MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng của chính sách phát triển kinh tế - xã hội của các quốc gia. Nhà nước ta đã ban hành nhiều chính sách thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đồng thời có chính sách hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở. Việt Nam là một quốc gia đang phát triển với dân số hơn 99 triệu người trong đó dân số đô thị hiện chiếm hơn 33 triệu người và tăng trưởng dự kiến hàng năm vào khoảng 850-950 nghìn người trong thập niên tới (Tổng cục thống kê, 2019).
Theo một dự báo Ngân hàng Thế giới (WB) đến năm 2050 cả nước sẽ có hơn 65,8 triệu dân sống ở các đô thị, với tỷ lệ đô thị hoá là 59% [44]. Do vậy, vấn đề nhà ở cho người dân tại các thành phố của nước ta đang ngày càng trở nên bức thiết, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh. Nhu cầu mới về nhà ở đã, đang và sẽ tiếp tục tập trung ở một vài thành phố lớn và các khu công nghiệp. Hai thành phố lớn nhất của Việt Nam là Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh sẽ dẫn đầu về phát triển đô thị trong trung hạn.
Phân tích quy hoạch không gian cho thấy hơn 50% diện tích đất đô thị của cả nước tập trung ở 2 thành phố này, và 75% tăng trưởng không gian đô thị mới cũng tập trung ở đây. Vùng Đồng bằng sông Hồng (trong đó có Hà Nội) và Vùng Đông Nam bộ (bao gồm thành phố Hồ Chí Minh) chiếm khoảng 2/3 nhu cầu nhà ở hàng năm, tương đương 244.000 trên tổng số 374. Chương trình phát triển nhà ở thành phố Hà Nội giai đoạn 2021-2030 dự báo dân số của thành phố vào năm 2025 là 9,1 triệu và năm 2030 là 9,8 triệu người. Giai đoạn 2021-2030, thành phố đặt mục tiêu đến năm 2025, diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 29,5m2/người, trong đó, khu vực đô thị là 31m2/người và khu vực nông thôn là 28m2/người.
Những con số này được dùng làm căn cứ định hướng diện tích nhà ở bình quân để tính nhu cầu tổng thể phát triển nhà ở thành phố và nhu cầu cho từng loại nhà ở. 1 Về nhà ở xã hội, thành phố sẽ phát triển mới khoảng 1,25 triệu m2 sàn nhà ở; chuẩn bị đầu tư xây dựng các khu nhà ở xã hội tập trung; tỷ lệ nhà ở xã hội cho thuê đạt tối thiểu theo quy định của Trung ương, nhà ở cho thuê, mua phải đạt tối thiểu 5% diện tích nhà ở xã hội tại dự án… Về nhà ở thương mại, phát triển mới khoảng 19,69 triệu m2 sàn nhà ở, đồng thời cải tạo 14 dự án, xây dựng lại chung cư cũ. Trong đó ưu tiên cải tạo, xây dựng lại 6 khu có nhà nguy hiểm cấp D. Đến năm 2030 diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người toàn thành phố đạt 32m2 sàn/người, trong đó, khu vực đô thị đạt 33m2/người và khu vực nông thôn đạt 28m2/người.
Để đạt được mục tiêu đặt ra về phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu của các nhóm xã hội đến năm 2030, các dự án nhà chung cư thương mại giá rẻ và các dự án NƠXH, sẽ được xây dựng với số lượng lớn [70]. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra với những hộ gia đình cư dân trẻ đang có nhu cầu thực sự về nhà ở là ở chỗ: làm sao họ có thể dễ dàng tiếp cận và sở hữu các CHCC với giá cả hợp lý và sử dụng được một cách có hiệu qủa các khoản tín dụng theo Chương trình của nhà nước? Hiện nay, tuy là đối tượng theo quy định được hỗ trợ mua căn hộ chung cư (CHCC) thương mại giá rẻ hay tại các dự án nhà ở xã hội (NƠXH), nhưng họ lại rất khó tiếp cận được với các dự án nhà ở này. Những khó khăn chính đối với họ là việc tiếp cận thông tin, tiếp cận cơ chế chính sách, tiếp cận các nguồn vốn vay ưu đãi để mua nhà trả góp… còn nhiều bất cập. Trong quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC vay trả góp, đa số các gia đình cư dân trẻ chưa có nhiều tích lũy về tài chính, và họ còn gặp phải nhiều khó khăn, rào cản trong tiếp cận các gói cho vay mua nhà trả góp, tiếp cận các dịch vụ xã hội cơ bản, tiếp cận quyền sở hữu CHCC.
Chất lượng CHCC mà họ sở hữu được cũng chưa thật hài lòng về nhiều yếu tố. Đây chính là những vấn đề mang tính thời sự, cập nhật mà luận án này sẽ tập trung nghiên cứu. Phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong chính sách phát triển kinh tế - xã hội đã được triển khai thực hiện ở Việt Nam trong nhiều năm qua. Nhà nước đã có những chính sách cụ thể nhằm thúc đẩy phát triển thị trường nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở, góp phần nâng cao an sinh và bình đẳng xã hội… và đã đạt được một số thành tựu, nhưng cũng còn nhiều vấn đề bất cập, chưa thể đáp ứng nhu cầu của xã hội.
Tuy nhiên, cho 2 đến nay chưa có nghiên cứu xã hội học đánh giá quá trình triển khai cũng như kết quả thực hiện chính sách này, cụ thể là về việc tiếp cận, sở hữu và sử dụng nhà ở xã hội tại Hà Nội. Do đó, nghiên cứu về tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ thủ đô Hà Nội có tính thời sự, cần thiết và có ý nghĩa về khoa học và thực tiễn, có thể góp phần hoàn thiện hơn chính sách nhà ở nước ta. Với bối cảnh và những vấn đề thực tế đặt ra như trên, nghiên cứu sinh đã lựa chọn đề tài: “Tiếp cận và sở hữu căn hộ chung cư vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận án Tiến sĩ chuyên ngành Xã hội học của mình. Mục tiêu nghiên cứu 2.1 Mục tiêu nghiên cứu: Phân tích thực trạng tiếp cận, sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị; mức độ hài lòng, gắn kết của cư dân trẻ với nơi ở của họ.
Trên cơ sở đó đề xuất một số khuyến nghị nhằm tăng cường khả năng tiếp cận, sở hữu CHCC của cư dân trẻ có nhu cầu vay trả góp tại Hà Nội hiện nay.2 Nhiệm vụ nghiên cứu + Tổng quan nghiên cứu những công trình có liên quan đến chủ đề nghiên cứu của luận án. + Phân tích quá trình tiếp cận thông tin, tư vấn chính sách và các nguồn tín dụng cho vay trả góp để mua CHCC. + Phân tích đặc điểm sở hữu CHCC và mức độ hài lòng của cư dân trẻ về sở hữu và sử dụng các CHCC này. + Đề xuất một số khuyến nghị chính sách hỗ trợ cư dân trẻ đô thị Hà Nội về tiếp cận và sở hữu CHCC hiện nay.
Câu hỏi nghiên cứu - Việc sở hữu CHCC vay trả góp có ý nghĩa như thế nào đối với cư dân trẻ tại Hà Nội? Những nguyên nhân nào khiến cư dân trẻ ra quyết định sở hữu nhà thay vì thuê nhà? - Cư dân trẻ đô thị đã tiếp cận thông tin, tư vấn và tiến hành các thủ tục để sở hữu CHCC có vay trả góp như thế nào? Có những khó khăn trở ngại gì? - Cư dân trẻ đánh giá như thế nào về các điều kiện sống tại các khu ở? 3 4. Giả thuyết nghiên cứu - Cư dân trẻ đô thị có thu nhập trung bình, đã lập gia đình và chưa có chỗ ở riêng là nhóm có nhu cầu cao về sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp do khả năng tài chính hạn chế. Đây cũng là phương án phù hợp nhất đáp ứng nhu cầu nhà ở của họ hiện nay. - Quá trình tiếp cận thông tin và sở hữu CHCC vay trả góp của cư dân trẻ đô thị phải thông qua nhiều nguồn, kênh thông tin, tư vấn đa dạng và các thủ thủ tục pháp lý phức tạp.
Đa số được tiếp cận qua những kênh phi chính thức với nhiều khó khăn về thủ tục pháp lý, hành chính, và có những bất bình đẳng trong tiếp cận khoản vay trả góp để mua CHCC. - Đa số cư dân trẻ đang sở hữu CHCC hài lòng về quá trình tiếp cận, sở hữu, chất lượng căn hộ của họ và muốn gắn bó lâu dài với khu nhà, song vẫn còn một số vấn đề về chính sách có liên quan cần được hoàn thiện. Đối tượng và khách thể nghiên cứu 5. Đối tượng nghiên cứu: Tiếp cận và sở hữu CHCC dưới hình thức vay trả góp của cư dân trẻ đô thị Hà Nội hiện nay.
Khách thể nghiên cứu: - Nhóm cư dân trẻ hiện đang sống tại 3 khu chung cư được chọn. Họ là những người đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin, tư vấn, sở hữu và sử dụng CHCC. - Đại diện Ban quản trị, Ban quản lý các khu nhà; - Cán bộ UBND phường; - Cán bộ tín dụng ngân hàng thương mại trong chương trình tín dụng nhà ở của thành phố. Phạm vi nghiên cứu: Về nội dung: Luận án tập trung phân tích quá trình tiếp cận và sở hữu CHCC của cư dân trẻ đô thị Hà Nội, với việc vận dụng chính sách nhà ở với các gói hỗ trợ tín dụng.
Hỗ trợ tín dụng từ nhà nước có phải là một đòn bẩy giúp nhóm cư dân trẻ đô thị thực hiện được giấc mơ nhà ở của họ hay không. Nhóm cư dân trẻ 4 được nghiên cứu trong luận án là những người đã trải qua quá trình tiếp cận thông tin tư vấn và sở hữu căn hộ, đang sinh sống tại các khu nhà chung cư (từ năm 2010 đến nay). Về không gian: luận án giới hạn phạm vi trên địa bàn thành phố Hà Nội, với 3 khu chung cư ở Hà Nội được chọn mẫu làm những nghiên cứu trường hợp, cụ thể: 1. Khu chung cư PCC1 Hà Đông, phường Phú Lương, quận Hà Đông; 2.
Khu nhà ở xã hội The Vesta, phường Phú Lãm, quận Hà Đông; 3. Chung cư CT5, xã Tân Triều, Huyện Thanh Trì. Về thời gian: phạm vi nghiên cứu của luận án là trong thời kỳ từ năm 2010 đến nay. Phương pháp nghiên cứu Nghiên cứu sử dụng kết hợp nhiều phương pháp nghiên cứu xã hội học, kết hợp phương pháp định lượng và định tính, với các phương pháp cụ thể như sau: 7.