Quyền Về Lối Đi Qua Bất Động Sản Liền Kề Theo Bộ Luật Dân Sự 2015

Khóa luận phân tích quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự 2015, cung cấp cái nhìn sâu sắc về quy định pháp lý.

• Tác giả: Ngô Minh Ngọc
• Người hướng dẫn: ThS. Lê Thị Hải Yên
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật
• Đề tài: Quyền Về Lối Đi Qua Bất Động Sản Liền Kề Theo Bộ Luật Dân Sự 2015
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2024
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
• 1.1. Một số khái niệm, đặc điểm
• 1.2. Khái niệm, đặc điểm bất động sản liên kề
• 1.3. Khái niệm bất động sản vay bọc
• 1.4. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản liên kề
• 1.5. Ý nghĩa sự ghi nhận quyền về lối đi qua bất động sản liên kề
• 1.6. Lược sử hình thành quy định về lối đi qua
• 1.7. Kết luận chương 1
• 2. CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
• 2.1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
• 2.2. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo ý chí của chủ thể
• 2.3. Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định pháp luật
• 2.4. Nội dung quy định quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
• 2.4.1. Chủ thể thực hiện
• 2.4.2. Hiện trạng lối đi
• 2.4.3. Đền bù tạo lập lối đi
• 2.4.4. Nguyên tắc thực hiện và thay đổi
• 2.4.5. Thay đổi thực hiện quyền về lối đi
• 2.4.6. Hiệu lực của quyền về lối đi qua bất động sản
• 2.5. Chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
• 2.5.1. Căn cứ chấm dứt
• 2.5.2. Hệ quả của việc chấm dứt quyền
• 2.6. Kết luận chương 2
• 3. CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN ÁP DỤNG VÀ KIẾN NGHỊ HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN VỀ LỐI ĐI QUA BẤT ĐỘNG SẢN LIỀN KỀ
• 3.1. Thực tiễn thực hiện, áp dụng quy định pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề
• 3.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về bất động sản liền kề
• 3.3. Kết luận chương 3
• PHẦN KẾT LUẬN

Tóm tắt

I. Tổng quan về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong những quy định quan trọng trong Bộ luật Dân sự 2015. Quy định này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho các chủ sở hữu bất động sản mà còn tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất đai một cách hợp lý. Theo Điều 254 của Bộ luật Dân sự, quyền này được xác định rõ ràng, giúp các bên liên quan hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình trong mối quan hệ sử dụng đất.

1.1. Khái niệm quyền về lối đi qua bất động sản

Quyền về lối đi qua bất động sản là quyền của một chủ sở hữu bất động sản được phép sử dụng một phần bất động sản liền kề của người khác để tiếp cận với đường giao thông công cộng. Quyền này được ghi nhận nhằm đảm bảo sự công bằng và hợp lý trong việc sử dụng đất.

1.2. Ý nghĩa của quyền về lối đi qua

Quyền về lối đi qua không chỉ giúp các chủ sở hữu bất động sản có thể tiếp cận dễ dàng hơn với các tiện ích công cộng mà còn góp phần vào việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của họ. Điều này cũng giúp giảm thiểu các tranh chấp phát sinh giữa các bên liên quan.

II. Vấn đề và thách thức trong việc thực hiện quyền về lối đi qua

Mặc dù quyền về lối đi qua đã được quy định rõ ràng trong Bộ luật Dân sự 2015, nhưng vẫn tồn tại nhiều vấn đề và thách thức trong việc thực hiện quyền này. Các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng lối đi qua thường xảy ra, gây khó khăn cho các bên trong việc giải quyết. Việc thiếu hiểu biết về quyền lợi và nghĩa vụ cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến các tranh chấp này.

2.1. Các tranh chấp phổ biến liên quan đến quyền lối đi

Tranh chấp về quyền lối đi thường xảy ra khi một bên không đồng ý cho bên kia sử dụng lối đi qua bất động sản của mình. Những tranh chấp này có thể dẫn đến kiện tụng, gây tốn kém thời gian và chi phí cho cả hai bên.

2.2. Thiếu hiểu biết về quyền lợi và nghĩa vụ

Nhiều chủ sở hữu bất động sản không nắm rõ quyền lợi và nghĩa vụ của mình liên quan đến quyền lối đi. Điều này dẫn đến việc họ không thể bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả, từ đó gia tăng nguy cơ xảy ra tranh chấp.

III. Phương pháp xác lập quyền về lối đi qua bất động sản

Việc xác lập quyền về lối đi qua bất động sản cần tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành. Theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền này có thể được xác lập thông qua các hình thức như hợp đồng, thỏa thuận hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này giúp đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch trong việc thực hiện quyền lối đi.

3.1. Hợp đồng xác lập quyền lối đi

Hợp đồng là một trong những phương thức phổ biến để xác lập quyền lối đi. Các bên có thể thỏa thuận về việc sử dụng lối đi qua bất động sản của nhau, từ đó tạo ra cơ sở pháp lý cho quyền lợi của mình.

3.2. Quyết định của cơ quan nhà nước

Trong một số trường hợp, quyền lối đi có thể được xác lập thông qua quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều này thường xảy ra khi có sự cần thiết phải đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan trong việc sử dụng đất.

IV. Ứng dụng thực tiễn quyền về lối đi qua bất động sản

Quyền về lối đi qua bất động sản đã được áp dụng trong nhiều trường hợp thực tiễn, giúp các chủ sở hữu bất động sản có thể tiếp cận với các tiện ích công cộng một cách dễ dàng. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền này vẫn gặp nhiều khó khăn do các tranh chấp phát sinh. Cần có sự can thiệp của pháp luật để giải quyết các vấn đề này một cách hiệu quả.

4.1. Các trường hợp thực tiễn áp dụng quyền lối đi

Nhiều trường hợp thực tiễn cho thấy quyền lối đi đã giúp các chủ sở hữu bất động sản giải quyết được vấn đề tiếp cận với đường giao thông công cộng. Điều này không chỉ đảm bảo quyền lợi cho họ mà còn góp phần vào sự phát triển chung của khu vực.

4.2. Giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền lối đi

Việc giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền lối đi cần được thực hiện một cách nhanh chóng và hiệu quả. Các cơ quan chức năng cần có biện pháp can thiệp kịp thời để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên liên quan.

V. Kết luận và hướng phát triển quyền về lối đi qua

Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một quy định quan trọng trong Bộ luật Dân sự 2015, giúp bảo vệ quyền lợi của các chủ sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, để quyền này được thực hiện hiệu quả, cần có sự hoàn thiện hơn nữa trong các quy định pháp luật và nâng cao nhận thức của người dân về quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

5.1. Tầm quan trọng của quyền lối đi

Quyền lối đi không chỉ đảm bảo quyền lợi cho các chủ sở hữu bất động sản mà còn góp phần vào việc phát triển hạ tầng giao thông và nâng cao chất lượng cuộc sống cho người dân.

5.2. Đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật

Cần có những đề xuất hoàn thiện quy định pháp luật về quyền lối đi để giảm thiểu tranh chấp và đảm bảo quyền lợi cho các bên liên quan. Việc này sẽ giúp tạo ra một môi trường pháp lý minh bạch và công bằng hơn.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Trong hệ thống pháp luật dân sự, bất động sản—đặc biệt là đất đai—mang đặc tính vật lý cố định và không thể di dời. Thuộc tính tự nhiên này đòi hỏi các nhà lập pháp phải thiết lập cơ chế pháp lý đặc thù nhằm điều chỉnh mối quan hệ tương hỗ giữa các bất động sản cạnh nhau, bảo đảm giá trị khai thác, sử dụng kinh tế và phục vụ đời sống xã hội. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong những chế định cốt lõi thuộc nhóm quyền đối với bất động sản liền kề, có nguồn gốc lịch sử lâu đời từ khái niệm "quyền địa dịch" (praediales servitudes) trong Luật La Mã và tiếp tục được chuẩn hóa qua các bộ luật hiện đại.

Tại Việt Nam, quyền về lối đi qua đã được ghi nhận từ Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 1995, BLDS năm 2005 và tiếp tục được hoàn thiện tại Điều 254 thuộc Mục 1 Chương XIV của BLDS năm 2015. Mặc dù BLDS năm 2015 đã khắc phục nhiều điểm hạn chế của các văn bản trước, thực tiễn áp dụng cho thấy các tranh chấp liên quan đến lối đi qua giữa các chủ sử dụng đất vẫn diễn biến phức tạp, gia tăng về số lượng và phát sinh nhiều vướng mắc pháp lý chưa được dự liệu cụ thể.

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Ngô Minh Ngọc (Trường Đại học Luật Hà Nội, 2024; người hướng dẫn: ThS. Lê Thị Hải Yên) thực hiện nghiên cứu đề tài: "Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015". Mục tiêu và các nhiệm vụ nghiên cứu được xác định bao gồm:

1. Hệ thống hóa và làm sáng tỏ các vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, bất động sản liền kề, bất động sản bị vây bọc và bản chất pháp lý của quyền về lối đi qua.
2. Phân tích, đánh giá thực trạng các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành (trọng tâm là BLDS năm 2015) về căn cứ xác lập, nội dung thực hiện, thay đổi, hiệu lực và căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua.
3. Khảo sát thực tiễn áp dụng pháp luật thông qua xét xử tại Tòa án, phát hiện các bất cập, mâu thuẫn và khoảng trống pháp lý.
4. Đề xuất các giải pháp và kiến nghị cụ thể nhằm hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh quyền về lối đi qua bất động sản liền kề.

Đối tượng nghiên cứu của khóa luận là hệ thống quy định pháp luật dân sự hiện hành điều chỉnh quyền về lối đi qua, quan điểm của giới luật học và thực tiễn xét xử tranh chấp tại Tòa án nhân dân. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào BLDS năm 2015 trong sự đối chiếu với BLDS năm 1995, BLDS năm 2005 và kinh nghiệm lập pháp của một số quốc gia (tiêu biểu là BLDS Pháp năm 1804).

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng trên nền tảng lý luận vật quyền hạn chế (iura in re aliena) và quyền đối với bất động sản liền kề. Cơ sở pháp lý trực tiếp được tác giả trích dẫn và phân tích gồm các quy phạm trong BLDS năm 2015:

• Điều 107: Phân loại bất động sản (đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác do luật định).
• Điều 158: Quyền sở hữu và các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt.
• Điều 245: Khái niệm quyền đối với bất động sản liền kề (bất động sản chịu hưởng quyền và bất động sản hưởng quyền).
• Điều 246: Các căn cứ xác lập quyền đối với bất động sản liền kề.
• Điều 247: Hiệu lực đối kháng và tính chất chuyển giao theo bất động sản.
• Điều 254: Quyền về lối đi qua.
• Điều 256: Căn cứ chấm dứt quyền đối với bất động sản liền kề.
• Điều 624: Định nghĩa và hiệu lực của di chúc.

Cùng với đó, tác giả tham chiếu các quy định tại Điều 280 BLDS năm 1995, Điều 275 BLDS năm 2005, và các Điều 682, 684, 685 BLDS Pháp. Nghiên cứu cũng tiếp thu có chọn lọc các công trình học thuật của các học giả: PGS.TS. Phạm Công Lạc (2002, 2004, 2006), GS.TS. Nguyễn Ngọc Điện (1999, 2001), TS. Đặng Lê Phương Uyên (2020, 2021), ThS. Mai Thị Mị (2014), ThS. Lê Huyền Trang (2017), ThS. Nguyễn Thùy Dương (2021), TS. Diệp Ngọc Định (2021), PGS.TS. Phùng Trung Tập (2019)...

Tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học pháp lý chuyên ngành:

• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Làm rõ nội hàm các khái niệm pháp lý, cấu trúc điều luật và nghĩa vụ của các bên.
• Phương pháp chứng minh: Đưa ra các luận cứ, chứng cứ thực tiễn từ văn bản và hồ sơ vụ án để bảo vệ nhận định.
• Phương pháp so sánh luật học: So sánh tiến trình lập pháp dân sự Việt Nam qua ba giai đoạn (1995, 2005, 2015) và so sánh đối chiếu với pháp luật Cộng hòa Pháp, Luật La Mã cổ đại.
• Phương pháp bình luận bản án: Đánh giá việc vận dụng pháp luật thực định của Tòa án trong việc giải quyết vụ án tranh chấp lối đi thực tế.

Nguồn dữ liệu nghiên cứu bao gồm hệ thống văn bản quy phạm pháp luật, giáo trình Đại học Luật Hà Nội, Đại học Luật TP. Hồ Chí Minh, các công trình luận án tiến sĩ, luận văn thạc sĩ, tạp chí chuyên ngành (Tạp chí Nghề luật, Tạp chí Tòa án nhân dân, Tạp chí Kiểm sát, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp) và bản án thực tế tại Tòa án cấp sơ thẩm.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Một số vấn đề lý luận về bất động sản và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Chương 1 làm rõ các khái niệm cơ bản cấu thành nên chế định quyền về lối đi qua:

• Bất động sản và bất động sản liền kề: Theo Điều 107 BLDS 2015, bất động sản là tài sản không thể di dời hoặc hạn chế di dời. Bất động sản liền kề trong khoa học pháp lý cần được hiểu theo nghĩa rộng (bất động sản xung quanh, có sự tiếp nối) chứ không giới hạn ở các thửa đất có chung ranh giới trực tiếp, nhằm giải quyết trường hợp bất động sản bị vây bọc nhiều lớp phải đi qua nhiều thửa đất để ra đường công cộng.
• Bất động sản bị vây bọc: Là bất động sản bị giới hạn bởi các bất động sản xung quanh, không có hoặc không đủ lối đi kết nối trực tiếp với đường giao thông công cộng.
• Khái niệm lối đi: Khác với "đường đi", "lối đi" là khoảng đất hẹp vừa đủ để đáp ứng nhu cầu đi lại thiết yếu nhất phục vụ khai thác công dụng tài sản.
• Bản chất pháp lý của quyền về lối đi qua: Đây là một dạng vật quyền (quyền đối vật), gắn liền với hai bất động sản (bất động sản hưởng quyền và bất động sản chịu hưởng quyền) chứ không phụ thuộc vào tư cách cá nhân của chủ sở hữu; quyền không bị triệt tiêu khi thay đổi chủ sở hữu.

Ý nghĩa của việc ghi nhận quyền được tác giả phân tích trên ba phương diện:

1. Bảo đảm cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khả năng tiếp cận và khai thác giá trị tài sản.
2. Bảo đảm lợi ích chung của xã hội, đặt ra giới hạn cần thiết đối với tính tuyệt đối của quyền sở hữu (áp đặt nghĩa vụ thụ động - servitudes in faciendo consistere non potest - chủ bất động sản chịu quyền không được ngăn cản chứ không bị buộc phải thực hiện hành vi tích cực cho bên hưởng quyền).
3. Xác lập phạm vi quyền năng hạn chế, tránh việc bên hưởng quyền lạm quyền như một chủ sở hữu thực sự đối với phần đất lối đi.

Tiến trình phát triển lập pháp về lối đi qua trong pháp luật Việt Nam được hệ thống hóa qua bảng sau:

Tiêu chí	BLDS năm 1995 (Điều 280)	BLDS năm 2005 (Điều 275)	BLDS năm 2015 (Điều 254)
Tên chế định	Quyền sử dụng hạn chế BĐSLK (Quyền về lối đi qua BĐSLK)	Quyền sử dụng hạn chế BĐSLK (Quyền về lối đi qua BĐSLK)	Quyền đối với BĐSLK (Quyền về lối đi qua)
Điều kiện yêu cầu	Chỉ quy định trường hợp "không có lối đi ra"	Chỉ quy định trường hợp "không có lối đi ra"	Mở rộng thành "không có hoặc không đủ lối đi ra"
Nguyên tắc mở lối đi	Do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện, ít gây phiền hà	Bổ sung nguyên tắc: thuận tiện, hợp lý nhất, thiệt hại ít nhất	Kế thừa nguyên tắc thuận tiện, hợp lý, giảm thiểu tối đa thiệt hại
Trường hợp phân chia BĐS	Phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong mà không có đền bù	Kế thừa quy định dành lối đi không có đền bù	Kế thừa tại Khoản 3: dành lối đi cần thiết mà không có đền bù

Chương 2: Thực trạng quy định pháp luật hiện hành về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Chương 2 phân tích chuyên sâu các quy phạm thực định của BLDS năm 2015:

1. Các căn cứ xác lập quyền (Điều 246, Điều 254):

• Do địa thế tự nhiên: Tình trạng vây bọc tồn tại khách quan do vị trí tọa lạc, không phải do hành vi nhân tạo của chủ sở hữu tự ngăn chắn đường ra của mình.
• Theo ý chí chủ thể:
  • Xác lập theo thỏa thuận (Khoản 2 Điều 3, Điều 246): Các bên tự nguyện thống nhất vị trí, kích thước, mức đền bù mà không bắt buộc phải rơi vào tình trạng bị vây bọc.
  • Xác lập theo di chúc (Điều 624): Người lập di chúc định đoạt để lại quyền về lối đi cho người thừa kế hoặc người thụ tặng nhằm tránh tranh chấp trong tương lai.
• Theo quy định của pháp luật:
  • Khi bất động sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng (Khoản 1 Điều 254).
  • Khi bất động sản bị phân chia thành nhiều phần cho các chủ thể khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho phần đất phía trong mà không đền bù (Khoản 3 Điều 254).
• Xác lập do chuyển giao bất động sản (Điều 247): Quyền có hiệu lực đối kháng với mọi cá nhân, pháp nhân và tự động chuyển giao cùng bất động sản.

2. Nội dung và nguyên tắc thực hiện quyền:

• Chủ thể thực hiện: Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất hợp pháp.
• Vấn đề đền bù: Đền bù theo Khoản 1 Điều 254 là khoản bù đắp tổn thất vật chất mang tính hệ quả của việc mở lối đi chứ không phải là điều kiện tiên quyết để được mở lối đi; việc đền bù không đồng nghĩa với chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
• Thay đổi hiện trạng lối đi: Việc thay đổi (vị trí, diện tích mở rộng/thu hẹp, hoặc thay đổi tổng thể) phải dựa trên sự thỏa thuận giữa các bên và bảo đảm nguyên tắc hợp lý, ít gây thiệt hại nhất cho bất động sản chịu quyền.

3. Chấm dứt quyền và hệ quả pháp lý (Điều 256):

• Bốn căn cứ chấm dứt gồm: (i) Bất động sản hưởng quyền và chịu hưởng quyền sáp nhập thuộc sở hữu của một người; (ii) Không còn làm phát sinh nhu cầu hưởng quyền (từ bỏ quyền thông qua văn bản hoặc hành vi, hoặc do có quy hoạch mở đường công cộng mới); (iii) Theo thỏa thuận; (iv) Trường hợp khác do luật định.
• Hệ quả pháp lý: Tác giả chỉ rõ BLDS năm 2015 chưa có điều khoản xử lý việc có hoàn lại tiền đền bù hay không khi chấm dứt quyền, cũng như quy chế phục hồi quyền khi hai thửa đất đã sáp nhập sau đó lại bị phân chia tách thửa.

Chương 3: Thực tiễn áp dụng và kiến nghị hoàn thiện quy định pháp luật về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

Chương 3 tập trung phân tích thực tiễn áp dụng pháp luật thông qua nghiên cứu án điển hình và đưa ra giải pháp lập pháp:

• Bình luận thực tiễn qua Bản án số 08/2022/DS-ST ngày 09/03/2022 của TAND huyện Châu Thành, tỉnh Đồng Tháp:
  • Tóm tắt vụ án: Các nguyên đơn (bà L, ông M, ông N, ông S) khởi kiện bị đơn (ông U) là anh chị em ruột, yêu cầu mở lối đi ngang 2m dài hết phần đất trồng lúa của ông U và không đồng ý trả tiền đền bù với lý do đất có nguồn gốc cha mẹ tặng cho. Hiện trạng trước đây có lối đi chung 1m, sau đó giảm còn 50cm.
  • Phán quyết của Tòa án: TAND huyện Châu Thành bác toàn bộ đơn khởi kiện của nguyên đơn. Tòa nhận định: phần đất của các nguyên đơn không rơi vào tình trạng bị vây bọc hoàn toàn vì trên thực tế vẫn có thể đi nhờ qua đất ông Cường, đi ra lối đi chung rộng 80cm phía sau hoặc tiếp giáp lộ đê bao rộng 4-5m. Yêu cầu mở lối đi 2m qua đất lúa của bị đơn là không cần thiết, gây thiệt hại lớn cho bị đơn.
  • Đánh giá của tác giả: Bản án thể hiện sự vận dụng đúng đắn nguyên tắc của Điều 254 BLDS năm 2015: lối đi chỉ được xác lập khi thực sự bị vây bọc và phải lựa chọn vị trí ít gây thiệt hại nhất; đồng thời khẳng định việc nguyên đơn từ chối đền bù là trái quy định pháp luật vì giữa các bên không hề có thỏa thuận miễn đền bù.

Kết quả và đóng góp

Khóa luận đạt được các kết quả nghiên cứu và đóng góp khoa học cụ thể:

• Hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận: Làm rõ bản chất "vật quyền hạn chế" của quyền về lối đi qua trong hệ thống pháp luật Việt Nam, phân định ranh giới giữa quyền của chủ sở hữu tài sản và quyền năng phái sinh có giới hạn của chủ bất động sản hưởng quyền.
• Chỉ ra các khoảng trống và điểm mờ pháp lý trong BLDS năm 2015:
  • Thiếu tiêu chí và định lượng cụ thể để xác định thế nào là "không đủ lối đi" khi chủ sở hữu thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc phương thức giao thông.
  • Chưa dự liệu trường hợp bất động sản sau khi phân chia (Khoản 3 Điều 254) mà phần đất được chia không đủ điều kiện tự mở lối đi thì có được yêu cầu các bất động sản liền kề xung quanh mở lối đi hay không (so sánh với Điều 684 BLDS Pháp).
  • Chưa quy định cơ chế tài chính giải quyết việc hoàn trả hoặc khấu trừ tiền đền bù khi quyền về lối đi qua bị chấm dứt trước thời hạn (so sánh với quy định khấu trừ theo thời hạn 30 năm tại Điều 685 BLDS Pháp).
• Hệ thống giải pháp và kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
  1. Ban hành văn bản hướng dẫn chi tiết tiêu chí đánh giá "không đủ lối đi", kết hợp xem xét mục đích sử dụng đất hợp pháp, phương tiện đi lại thiết yếu và điều kiện địa lý thực tế.
  2. Bổ sung quy định cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc do phân chia được yêu cầu bất động sản liền kề khác mở lối đi trong trường hợp diện tích đất được phân chia không thể bố trí lối đi ra đường công cộng.
  3. Bổ sung quy phạm xác định hệ quả pháp lý khi chấm dứt quyền về lối đi qua, quy định rõ nguyên tắc hoàn trả một phần tiền đền bù tương ứng với thời gian chưa sử dụng nếu lối đi chấm dứt do nguyên nhân khách quan (như quy hoạch nhà nước).
  4. Quy định cụ thể thủ tục và điều kiện giải quyết yêu cầu thay đổi hiện trạng lối đi khi có sự biến động về nhu cầu sử dụng thực tế.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế của đề tài: Đề tài tập trung chủ yếu vào các quy định thực định của BLDS năm 2015 và các khía cạnh dân sự truyền thống; dữ liệu thực tiễn xét xử mới chỉ dừng lại ở khảo sát bản án sơ thẩm điển hình, chưa bao quát được toàn bộ các dạng tranh chấp phức tạp tại cấp phúc thẩm hoặc giám đốc thẩm trên phạm vi toàn quốc.
• Hướng nghiên cứu tiếp: Mở rộng nghiên cứu cơ chế phối hợp giữa quy định của BLDS năm 2015 với Luật Đất đai năm 2024 về đăng ký biến động đất đai đối với quyền đối với bất động sản liền kề; nghiên cứu thủ tục hành chính về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi có lối đi qua và hoàn thiện cơ chế định giá bồi thường tài sản khi mở lối đi.

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhóm đối tượng:

• Sinh viên, học viên ngành Luật: Cung cấp tư liệu học tập chuyên sâu cho học phần Luật Dân sự (phần Tài sản và Quyền sở hữu), Luật Đất đai và Kỹ năng giải quyết án dân sự.
• Thẩm phán, Kiểm sát viên, Luật sư: Cung cấp góc nhìn tham khảo trong việc đánh giá chứng cứ, xác định tình trạng "bị vây bọc", "không đủ lối đi" và giải quyết tranh chấp quyền về lối đi qua, đặc biệt là phần phân tích Bản án số 08/2022/DS-ST.
• Cơ quan lập pháp và nghiên cứu: Đóng góp các luận cứ khoa học và kinh nghiệm lập pháp so sánh để sửa đổi, bổ sung các văn bản hướng dẫn thi hành BLDS và Luật Đất đai.

Câu hỏi thường gặp

1. Theo quy định của BLDS năm 2015, nghĩa vụ đền bù của chủ bất động sản hưởng quyền có phải là điều kiện tiên quyết để được mở lối đi không? Không. Theo phân tích tại Chương 1 và Chương 2 của khóa luận căn cứ Điều 254 BLDS năm 2015, đền bù chỉ là hệ quả pháp lý phát sinh từ việc mở lối đi nhằm hỗ trợ, bù đắp thiệt hại vật chất cho chủ bất động sản chịu hưởng quyền chứ không phải là điều kiện bắt buộc để xác lập quyền mở lối đi.

2. Trường hợp bất động sản bị phân chia thành nhiều phần thì việc mở lối đi được thực hiện như thế nào và có phải đền bù không? Theo Khoản 3 Điều 254 BLDS năm 2015, khi một bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo nguyên tắc thuận tiện, hợp lý nhất mà không phải đền bù.

3. Khi bất động sản hưởng quyền được chuyển nhượng cho chủ sở hữu mới thì quyền về lối đi qua có bị chấm dứt không? Không. Căn cứ Điều 247 BLDS năm 2015, quyền đối với bất động sản liền kề là vật quyền gắn liền với bất động sản, có hiệu lực đối kháng với mọi cá nhân, pháp nhân và tự động được chuyển giao cho chủ sở hữu mới khi bất động sản được chuyển giao.

4. Tại sao trong Bản án số 08/2022/DS-ST, TAND huyện Châu Thành lại bác yêu cầu mở lối đi của các nguyên đơn? Tòa án bác yêu cầu vì các nguyên đơn không chứng minh được tình trạng bị vây bọc hoàn toàn; trên thực tế các nguyên đơn vẫn có lối đi khác (đi nhờ qua đất ông Cường, ngõ chung 80cm và lối đi ra lộ đê bao rộng 4-5m). Do đó, yêu cầu mở lối đi 2m trên đất lúa của bị đơn là không cần thiết, không hợp lý và không bảo đảm nguyên tắc giảm thiểu thiệt hại theo Khoản 1 Điều 254 BLDS năm 2015.

5. BLDS năm 2015 đã có quy định cụ thể về việc hoàn lại tiền đền bù khi quyền về lối đi qua chấm dứt hay chưa? Chưa. Khóa luận chỉ rõ đây là một khoảng trống pháp lý của BLDS năm 2015. Hiện pháp luật Việt Nam chưa có điều khoản hướng dẫn cách thức hoàn trả hoặc khấu trừ tiền đền bù theo thời gian sử dụng như quy định thời hạn 30 năm tại Điều 685 BLDS Pháp.

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Ngô Minh Ngọc đã hệ thống hóa và làm sáng tỏ bản chất pháp lý của quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo quy định của BLDS năm 2015 dưới góc độ vật quyền hạn chế. Thông qua việc phân tích lý luận, đánh giá thực trạng quy định và bình luận thực tiễn xét xử vụ án dân sự cụ thể, công trình đã chỉ rõ những bất cập về tiêu chí xác định lối đi, nghĩa vụ đền bù và hệ quả chấm dứt quyền. Các kiến nghị hoàn thiện pháp luật được đề xuất có giá trị thực tiễn và khoa học rõ ràng, góp phần nâng cao hiệu quả điều chỉnh của pháp luật dân sự đối với các quan hệ bất động sản liền kề tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: MOT SÓ VAN DE LÝ LUAN VE BAT DONG SAN VÀ QUYỀN VE LOI ĐI QUA BAT DONG SAN LIEN KE 1. Một so khái niệm, đặc diem 1. Khái wiém, đặc điểm bat động san Từ việc phân loại tài sản. bắt nguôntừ luật La Mã, khái niém về bat đông sản van được ghi nhận trong pháp luật dan sự nhiều nước cho đền nay.

Tuy nhiên, cách đề phân loai cũng như những quan điểm phân loại tải sản của mỗi nước có những điểm khác nhau, từ đó cách hiểu về bắt đông sản cũng khác. Theo thông lệ va tập quán quốc tê, kê thừa cách quy dinh về bat động sản tại BLDS 1995, BLDS 2005, cũng như trên cơ sở thuộc tinh tự nhiên của các tài sản và các tải sản di dời được hay không BLDS 2015 đã phân chia tai sản thanh bat động sin và đông sản Quy định tại Điều 107 BLDS 2015 xác định Bat động sản bao gồm: Dat đai, Nha, công trình xây dung gắn liên với dat đai, Tài sản khác gắn liền với dat đai, nhà, công trình xây dựng, Tài sản khác theo quy đính của pháp luật. Như vay, pháp luật V iệt Nam, cụ thể BLDS 2015 thửa nhận bất động sản sau: Dat dai là bô phận cầu thành lãnh thổ, thuộc chủ quyền quốc gia vì vay không thé là đối tượng của giao dich dân sự. Pháp luật của các nước đều ngầm hiểu rang dat đai ở day chi là một mảnh dat được giới hạn bởi điện tích, chiêu dai, chiều rộng, chiêu cao.

Khi con người thực hiện hành vi chiêm hữu, khai thác, sử dung thi dat trở nên có giá trị. và trở thành mot loại tài sản quan trong trong giao lưu dân sự, đầu tư, thương mai. Nhà, công trình xây dung gắn liên với dat dai, kể cả các tai sản gắn liên với nha; công trình xây dung đó. Những tai sẵn được liệt kê tại Điểm b Khoản 1 Điều 107 BLDS 2015 đều có đặc điểm gắn liền với đất về mặt vật lý và không dé dang di doi được.

Tức là, chúng phải được xây dụng cô định trên đất và phục vụ cho mục đích khai thác sử dung lâu dai. Các tải sản khác gắn liên với nha ở, công trình xây đựng là bat động sản nhu hệ thông điện, nước. lả những tài sản công dung gắn liên với bat đông sản là nha, công trình xây đựng, nêu thiêu chung thì nhà, công trình xây dựng không khai thác được bình thường. Những tai sản khác gắn liên với dat.

Những doi tượng nay phải kế đến các loại tải nguyên thiên nhiên khoáng sản nằm trong lòng dat: than, dâu khí, vàng bạc. Chúng được sinh ra từ đất, nằm trong đất, gắn liên với đất và chưa được khai thác dén thì các loại tai nguyên thiên nhiên nay là bat động sản Nhung nêu đã được khai thác va vận chuyên ra khỏi khuôn viên của mảnh đất, chúng lại trở thành động sản và chiu sự điều chỉnh của quy ché pháp lý dành cho động sản. § Các loại tài sản do pháp luật quy dinh. Căn cứ vào thuôc tính tu nhiên: sinh ra từ dat, hoặc gan liên với dat, BLDS 2015 đã liệt kê một số đối tượng được coi là bat đông sản.

Dé có thé bao quát và dur liệu khả nang xuất hiện các loại bat đông sẵn mới trong tương lai, pháp luật đưa ra quy định “các loại tài sản khác do pháp luật quy định”. Pháp luật Việt Nam biện chưa có văn bản nào quy định danh mục các bat động sản khác mà Điểm đ Khoản1 Điều 107 dé cập. Như vậy, việc quy đính thé nào là bat đông sản theo pháp luật đa số các quốc gia khác trên thé giới đều đựa vào tính chất di đời được hay không di đời được của tải sản Ngoài ra, một số tài sản được quy đính là bat động sản do tính chất, công dung của tai sản hoặc do pháp luật mô: nước quy dinh. Theo pháp luật V iệt nam hién hành, Bắt động sản là tài sản không thé di đời hoặc hạn chế di đời có ích cho con người; được chiếm giữ bởi cả nhân, tổ chức hoặc cộng đồng và có thé đo lường bằng giá trị nhất đình 1.

Khái uiệm, đặc điểm bat động san liều kè Theo từ điển Tiếng Viét pho thông “Liên là ở kê ngay nhau, sát ngay nhau không cách”, “kê là ở vào hoặc làm cho ở vào vị trí gan coi như không còn khoảng cách”2, Pháp luật V iệt Nam hién hành chưa có các quy đính cụ thé giải đáp khái niém bat động sản liên ké, theo cách dinh ngiĩa của thuật ngữ pháp lý phổ thông, đất liên kê la: “Khu đất liên nhau, tiếp nói nhau với khu dat đã được xác dink”? Như vay, với cách hiểu thông thường, bat động sản liền kê được hiểu là bat động sản có sự tiếp giáp nhau về ranh giới giữa các bat động sản và phải xác định được bat động sẵn liên kê mới biết được bất động sản phải han chế quyên dé phuc vụ cho một bất động sản khác * Bat đồng sản liên kê cần được hiểu theo ngiĩa réng vì quá trình khai thác, sử dung không chỉ cân đền sự nhượng quyền của bat động sản có chung ranh giới ma con có ca những bat động sản khác, đặc biệt những bat động sản bị vây bọc. Vi du, trong quyên về lối di qua bất động sản liên kê, để đi ra đường công công bat động sản bi vay bọc phải xuyên qua nhiéu bat động sản của nhiéu chủ sở hữu khác nhau không chung ranh giới. Những bat động sản không liên kê trực tiếp nhưng liên kề với bat động sản liền ké trực tiép bất động sản bị vây bọc nên van bị hạn chế quyên đối. Chính vì vậy, néu hiểu bat động sẵn liên kê theo nghiie hep thi dé tao lập được lỗi & qua thuận tiện đến đường công, công sé gấp khó khăn, bất cập, dan đền việc áp dụng không thông nhất trên thực tiễn.

Theo nghiia rông thi bat đông sản liên kê cũng là bất động sản xung 2 NguyễnVin Việt (1971), Din Luật Sà: Gan. ¡Nguyện Ngọc Diệp (2009), 3450 Thuật ng pháp ý phổ thông, Nob Giáo thông vận tii * Phạm Công Lạc (2006), Quyền sửđng hạn chế bit động sin bền kề, Hi Nội, Nob Tư pháp 9 quanh, tức là sự tiếp nói của bat động sản liền kê, không cân tên tại ranh giới chung giữa chúng Các bat động sản xung quanh đối với một bat đông sản là khái niém mở, việc xác định một bat động sân được coi là xung quanh đối với một bat động sản khác thông thường chỉ được đề cập khi có sự ảnh hưởng hay cân thiết cho việc khai thác mét bat động sẵn xác địnhÝ Do quy định của BLDS 1995, BLDS 2005 không sử dụng thuật ngữ "quyền đối với bat đông sản liên ké” ma sử dụng thuật ngữ “Quyên sử dung han chế bat động sản liên ké”. Đông thời hai BLDS nay cũng không đưa ra định nghĩa thé nào là quyền sử dụng hen chế bat động sản liên kê ma chỉ quy định theo hướng liệt kê các quyền. Nhằm tao cơ sở pháp lý day đủ, thuận lợi hon cho việc khai thác, sử dụng một cách luệu quả các tai sản, nguồn tài nguyên thiên nhiên khác và tạo điêu kiện cho các chủ thé không phải là chủ sở hữu thực hiện quyền đổi với tai sản thuộc chủsở hữu của chủ thé khác, BLDS 2015 đã sửa đôi, bd sung quy dinh về quyên sử dung hạn chế bat động sản liên kê trong BLDS năm 2005.

Đặc biệt, BLDS năm 2015 đã đưa ra định nghiie về quyên đối với bat động sản liên kè. Theo do: “Quyển đối với bắt động sản liền ké là quyển được thực hiện trên một bắt đồng sản (gọi là bắt động sản chịu hướng quyên) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bat đồng sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (goi là bắt động sản hướng quyển) ”Š. Định nghĩa trên được đưa ra dựa trên bản chất của sự việc, hién tượng, ngắn gon, súc tích nhưng lại có tính khá: quát cao. Điều nay có ý ngiĩa quan trọng, là tiền đề và cơ sở cho các quy đính khác cụ thể về quyền đổi với bat động sẵn liên kê trong BLDS nam 2015.

Định ngiấa về quyên đốt với bat đông san liên ké trong BLDS năm 2015 cho thay can có hai điều kiện bat buộc để lam phát sinh quyền nay, đó là: (i) phải có sư tên tại của ít nhất 02 bat động sẵn; (1) việc khai thác một bat đông sản bat buộc phải được thực hiện trên bất động sản còn lại mới thực luận được quyền khai thác đó. Khi xác đính các bat động sản liên kê thi mới có thể xác định được phiên lụy ma một bat đông sản phải gánh chịu đôi với một bat động sản khác, từ đó áp dung pháp luật phi hợp thực tiễn. Tử phân tích trên, có thé hiểu khái niém bat động sản liên kê trong pháp lý như sau: Một bắt động sản được coi là liền ké với một bắt đồng sản khác và có thé phải chịu sự hạn ché về quyên đối với bắt động sản chiu địch quyển khi ching thuộc bắt động sản về bản chất do tính không di đời được cing loại và giữa chíng tén tại một ranh giới về dia Ìÿ cũng nhu: về pháp lý. ` Pham Công Lạc (2006), Quyền sử cog han chế bất ding sin liền kẻ, Hi Nội, Nsb Tư pháp “ Điều 245 BLDSnăm 2015 10 1.

Khái niệu bat động sau vây bọc Bat đông sản bị vay bọc trên thực tê được hình thành do tinh chất cô định hay không thé di doi của bat động sản Những bất đông sản được coi là bị vây boc khi nó không thể trực tiếp thông thương với đường công công hoặc có nhưng lôi thông thương quá nhỏ, không đủ dé dim bảo việc khai thác công dung của bat động sản một cách bình thường? Sự trợ giúp của các chủ sở hữu, sử dung bat động sản xung quanh. đổi với bat đông sản bị vây bọc 1a rất cân thiệt. Bởi, bất đông sản bị vay bọc thông thường được thể hiện theo bề mat của bat đông sản nhưng cũng được coi là có su vây boc theo chiều thắng đúng (trên, dưới), như diện tích các căn hộ chung cư. Một bat đông sản có thé bi vây bọc toàn diện mà không có sự tiếp cân trực tiếp nào đối với tat cả các hệ thông thuộc cơ sở hạ tang (cap, thoát nước, đường đi, tải điện, thông tin liên lạc,.) cân thiết cho việc khai thác bat đông sản đó.