phần mở đầu, Kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, về nội dung Luận văn đƣợc chia thành 3 chƣơng: Chƣơng 1: Cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về quản lý Nhà nƣớc đối với các dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp Chƣơng 2: Thực trạng quản lý Nhà nƣớc đối với các dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội Chƣơng 3: Phƣơng hƣớng, giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc đối với các dự án xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội. 7 CHƢƠNG 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ KINH NGHIỆM THỰC TIỄN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ NHÀ Ở VÀ DỰ ÁN XÂY DỰNG NHÀ Ở CHO NGƢỜI CÓ THU NHẬP THẤP 1.1 Quan niệm về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp 1. Quan niệm về người có thu nhập thấp Cho đến nay chƣa có một khái niệm rõ ràng về “ngƣời có thu nhập thấp”.Tuỳ thuộc vào đối tƣợng hàng hoá tiêu dùng so với mức độ thu nhập mà có quan điểm khác nhau về thu nhập. Trong quan hệ mua bán hàng hoá thông thƣờng có thể họ là ngƣời có thu nhập trung bình, thậm chí là khá nhƣng trong quan hệ mua bán trao đổi hàng hoá đặc biệt - nhà đất thì họ lại là nhóm có thu nhập thấp.
Chính vì vậy mà có nhiều cách hiểu khác nhau về ngƣời có thu nhập thấp. Theo cách hiểu thông thƣờng, ngƣời có thu nhập thấp là những ngƣời có mức lƣơng tƣơng đối ổn định nhƣng mức độ tiệm cận dƣới mức thu nhập trung bình của ngƣời dân đô thị bao gồm cả những ngƣời nghèo đói. Theo ngân hàng thế giới và UNDP, ngƣời thu nhập tối thiểu là ngƣời có thể chi ra ít nhất 66% thu nhập của mình cho việc ăn uống để duy trì sự sống, số còn lại 34% sẽ đƣợc chi cho các nhu cầu cơ bản khác (nhà cửa, các hoạt động văn hóa, giáo dục, y tế…) Ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời với điều kiện ở chất lƣợng kém, với mức thu nhập ổn định nhƣng thấp và có khả năng dành một phần ít thu nhập cho việc cải thiện nhà ở với sự trợ giúp của nhà nƣớc. Bộ Lao động Thƣơng binh và Xã hội lại có định nghĩa ngƣời có thu nhập 8 thấp đô thị nhƣ sau: “Ngƣời thu nhập thấp đô thị thu nhập bình quân một tháng của họ chỉ đủ đáp ứng nhu cầu cơ bản cuộc sống hiện tại của con ngƣời, có mức sống trên mức trung bình tối thiểu, còn khó có khả năng tiếp cận với nhà ở”.
Với cách tiếp cận của Bộ lao động Thƣơng binh và Xã hội trong việc đƣa 2 tiêu chí là thu nhập và nhà ở đƣợc xem nhƣ tiêu chuẩn cao hơn so với các định nghĩa về ngƣời nghèo và phần nào đó có sự tƣơng đồng với định nghĩa về ngƣời có thu nhập thấp của Liên Hợp Quốc và UNDP. Khái niệm TNT đƣợc đề cập trong nhiều chính sách về nhà ở, an sinh xã hội, thuế nhƣng mỗi chính sách lại quy định riêng do cơ quan chủ quản hoạch định quyết định nhƣ: có mức thu nhập hàng tháng dƣới mức bình quân của địa phƣơng theo quy định của UBND tỉnh, thành phố, không phải đóng thuế thu nhập, mức sử dụng điện dƣới 50 kWh/tháng. Thậm chí, trong cùng một chính sách xét mua, thuê, thuê mua nhà ở TNT, NƠXH tại khu vực đô thị, tùy từng thời điểm lại quy định mức TNT khác nhau. Trong chƣơng trình phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp, khái niệm ngƣời có thu nhập thấp là : người có thu nhập ổn định trên ngưỡng nghèo và dưới mức tiệm cận với mức trung bình, có khả năng tích luỹ vốn để tự cải thiện điều kiện ở nhưng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nước như cho vay dài hạn với mức lãi suất ưu đãi trả góp, chính sách về đất đai và cơ sở hạ tầng.
Theo quy định của pháp luật hiện hành, ngƣời có thu nhập thấp là ngƣời có thu nhập dƣới chín triệu đồng (mức đóng thuế thu nhập) một tháng. Tuy vậy quan điểm này cũng chƣa đƣợc sự đồng tình của các nhà chuyên môn, vì họ cho với mức thu nhập gần 9 triệu đồng/ tháng nhƣ vậy là trung bình chứ không phải là thấp. Ngƣời thu nhập thấp bao gồm: công chức, viên chức nhà nƣớc, giáo viên, cán bộ ngành y tế, cán bộ chiến sỹ Công an, quân đội, công nhân các 9 nhà máy, dân lao động và buôn bán nhỏ ở đô thị. Họ là những ngƣời có thu nhập tƣơng đối ổn định, có khả năng tích lũy vốn để cải thiện điều kiện ở nhƣng vẫn cần sự hỗ trợ của nhà nƣớc.
Quan niệm và đặc điểm của nhà ở cho người có thu nhập thấp *Quan niệm về nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp Nhà ở theo quy định của Luật nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Các loại nhà ở: Nhà riêng biệt thấp tầng (nhà liền kề, nhà có vƣờn), Loại nhà chung cƣ, căn hộ tập thể, Loại nhà đơn sơ (nhà tạm). Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp có thể hiểu là nhà ở của ngƣời có thu nhập thấp do ngƣời có thu nhập thấp tự xây dựng, thuê xây dựng hoặc nhà ở này nằm trong các dự án nhà ở TNT đƣợc nhà nƣớc quy hoạch, triển khai xây dựng. Cụ thể là nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp hiện nay đƣợc Nhà nƣớc quy hoạch, có quỹ đất xây dựng rõ ràng, tổ hợp nhà ở đƣợc lập và quản lý bằng các dự án đầu tƣ xây dựng bằng nhiều loại nguồn vốn.
* Đặc điểm nhà ở của ngƣời thu nhập thấp đƣợc Nhà nƣớc cấp phép đầu tƣ xây dựng Nhà ở thu nhập thấp do Nhà nƣớc hỗ trợ, quy hoạch hiện nay là những căn hộ chung cƣ để bán cho ngƣời TNT mà không có nhà liền kề. Nhà TNT đƣợc xây dựng và quản lý theo các dự án đầu tƣ. Vốn đầu tƣ do chủ đầu tƣ dự án tự huy động và quản lý. Nhà thu nhập thấp có một số đặc điểm nhƣ sau: - Nhà ở thu nhập thấp đƣợc bố trí trong quy hoạch các dự án nhà ở thƣơng mại, đô thị mới hoặc bố trí riêng phù hợp với các quy hoạch của mỗi địa phƣơng với mục tiêu tạo sự phát triển hài hòa với các dự án nhà ở thƣơng mại, khu đô thị mới nhằm bảo đảm cho ngƣời có thu nhập thấp đƣợc hƣởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị.
- Nhà ở thu nhập thấp là loại nhà ở căn hộ chung cƣ, có diện tích căn hộ tối đa không quá 70m2; chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo 10 quy chuẩn xây dựng hiện hành. - Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có) và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tƣ; không tính các khoản ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá bán nhà ở. - Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và lợi nhuận định mức tối đa là 10% chi phí đầu tƣ; không tính các khoản ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá thuê, thuê mua nhà ở; thời hạn thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm. - Nếu nhà mua trả góp và thuê mua thì ngƣời mua, thuê mua nhà ở nộp tiền lần đầu không quá 20% giá nhà ở, trừ trƣờng hợp ngƣời mua, thuê mua có thỏa thuận khác với bên bán.
Thời hạn trả góp, thuê mua do bên bán, bên mua, thuê mua tự thỏa thuận, nhƣng tối thiểu là 10 năm. Nhƣ vậy theo quy định của Nhà nƣớc thì nhà ở thu nhập thấp là các căn hộ chung cƣ đƣợc xây dựng không quá 70m2/căn hộ, đƣợc xây dựng đan xen với các dự án nhà ở thƣơng mại, đƣợc hƣởng các lợi ích từ phúc lợi công cộng và hạ tầng xã hội của khu vực đô thị. Nhà ở thu nhập thấp có chất lƣợng công trình xây dựng nhƣ các nhà ở thƣơng mại, có giá bán thấp hơn giá bán các nhà ở thƣơng mại. Việc nhà ở thu nhập thấp có giá bán thấp hơn nhà ở thƣơng mại là do có sự hỗ trợ của nhà nƣớc nhƣ: đƣợc miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, đƣợc áp dụng thuế suất ƣu đãi thuế giá trị gia tăng là 0%, đƣợc hỗ trợ tín dụng đầu tƣ từ các nguồn, đƣợc Nhà nƣớc hỗ trợ đầu tƣ hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào dự án (giao thông, cấp điện, cấp thoát nƣớc)… 11 1.
Dự án đầu tƣ xây dựng nhà thu nhập thấp: Quan niệm, đặc điểm và vai trò 1. Quan niệm về dự án đầu tư xây dựng nhà TNT Dự án là là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau đƣợc thực hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã đƣợc giới hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt đƣợc những mục tiêu cụ thể, rõ ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tƣợng mà dự án hƣớng đến. Thực chất, dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau đƣợc thiết kế nhằm đạt đƣợc những mục tiêu nhất định trong một thời gian nhất định. Dự án đầu tƣ xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lƣợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định.
Dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp có thể hiểu là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới những công trình xây dựng mà cụ thể là các tòa nhà chung cƣ dành cho ngƣời có thu nhập thấp trong xã hội nhằm mục đích phát triển, nâng cao chất lƣợng công trình, dịch vụ nhà thu nhập thấp trong một thời hạn nhất định.