Chương 1: Cơ sở lý luận về quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư tại các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương. Chương 2: Thực trạng quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. Chương 3: Giải pháp hoàn thiện quản lý nhà nước trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư trên địa bàn Thành phố Hà Nội. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC TRONG CÔNG TÁC QUẢN LÝ, SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ TẠI CÁC THÀNH PHỐ TRỰC THUỘC TRUNG ƯƠNG 1.
Khái quát chung về nhà chung cư 1. Khái niệm, đặc điểm về nhà chung cư Chung cư thường xuất hiện ở những nơi dân cư đông đúc như thành phố lớn, thị trấn hay các khu công nghiệp. Căn hộ chung cư chính là những căn hộ trong các khu chung cư hay còn gọi là các tòa nhà chung cư. Ở Việt Nam trước thời điểm năm 2005, chung cư còn được gọi là nhà tập thể.
Theo đó, khái niệm chung cư được phát biểu như sau: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”. Tuy nhiên đến thời điểm hiện nay “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh” (Quốc hội 2014, Luật Nhà ở) [22]. Nhà chung cư có mục đích để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và kết hợp với các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại. Cụm nhà chung cư là tập hợp từ hai tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng trên một khu đất theo quy hoạch, hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có cùng hình thức một chủ sở hữu hoặc nhiều chủ sở hữu. Tốc độ tăng dân số nhanh làm cho quỹ đất ngày càng bị thu hẹp. Chính vì vậy, Nhà nước chủ trương khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở đặc biệt là phát triển nhà ở chung cư cao tầng theo dự án.
Đến nay đã xuất 16 hiện nhiều mô hình nhà chung cư mới, nhiều kiểu dần đáp ứng một phần nhu cầu ngày càng tăng lên về ở của nhân dân. Nhà ở chung cư cao tầng theo dự án được xây dựng đã tạo ra diện mạo mới cho đô thị văn minh với sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, sự đồng bộ về cảnh quan môi trường nên đã được xã hội chấp nhận. Hơn nữa, xây dựng nhà chung cư cũng hình thành nếp sống đô thị văn minh, hiện đại. Đối với Việt Nam, chủ trương phát triển chung cư cao tầng sẽ tạo cơ hội cho các ngành xây dựng tiếp cận với tiến bộ khoa học kỹ thuật, tạo nguồn ngân sách lớn cho Nhà nước.
Nhà chung cư được thiết kế dựa trên tế bào của nó là căn nhà. Mỗi căn nhà là một chuỗi tập hợp các không gian, diện tích phục vụ đời sống sinh hoạt độc lập khép kín của một gia đình. Gia đình vốn khác nhau về mặt cấu trúc nhân khẩu, về mối quan hệ giữa các thành viên, về nghề nghiệp xã hội, cho nên để thiết kế tốt nhà chung cư thì người thiết kế phải nắm được tỉ lệ cấu trúc các loại hộ gia đình khác nhau trong đốỉ tượng dân cư mình phục vụ tại khu ở tương lai (Hoàng Mạnh Nguyên, 2016) [20]. Trong từng khu nhà, tỉ lệ các loại căn hộ phải phù hợp hoặc gần phù hợp với thực tế lúc khai thác sử dụng (cần dựa trên các số liệu điều tra và dự báo).
Nếu như trong các căn nhà bình thường, ít tầng, kiến trúc sư thiết kế dựa theo đơn đặt hàng của chủ nhân các gia đình sẽ đến ỏ trong tương lai, thì trong mảng nhà ở chung cư này, người kiến trúc sư phải dựa trên những nghiên cứu tiếp thị, điều tra xã hội, những thông kê về dân số, gia đình để đưa ra những thông số hợp lý. Tiêu chuẩn diện tích ở, các tiện nghi đời sống phải được nghiên cứu, đáp ứng, căn cứ trên điều kiện kinh tế xã hội của đất nước theo những quy phạm hiện hành nhằm bảo đảm cho đại bộ phận những người nghèo, thu nhập thấp có khả năng toại nguyện mưu cầu về chỗ ở. Nói cách khác, loại hình nhà ở này phải tuân theo những định hướng và khống chế của chính sách nhà ở. Thiết kế phải đáp ứng được điều kiện xây dựng phổ cập với quy mô lớn (nhanh, nhiều, tốt, rẻ).
Thông thường, người ta sử dụng phương pháp xây dựng công nghiệp hóa, xây dựng hàng loạt theo hướng những thiết kế mẫu, thiết kế điển hình, sử dụng lặp đi lặp lại nhiều lần một sêri mẫu. Tuy nhiên vể giải pháp mặt bằng 17 - không gian thì chung cư nhiều tầng và cao tầng như nhau, có khác là chỉ ở nút giao thông đứng, có hay không có thang máy. Nhà chung có 2 phần là phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng. Một là, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó.
Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư. Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng. Hai là, phần sở hữu chung của nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại (1); nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư. Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư.
Bao gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, lối thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, hệ thống cấp điện, cấp nước, cấp ga, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, kim thu sét, cứu hỏa và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư. Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó, trừ hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vào mục đích công cộng hoặc thuộc diện phải bàn giao cho Nhà nước hoặc giao cho chủ đầu tư quản lý theo nội dung dự án đã được phê duyệt. Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư nhưng không thuộc diện đầu tư xây dựng để kinh doanh hoặc phải bàn giao cho Nhà nước theo nội dung dự án đã được duyệt bao gồm sân chung, vườn hoa, công viên và các công trình khác được xác định trong nội dung của dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt. Vai trò của nhà chung cư đối với con người và xã hội Trong các đô thị hiện đại không thể thiếu hình ảnh của các tòa nhà cao tầng.
Có thể nói các tòa nhà cao tầng và đô thị có mối quan hệ mật thiết với nhau. Nhiều người cho rằng nhà cao tầng có tác động tích cực về môi trường đô thị như là tăng hiệu quả sử dụng đất, giảm lưu lượng giao thông và lượng khí thải carbon dioxide,… Theo dòng lịch sử, có nhiều ý kiến khác nhau về lý do ra đời của các tòa nhà cao tầng. Thế hệ đầu tiên của nhà cao tầng ra đời chính là do sự khan hiếm đất và giảm chi phí đất xây dựng. Khi một số đô thị cao tầng được xây dựng với sự hấp dẫn của nó đã khiến hình thành trào lưu xây dựng công trình cao tầng tại khu vực đó.
Trước Thế kỷ 20, lý do tồn tại chính của các tòa nhà cao tầng chính là thể hiện sức mạnh kinh tế và quyền lực. Đến Thế kỷ 20, cùng với sự phát triển của các lý thuyết đô thị, nhiều quan điểm về nhà cao tầng được đặt ra. Có ý tưởng cho rằng nhà cao tầng có thể là công cụ để tái tổ chức lại sử dụng đất đô thị, có thể là thành tố quan trọng để tạo nên những đô thị lý tưởng. Le Corbusier trong trào lưu kiến trúc hiện đại (Modern Moverment) đã đưa ra quan điểm về đô thị theo chiều đứng (vertical city) - Nơi mà cảnh quan đô thị với các tòa nhà cao tầng sẽ giải phóng con người khỏi những đường đầy tiếng ồn và ô nhiễm của những đô thị truyền thống, góp phần tạo ra những điều kiện sống tốt hơn cho con người và xây dựng một xã hội tiến bộ hơn.
Sang Thế kỷ 21, nhà ở cao tầng không chỉ dừng lại ở sự phô trương mà còn có vai trò quan trọng trong việc định hình diện mạo đô thị và xu hướng phát triển bền vững cho đô thị đó. Điều này thể hiện trong các văn bản: “Tuyên bố về môi trường sống và phát triển” và “Chương trình nghị sự cho thế kỷ 21” được thông qua tại Hội nghị của Liên Hợp quốc họp tại Rio de Janeiro năm 1992 với nội dung nêu ra ý tưởng coi “phát triển bền vững” như một hướng phát triển chiến lược của xã hội loài người trong tương lai. Nhà chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại, bởi vì khi phát triển đô thị hóa và tập trung dân cư đông đúc chính là lúc nảy sinh vấn đề, nhu cầu (bức xúc về nhà ở, giá thành nhà ở, và các tiện ích công cộng khác,. Sự phát triển chung cư để tiết kiệm diện tích sử dụng đất, giảm giá thành 19 xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau.
Sự phát triển của các đô thị, khu công nghiệp kéo theo sự tập trung cư dân đông đúc từ nhiều nơi chuyển về để làm việc và sinh sống tại đó.