CHƯƠNG 1: MOT SÓ LÝ LUẬN VE HỢP DONG MUA BAN CĂN HO CHUNG CƯ 1. Khái niệm, đặc điểm căn hộ chung cư Nhà ở là tai sản đặc biệt quan trong không thể thiéu trong cuộc sống của mỗi cá nhân, gia dinh và toàn xã hồi, phục vu nhu câu thiết yêu, sinh hoạt hàng ngày của mỗi con người. Hiện nay tại các đô thị lớn, với tinh trang dat chật người đông, việc sở hữu nha ở riêng lẻ là khá khó khăn đối với hau hết người dân nhập cư Do đó, CHCC chính là giải pháp tốt nhất gúp đáp ứng được nhu cầu Gn định chỗ ở cho 1. Khái niệm căm hộ chung cr Các khu chung cư đã tên tei hàng thé ky.
Người La Mã là những người dau tiên xây dung nhà ở dang clung cư với tên goi “insula” dành cho người nghèo và tâng lớp đưới. Mỗi insula có thé chứa tới hơn 40 người trên điện tích trệt chỉ khoảng. 400 m2, tang cao xây đựng có khi lên dén 6-7 tang Sau những trận đại hỏa hoạn, hoàng dé Augustus đã giới han chiêu cao tối da của insula còn 20,7 m va tới thời hoàng dé Nero thi chi còn 17,75 m. Trong thời ky cực thính của minh, số lượng chung cư insula tại Roma có thời điểm lên đền 50 000.3 Ở Việt Nam, từ “chung cu” chỉ xuất hiện sau năm 1975, khi dat nước thống nhất.
“Còn trước đó ở miễn Bắc, các khu chung cư theo ng†ĩa nhà tập thé được Nhà nước xây dung hàng loạt từ 1 tang đến 5-6 tang xây gach hay lắp ghép bằng bê tông đúc sẵn tam nhỏ, tâm lớn dé phân phôi cho gia định cán bô, công nhân, viên chức trong biên chế"? Sang những năm đầu của thé kỹ 21, kinh tế ngày cảng phát triển và nhu cầu về nhà ở ngày cảng tang cao đắc biệt là tại các thành phó lớn Các công ty kinh doanh bat động sẵn ra đời, ho đầu tư xây dung những toa nhà chung cư cao tầng với các căn hộ tiện nghị, sang trongnhằm mục đích kinh doanh thu lợi nhuận. Hiện nay chưa có quy dinh cụ thé về khéi niém CHCC, ta có thể hiểu khái tiệm CHCC thông qua khái tiệm. về căn hộ và khái niệm vê chung cư. ! https:/ienviet net/2008,/6 4 /di-tam-danh-nghia-cumg-cu truy cập ngày 17/02/2024.hrrrir tap dukientruc com wavehuryen-nmxc amg (u tu.
text=' 201% E1% BEY $Bch% 20s%E1% BB% AD% 20ph% C3% Alt% 20ri%E1% 8B%Sả3n. $% 201% C3% AN% 20%E1% BBM IF% 20% EL % BB% A7a% 2( 6% BO% E1% BB%OD1% 20 ViN%E1% BB ®§7t khi% 20H CHW BOWE] % BBY OB: % 2OnhY% C3% A0% 20th$%E1% B836 Ing¥ 20nh$6E1% BAY ASt. truy cap ngay 17/02/2024. ? Căn hộ là không gian ở khép kin, đáp ứng nhu câu sinh hoạt cho một ga inh, cá nhân hay tập thé.
Căn hô có thé có một hay nhiéu không gian chức năng khác nhau nlur Phòng khách - sinh hoạt chung, Chỗ làm việc, học tập, Chỗ thờ cúng tổ tiên, Các phòng ngủ, Phong ăn, Bếp, Khu vệ sinh; Chỗ giặt git, phơi quan áo, Ban công hoặc 16 gia, Kho chứa đồ3 Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014, “Nhà clung cư là nhà có từ 2 tang trở lên có nhiều căn hộ, có lỗi di, cầu thang chang có phân sở hữu riêng. phan sở hữu chung và hệ thông công trình ha tầng sử dng chung cho các hộ gia đỉnh ca nhân, tổ chức, bao gém nha ching cư được xay dung với muc dich dé ở và nhà chưng cư được xây đựng có muc đích sử dàng hỗn hop dé ở và kinh doanh”. Từ những khái niém trên ta có thể hiểu: CHCC là một chỗ ở khép kin riéng biệt bên trong một nhà clumg cu; thuộc phan sở hữm riêng của chủ sở hữu căn hỗ chung cự CHCC có cơ câu một hay nhiều không giam với các chức năng khác nhau để dap ứng được như cẩu sinh hoạt của cá nhân, hệ gia dinh Suphát triển của xã hội khiên cho nhu cầu của con người cũng theo đó ma thay đổi. Những CHCC ngày cảng hiện đại, thuận tiên hơn với thang máy, máy lạnh, hệ thông sưởi và các tiện ích khác ma những người mua căn hộ có thé sử dung Co thé thay, CHCC là một loại tai sản, là bất động sản nhưng có những đặc tính khác biệt, có tính năng mới nên pháp luật cân có những quy định cụ thể dé điều chỉnh các quan hệ pháp luật phát sinh xung quanh đối tượng này trong đó có quan hệ hợp đồng mua bán.
Đặc điểm của cău hộ chung cw CHCC là loại bình nhà ở rat phô biên tại Việt Nam và nhiều nước trên thé giới. CHCC ngoài mang những đặc điểm của nhà ở thì nó còn mang rất nhiêu tiện ích có thé dap tng được những tiêu chi của hau hệt người dân hién nay. Thứ nhất, CHCC là một loại hình nhà ở nên CHCC mang những đặc điểm của nhà ở: (i) CHCC là tài sản gắn liên với đất, có đặc diém vi trí đặc biệt, không thé tách rời, không thé di chuyên.5 Thằng tr số 21/2019/TT-BXD ngày 31 tháng 12 nim 2019 vì bạn hành quy chuẩn kỹ: 8 (ii) CHCC có tính bên vững, ôn định, thời gian sử dụng lâu dài, tính hao mon châm. Thời hạn sử dụng CHCC được xác định phụ thuộc vào thời hạn sử dụng của nha chung cu, căn cứ vào cap công trình xây dung và kết luân kiểm định chật lượng của cơ quan quan lý nhà ở cap tinh nơi có nhà chung cu.
Khi nhà chung cư hết tiên hạn sử dung theo quy định của pháp luật về xây dung hoặc bị hư héng năng, có nguy cơ sâp đỗ, không bảo đảm an toàn cho người sử dung thì cơ quan quản lý nha ở cấp tinh phải tô chức kiểm dinh chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định. Thông thường, nêu nhà chung cư được xây dựng với chất lượng tốt, CHCC có thé sử dụng được 50 — 60 năm. (đi) CHCC được sử dung với mục dich để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia định, cá nhân Ngày nay nhà ở không chỉ là nơi trú ngụ che năng, che mưa của những người có quan hệ huyệt thông hay quan hệ tình cảm với nhau ma theo sự phát triển của xã hội, nhà ở là nơi diễn ra mọi sinh hoạt của cá nhân, hô gia định, là nơi để nghĩ ngơi, tái sản xuất sức lao động bản thân, giúp tăng năng suất lao đông phát triển kinh tê. Trong không gian CHCC, các thành viên trong gia định có quyền sở hữu, sử dụng và khai thác công nang đối với các phân tải sản, điện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của CHCC.
Chủ sở hữu CHCC và người sử dung CHCC được bảo vệ quyên bất khả xâm phạm về CHCC thuộc sở hữu hep pháp của minh; được cấp Giây chứng nhận đôi với CHCC thuộc quyền sở hữu hợp pháp của minh; có quyền sở hữu, sử đụng chung đối với phân sỡ hữu chung của nhà chung cư và các công trình hạ tang sử dung chung của khu nha chung cư đó, trừ các công trình được xây dung dé kinh doanh hoặc phải ban giao cho Nhà nước theo quy định của pháp luật hoặc theo thỏa thuận trong hợp đông mua bán CHCC; có quyên khiêu. nại, tô cáo, khởi kiện đối với các hành vi vi pham quyên sở hữu hợp pháp của minh, (iv) CHCC có cơ câu gồm phỏng khách, phòng ngủ, phòng bếp, phòng vệ sinh đáp ứng được yêu câu cơ bản đất ra về kết câu của nhà ở. CHCC cân phải đáp ting các yêu cau trong thiết kết theo kết cau của nha ở, đáp ứng các công năng sử dung cơ bản trong một nhà ở. Căn cứ theo Tiểu mục 2.3 Mục 2 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia QCVN 04:2021/BXD yêu cầu đối với kết câu của nhà chung cư, kết cau CHCC trong thời gian thi công và khai thác sử dụng phải đảm bảo các yêu câu An toàn chiu lực (phải thiết kế và xây dung đảm bảo khả năng chịu lực, dim bảo én định, chiu được các tải trọng và tô hợp tải trọng bất lợi nhất tác động lên chúng); Khả năng sử dung bình thường (phải duy trì được điều kiên sử dung bình thường, không bị biến dang và suy giảm các tính chất khác quá giới hen cho phép của tiêu chuẩn được lựa chon áp dung cho công trình); Dam bảo khả năng chịu lửa (các kết câu, vật liệu kết câu của nhà phải đảm bảo yêu cầu về tính chiu lửa và tính nguy hiểm cháy), Tuôi thọ thiết kế phải được tính toán đêm bảo tuổi thọ thiệt kế tối thiểu 50 năm (ngoai trừ các trường hợp khác do chủ đầu tư quyết định pha hợp với thời gian khai thác sử dụng công trình).
(v) CHCC là một loại tai sản nên được phép đưa vào các giao dịch chuyển nhượng, mua bán, tăng cho, thừa kế, xác lập quyên sở hữu đều phải tuân thủ quy định pháp luật về nha ở, phép luật dân sự, luật về dat đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Thứ hai, CHCC là loại hình nhà ở giúp sử dung tốt quế đất và tiết kiệm chi phi xây dựng. Ngày nay với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, dan cư ngày mat đông đúc đặc biệt là tai các thành phó lớn, việc xây dung và sở hữu nhà ở riêng lẻ là khá khó khăn do khả năng mở rộng đô thị chậm, diện tích đất ngày cảng hen hẹp. Vì vậy đầu tư xây dựng các CHCC là giải pháp nham tiết kiệm quỹ đất và tăng thêm quỹ dat nhà ở, dap ứng nhu câu về chỗ ở của nhiều người dân.
Nhà chung cư là công trình xây dung từ hai tang trở lên, các CHCC không chiêm nhiêu điện tích đất ở bởi chúng chiêm khoảng không gian phía trên dat nên. việc sử dung dat được tân dụng một cách tôi đa Các CHCC đầu có chung phần tường phân chia căn hộ, sàn, mái, tường chiu lực, tường bao. nên chi phí xây dung mỗi CHCC sẽ được tiết kiệm tối đa cho chủ đầu tư. Hơn nữa, nhà chung cư có nhiều tang mỗi tang có nhiều cắn hộ nên số lương người ở cũng nhiêu hơn giúp gai quyết bài toán về chỗ ở cho người dân tai các đô thi lớn.
Vi vậy, Nhà nước đã có nhiêu chính sách dé khuyên khích, thúc day phát triển nhà ở dạng CHCC trong các năm qua nhằm đáp ứng nhu cầu của dei bô phận người dân dang cân nhà ở tại các đô thi lớn va phát triển.