CHƯƠNG 1. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU VỀ RỦI RO TRONG PHÁT TRIỂN DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Phát triển dự án bất động sản 1.1 Khái niệm phát triển dự án bất động sản 1.1 Khái niệm dự án bất động sản Theo Giáo trình Thị trường bất động sản, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân định nghĩa “bất động sản là thuật ngữ để chỉ đất đai và tất cả mọi thứ gắn liền vĩnh viễn với nó. Khái niệm bất động sản với các tính chất không thể di dời, gắn liền với tài sản khác không thể di tách rời và đất đai… luôn là các khái niệm mang tính tương đối và trừu tượng khó phân định”. Bất động sản cũng được định nghĩa là “quyền hoặc quyền sở hữu đối với bất động sản cũng như bản thân tài sản đó và quyền sở hữu hoặc quyền này có thể chuyển nhượng được” (Harper, 2001).
Tuy nhiên, một số học giả phân biệt bất động sản là đất và tài sản gắn liền với đất (Graaskamp, 1980), từ đó đưa ra ý nghĩa chung của bất động sản là “không gian do con người phân định, liên quan đến một vùng địa lý cố định, nhằm thực hiện các hoạt động trong một khoảng thời gian cụ thể. Ngoài ba chiều không gian (chiều dài, chiều rộng và chiều cao) bất động sản có thêm chiều thứ tư là thời gian để sở hữu và có thể hưởng lợi từ bất động sản này”. Theo định nghĩa này, bất động sản mang cả các đặc điểm không gian, thời gian và việc thời gian sở hữu tài sản cũng ảnh hưởng đến quá trình nắm giữ hoặc phát triển của dự án bất động sản. Friedman (2000) đã định nghĩa rằng “bất động sản bao gồm các hoạt động liên quan đến chuyển giao quyền sở hữu và sử dụng các tài sản vật chất”, Friedman cũng xác định các bên chính (các bên liên quan) tham gia vào các hoạt động và bối cảnh kinh doanh bất động sản, kể từ khi bắt đầu dự án cho đến các giai đoạn bàn giao.
Họ 13 là các nhà phát triển, khách hàng, nhà thầu và tổ chức tài chính đóng vai trò là người cho vay hoặc nhà tài trợ. Hilbers và cộng sự (2001) cho rằng “các dự án bất động sản và địa điểm phát triển dự án bất động sản có đặc điểm là không đồng nhất, có thể bao gồm một loạt yếu tố khác như khu vực, địa lý và thị trường giao dịch, không có bất kỳ dự án phát triển bất động sản nào là giống nhau”. Thông tin về bất động sản giao dịch trên thị trường thường bị hạn chế và không phổ biến, thị trường giao dịch của các dự án bất động sản thường là các giao dịch không xảy ra thường xuyên, bên cạnh đó quy trình định giá, thương lượng, chi phí giao dịch lớn và nguồn cung khó khăn. Frodsham (2007) đã định nghĩa rằng “bản chất của các dự án bất động sản hầu hết là tạo ra thu nhập và nhấn mạnh nhà phát triển bất động sản cần tập trung phân tích những rủi ro cần thiết có liên quan tới tính khả thi của dự án”.
Bởi vì phân tích tính khả thi là một công cụ đánh giá tính hiệu quả của các dự án bất động sản liên quan đến những dự báo không chắc chắn đối với “Lợi nhuận về Đầu tư” (ROI) xét theo dòng thu nhập. Từ tổng quan cơ sở lý thuyết của các nghiên cứu tiền nhiệm, trong đề tài nghiên cứu này dự án bất động sản được hiểu như sau: “Dự án bất động sản là công cụ thể hiện kế hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư sản xuất, kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội, làm tiền đề cho các quyết định đầu tư và tài trợ. Dự án bất động sản bao gồm tổng thể các hoạt động và chi phí cần thiết, bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng, cơ sở vật chất nhất định nhằm thực hiện những mục tiêu đề ra trong tương lai”.2 Khái niệm phát triển dự án bất động sản Các quan điểm được đưa ra trong các tài liệu nghiên cứu chuyên môn về định nghĩa chính xác của thuật ngữ "phát triển bất động sản" hay “phát triển dự án bất động sản” rất đa dạng (phát triển bất động sản mang tính bao quát hơn, tuy nhiên ở Việt Nam các bất động sản lớn thường được phát triển dưới dạng dự án, vì vậy hai khái niệm này có thể sử dụng như nhau). Hầu hết các định nghĩa đề cập đến sự sáng tạo, tập trung và phối hợp để hiện thực hóa tài sản bất động sản (Neary, 2009).
14 Định nghĩa theo luật định về phát triển bất động sản như được nêu trong Mục 55 (i) của Đạo luật Quy hoạch Quốc gia và Thị trấn Anh năm 1990, đã được trích dẫn bởi cả Cadman và Topping (1995, tr.177) và Millington (2000, tr.1): "Phát triển bất động sản có nghĩa là việc tiến hành xây dựng (…) hoặc các hoạt động khác trong, bên trên hoặc dưới đất, hoặc tạo ra bất kỳ thay đổi quan trọng nào trong việc sử dụng bất kỳ tòa nhà hoặc đất đai khác". Định nghĩa này phản ánh các đặc điểm chức năng của sự phát triển bất động sản và tiếp tục được sử dụng rộng rãi. Wilkinson và Reed (2008, p. 2) áp dụng định nghĩa rằng phát triển bất động sản là “một quá trình bao gồm việc thay đổi hoặc tăng cường sử dụng đất để xây dựng các tòa nhà để ở”.
Dựa trên sự hiểu biết này về bất động sản, định nghĩa phát triển do Graaskamp (1992, tr.620) công nhận “việc tạo ra và quản lý các đơn vị thời gian, không gian được gọi là phát triển bất động sản”. Định nghĩa này chủ yếu đề cập đến lợi ích kinh tế thu được từ không gian do nhà phát triển tạo ra. Do đó, mục đích của phát triển bất động sản là nhận ra các cơ hội tiềm năng để gia tăng giá trị / dòng tiền trong tương lai vốn có trong đất đai hoặc bất động sản để có thể khai thác chúng bằng các biện pháp phù hợp (Baum và Mackmin, 1989). Giá trị gia tăng do nhà phát triển tạo ra không chỉ đến từ thực tế là một tòa nhà được xây dựng trên một khu đất chưa phát triển hoặc một khu bất động sản được tái phát triển, mà còn có thể dựa trên các biện pháp khác nhằm tăng việc sử dụng bất động sản và năng suất của không gian.
Miles, Berens và Weiss (2000) mô tả sự phát triển bất động sản là một quá trình tổng hợp và sáng tạo cao, trong đó “. các thành phần vật chất được kết hợp hiệu quả với các nguồn lực tài chính và kỹ năng chuyên môn, để tạo ra một môi trường xây dựng lành mạnh về mặt kinh tế, thẩm mỹ và đáp ứng với môi trường. (…) Ở mức tốt nhất, quá trình phát triển là tổng hợp - tức là sự kết hợp cuối cùng của các nguồn lực có giá trị lớn hơn tổng các phần riêng lẻ”. Tại Đức, định nghĩa của Diederichs (1996, tr.29) đã được chấp nhận rộng rãi: “Phát triển bất động sản cần kết hợp các khía cạnh của vị trí, dự án khái niệm / ý tưởng và (sử dụng) vốn để đạt được nhiều mục tiêu: cần phải cạnh tranh (kinh tế vi mô) trên cơ sở độc lập, phải tạo ra và / hoặc đảm bảo việc làm, cần được xã hội, vĩ mô chấp nhận về kinh tế - môi trường và họ cần tạo ra lợi nhuận tích cực trong vòng đời dài hạn của dự án".
15 “Khái niệm phát triển dự án bất động sản liên quan đến các yếu tố sản xuất như vị trí, ý tưởng dự án và vốn, những yếu tố hình thành điểm khởi đầu của sự phát triển bất động sản và sự kết hợp hiệu quả dẫn đến một khoản đầu tư tốt” (Healey, 1992). Định nghĩa này đề cập đến cả mức độ ảnh hưởng kinh tế vĩ mô và kinh tế vi mô của sự phát triển bất động sản. Từ góc độ kinh tế vĩ mô, đòi hỏi bất động sản là kết quả của quá trình phát triển phải đáp ứng được nhu cầu công cộng, đồng thời phải có tính cạnh tranh, sinh lời và bền vững ở góc độ kinh tế vi mô. Mặt khác, liên quan đến phát triển dự án bất động sản, Graaskamp (1981) đã định nghĩa rằng “dự án bất động sản là việc tạo ra và quản lý không gian lẫn thời gian của dự án đó, loại dự án này tương tự như một dự án sản xuất được tuân theo thứ tự nhất định, về mặt quy trình chúng cũng là một phần của hệ thống vật lý (công trình) lớn hơn được xây dựng để đạt tới các mục tiêu dài hạn”.
Do đó, quy trình của của một dự án bất động sản là sự liên tục và tích hợp của công nghệ xây dựng, tài chính, kỹ năng tiếp thị, kiểm soát hành chính và phục hồi cần thiết để vận hành doanh nghiệp bất động sản. Byrne (1996) ủng hộ rằng quá trình phát triển dự án bất động sản bao gồm các hoạt động sau: Dự đoán và ước tính nhu cầu đối với các loại hình công trình mới; Xác định và bảo đảm các vị trí nơi các tòa nhà có thể được xây dựng để đáp ứng nhu cầu đó; Thiết kế chỗ ở để đáp ứng nhu cầu trên mỗi địa điểm đã được xác định; Thu xếp tài chính ngắn hạn và dài hạn để hỗ trợ cho việc xây dựng và giải phóng mặt bằng; Công tác quản lý thiết kế và xây dựng; Quản lý tòa nhà đã hoàn thiện. Có thể thấy quá trình phát triển bất động sản là một quá trình mà các chủ đầu tư và các bên liên quan khác tìm cách đảm bảo những mục tiêu về kinh tế và xã hội đã đặt ra bằng cách cải tạo đất, xây dựng hoặc sửa sang lại công trình xây dựng cho chính họ hoặc khách hàng (Byrne, 1996, tr. Hoạt động phát triển dự án bất động sản là quá trình làm tăng giá trị của bất động sản bằng cách thực hiện các thay đổi và hoàn thiện vật lý đối với nó bằng cách 16 sử dụng tiền mặt và kỹ năng kinh doanh của người phát triển bất động sản (Zainudeen & Jeyamathan, 2008).
Lĩnh vực phát triển dự án bất động sản bao gồm một loạt các công ty và cá nhân tham gia vào việc tạo ra và quản lý bất động sản để đáp ứng việc làm, nhà ở và nhu cầu xã hội của cộng đồng (UDIA, 2003).