Tổng quan luận án
Luận án tiến sĩ kinh tế với đề tài "Mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản thành phố Hồ Chí Minh" do nghiên cứu sinh Trần Ngọc Lâm thực hiện, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Ngô Quang Huân và TS. Mai Thanh Loan. Nghiên cứu thuộc chuyên ngành kinh tế, tiếp cận theo hướng hỗn hợp kết hợp giữa định tính và định lượng, trong đó phương pháp định lượng giữ vai trò chủ đạo.
Tính cấp thiết của luận án bắt nguồn từ vai trò của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc gia thông qua việc thúc đẩy huy động vốn đầu tư, phát triển sản xuất, gia tăng nguồn thu ngân sách nhà nước và ổn định kinh tế - xã hội. Thực tiễn thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn 2011 từng rơi vào tình trạng đóng băng, lạm phát tăng cao xuất phát từ hoạt động đầu tư sử dụng vốn vay lớn theo hình thức lướt sóng ngắn hạn. Thị trường tiềm ẩn nhiều rủi ro khi các quyết định đầu tư của nhà đầu tư cá nhân thường bị chi phối bởi các yếu tố tâm lý phi lý trí và cảm xúc, trong khi đối tượng này thiếu kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm và nguồn vốn, dẫn đến hiệu quả đầu tư thấp hoặc thua lỗ.
Khoảng trống nghiên cứu được tác giả xác định gồm hai vấn đề chính:
- Thứ nhất, các công trình trước đây trong và ngoài nước chủ yếu xem xét tài chính hành vi trên thị trường chứng khoán hoặc chỉ dừng lại ở việc xem xét ảnh hưởng của tài chính hành vi đến quyết định mua bất động sản; chưa có công trình nghiên cứu đầy đủ về mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư bất động sản của nhà đầu tư cá nhân, cũng như chưa xây dựng bộ tiêu chí thang đo đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản.
- Thứ hai, tại Việt Nam chưa có nghiên cứu nào xem xét ảnh hưởng của các yếu tố môi trường bên ngoài (thông tin, kinh tế vĩ mô, vị trí, cầu bất động sản) tác động đến tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư cá nhân trong một mô hình tổng thể để giải thích sự tác động gián tiếp đến hiệu quả đầu tư thông qua biến trung gian tài chính hành vi.
Mục tiêu nghiên cứu tổng quát là nghiên cứu các yếu tố môi trường bên ngoài tác động đến tâm lý của nhà đầu tư cá nhân, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM.
Mục tiêu nghiên cứu cụ thể:
- Xác định các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư cá nhân, mức độ tác động của các yếu tố tâm lý của nhà đầu tư cá nhân đến hiệu quả đầu tư và xác định tiêu chí để đo lường hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM.
- Xác định các yếu tố môi trường bên ngoài, mức độ tác động của các yếu tố môi trường bên ngoài đến tâm lý của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM.
- Kiểm định mức độ tác động của các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động của yếu tố môi trường bên ngoài đến yếu tố tâm lý theo đặc tính của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM.
- Đưa ra một số hàm ý giúp cho nhà đầu tư cá nhân nâng cao hiệu quả đầu tư cũng như hiệu quả hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; giúp cho các nhà quản lý, các cơ quan hoạch định chính sách nhà nước đưa ra những chính sách phù hợp làm cho thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung phát triển ổn định.
Câu hỏi nghiên cứu:
- Các yếu tố tâm lý nào và mức độ tác động của nó như thế nào đến hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân và tiêu chí toàn diện nào để đo lường hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM?
- Các yếu tố môi trường bên ngoài nào và mức độ tác động của nó như thế nào đến tâm lý của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM?
- Mức độ tác động như thế nào của các yếu tố tâm lý tác động đến hiệu quả đầu tư và mức độ tác động như thế nào của các yếu tố môi trường bên ngoài đến tâm lý có tính đến đặc tính của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản TP.HCM?
- Những hàm ý quản trị nào dưới góc độ nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cũng như đối với Nhà nước đưa ra chính sách đúng đắn nhằm đem lại sự ổn định, phát triển thị trường bất động sản?
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu: Mối quan hệ tác động của tài chính hành vi lên hiệu quả đầu tư; hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân; các yếu tố tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân; ảnh hưởng của các yếu tố môi trường bên ngoài (thông tin bất động sản, vị trí bất động sản, kinh tế vĩ mô, cầu bất động sản) lên các yếu tố tài chính hành vi; các yếu tố môi trường bên ngoài.
- Đối tượng khảo sát: Khảo sát định tính gồm các nhà khoa học, giảng viên đại học, đại diện doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, ngân hàng cho vay, môi giới bất động sản, nhà đầu tư cá nhân và cơ quan quản lý nhà nước (Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Xây dựng TP.HCM). Khảo sát định lượng gồm các nhà đầu tư cá nhân trực tiếp mua bất động sản trên thị trường bất động sản TP.HCM với mục đích kinh doanh hoặc để ở, tích lũy.
- Phạm vi không gian: Địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
- Phạm vi thời gian: Dữ liệu được thu thập trong 17 tháng, từ tháng 04/2017 đến tháng 09/2018.
Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án
Luận án đã tiến hành hệ thống hóa và lược khảo 29 công trình nghiên cứu khoa học liên quan, bao gồm 20 công trình nghiên cứu ngoài nước và 09 công trình nghiên cứu trong nước, tập trung vào hai mảng chính: tài chính hành vi trên thị trường chứng khoán và hành vi người mua trên thị trường bất động sản.
| STT | Tác giả và năm công bố | Địa bàn và đối tượng | Phương pháp và quy mô mẫu | Kết quả chính liên quan đến luận án |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Opong (2016) | Kisii Town, Kenya; tổ chức kinh doanh BĐS | Hồi quy đa biến; N = 40 | Bốn yếu tố tài chính hành vi (tự tin thái quá, phụ thuộc vào khung, bầy đàn, đại diện) tác động tích cực đến hiệu quả hoạt động kinh doanh BĐS. |
| 2 | Njenga và Kagiri (2018) | Hạt Kiambu, Kenya; giá bất động sản | Phân tích định lượng | Tự tin thái quá và ác cảm hối tiếc có tương quan tích cực đáng tin cậy với giá BĐS; hiệu ứng bầy đàn không ảnh hưởng đáng tin cậy đến giá. |
| 3 | Deskar (2017) | Croatia; nhà đầu tư cá nhân BĐS | Phân tích dữ liệu khảo sát | 70% nhà đầu tư cá nhân chịu ảnh hưởng bởi người khác khi ra quyết định; xuất hiện thiên lệch lạc quan thái quá, bầy đàn và mỏ neo. |
| 4 | Grover (2015) | Uttrakhand, Ấn Độ; nhà đầu tư BĐS | Bảng hỏi 18 câu; N = 200 | Xác định 4 yếu tố tài chính hành vi ảnh hưởng đến quyết định: sợ thua lỗ, nhận thức muộn, bầy đàn, tự tin thái quá. |
| 5 | Waweru và cộng sự (2014) | Thị trường tài sản Kenya | Khảo sát thực nghiệm | Các yếu tố neo, tính đại diện, tự tin thái quá, sẵn có, sợ thua lỗ và tính toán cảm tính tác động đến việc ra quyết định đầu tư BĐS. |
| 6 | Natasha và Hassan (2015) | Nhân viên Felcra Bhd, Malaysia | Hồi quy tuyến tính | Kiến thức tài chính, thuộc tính vị trí, nhận thức rủi ro và lợi nhuận mong muốn tác động tích cực đến quyết định đầu tư tài sản. |
| 7 | Lowies (2012) | Nam Phi; nhà quản lý quỹ BĐS | Khảo sát thực nghiệm | Tâm lý sợ thua lỗ tác động rõ ràng đến việc cắt lỗ và gây khó khăn trong quyết định mua tài sản của các nhà quản lý quỹ. |
| 8 | Sean và Hong (2014) | Kuala Lumpur, Malaysia; nhà đầu tư nhà ở | Hồi quy đa biến; N = 105 | Mức độ tác động đến động cơ quyết định đầu tư giảm dần: vị trí, tài chính, thiết kế cấu trúc nhà và khu dân cư lân cận. |
| 9 | Kengatharan và cộng sự (2014) | TTCK Colombo, Sri Lanka; NĐT cá nhân | Khảo sát định lượng; thang đo Oberlechner & Osler | Tâm lý bầy đàn và tự tin thái quá tác động tiêu cực đến hiệu quả đầu tư; mỏ neo tác động tích cực; sợ thua lỗ không ảnh hưởng đáng kể. |
| 10 | Nyamute và cộng sự (2015) | TTCK Nairobi, Kenya; NĐT cá nhân | Hồi quy đa biến; N = 385; tỷ số Sharpe | Tâm lý bầy đàn có quan hệ cùng chiều, tự tin thái quá có quan hệ ngược chiều với hiệu quả danh mục đầu tư. |
| 11 | Mallik và cộng sự (2017) | Islamabad, Pakistan; NĐT cá nhân | Mô hình hồi quy; N = 160 | Tự tin thái quá, sợ thua lỗ và cảm nhận rủi ro đều tác động cùng chiều đến quyết định đầu tư trên các thị trường tài sản. |
| 12 | Nguyễn Thị Hải Yến (2015) | Hà Nội; NĐT cá nhân thị trường BĐS | Phân tích tương quan và so sánh | Phân tích sự hiện diện của tâm lý bầy đàn, lạc quan thái quá, sợ thua lỗ và sự khác biệt theo mục đích đầu tư trên thị trường BĐS. |
| 13 | Lê Thanh Ngọc (2014) | TP.HCM; thị trường BĐS nhà đất | Mô hình VAR; thuyết ABC và TCHV | Phân tích ảnh hưởng của chính sách tiền tệ và tâm lý đầu tư đến bong bóng bất động sản; chỉ số giá chịu tác động bởi lãi suất và VN-Index. |
| 14 | Dương Thị Bình Minh và Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012) | Thị trường BĐS Việt Nam | Hồi quy bội | Quyết định đầu tư BĐS phụ thuộc vào 5 nhóm: chính sách nhà nước, thuế đất đai, kinh tế vĩ mô, dân số - xã hội và thị trường liên quan. |
| 15 | Vương Đức Hoàng Quân và Lại Chiến Công (2016) | TTCK Việt Nam; nhà đầu tư cá nhân | Khảo sát định lượng | Tự tin thái quá, sợ thua lỗ, mỏ neo tác động thuận chiều; tâm lý bầy đàn tác động ngược chiều với hiệu quả đầu tư. |
| 16 | Phạm Sỹ Long và Hoàng Yến (2015) | TTCK Việt Nam; đầu tư ngắn hạn | Mô hình đánh giá hiệu quả | Tỷ lệ thành công tỷ lệ nghịch với mức độ chấp nhận rủi ro khi thua lỗ, ảnh hưởng của tâm lý đám đông và tần suất giao dịch. |
| 17 | Nguyễn Đức Hiển và Đàm Văn Huệ (2011) | TTCK Việt Nam; nhà đầu tư cá nhân | Phân tích dữ liệu giao dịch | NĐT cá nhân có xu hướng nắm giữ cổ phiếu xuống giá lâu hơn nhưng bán ra cổ phiếu tăng giá quá sớm do tâm lý sợ rủi ro. |
Từ việc phân tích tổng quan các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước, luận án xác định vị trí học thuật của mình nhằm giải quyết hai khoảng trống tri thức:
- Lấp đầy khoảng trống về mối quan hệ trực tiếp giữa các yếu tố tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản, đồng thời xây dựng và kiểm định hệ thống chỉ tiêu thang đo đánh giá hiệu quả đầu tư bất động sản dựa trên nhận thức định tính của nhà đầu tư.
- Xác lập mô hình cấu trúc tích hợp các yếu tố môi trường bên ngoài (thông tin bất động sản, vị trí, kinh tế vĩ mô, cầu bất động sản) đóng vai trò là các biến tiền đề giải thích sự biến thiên của các trạng thái tâm lý hành vi (đặc biệt là tâm lý tự tin thái quá), từ đó truyền dẫn tác động gián tiếp đến hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân.
Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu
Luận án dựa trên các lý thuyết nền tảng sau:
- Lý thuyết triển vọng (Prospect Theory) của Amos Tversky và Daniel Kahneman (1979, 1992): Đóng vai trò là lý thuyết trọng tâm giải thích các hành vi phi lý trí, sự phụ thuộc vào khung và tính bất đối xứng trong việc đón nhận rủi ro (lẩn tránh rủi ro khi có lãi nhưng tìm kiếm rủi ro khi đối mặt thua lỗ).
- Giả thuyết thị trường hiệu quả (EMH) của Eugene Fama (1970): Được sử dụng làm lý thuyết đối trọng để chứng minh những bất cập của tài chính chuẩn tắc khi giải thích hiện tượng biến động giá nhà và sự kém hiệu quả của thị trường bất động sản.
- Mô hình lý thuyết PEST của Aguilar (1967): Khung phân tích các tác động từ môi trường bên ngoài đến hành vi chủ thể.
- Lý thuyết về hành vi đầu tư của Romer (1986).
- Thuyết chu kỳ kinh tế Áo (Austrian Business Cycle Theory - ABC Theory) do Mises giới thiệu năm 1912.
- Lý thuyết Bất động sản hành vi (Behavioural Real Estate - BRE): Nhánh nghiên cứu ứng dụng tài chính hành vi vào thị trường bất động sản nhằm phân tích các sai lệch nhận thức bao gồm: lệch lạc thông tin, lệch lạc vị tự động, lệch lạc neo, lệch lạc địa phương, lệch lạc sẵn có, lệch lạc hồi quy, lệch lạc nhất quán, lệch lạc hào quang, lệch lạc xác nhận, lệch lạc lạc quan và lệch lạc điểm mù.
Quy trình nghiên cứu kết hợp hai giai đoạn:
- Nghiên cứu định tính: Tiến hành thông qua thảo luận nhóm với các nhà khoa học, giảng viên đại học, chuyên gia quản lý quy hoạch - xây dựng, lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản, ngân hàng thương mại, chuyên viên môi giới và các nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM. Mục tiêu nhằm điều chỉnh mô hình nghiên cứu lý thuyết, hoàn thiện câu chữ và nội dung các biến quan sát trong thang đo sơ bộ.
- Nghiên cứu định lượng: Chia làm hai bước:
- Nghiên cứu định lượng sơ bộ: Thực hiện khảo sát chọn mẫu thuận tiện với kích thước N = 108 nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM. Sử dụng phần mềm SPSS 20 để đánh giá độ tin cậy thang đo thông qua hệ số Cronbach's Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm loại bỏ các biến không đạt chuẩn.
- Nghiên cứu định lượng chính thức: Thực hiện khảo sát chọn mẫu ngẫu nhiên xác suất với kích thước mẫu hợp lệ N = 381 nhà đầu tư cá nhân trực tiếp giao dịch bất động sản tại TP.HCM. Dữ liệu được xử lý trên phần mềm SPSS 20 và AMOS thông qua các kỹ thuật: kiểm định Cronbach's Alpha, phân tích EFA, phân tích nhân tố khẳng định (CFA), kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính (SEM), phân tích ước lượng lặp Bootstrap với số lượng N = 1.000 mẫu, phân tích cấu trúc đa nhóm (Multi-group SEM) theo các đặc tính nhà đầu tư, và kiểm định sự khác biệt giá trị trung bình (T-test, One-way ANOVA).
Hệ thống thang đo được thiết kế theo thang đo Likert 5 mức độ (từ 1: Hoàn toàn không đồng ý đến 5: Hoàn toàn đồng ý). Biến phụ thuộc Hiệu quả đầu tư (HQĐT) được đo lường dựa trên cảm nhận định tính của nhà đầu tư qua 3 chỉ tiêu tài chính:
- Tỷ suất sinh lợi (lãi trên vốn đầu tư ban đầu) so với mong muốn của nhà đầu tư.
- Tỷ suất sinh lợi (lãi trên vốn đầu tư ban đầu) so với tỷ suất sinh lợi chung của thị trường bất động sản.
- Sự hài lòng về quyết định đầu tư (bao gồm giá mua bất động sản hợp lý, tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời bền vững).
Nội dung chính theo từng chương
Chương 1: Tổng quan nghiên cứu
Chương 1 thiết lập bức tranh tổng thể về đề tài nghiên cứu. Tác giả trình bày chi tiết lý do lựa chọn nghiên cứu mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản TP.HCM dựa trên các biến động thực tế của thị trường qua các giai đoạn 1986-2006, 2006-2015 và giai đoạn từ 2015 trở đi. Chương này điểm lại 29 công trình nghiên cứu tiêu biểu, phân định rõ hai khoảng trống nghiên cứu cần giải quyết, xác lập hệ thống 04 câu hỏi và 04 mục tiêu nghiên cứu cụ thể. Chương 1 cũng giới hạn đối tượng, phạm vi không gian tại TP.HCM, thời gian khảo sát thực địa trong 17 tháng (từ tháng 04/2017 đến tháng 09/2018), phác thảo phương pháp nghiên cứu hỗn hợp và tóm tắt những điểm mới về mặt lý luận và thực tiễn của luận án.
Chương 2: Cơ sở lý thuyết và mô hình nghiên cứu
Chương 2 tập trung xây dựng cơ sở lý luận và đề xuất mô hình nghiên cứu. Tác giả làm rõ các khái niệm về tài chính hành vi, nguồn gốc hình thành trường phái bất động sản hành vi (BRE) từ sự thất bại của giả thuyết thị trường hiệu quả (EMH). Chương này phân tích chi tiết bản chất của ba thành phần tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản gồm: tâm lý bầy đàn, tâm lý sợ thua lỗ và tâm lý tự tin thái quá. Đồng thời, tác giả phân tích cơ chế tác động của các yếu tố môi trường bên ngoài gồm: thông tin bất động sản, vị trí bất động sản, kinh tế vĩ mô, cầu bất động sản, cung và giá cả bất động sản lên các biến tâm lý. Chương 2 kết thúc bằng việc đề xuất mô hình nghiên cứu (Hình 2.4, Bảng 2.1) thể hiện các mối quan hệ tác động trực tiếp của các biến tâm lý lên hiệu quả đầu tư và các mối quan hệ tác động của môi trường bên ngoài lên tâm lý nhà đầu tư.
Chương 3: Thiết kế nghiên cứu
Chương 3 trình bày chi tiết quy trình thực hiện nghiên cứu từ nghiên cứu định tính đến nghiên cứu định lượng sơ bộ và chuẩn bị cho định lượng chính thức. Tác giả xây dựng và hoàn thiện 07 bộ thang đo thành phần: Thang đo hiệu quả đầu tư (Bảng 3.1), Thang đo tâm lý bầy đàn (Bảng 3.2), Thang đo tâm lý sợ thua lỗ (Bảng 3.3), Thang đo tâm lý tự tin thái quá (Bảng 3.4), Thang đo thông tin bất động sản (Bảng 3.5), Thang đo vị trí bất động sản (Bảng 3.6), Thang đo kinh tế vĩ mô (Bảng 3.7) và Thang đo cầu bất động sản (Bảng 3.8). Kết quả nghiên cứu định tính qua thảo luận nhóm chuyên gia được tổng hợp tại Bảng 3.9 và Bảng 3.10 nhằm điều chỉnh câu từ của thang đo. Kết quả khảo sát sơ bộ N = 108 được kiểm định độ tin cậy hệ số Cronbach's Alpha (Bảng 3.11), kiểm định tính thích hợp của mẫu qua chỉ số KMO và kiểm định Bartlett (Bảng 3.12), cùng kết quả phân tích nhân tố khám phá EFA (Bảng 3.13) làm cơ sở thiết lập bảng câu hỏi khảo sát chính thức.
Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận
Chương 4 trình bày toàn bộ kết quả phân tích định lượng từ dữ liệu khảo sát chính thức N = 381 và thảo luận các phát hiện.
- Thống kê mô tả đặc điểm mẫu được phân loại chi tiết theo: tỷ lệ sử dụng vốn vay mua bất động sản (Bảng 4.1), loại hình bất động sản đầu tư (Bảng 4.2), kinh nghiệm đầu tư của nhà đầu tư cá nhân (Bảng 4.3), kinh nghiệm đầu tư theo nhóm vốn vay (Bảng 4.4), mục đích đầu tư (Bảng 4.5) và mục đích đầu tư theo nhóm vốn vay (Bảng 4.6).
- Kết quả kiểm định phân tích nhân tố khẳng định CFA (Hình 4.1, Bảng 4.7, Bảng 4.8) khẳng định các thang đo đạt độ tin cậy tổng hợp, giá trị hội tụ và giá trị phân biệt.
- Kết quả kiểm định mô hình cấu trúc tuyến tính SEM dạng chuẩn hóa và chưa chuẩn hóa (Hình 4.2, Bảng 4.9, Bảng 4.10) xác nhận sự phù hợp của mô hình lý thuyết với dữ liệu thị trường và kiểm định các giả thuyết nghiên cứu.
- Kết quả phân tích Bootstrap với N = 1.000 mẫu lặp (Bảng 4.11) khẳng định các ước lượng trong mô hình có độ tin cậy cao và không bị chệch.
- Kết quả phân tích đa nhóm (Multi-group) so sánh mô hình bất biến và mô hình khả biến theo ba biến phân loại: tỷ lệ sử dụng vốn vay (Hình 4.3, 4.4, 4.5; Bảng 4.12, 4.13), kinh nghiệm đầu tư (Hình 4.6, 4.7, 4.8; Bảng 4.14, 4.15) và mục đích đầu tư (Hình 4.9, 4.10, 4.11; Bảng 4.16, 4.17). Bảng 4.18 tổng hợp hệ số hồi quy chưa chuẩn hóa và Bảng 4.19 tổng hợp kiểm định sự khác biệt giữa các nhóm.
- Phần thảo luận làm rõ cơ chế tâm lý bầy đàn, sợ thua lỗ, tự tin thái quá tác động đến hiệu quả đầu tư và đối sánh với các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước.
Chương 5: Kết luận và hàm ý quản trị
Chương 5 đúc kết các kết luận khoa học rút ra từ kết quả kiểm định mô hình (tổng hợp tại Bảng 5.1). Trên cơ sở đó, tác giả đưa ra các nhóm hàm ý quản trị cụ thể:
- Hàm ý đối với nhà đầu tư cá nhân: Định hướng điều chỉnh hành vi nhận thức, kiểm soát sự sợ thua lỗ và tâm lý bầy đàn, nâng cao việc tiếp cận thông tin thị trường, quản trị tỷ lệ đòn bẩy nợ vay để nâng cao hiệu quả đầu tư.
- Hàm ý đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Tăng cường lợi thế cạnh tranh, phát triển thương hiệu, đánh giá đúng chu kỳ kinh tế vĩ mô, lựa chọn vị trí lập dự án và dự báo nhu cầu thị trường.
- Hàm ý đối với các cơ quan quản lý nhà nước: Các giải pháp hỗ trợ điều chỉnh hành vi thị trường, ổn định kinh tế vĩ mô, hoàn thiện chính sách đất đai, nhà ở, điều hành chính sách tiền tệ và quy hoạch phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng. Chương 5 cũng nêu rõ các hạn chế nghiên cứu của luận án và đề xuất định hướng nghiên cứu tiếp theo.
Kết quả và những đóng góp mới
Đóng góp mới về mặt lý thuyết
- Luận án đã xác định và lượng hóa được sự ảnh hưởng của các yếu tố tài chính hành vi lên hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản.
- Xây dựng và kiểm định thành công bộ tiêu chí thang đo đánh giá hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản dựa trên nhận thức định tính đối với các chỉ tiêu tài chính.
- Xác định và chứng minh được các yếu tố môi trường bên ngoài (thông tin bất động sản, kinh tế vĩ mô, vị trí bất động sản, cầu bất động sản) có tác động đến các yếu tố tài chính hành vi của nhà đầu tư cá nhân, qua đó tác động gián tiếp đến hiệu quả đầu tư.
- Phân tích đa nhóm làm sáng tỏ sự khác biệt về mức độ tác động giữa các biến trong mô hình nghiên cứu theo các đặc tính nhân khẩu học - hành vi của nhà đầu tư cá nhân bao gồm: tỷ lệ sử dụng vốn vay, kinh nghiệm đầu tư và mục đích đầu tư.
Đóng góp mới về mặt thực tiễn
- Mức độ tác động của các yếu tố tài chính hành vi đến hiệu quả đầu tư của nhà đầu tư cá nhân theo thứ tự từ cao đến thấp:
- Tâm lý sợ thua lỗ: tác động tiêu cực mạnh nhất đến hiệu quả đầu tư.
- Tâm lý bầy đàn: tác động tiêu cực thứ hai đến hiệu quả đầu tư.
- Tâm lý tự tin thái quá: tác động tích cực đến hiệu quả đầu tư.
- Thực trạng mức độ biểu hiện tâm lý của nhà đầu tư cá nhân tại TP.HCM: mức độ tâm lý bầy đàn, tâm lý tự tin thái quá và hiệu quả đầu tư đều ở mức trên trung bình; riêng mức độ tâm lý sợ thua lỗ của nhà đầu tư cá nhân nằm ở mức dưới trung bình.
- Tác động của các yếu tố môi trường bên ngoài:
- Các yếu tố kinh tế vĩ mô, vị trí bất động sản, cầu bất động sản và thông tin bất động sản có tác động tích cực đến tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư cá nhân (mức độ tác động giảm dần: kinh tế vĩ mô > vị trí bất động sản > cầu bất động sản).
- Yếu tố thông tin bất động sản có tác động tiêu cực đến tâm lý sợ thua lỗ và tâm lý bầy đàn; nghĩa là khi thị trường thiếu thông tin minh bạch, nhà đầu tư cá nhân càng có xu hướng sợ thua lỗ và hành động theo bầy đàn.
- Sự khác biệt theo đặc tính nhà đầu tư:
- Tác động tiêu cực của tâm lý sợ thua lỗ và bầy đàn lên hiệu quả đầu tư diễn ra mạnh mẽ hơn ở nhóm nhà đầu tư có mục đích đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm đầu tư và sử dụng tỷ lệ vốn vay cao.
- Tác động tích cực của tâm lý tự tin thái quá lên hiệu quả đầu tư, cũng như sự chi phối của môi trường bên ngoài lên tâm lý tự tin thái quá thể hiện rõ nét hơn ở nhóm nhà đầu tư kinh doanh, ít kinh nghiệm và sử dụng vốn vay cao.
- Nhóm nhà đầu tư mua để ở, tích lũy, có nhiều kinh nghiệm và ít sử dụng vốn vay có mức độ tự tin thái quá cao hơn và sự sợ thua lỗ bị tác động mạnh hơn bởi mức độ tiếp cận thông tin.
Kiến nghị và giải pháp đề xuất
- Đối với nhà đầu tư cá nhân: Cần chủ động nắm bắt thông tin bất động sản chính xác, phân tích các biến động kinh tế vĩ mô và vị trí bất động sản; hạn chế sử dụng đòn bẩy vốn vay tỷ lệ cao để phòng ngừa rủi ro tài chính; kiểm soát cảm xúc để giảm thiểu tâm lý bầy đàn và nỗi sợ thua lỗ khi thị trường biến động.
- Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Chú trọng nâng cao năng lực cạnh tranh, phát triển uy tín thương hiệu, đánh giá đúng tình hình kinh tế trong nước để lựa chọn vị trí dự án phù hợp và dự báo chính xác nhu cầu thị trường.
- Đối với cơ quan quản lý nhà nước: Triển khai các chính sách nâng cao kiến thức tài chính cho nhà đầu tư cá nhân; minh bạch hóa và hoàn thiện hệ thống thông tin dự báo thị trường bất động sản; duy trì ổn định kinh tế vĩ mô; điều hành chính sách tiền tệ và tín dụng bất động sản linh hoạt; hoàn thiện khung pháp lý về đất đai và phát triển hạ tầng kỹ thuật đồng bộ.
Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp
Hạn chế của luận án:
- Phạm vi không gian nghiên cứu chỉ tập trung khảo sát trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, chưa mở rộng ra các tỉnh, thành phố khác tại Việt Nam.
- Dữ liệu nghiên cứu định lượng chính thức được thu thập với cỡ mẫu N = 381 nhà đầu tư cá nhân trong khoảng thời gian 17 tháng (từ tháng 04/2017 đến tháng 09/2018).
- Việc đo lường hiệu quả đầu tư mới dừng lại ở đánh giá dựa trên cảm nhận định tính của nhà đầu tư cá nhân đối với các chỉ tiêu tài chính, chưa tiếp cận được số liệu sổ sách kế toán hay báo cáo tài chính định lượng tuyệt đối do đặc thù phân tán của giao dịch cá nhân.
Hướng nghiên cứu tiếp theo:
- Mở rộng phạm vi địa bàn nghiên cứu sang các đô thị lớn khác như Hà Nội, Đà Nẵng hoặc các vùng kinh tế trọng điểm để gia tăng tính đại diện tổng thể.
- Mở rộng quy mô mẫu khảo sát và theo dõi dữ liệu theo chuỗi thời gian dài hơn qua các giai đoạn biến động khác nhau của thị trường.
- Kết hợp thu thập số liệu tài chính định lượng thực tế để đối chiếu và kiểm chứng độ chuẩn xác của thang đo cảm nhận hiệu quả đầu tư.
- Khám phá thêm các yếu tố tâm lý hành vi khác trong trường phái bất động sản hành vi chưa được mô hình hóa trong luận án.
Giá trị tham khảo
Luận án là tài liệu tham khảo có giá trị học thuật và ứng dụng thực tiễn cho các nhóm đối tượng sau:
- Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên chuyên ngành Kinh tế, Tài chính - Ngân hàng, Quản trị kinh doanh và Kinh tế bất động sản: Tham khảo khung lý thuyết bất động sản hành vi (BRE) tại Chương 2, hệ thống bảng hỏi và các thang đo Likert kiểm định tại Chương 3, cùng quy trình phân tích cấu trúc tuyến tính SEM và phân tích đa nhóm (Multi-group) tại Chương 4.
- Nhà đầu tư cá nhân trên thị trường bất động sản: Tham khảo các phân tích về bẫy tâm lý sợ thua lỗ, tâm lý bầy đàn và sự ảnh hưởng của đòn bẩy nợ vay tại Chương 4 và Chương 5 để điều chỉnh hành vi ra quyết định.
- Doanh nghiệp đầu tư và kinh doanh bất động sản: Tham khảo các căn cứ phân tích thị trường, nghiên cứu tâm lý khách hàng và dự báo nhu cầu bất động sản tại Chương 2 và Chương 5.
- Cơ quan quản lý nhà nước: Tham khảo các hàm ý chính sách về kiểm soát dòng vốn tín dụng, minh bạch hóa cơ sở dữ liệu thị trường và quy hoạch hạ tầng tại Chương 5.
Câu hỏi thường gặp
1. Luận án đo lường hiệu quả đầu tư (HQĐT) của nhà đầu tư cá nhân bằng những tiêu chí nào?
Luận án đo lường hiệu quả đầu tư theo cảm nhận định tính của nhà đầu tư cá nhân thông qua 3 chỉ tiêu tài chính:
- Tỷ suất sinh lợi (lãi trên vốn đầu tư ban đầu) so với mong muốn của nhà đầu tư.
- Tỷ suất sinh lợi (lãi trên vốn đầu tư ban đầu) so với tỷ suất sinh lợi chung của thị trường bất động sản.
- Sự hài lòng về quyết định đầu tư (bao gồm giá mua bất động sản hợp lý, tính thanh khoản cao và khả năng sinh lời bền vững).
2. Thứ tự tác động của các yếu tố tâm lý tài chính hành vi đến hiệu quả đầu tư được xác định như thế nào?
Kết quả phân tích mô hình SEM cho thấy mức độ tác động từ cao đến thấp của các yếu tố tâm lý đến hiệu quả đầu tư lần lượt là:
- Tâm lý sợ thua lỗ (tác động tiêu cực mạnh nhất).
- Tâm lý bầy đàn (tác động tiêu cực thứ hai).
- Tâm lý tự tin thái quá (tác động tích cực đến hiệu quả đầu tư).
3. Yếu tố môi trường bên ngoài nào tác động mạnh nhất đến tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư cá nhân?
Trong các yếu tố môi trường bên ngoài được phân tích, mức độ tác động tích cực đến tâm lý tự tin thái quá của nhà đầu tư cá nhân được xếp theo thứ tự từ cao đến thấp lần lượt là: Kinh tế vĩ mô, Vị trí bất động sản và Cầu bất động sản.
4. Yếu tố thông tin bất động sản có vai trò như thế nào đối với các trạng thái tâm lý của nhà đầu tư?
Yếu tố thông tin bất động sản có tác động tích cực đến tâm lý tự tin thái quá, nhưng có tác động tiêu cực đến tâm lý sợ thua lỗ và tâm lý bầy đàn. Điều này chứng minh rằng khi thị trường thiếu hụt thông tin minh bạch, các nhà đầu tư cá nhân càng có xu hướng sợ thua lỗ và hành động theo đám đông.
5. Luận án thực hiện phân tích đa nhóm dựa trên những đặc tính nào của nhà đầu tư cá nhân?
Luận án tiến hành phân tích đa nhóm (Multi-group SEM) dựa trên 3 biến đặc tính của nhà đầu tư cá nhân:
- Tỷ lệ sử dụng vốn vay (nhóm sử dụng vốn vay cao so với nhóm sử dụng vốn vay thấp).
- Kinh nghiệm đầu tư (nhóm có nhiều kinh nghiệm so với nhóm có ít kinh nghiệm).
- Mục đích đầu tư (nhóm đầu tư vì mục đích kinh doanh so với nhóm mua để ở, tích lũy).
Kết luận
Luận án của tác giả Trần Ngọc Lâm đã giải quyết trọn vẹn mục tiêu nghiên cứu về mối quan hệ giữa tài chính hành vi và hiệu quả đầu tư trên thị trường bất động sản TP.HCM thông qua việc kết hợp cơ sở lý thuyết tài chính hành vi, thuyết triển vọng và phương pháp kiểm định định lượng SEM trên mẫu khảo sát 381 nhà đầu tư cá nhân. Công trình chứng minh tâm lý sợ thua lỗ và tâm lý bầy đàn làm giảm hiệu quả đầu tư, trong khi tâm lý tự tin thái quá mang lại tác động tích cực; đồng thời các yếu tố môi trường bên ngoài đóng vai trò giải thích quan trọng cho các trạng thái tâm lý này. Các kết quả kiểm định đa nhóm và hệ thống hàm ý quản trị cung cấp cơ sở thực tiễn hữu ích cho nhà đầu tư cá nhân, doanh nghiệp bất động sản và cơ quan quản lý nhà nước trong việc hoạch định chính sách nhằm ổn định và phát triển thị trường bất động sản.