lựa chọn chung cư cao cấp, các đại đô thị vùng ven có hạ tầng kết nối đồng bộ), các doanh nghiệp phát triển bất động sản phải đối mặt với nhiều rủi ro phức tạp liên quan đến kinh tế, chính trị, pháp lý, môi trường và dịch bệnh.

Trong bối cảnh đó, việc nhận diện, lượng hóa và sắp xếp thứ tự ưu tiên của các yếu tố rủi ro nhằm hỗ trợ quá trình ra quyết định đầu tư trở thành yêu cầu cấp thiết. Mặc dù trên thế giới đã có nhiều công trình vận dụng các mô hình ra quyết định đa tiêu chí để đánh giá rủi ro dự án, các nghiên cứu thực nghiệm áp dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) trong điều kiện thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn hạn chế. Đề tài "Vận dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, nghiên cứu tình huống tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52" được thực hiện nhằm giải quyết khoảng trống này.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài bao gồm 3 nhiệm vụ cụ thể:

1. Hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về phát triển dự án bất động sản và các nhóm rủi ro liên quan, tập trung vào rủi ro xã hội, kinh tế, môi trường, công nghệ, chính trị và đại dịch.
2. Đánh giá mức độ quan trọng của các tiêu chí và thuộc tính rủi ro theo quan điểm của các chuyên gia có kinh nghiệm trong ngành bất động sản tại Việt Nam bằng mô hình AHP.
3. Vận dụng kết quả đánh giá để xếp hạng rủi ro đối với 03 dự án cụ thể của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 (Handico 52), từ đó đề xuất các giải pháp quản lý rủi ro và khuyến nghị thực tiễn cho doanh nghiệp và các bên liên quan.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:

• Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố rủi ro trong quá trình phát triển dự án bất động sản.
• Phạm vi không gian: Các dự án bất động sản do Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 triển khai trên địa bàn thành phố Hà Nội.
• Phạm vi thời gian: Dữ liệu và bối cảnh nghiên cứu tập trung từ năm 2019 đến tháng 11/2022; giai đoạn khảo sát chuyên gia được tiến hành từ tháng 7/2022 đến tháng 9/2022.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khung lý thuyết và khái niệm nền tảng

Nghiên cứu tổng hợp các quan điểm học thuật quốc tế và trong nước để chuẩn hóa các khái niệm:

• Dự án bất động sản: Là công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội; bao gồm tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết theo lịch trình, địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo công trình xây dựng.
• Phát triển dự án bất động sản: Là quá trình biến đổi đất đai trở thành một loại hình bất động sản, hoặc chuyển đổi bất động sản cũ thành loại hình bất động sản mới có giá trị cao hơn thông qua quy trình phát triển gồm nhiều giai đoạn (Graaskamp, 1981, 1992; Byrne, 1996; Miles và cộng sự, 2000).
• Phân loại nhà phát triển: Theo Wilkinson & Reed (2008) và Schulte, Bone-Winkel & Rottke (2002), các nhà phát triển được chia làm 3 nhóm chính:
  1. Trader-developers (Nhà phát triển thương mại): Chịu toàn bộ rủi ro trong quá trình phát triển và bán tài sản sau khi hoàn thành để thu lợi nhuận chênh lệch.
  2. Investor-developers (Nhà phát triển đầu tư): Giữ lại bất động sản trong danh mục đầu tư dài hạn để khai thác dòng tiền ổn định.
  3. Service developers (Nhà phát triển dịch vụ): Cung cấp dịch vụ phát triển theo hợp đồng ủy thác cho bên thứ ba, hưởng phí dịch vụ mà không chịu rủi ro vốn.
• Quy trình phát triển dự án: Đối chiếu quy trình của RIBA (2009 - 13 giai đoạn), PMI (2004 - 5 giai đoạn) và Millington (2000 - 4 giai đoạn), quy trình chuẩn gồm 4 pha chính: Khởi đầu/Nghiên cứu tiền khả thi và khả thi; Thiết kế và lập kế hoạch; Xây dựng thực hiện; Bàn giao, tiếp thị và khai thác sử dụng.
• Rủi ro trong phát triển bất động sản: Là một hoặc nhiều tác động tiêu cực ảnh hưởng đến tài sản, tiến độ, chi phí, chất lượng hoặc mục tiêu đề ra của dự án trong tương lai (Byrne & Cadman, 1984; Hargitay & Yu, 1993; Raftery, 1994).
• Tổng quan các phương pháp đánh giá rủi ro:

Phương pháp	Bản chất kỹ thuật	Ưu điểm	Nhược điểm
Phân tích cây sự kiện (ETA)	Logic nhị phân quy nạp, dựng sơ đồ nhánh xác định chuỗi hậu quả	Đơn giản, mô phỏng trực quan các kịch bản sự cố	Cung cấp ít dữ liệu định lượng chính xác cho quyết định phức tạp
Tỷ lệ tài chính (IRR, ROI, P/E)	Tính toán chỉ số sinh lời và dòng tiền chiết khấu	Định lượng hiệu quả tài chính trực tiếp	Bỏ qua các rủi ro phi tài chính (xã hội, môi trường, chính trị)
Ma trận rủi ro (RM)	Ma trận 4 góc phần tử dựa trên xác suất và mức độ tác động	Dễ sử dụng, truyền đạt nhanh	Mang nặng tính chủ quan, không lượng hóa được trọng số tương đối
Mô phỏng Monte Carlo (MCS)	Thuật toán lấy mẫu ngẫu nhiên lặp lại trên các phân phối xác suất	Phân tích sâu sự không chắc chắn dưới dạng số	Đòi hỏi dữ liệu lịch sử lớn, không lượng hóa được rủi ro định tính
Mạng phân tích (ANP)	Cấu trúc phi tuyến giải quyết quan hệ phụ thuộc và phản hồi đa chiều	Phản ánh được sự tương tác giữa các tiêu chí	Ma trận tính toán phức tạp, đòi hỏi phần mềm chuyên dụng
Phân tích thứ bậc (AHP)	Cấu trúc phân cấp hình cây, so sánh cặp chuẩn hóa theo thang 1-9	Tích hợp yếu tố định tính và định lượng, có kiểm định tính nhất quán (CR)	Giả định các tiêu chí độc lập tuyến tính với nhau

Phương pháp nghiên cứu thực tế

Tác giả kết hợp hai phương pháp nghiên cứu:

1. Nghiên cứu định tính: Tổng hợp tài liệu quốc tế (khung phân loại rủi ro STEEP/PEST, các nghiên cứu của Sukulpat Khumpaisal & Zhen Chen, Malka Thilini, Semra Comu), sau đó thực hiện phỏng vấn sâu với 05 chuyên gia có từ 12 năm kinh nghiệm trở lên trong lĩnh vực bất động sản để hiệu chỉnh danh mục tiêu chí và xây dựng bảng hỏi chính thức.

2. Nghiên cứu định lượng: Khảo sát 15 chuyên gia trong ngành phát triển bất động sản. Bảng hỏi sử dụng thang đo so sánh cặp 9 mức độ của Thomas L. Saaty (1980):

   • $1$: Hai tiêu chí quan trọng như nhau
   • $3$: Quan trọng hơn một ít
   • $5$: Quan trọng nhiều hơn
   • $7$: Rất quan trọng
   • $9$: Cực kỳ quan trọng
   • $2, 4, 6, 8$: Mức độ trung gian

3. Quy trình xử lý dữ liệu AHP trên Microsoft Excel:

   • Thiết lập ma trận so sánh cặp vuông $A = [a_{ij}]_{n \times n}$.
   • Chuẩn hóa ma trận và tính vector trọng số tiêu chí (Criteria Weights - $w_i$).
   • Tính toán vector nhất quán, giá trị riêng cực đại $\lambda_{\max}$.
   • Tính chỉ số nhất quán: $$CI = \frac{\lambda_{\max} - n}{n - 1}$$
   • Tính tỷ số nhất quán $CR = \frac{CI}{RI}$ (với $RI$ là chỉ số ngẫu nhiên tra theo số lượng tiêu chí $n$). Giá trị $CR \le 0.1$ (10%) được xem là đạt yêu cầu về tính nhất quán logic.

Bảng tra chỉ số ngẫu nhiên ($RI$) theo Saaty (1980):

$n$	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15
RI	0.00	0.00	0.58	0.90	1.12	1.24	1.32	1.41	1.45	1.49	1.51	1.48	1.56	1.57	1.59

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Cơ sở lý thuyết và tổng quan nghiên cứu về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản

Chương này tập trung làm rõ các khái niệm cốt lõi về bất động sản, thị trường bất động sản và phân tích 4 giai đoạn phát triển dự án theo các chuẩn mực quốc tế (RIBA, PMI, Millington). Tác giả tổng thuật các nghiên cứu tiêu biểu trên thế giới về đánh giá rủi ro bất động sản (như nghiên cứu của Khumpaisal & Ross tại Thái Lan, Khumpaisal & Chen tại Anh, MohammedShakil S. Maleka tại Ấn Độ, Leopoldo Sdino tại Ý, Semra Comu tại Thổ Nhĩ Kỳ, Malka Thilini tại Sri Lanka).

Trên cơ sở đó, chương 1 phân loại rủi ro thành 7 nhóm tiêu chí chính:

• Rủi ro xã hội
• Rủi ro công nghệ
• Rủi ro môi trường
• Rủi ro chính trị / pháp lý
• Rủi ro kinh tế
• Rủi ro chiến lược
• Rủi ro đại dịch

Chương này cũng phân tích chi tiết quy trình quản lý rủi ro 3 bước (Nhận diện rủi ro $\rightarrow$ Phân tích rủi ro $\rightarrow$ Phản ứng rủi ro theo Raftery, 1994) và quy trình quản lý liên tục của Clarke & Varma (1999), đồng thời đặt nền móng lý thuyết cho việc áp dụng phương pháp AHP của Thomas L. Saaty.

Chương 2: Phương pháp và bối cảnh nghiên cứu

Nội dung chương 2 trình bày chi tiết thiết kế nghiên cứu 2 giai đoạn (định tính và định lượng), xác lập cấu trúc phân cấp AHP gồm 3 tầng:

1. Tầng mục tiêu: Đánh giá và lựa chọn dự án phát triển bất động sản tối ưu theo mức độ rủi ro.
2. Tầng tiêu chí: 7 nhóm tiêu chí rủi ro (Xã hội, Công nghệ, Môi trường, Chính trị, Kinh tế, Chiến lược, Đại dịch) cùng các thuộc tính thành phần.
3. Tầng phương án: 03 dự án phát triển bất động sản đang được triển khai tại Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52.

Bên cạnh đó, chương 2 giới thiệu bối cảnh doanh nghiệp: lịch sử hình thành, cơ cấu tổ chức, nguồn nhân lực, kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh và báo cáo tài chính của Handico 52. Chương này cung cấp thông số mô tả về 03 dự án nghiên cứu tình huống và thống kê mô tả mẫu 15 chuyên gia khảo sát (độ tuổi, giới tính, trình độ học vấn, số năm kinh nghiệm và số lượng dự án đã từng tham gia).

Chương 3: Kết quả nghiên cứu

Chương 3 trình bày các kết quả tính toán định lượng của phương pháp AHP:

• Xây dựng các ma trận so sánh cặp cho các thuộc tính nội bộ của từng nhóm rủi ro (Xã hội, Công nghệ, Môi trường, Chính trị, Kinh tế, Chiến lược, Đại dịch), tính toán trọng số thành phần và kiểm tra chỉ số $CR$ tương ứng (tất cả đều thỏa mãn $CR \le 0.1$).
• Xây dựng ma trận so sánh cặp giữa 7 nhóm tiêu chí rủi ro chính để xác định trọng số tổng thể của từng nhóm tiêu chí trong bối cảnh phát triển dự án bất động sản.
• Xây dựng 7 ma trận so sánh cặp cho 03 dự án tình huống đối với từng tiêu chí rủi ro.
• Tổng hợp ma trận trọng số cuối cùng, xác định điểm số tổng hợp và mức độ ưu tiên của 03 dự án dựa trên khả năng kiểm soát và mức độ an toàn trước các rủi ro.

Chương 4: Bình luận, giải pháp và kiến nghị từ kết quả nghiên cứu

Dựa trên kết quả định lượng ở Chương 3, chương 4 phân tích ý nghĩa của các trọng số:

• Bình luận về mức độ ảnh hưởng vượt trội của các nhóm rủi ro Đại dịch, Kinh tế và Chính trị đối với tính khả thi của dự án.
• Bình luận về kết quả xếp hạng rủi ro giữa 03 dự án tại Handico 52.
• Đề xuất 3 nhóm giải pháp quản trị rủi ro nội bộ tại Handico 52:
  1. Thiết lập quy trình quản lý rủi ro chuẩn hóa: Ban hành sổ tay quy trình 4 giai đoạn khép kín từ nhận diện, đo lường đến kiểm soát.
  2. Ứng dụng công nghệ trong quản lý rủi ro: Sử dụng phần mềm quản lý dự án chuyên dụng, tích hợp công cụ AHP/ra quyết định vào thẩm định dự án.
  3. Phát triển nguồn nhân lực và hoạch định chiến lược: Nâng cao năng lực chuyên môn, quản trị tài chính linh hoạt.
• Đưa ra 5 nhóm kiến nghị vĩ mô dành cho các doanh nghiệp bất động sản, cơ quan quản lý và Nhà nước: Thích ứng rủi ro sau đại dịch; Đào tạo nhân lực chuyên nghiệp; Xây dựng thương hiệu; Tăng cường liên kết các bên liên quan; Hoàn thiện thủ tục hành chính, pháp lý nhằm tháo gỡ vướng mắc khi triển khai dự án tại Việt Nam.
• Trình bày đóng góp lý thuyết, thực tiễn cùng các hạn chế của đề tài.

---

Kết quả và đóng góp

Kết quả nghiên cứu chính

1. Hệ thống hóa cấu trúc phân cấp rủi ro đa tiêu chí: Nghiên cứu đã xác lập thành công mô hình AHP gồm 7 nhóm tiêu chí rủi ro bao quát toàn diện các khía cạnh: Chính trị, Kinh tế, Xã hội, Môi trường, Công nghệ, Chiến lược và Đại dịch.
2. Định lượng trọng số rủi ro: Kết quả khảo sát 15 chuyên gia qua ma trận AHP cho thấy các nhóm rủi ro liên quan đến biến động kinh tế vĩ mô (lãi suất, lạm phát, thanh khoản), chính trị/pháp lý (thủ tục cấp phép, quy hoạch) và đại dịch có trọng số tác động cao nhất đến sự thành bại của dự án bất động sản.
3. Đánh giá tình huống 03 dự án tại Handico 52: Toàn bộ các ma trận so sánh cặp đều đạt tỷ số nhất quán $CR \le 10%$, đảm bảo độ tin cậy thống kê. Kết quả tổng hợp trọng số phương án giúp doanh nghiệp xác định rõ dự án có mức độ rủi ro thấp nhất và phù hợp nhất với năng lực tài chính, quản trị hiện tại.

Đóng góp của đề tài

• Đóng góp về mặt lý thuyết: Bổ sung vào hệ thống tài liệu học thuật về quản lý rủi ro bất động sản tại Việt Nam; minh chứng tính ứng dụng của phương pháp AHP trong việc lượng hóa các yếu tố định tính phức tạp; mở rộng khung phân loại rủi ro truyền thống (STEEP) bằng cách bổ sung tiêu chí rủi ro đại dịch và rủi ro chiến lược.
• Đóng góp về mặt thực tiễn: Cung cấp cho Ban lãnh đạo Handico 52 và các nhà phát triển bất động sản một khung công cụ định lượng khoa học để thẩm định, lựa chọn dự án đầu tư và tối ưu hóa phân bổ nguồn lực; đề xuất hệ thống giải pháp quản lý rủi ro theo từng giai đoạn vòng đời dự án.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế về quy mô mẫu: Nghiên cứu định tính thực hiện trên 05 chuyên gia và nghiên cứu định lượng khảo sát 15 chuyên gia. Mặc dù phù hợp với phương pháp AHP (vốn chú trọng chất lượng chuyên môn sâu hơn quy mô mẫu lớn), cỡ mẫu này vẫn mang tính đại diện trong một phạm vi nhất định.
• Hạn chế về phạm vi không gian và đối tượng tình huống: Dữ liệu thực nghiệm mới chỉ tập trung vào 03 dự án của một doanh nghiệp duy nhất (Handico 52) trên địa bàn Hà Nội, chưa bao quát các loại hình bất động sản khác (như bất động sản công nghiệp, bất động sản nghỉ dưỡng) và các địa bàn khác trên cả nước.
• Tính chất đánh giá chuyên gia: Kết quả so sánh cặp vẫn phụ thuộc vào nhận định chủ quan và kinh nghiệm cá nhân của các chuyên gia tham gia khảo sát tại thời điểm nghiên cứu (năm 2022).
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng quy mô khảo sát chuyên gia; nghiên cứu trên nhiều loại hình bất động sản và địa phương khác nhau; kết hợp phương pháp AHP với Quy trình mạng phân tích (ANP) hoặc mô hình AHP mờ (Fuzzy AHP) để xử lý các mối quan hệ phụ thuộc và tính mờ trong nhận định chuyên gia.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo chuyên môn hữu ích cho:

• Sinh viên, học viên chuyên ngành Bất động sản, Kinh tế tài nguyên, Quản trị kinh doanh và Quản lý dự án xây dựng: Tham khảo quy trình thiết kế nghiên cứu ứng dụng phương pháp AHP, từ bước phỏng vấn sâu, xây dựng bảng hỏi so sánh cặp đến các công thức toán học tính trọng số và kiểm định tỷ số nhất quán ($CR, CI, RI$).
• Các nhà phát triển bất động sản và chuyên viên thẩm định đầu tư: Tham khảo khung tiêu chí 7 nhóm rủi ro để xây dựng bảng kiểm (checklist) nhận diện và đánh giá rủi ro khi lập báo cáo tiền khả thi, khả thi cho các dự án phát triển mới.
• Cán bộ quản lý tại Handico 52: Ứng dụng trực tiếp quy trình quản lý rủi ro và các giải pháp phân bổ nguồn lực đã được đề xuất trong khóa luận vào hoạt động điều hành thực tế.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Mục tiêu cốt lõi của chuyên đề thực tập tốt nghiệp này là gì?

Đề tài nhằm hệ thống hóa cơ sở lý thuyết về rủi ro trong phát triển dự án bất động sản, vận dụng phương pháp phân tích thứ bậc (AHP) để đánh giá tầm quan trọng của 7 nhóm tiêu chí rủi ro theo góc nhìn chuyên gia, từ đó xếp hạng rủi ro đối với 03 dự án thực tế tại Công ty CP Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 và đề xuất giải pháp quản trị phù hợp.

2. Tác giả đã phân loại rủi ro phát triển dự án bất động sản thành những nhóm tiêu chí nào?

Hệ thống rủi ro trong đề tài được chia thành 7 nhóm tiêu chí chính:

1. Rủi ro xã hội (lực lượng lao động, sự chấp nhận cộng đồng, tương thích văn hóa...)
2. Rủi ro công nghệ (điều kiện mặt bằng, thiết kế, thời gian thi công, độ bền...)
3. Rủi ro môi trường (tác động môi trường, biến đổi khí hậu, xử lý chất thải...)
4. Rủi ro chính trị / pháp lý (chính sách thuế, quy hoạch, thủ tục phê duyệt cấp phép...)
5. Rủi ro kinh tế (lãi suất, lạm phát, tính thanh khoản, cung cầu, giá đất...)
6. Rủi ro chiến lược (mục tiêu tổ chức, định vị sản phẩm, phân bổ vốn...)
7. Rủi ro đại dịch (gián đoạn chuỗi cung ứng, thay đổi hành vi tiêu dùng, đình trệ thi công do dịch bệnh...)

3. Phương pháp AHP được triển khai qua các bước nào và điều kiện kiểm định tính nhất quán là gì?

Phương pháp AHP được triển khai qua 3 bước:

• Bước 1: Xây dựng mô hình cấu trúc phân cấp thứ bậc (Mục tiêu $\rightarrow$ Tiêu chí $\rightarrow$ Phương án).
• Bước 2: Xây dựng ma trận so sánh cặp theo thang điểm 1-9 của Saaty, chuẩn hóa ma trận để tính vector trọng số.
• Bước 3: Kiểm tra tính nhất quán thông qua Tỷ số nhất quán $CR = \frac{CI}{RI}$ (với $CI = \frac{\lambda_{\max} - n}{n - 1}$ và $RI$ là chỉ số ngẫu nhiên). Điều kiện bắt buộc là $CR \le 0.1$ (10%). Nếu $CR \le 0.1$, ma trận đạt độ nhất quán và trọng số được chấp nhận; nếu $CR > 0.1$, phải tiến hành đánh giá lại.

4. Trong phần cơ sở lý thuyết, tác giả phân loại các nhà phát triển bất động sản thành những nhóm nào?

Căn cứ theo lý thuyết của Wilkinson & Reed (2008) và Schulte, Bone-Winkel & Rottke (2002), tác giả chia nhà phát triển thành 3 nhóm:

• Trader-developers: Nhà phát triển thương mại tập trung tối đa hóa lợi nhuận trong ngắn hạn, chịu toàn bộ rủi ro cho đến khi hoàn thành và bán bất động sản cho nhà đầu tư.
• Investor-developers: Nhà phát triển đầu tư phát triển dự án nhằm đưa vào danh mục tài sản nắm giữ dài hạn của chính mình để khai thác dòng tiền ổn định.
• Service developers: Nhà phát triển dịch vụ thực hiện các công đoạn chuẩn bị, lập kế hoạch, xin cấp phép dưới danh nghĩa khách hàng để thu phí dịch vụ, không chịu rủi ro vốn.

5. Dữ liệu nghiên cứu của đề tài được thu thập như thế nào và trong thời gian nào?

Dữ liệu được thu thập qua hai giai đoạn: phỏng vấn sâu 05 chuyên gia có trên 12 năm kinh nghiệm để hoàn thiện thang đo; sau đó khảo sát định lượng bằng bảng hỏi so sánh cặp AHP trên 15 chuyên gia trong ngành phát triển bất động sản. Thời gian thu thập dữ liệu khảo sát diễn ra từ tháng 7/2022 đến tháng 9/2022. Toàn bộ dữ liệu được tổng hợp và xử lý trên phần mềm Microsoft Excel.

---

Kết luận

Chuyên đề tốt nghiệp của tác giả Nguyễn Thanh Hà đã giải quyết toàn diện bài toán đánh giá rủi ro trong phát triển dự án bất động sản thông qua việc vận dụng phương pháp phân tích thứ bậc AHP. Công trình đã lượng hóa thành công 7 nhóm tiêu chí rủi ro phức tạp và đánh giá thực nghiệm trên 03 dự án cụ thể của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển nhà Hà Nội số 52 với các kiểm định toán học đạt chuẩn ($CR \le 10%$). Kết quả nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn vững chắc, giúp doanh nghiệp hoàn thiện quy trình quản trị rủi ro, nâng cao chất lượng ra quyết định đầu tư trong bối cảnh thị trường bất động sản Việt Nam nhiều biến động.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Phát triển dự án bất động sản 1.1 Khái niệm phát triển dự án bất động sản 1.1 Khái niệm dự án bất động sản Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân định nghĩa “bất động sản là thuật ngữ để chỉ đất đai và tất cả mọi thứ gắn liền vĩnh viễn với nó. Khái niệm bất động sản với các tính chất không thể di dời, gắn liền với tài sản khác không thể di tách rời và đất đai… luôn là các khái niệm mang tính tương đối và trừu tượng khó phân định”. Bất động sản cũng được định nghĩa là “quyền hoặc quyền sở hữu đối với bất động sản cũng như bản thân tài sản đó và quyền sở hữu hoặc quyền này có thể chuyển nhượng được” (Harper, 2001).

Tuy nhiên, một số học giả phân biệt bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất (Graaskamp, 1980), từ đó đưa ra ý nghĩa chung của bất động sản là “không gian do con người phân định, liên quan đến một vùng địa lý cố định, nhằm thực hiện các hoạt động trong một khoảng thời gian cụ thể. Ngoài ba chiều không gian (chiều dài, chiều rộng và chiều cao) bất động sản có thêm chiều thứ tư là thời gian để sở hữu và có thể hưởng lợi từ bất động sản này”. Theo định nghĩa này, bất động sản mang cả các đặc điểm không gian, thời gian và việc thời gian sở hữu tài sản cũng ảnh hưởng đến quá trình nắm giữ hoặc phát triển của dự án bất động sản. Friedman (2000) đã định nghĩa rằng “bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và sử dụng các tài sản vật chất”, Friedman cũng xác định các bên chính (các bên liên quan) tham gia vào các hoạt động và bối cảnh kinh doanh bất động sản, kể từ khi bắt đầu dự án cho đến các giai đoạn bàn giao.

Họ 13 là các nhà phát triển, khách hàng, nhà thầu và tổ chức tài chính đóng vai trò là người cho vay hoặc nhà tài trợ. Hilbers và cộng sự (2001) cho rằng “các dự án bất động sản và địa điểm phát triển dự án bất động sản có đặc điểm là không đồng nhất, có thể bao gồm một loạt yếu tố khác như khu vực, địa lý và thị trường giao dịch, không có bất kỳ dự án phát triển bất động sản nào là giống nhau”. Thông tin về bất động sản giao dịch trên thị trường thường bị hạn chế và không phổ biến, thị trường giao dịch của các dự án bất động sản thường là các giao dịch không xảy ra thường xuyên, bên cạnh đó quy trình định giá, thương lượng, chi phí giao dịch lớn và nguồn cung khó khăn. Frodsham (2007) đã định nghĩa rằng “bản chất của các dự án bất động sản hầu hết là tạo ra thu nhập và nhấn mạnh nhà phát triển bất động sản cần tập trung phân tích những rủi ro cần thiết có liên quan tới tính khả thi của dự án”.

Bởi vì phân tích tính khả thi là một công cụ đánh giá tính hiệu quả của các dự án bất động sản liên quan đến những dự báo không chắc chắn đối với “Lợi nhuận về Đầu tư” (ROI) xét theo dòng thu nhập. Từ tổng quan cơ sở lý thuyết của các nghiên cứu tiền nhiệm, trong đề tài nghiên cứu này dự án bất động sản được hiểu như sau: “Dự án bất động sản là công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Dự án bất động sản bao gồm tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng, cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu đề ra trong tương lai”.2 Khái niệm phát triển dự án bất động sản Các quan điểm được đưa ra trong các tài liệu nghiên cứu chuyên môn về định nghĩa chính xác của thuật ngữ "phát triển bất động sản" hay “phát triển dự án bất động sản” rất đa dạng (phát triển bất động sản mang tính bao quát hơn, tuy nhiên ở Việt Nam các bất động sản lớn thường được phát triển dưới dạng dự án, vì vậy hai khái niệm này có thể sử dụng như nhau). Hầu hết các định nghĩa đề cập đến sự sáng tạo, tập trung và phối hợp để hiện thực hóa tài sản bất động sản (Neary, 2009).

14 Định nghĩa theo luật định về phát triển bất động sản như được nêu trong Mục 55 (i) của Đạo luật Quy hoạch Quốc gia và Thị trấn Anh năm 1990, đã được trích dẫn bởi cả Cadman và Topping (1995, tr.177) và Millington (2000, tr.1): "Phát triển bất động sản có nghĩa là việc tiến hành xây dựng (…) hoặc các hoạt động khác trong, bên trên hoặc dưới đất, hoặc tạo ra bất kỳ thay đổi quan trọng nào trong việc sử dụng bất kỳ tòa nhà hoặc đất đai khác". Định nghĩa này phản ánh các đặc điểm chức năng của sự phát triển bất động sản và tiếp tục được sử dụng rộng rãi. Wilkinson và Reed (2008, p. 2) áp dụng định nghĩa rằng phát triển bất động sản là “một quá trình bao gồm việc thay đổi hoặc tăng cường sử dụng đất để xây dựng các tòa nhà để ở”.

Dựa trên sự hiểu biết này về bất động sản, định nghĩa phát triển do Graaskamp (1992, tr.620) công nhận “việc tạo ra và quản lý các đơn vị thời gian, không gian được gọi là phát triển bất động sản”. Định nghĩa này chủ yếu đề cập đến lợi ích kinh tế thu được từ không gian do nhà phát triển tạo ra. Do đó, mục đích của phát triển bất động sản là nhận ra các cơ hội tiềm năng để gia tăng giá trị / dòng tiền trong tương lai vốn có trong đất đai hoặc bất động sản để có thể khai thác chúng bằng các biện pháp phù hợp (Baum và Mackmin, 1989). Giá trị gia tăng do nhà phát triển tạo ra không chỉ đến từ thực tế là một tòa nhà được xây dựng trên một khu đất chưa phát triển hoặc một khu bất động sản được tái phát triển, mà còn có thể dựa trên các biện pháp khác nhằm tăng việc sử dụng bất động sản và năng suất của không gian.

Miles, Berens và Weiss (2000) mô tả sự phát triển bất động sản là một quá trình tổng hợp và sáng tạo cao, trong đó “. các thành phần vật chất được kết hợp hiệu quả với các nguồn lực tài chính và kỹ năng chuyên môn, để tạo ra một môi trường xây dựng lành mạnh về mặt kinh tế, thẩm mỹ và đáp ứng với môi trường. (…) Ở mức tốt nhất, quá trình phát triển là tổng hợp - tức là sự kết hợp cuối cùng của các nguồn lực có giá trị lớn hơn tổng các phần riêng lẻ”. Tại Đức, định nghĩa của Diederichs (1996, tr.29) đã được chấp nhận rộng rãi: “Phát triển bất động sản cần kết hợp các khía cạnh của vị trí, dự án khái niệm / ý tưởng và (sử dụng) vốn để đạt được nhiều mục tiêu: cần phải cạnh tranh (kinh tế vi mô) trên cơ sở độc lập, phải tạo ra và / hoặc đảm bảo việc làm, cần được xã hội, vĩ mô chấp nhận về kinh tế - môi trường và họ cần tạo ra lợi nhuận tích cực trong vòng đời dài hạn của dự án".

15 “Khái niệm phát triển dự án bất động sản liên quan đến các yếu tố sản xuất như vị trí, ý tưởng dự án và vốn, những yếu tố hình thành điểm khởi đầu của sự phát triển bất động sản và sự kết hợp hiệu quả dẫn đến một khoản đầu tư tốt” (Healey, 1992). Định nghĩa này đề cập đến cả mức độ ảnh hưởng kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô của sự phát triển bất động sản. Từ góc độ kinh tế vĩ mô, đòi hỏi bất động sản là kết quả của quá trình phát triển phải đáp ứng được nhu cầu công cộng, đồng thời phải có tính cạnh tranh, sinh lời và bền vững ở góc độ kinh tế vi mô. Mặt khác, liên quan đến phát triển dự án bất động sản, Graaskamp (1981) đã định nghĩa rằng “dự án bất động sản là việc tạo ra và quản lý không gian lẫn thời gian của dự án đó, loại dự án này tương tự như một dự án sản xuất được tuân theo thứ tự nhất định, về mặt quy trình chúng cũng là một phần của hệ thống vật lý (công trình) lớn hơn được xây dựng để đạt tới các mục tiêu dài hạn”.

Do đó, quy trình của của một dự án bất động sản là sự liên tục và tích hợp của công nghệ xây dựng, tài chính, kỹ năng tiếp thị, kiểm soát hành chính và phục hồi cần thiết để vận hành doanh nghiệp bất động sản. Byrne (1996) ủng hộ rằng quá trình phát triển dự án bất động sản bao gồm các hoạt động sau:  Dự đoán và ước tính nhu cầu đối với các loại hình công trình mới;  Xác định và bảo đảm các vị trí nơi các tòa nhà có thể được xây dựng để đáp ứng nhu cầu đó;  Thiết kế chỗ ở để đáp ứng nhu cầu trên mỗi địa điểm đã được xác định;  Thu xếp tài chính ngắn hạn và dài hạn để hỗ trợ cho việc xây dựng và giải phóng mặt bằng;  Công tác quản lý thiết kế và xây dựng;  Quản lý tòa nhà đã hoàn thiện. Có thể thấy quá trình phát triển bất động sản là một quá trình mà các chủ đầu tư và các bên liên quan khác tìm cách đảm bảo những mục tiêu về kinh tế và xã hội đã đặt ra bằng cách cải tạo đất, xây dựng hoặc sửa sang lại công trình xây dựng cho chính họ hoặc khách hàng (Byrne, 1996, tr. Hoạt động phát triển dự án bất động sản là quá trình làm tăng giá trị của bất động sản bằng cách thực hiện các thay đổi và hoàn thiện vật lý đối với nó bằng cách 16 sử dụng tiền mặt và kỹ năng kinh doanh của người phát triển bất động sản (Zainudeen & Jeyamathan, 2008).

Lĩnh vực phát triển dự án bất động sản bao gồm một loạt các công ty và cá nhân tham gia vào việc tạo ra và quản lý bất động sản để đáp ứng việc làm, nhà ở và nhu cầu xã hội của cộng đồng (UDIA, 2003).