CHƯƠNG 1: MOT SÓ VAN DE LÝ LUAN VE BAT DONG SAN VÀ QUYỀN VE LOI ĐI QUA BAT DONG SAN LIEN KE 1. Một so khái niệm, đặc diem 1. Khái wiém, đặc điểm bat động san Từ việc phân loại tài sản. bắt nguôntừ luật La Mã, khái niém về bat đông sản van được ghi nhận trong pháp luật dan sự nhiều nước cho đền nay.
Tuy nhiên, cách đề phân loai cũng như những quan điểm phân loại tải sản của mỗi nước có những điểm khác nhau, từ đó cách hiểu về bắt đông sản cũng khác. Theo thông lệ va tập quán quốc tê, kê thừa cách quy dinh về bat động sản tại BLDS 1995, BLDS 2005, cũng như trên cơ sở thuộc tinh tự nhiên của các tài sản và các tải sản di dời được hay không BLDS 2015 đã phân chia tai sản thanh bat động sin và đông sản Quy định tại Điều 107 BLDS 2015 xác định Bat động sản bao gồm: Dat đai, Nha, công trình xây dung gắn liên với dat đai, Tài sản khác gắn liền với dat đai, nhà, công trình xây dựng, Tài sản khác theo quy đính của pháp luật. Như vay, pháp luật V iệt Nam, cụ thể BLDS 2015 thửa nhận bất động sản sau: Dat dai là bô phận cầu thành lãnh thổ, thuộc chủ quyền quốc gia vì vay không thé là đối tượng của giao dich dân sự. Pháp luật của các nước đều ngầm hiểu rang dat đai ở day chi là một mảnh dat được giới hạn bởi điện tích, chiêu dai, chiều rộng, chiêu cao.
Khi con người thực hiện hành vi chiêm hữu, khai thác, sử dung thi dat trở nên có giá trị. và trở thành mot loại tài sản quan trong trong giao lưu dân sự, đầu tư, thương mai. Nhà, công trình xây dung gắn liên với dat dai, kể cả các tai sản gắn liên với nha; công trình xây dung đó. Những tai sẵn được liệt kê tại Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 đều có đặc điểm gắn liền với đất về mặt vật lý và không dé dang di doi được.
Tức là, chúng phải được xây dụng cô định trên đất và phục vụ cho mục đích khai thác sử dung lâu dai. Các tải sản khác gắn liên với nha ở, công trình xây đựng là bat động sản nhu hệ thông điện, nước. lả những tài sản công dung gắn liên với bat đông sản là nha, công trình xây đựng, nêu thiêu chung thì nhà, công trình xây dựng không khai thác được bình thường. Những tai sản khác gắn liên với dat.
Những doi tượng nay phải kế đến các loại tải nguyên thiên nhiên khoáng sản nằm trong lòng dat: than, dâu khí, vàng bạc. Chúng được sinh ra từ đất, nằm trong đất, gắn liên với đất và chưa được khai thác dén thì các loại tai nguyên thiên nhiên nay là bat động sản Nhung nêu đã được khai thác va vận chuyên ra khỏi khuôn viên của mảnh đất, chúng lại trở thành động sản và chiu sự điều chỉnh của quy ché pháp lý dành cho động sản. § Các loại tài sản do pháp luật quy dinh. Căn cứ vào thuôc tính tu nhiên: sinh ra từ dat, hoặc gan liên với dat, BLDS 2015 đã liệt kê một số đối tượng được coi là bat đông sản.
Dé có thé bao quát và dur liệu khả nang xuất hiện các loại bat đông sẵn mới trong tương lai, pháp luật đưa ra quy định “các loại tài sản khác do pháp luật quy định”. Pháp luật Việt Nam biện chưa có văn bản nào quy định danh mục các bat động sản khác mà Điểm đ Khoản1 Điều 107 dé cập. Như vậy, việc quy đính thé nào là bat đông sản theo pháp luật đa số các quốc gia khác trên thé giới đều đựa vào tính chất di đời được hay không di đời được của tải sản Ngoài ra, một số tài sản được quy đính là bat động sản do tính chất, công dung của tai sản hoặc do pháp luật mô: nước quy dinh. Theo pháp luật V iệt nam hién hành, Bắt động sản là tài sản không thé di đời hoặc hạn chế di đời có ích cho con người; được chiếm giữ bởi cả nhân, tổ chức hoặc cộng đồng và có thé đo lường bằng giá trị nhất đình 1.
Khái uiệm, đặc điểm bat động san liều kè Theo từ điển Tiếng Viét pho thông “Liên là ở kê ngay nhau, sát ngay nhau không cách”, “kê là ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí gan coi như không còn khoảng cách”2, Pháp luật V iệt Nam hién hành chưa có các quy đính cụ thé giải đáp khái niém bat động sản liên ké, theo cách dinh ngiĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liên kê la: “Khu đất liên nhau, tiếp nói nhau với khu dat đã được xác dink”? Như vay, với cách hiểu thông thường, bat động sản liền kê được hiểu là bat động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bat động sản và phải xác định được bat động sẵn liên kê mới biết được bất động sản phải han chế quyên dé phuc vụ cho một bất động sản khác * Bat đồng sản liên kê cần được hiểu theo ngiĩa réng vì quá trình khai thác, sử dung không chỉ cân đền sự nhượng quyền của bat động sản có chung ranh giới ma con có ca những bat động sản khác, đặc biệt những bat động sản bị vây bọc. Vi du, trong quyên về lối di qua bất động sản liên kê, để đi ra đường công công bat động sản bi vay bọc phải xuyên qua nhiéu bat động sản của nhiéu chủ sở hữu khác nhau không chung ranh giới. Những bat động sản không liên kê trực tiếp nhưng liên kề với bat động sản liền ké trực tiép bất động sản bị vây bọc nên van bị hạn chế quyên đối. Chính vì vậy, néu hiểu bat động sẵn liên kê theo nghiie hep thi dé tao lập được lỗi & qua thuận tiện đến đường công, công sé gấp khó khăn, bất cập, dan đền việc áp dụng không thông nhất trên thực tiễn.
Theo nghiia rông thi bat đông sản liên kê cũng là bất động sản xung 2 NguyễnVin Việt (1971), Din Luật Sà: Gan. ¡Nguyện Ngọc Diệp (2009), 3450 Thuật ng pháp ý phổ thông, Nob Giáo thông vận tii * Phạm Công Lạc (2006), Quyền sửđng hạn chế bit động sin bền kề, Hi Nội, Nob Tư pháp 9 quanh, tức là sự tiếp nói của bat động sản liền kê, không cân tên tại ranh giới chung giữa chúng Các bat động sản xung quanh đối với một bat đông sản là khái niém mở, việc xác định một bat động sân được coi là xung quanh đối với một bat động sản khác thông thường chỉ được đề cập khi có sự ảnh hưởng hay cân thiết cho việc khai thác mét bat động sẵn xác địnhÝ Do quy định của BLDS 1995, BLDS 2005 không sử dụng thuật ngữ "quyền đối với bat đông sản liên ké” ma sử dụng thuật ngữ “Quyên sử dung han chế bat động sản liên ké”. Đông thời hai BLDS nay cũng không đưa ra định nghĩa thé nào là quyền sử dụng hen chế bat động sản liên kê ma chỉ quy định theo hướng liệt kê các quyền. Nhằm tao cơ sở pháp lý day đủ, thuận lợi hon cho việc khai thác, sử dụng một cách luệu quả các tai sản, nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và tạo điêu kiện cho các chủ thé không phải là chủ sở hữu thực hiện quyền đổi với tai sản thuộc chủsở hữu của chủ thé khác, BLDS 2015 đã sửa đôi, bd sung quy dinh về quyên sử dung hạn chế bat động sản liên kê trong BLDS năm 2005.
Đặc biệt, BLDS năm 2015 đã đưa ra định nghiie về quyên đối với bat động sản liên kè. Theo do: “Quyển đối với bắt động sản liền ké là quyển được thực hiện trên một bắt đồng sản (gọi là bắt động sản chịu hướng quyên) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bat đồng sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (goi là bắt động sản hướng quyển) ”Š. Định nghĩa trên được đưa ra dựa trên bản chất của sự việc, hién tượng, ngắn gon, súc tích nhưng lại có tính khá: quát cao. Điều nay có ý ngiĩa quan trọng, là tiền đề và cơ sở cho các quy đính khác cụ thể về quyền đổi với bat động sẵn liên kê trong BLDS nam 2015.
Định ngiấa về quyên đốt với bat đông san liên ké trong BLDS năm 2015 cho thay can có hai điều kiện bat buộc để lam phát sinh quyền nay, đó là: (i) phải có sư tên tại của ít nhất 02 bat động sẵn; (1) việc khai thác một bat đông sản bat buộc phải được thực hiện trên bất động sản còn lại mới thực luận được quyền khai thác đó. Khi xác đính các bat động sản liên kê thi mới có thể xác định được phiên lụy ma một bat đông sản phải gánh chịu đôi với một bat động sản khác, từ đó áp dung pháp luật phi hợp thực tiễn. Tử phân tích trên, có thé hiểu khái niém bat động sản liên kê trong pháp lý như sau: Một bắt động sản được coi là liền ké với một bắt đồng sản khác và có thé phải chịu sự hạn ché về quyên đối với bắt động sản chiu địch quyển khi ching thuộc bắt động sản về bản chất do tính không di đời được cing loại và giữa chíng tén tại một ranh giới về dia Ìÿ cũng nhu: về pháp lý. ` Pham Công Lạc (2006), Quyền sử cog han chế bất ding sin liền kẻ, Hi Nội, Nsb Tư pháp “ Điều 245 BLDSnăm 2015 10 1.
Khái niệu bat động sau vây bọc Bat đông sản bị vay bọc trên thực tê được hình thành do tinh chất cô định hay không thé di doi của bat động sản Những bất đông sản được coi là bị vây boc khi nó không thể trực tiếp thông thương với đường công công hoặc có nhưng lôi thông thương quá nhỏ, không đủ dé dim bảo việc khai thác công dung của bat động sản một cách bình thường? Sự trợ giúp của các chủ sở hữu, sử dung bat động sản xung quanh. đổi với bat đông sản bị vây bọc 1a rất cân thiệt. Bởi, bất đông sản bị vay bọc thông thường được thể hiện theo bề mat của bat đông sản nhưng cũng được coi là có su vây boc theo chiều thắng đúng (trên, dưới), như diện tích các căn hộ chung cư. Một bat đông sản có thé bi vây bọc toàn diện mà không có sự tiếp cân trực tiếp nào đối với tat cả các hệ thông thuộc cơ sở hạ tang (cap, thoát nước, đường đi, tải điện, thông tin liên lạc,.) cân thiết cho việc khai thác bat đông sản đó.