Chương 1: Cơ sở lý luận hợp đồng xây dựng Chương 2: Thực trạng quản lý thực hiện hợp đồng tại Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An cho Dự án khu dân cư phức hợp - Khu B - Đảo Kim Cương, Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh Chương 3: Giải pháp hoàn thiện công tác quản lý thực hiện hợp đồng tại Công ty TNHH Quản Lý Đầu Tư Bình Thiên An 11 CHƢƠNG 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG TRONG XÂY DỰNG 1. Giới thiệu về hợp đồng xây dựng và quản lý hợp đồng xây dựng 1. Khái niệm hợp đồng xây dựng a. Khái niệm hợp đồng Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hay chấm dứt các quyền và nghĩa vụ trong những quan hệ cụ thể.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam quy định ba loại hợp đồng cơ bản là hợp đồng dân sự, hợp đồng kinh tế và hợp đồng lao động. Hợp đồng dân sự là sự thoả thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự. Nguyên tắc giao kết hợp đồng dân sự là tự do, tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, trung thực và ngay thẳng. Hợp đồng dân sự có thể được giao kết bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành Comment [u1]: Theo khoan 1 điều 401 Luật Dân Sự vi cụ thể, khi pháp luật không quy định đối với loại hợp đồng đó phải được giao kết bằng một hình thức nhất định.
Khi các bên thoả thuận giao kết hợp đồng bằng hình thức nhất định, thì hợp đồng được coi là đã giao kết khi đã tuân theo hình thức đó. Trong trường hợp pháp luật có quy định hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản, phải được chứng nhận của Công chứng Nhà nước, chứng thực, đăng ký hoặc xin phép, thì phải tuân theo các quy định này. Hợp đồng kinh tế là sự thoả thuận bằng văn bản, tài liệu giao dịch giữa các bên ký kết về việc thực hiện công việc sản xuất, trao đổi hàng hoá, dịch vụ, nghiên cứu ứng dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật và các thoả thuận khác có mục đích kinh doanh với sự quy định rõ ràng quyền và nghĩa vụ của mỗi bên để xây dựng và thực hiện kế hoạch của mình.Hợp đồng kinh tế được ký kết giữa: + Pháp nhân với pháp nhân; + Pháp nhân với cá nhân có đăng ký kinh doanh. Hợp đồng kinh tế được ký kết theo nguyên tắc tự nguyện, cùng có lợi, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, trực tiếp chịu trách nhiệm tài sản và không trái pháp luật.Hợp đồng kinh tế được ký kết bằng văn bản, tài liệu giao dịch: công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng.
Sự giống và khác nhau giữa hợp đồng kinh tế và hợp đồng dân sự 12 Giống nhau: Hợp đồng dân sự và hợp đồng kinh tế đều là sự thỏa thuận thiết lập dựa trên sự bình đẳng, tự nguyện đều hướng tới lợi ích của mỗi bên và lợi ích chung của các bên. Hai loại hợp đồng này đều có những điều khoản tương tự như: điều khoản về chủ thể, đối tượng của hợp đồng, giá cả, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức thực hiện, phương thức thanh toán, giải quyết tranh chấp phát sinh nếu có. Hình thức hợp đồng: + Một số hợp đồng dân sự và hợp đồng kinh tế có thể giao kết bằng miệng (thực hiện chủ yếu qua sự tín nhiệm, giao dịch được thực hiện ngay hoặc những giao dịch đơn giản, có tính phổ thông, đối tượng giao dịch có giá trị thấp). + Hoặc bằng văn bản được thực hiện chủ yếu ở những giao dịch phức tạp, đối tượng của hợp đồng có giá trị lớn hoặc do pháp luật quy định phải thực hiện bằng văn bản như: Vay tiền tại tổ chức tín dụng, bảo hiểm.
Đối với hình thức hợp đồng này tùy từng hợp đồng cụ thể pháp luật quy định bắt buộc phải công chứng hoặc thị thực mới hợp lệ (như mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên nếu các bên không công chứng hoặc chứng thực thì hợp đồng vẫn có giá trị pháp lý và không bị coi là vô hiệu trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Ngoài ra những trường hợp pháp luật không quy định bắt buộc phải công chứng thì các bên vẫn có thể thỏa thuận công chứng hoặc có sự chứng kiến của người làm chứng nhằm làm cho hợp đồng có giá trị pháp lý cao. Các loại văn bản cũng được coi là hợp đồng nếu hai bên giao kết gián tiếp bằng các tài liệu giao dịch như: Công văn, điện báo, đơn chào hàng, đơn đặt hàng và được sự đồng ý của bên kia với nội dung phản ảnh đầy đủ các nội dung chủ yếu cần có và không trái pháp luật thì được coi là hợp lệ.
+ Hợp đồng cũng có thể được giao kết bằng hành vi cụ thể: Thông thường đây là một dạng quy ước đã hình thành trên cơ sở thông lệ mà các bên đã mặc nhiên chấp nhận. 13 Khác nhau: Đặc điểm Hợp đồng dân sự Hợp đồng kinh tế Chủ thể giao kết hợp Cá nhân, tổ chức (có thể Phải là pháp nhân đồng hoặc không có tư cách pháp nhân) Mục đích của hợp Tiêu dùng Lợi nhuận thu được từ hoạt đồng động thương mại Điều khoản của hợp - Thời gian. đồng - Địa điểm. - Thời gian giao hàng.
- Điều khoản vận chuyển hàng hóa. - Điều khoản bảo hiểm. Cơ quan giải quyết Trọng tài không có thẩm Cơ quan tòa án hoặc trọng tranh chấp quyền giải quyết mà các tài giải quyết theo sự lựa bên chỉ đưa ra cơ quan chọn của các bên. tòa án Giao dịch Hợp đồng thuê trụ sở, Hợp đồng cung ứng dịch vụ, kho bãi, nhà xưởng, hợp hợp đồng mua bán hàng đồng thuê tài sản.
Đặc điểm khác nhau giữa hợp đồng dân sự và hợp đồng kinh tế b. Khái niệm về hợp đồng xây dựng Căn cứ vào Nghị định số 48/2010/NĐ-CP ngày 07/05/2010 thì hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ, trách nhiệmcủa các bên để thực hiện một, một số hay toàn bộ công việc trong hoạt động xây dựng. Nhưng với hình thức, đặc điểm giữa hợp đồng dân sự và hợp đồng kinh tế như trên thì hợp đồng xây dựng về bản chất là hợp đồng dân sự mang nhiều yếu tố kinh tế được thoả thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm của các bên để thực hiện một, một số hay 14 toàn bộ công việc trong hoạt động xây dựng. Khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng xây dựng sẽ được phân xử theo Luật dân sự.
Nguyên tắc ký kết hợp đồng Hợp đồng xây dựng được ký kết theo nguyên tắc tự nguyện, bình đẳng, thiện chí, hợp tác, không trái pháp luật và đạo đức xã hội. Hợp đồng xây dựng được ký kết sau khi bên giao thầu hoàn thành việc lựa chọn nhà thầu theo quy định và các bên tham gia đã kết thúc quá trình đàm phán hợp đồng. Giá ký kết hợp đồng không vượt giá trúng thầu (đối với trường hợp đấu thầu), không vượt dự toán gói thầu được duyệt (đối với trường hợp chỉ định thầu); trường hợp bổ sung khối lượng công việc hoặc số lượng thiết bị nằm ngoài khối lượng hồ sơ mời thầu (hồ sơ yêu cầu) dẫn đến giá ký kết hợp đồng vượt giá trúng thầu (giá đề xuất) nhưng không làm thay đổi mục tiêu đầu tư hoặc không vượt tổng mức đầu tư được phê duyệt thì chủ đầu tư được quyền quyết định; nếu làm thay đổi mục tiêu đầu tư hoặc vượt tổng mức đầu tư đã được phê duyệt thì phải báo cáo Người có thẩm quyền quyết định đầu tư quyết định. Đối với hợp đồng để thực hiện các công việc, gói thầu đơn giản, quy mô nhỏ thì tất cả các nội dung liên quan đến hợp đồng có thể ghi ngay trong văn bản hợp đồng.
Đối với hợp đồng để thực hiện các công việc, gói thầu phức tạp, quy mô lớn thì các nội dung của hợp đồng có thể được lập thành điều kiện chung, điều kiện riêng của hợp đồng. Trường hợp trong một dự án, chủ đầu tư ký hợp đồng với nhiều nhà thầu để thực hiện các gói thầu khác nhau thì nội dung của các hợp đồng này phải thống nhất, đồng bộ về tiến độ, chất lượng trong quá trình thực hiện nội dung của từng hợp đồng, bảo đảm hiệu quả đầu tư chung của dự án. Trường hợp bên nhận thầu là liên danh các nhà thầu thì các thành viên trong liên danh phải có thoả thuận liên danh, trong hợp đồng phải có chữ ký của tất cả các thành viên tham gia liên danh. Bên giao thầu, bên nhận thầu phải cử người đại diện để đàm phán, ký kết hợp đồng xây dựng.
Người đại diện của các bên phải được toàn quyền quyết định và chịu trách nhiệm về các quyết định của mình. 15 Hợp đồng xây dựng chỉ được kí kết khi bên giao thầu đã có kế hoạch vốn để thanh toán cho bên nhận thầu theo tiến độ thanh toán của hợp đồng, trừ các công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp. Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng Các bên tham gia hợp đồng xây dựng phải thực hiện đúng nội dung trong hợp đồng về phạm vi công việc, yêu cầu chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức và các thoả thuận khác trong hợp đồng. Thực hiện hợp đồng xây dựng trung thực, theo tinh thần hợp tác, bảo đảm tin cậy lẫn nhau và đúng pháp luật.
Không được xâm phạm đến lợi ích của nhà nước, lợi ích công cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác. Hiệu lực và tính pháp lý của hợp đồng xây dựng 1. Hiệu lực của hợp đồng xây dựng Hợp đồng xây dựng có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện sau: a. Người tham gia ký kết có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; b.
Đáp ứng các nguyên tắc ký kết hợp đồng; c. Hình thức hợp đồng bằng văn bản và được ký kết bởi người đại diện đúng thẩm quyền theo pháp luật của các bên tham gia hợp đồng. Trường hợp một bên tham gia hợp đồng là tổ chức thì bên đó phải ký tên và đóng dấu; d. Bên nhận thầu phải có đủ điều kiện năng lực hoạt động, năng lực hành nghề theo quy định của pháp luật; e.