Chương 1: Cơ sở lý luận và pháp lý của tổ chức thực hiện thu hồi đất Chương 2: Thực trạng tổ chức thực hiện thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội Chương 3: Giải pháp tổ chức thực hiện thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội 7 Luan van Chƣơng 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA TỔ CHỨC THỰC HIỆN THU HỒI ĐẤT 1. Một số khái niệm cơ bản 1. Khái niệm thu hồi đất Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đối với đất đai, Nhà nước nắm giữ quyền quyết định việc pháp lý của đất đai.
Đây là quyền năng tuyệt đối của chủ sở hữu, nó bao trùm lên toàn bộ vốn đất trong phạm vi lãnh thổ quốc gia, ngoài Nhà nước không ai được phép định đoạt. Thu hồi đất là một trong những hành vi pháp lý thể hiện quyền định đoạt đó. Thu hồi đất không chỉ được hiểu một cách thuần túy là Nhà nước tước đi quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất mà qua đó để thiết lập một quan hệ sử dụng đất mới phù hợp với lợi ích của Nhà nước và xã hội. Thực tế, thu hồi đất là giai đoạn kết thúc việc sử dụng đất của chủ thể này nhưng là bước kế tiếp của việc sử dụng đất của một chủ thể mới.
Do vậy, các quy định về thu hồi đất cần kết nối được ba lợi ích của ba chủ thể quan trọng là: Nhà nước – chủ đầu tư – người bị thu hồi đất “Thu hồi đất là văn bản hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhằm chấm dứt một quan hệ pháp luật đất đai để phục vụ lợi ích của Nhà nước, của xã hội hoặc xử lý hành chính hành vi vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất”[11] Theo quy định tại Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai” [15] 8 Luan van Từ các định nghĩa trên, thu hồi đất được hiểu dưới các góc độ cơ bản sau: - Khái niệm tổ chức thu hồi đất: Là biện pháp thực thi quyền lực của Nhà nước trong quản lý đất đai để thu hồi lại quyền sử dụng đất đã được giao cho cá nhân, tổ chức nhằm phục vụ lợi ích của Nhà nước và xã hội. - Thu hồi đất là một biện pháp pháp lý làm chấm dứt mối quan hệ pháp luật đất đai được thể hiện dưới hình thức là một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giao đất, cho thuê đất. Đây là một quyết định thể hiện quyền lực của nhà nước nhằm thực thi một trong những nội dung của nhà nước về quản lý đất đai. Vì vậy, thẩm quyền thu hồi đất phải tuân thủ Điều 44 Luật đất đai 2003 (nay là điều 66, Luật đất đai 2013).
Một quyết định thu hồi đất không đúng thẩm quyền hoặc trái thẩm quyền không làm chấm dứt quan hệ về đất đai, ví dụ như quyết định thu hồi đất của chủ tịch UBND cấp huyện đối với đất giao cho tổ chức sử dụng đất. Cho nên mọi quyết định thu hồi đất phải tuân thủ quy định về thẩm quyền thu hồi đất - Việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước và xã hội hoặc là biện pháp, chế tài nhằm xử lý các vi phạm pháp luật đất đai của người sử dụng đất. Điều này có nghĩa Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế theo các trường hợp quy định tại Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014. Mặt khác, trong nhiều lý do thu hồi đất thì các vi phạm pháp luật về đất đai của người sử dụng đất chiếm một tỷ lệ đáng kể.
Đây là các trường hợp không tuân thủ các quy định của Nhà nước về quản lý và sử dụng đất, vi phạm với quy mô và mức độ nghiêm trọng dẫn tới hậu quả là nhà nước phải tước đi quyền sử dụng đất của họ. Thu hồi đất là một biện pháp cần thiết để chấm dứt sự vi phạm của người sử dụng đất và lập lại kỷ cương trong quá trình quản lý của nhà nước về đất đai 9 Luan van 1. Cơ chế thu hồi đất 1. Nhà nước thu hồi đất Nhà nước thu hồi đất là việc nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai.
Các trường hợp nhà nước thu hồi đất gồm có [8] - Thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước: trong trường hợp này, thu hồi đất được xem như là một biện pháp quản lý nhà nước về đất đai. Trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, nhà nước với tư cách là chủ đầu tư lớn nhất có nhiệm vụ xây dựng các cơ sở kinh tế, hạ tầng xã hội, sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích của cộng đồng, bảo vệ chủ quyền quốc gia cùng với các chủ đầu tư khác có nhu cầu sử dụng đất rất lớn. Trong khi đó, diện tích đất mà nhà nước có nhu cầu sử dụng lại do các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang có quyền sử dụng do được giao đất, cho thuê đất, do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, vì lợi ích của xã hội, những người đang sử dụng đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất của nhà nước và được nhà nước bồi thường, hỗ trợ theo quy định của pháp luật.
Các trường hợp đó là: Nhà nước sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh; Nhà nước sử dụng đất vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia; Nhà nước sử dụng đất vào mục tiêu phát triển kinh tế để xây dựng các khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao - Thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng do vô ý hoặc cố ý vi phạm pháp luật đất đai. Các vi phạm này là nghiêm trọng và dẫn tới hậu quả pháp lý là Nhà nước thu hồi đất, đây là một biện pháp chế tài nhằm tước đi quyền sử dụng đất của người vi phạm. Các trường hợp này gồm: 10 Luan van Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả Người sử dụng đất cố ý hủy hoại đất Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền Đất bị lấn, chiếm Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liền Đất được nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền hoặc tiến độ sử dụng đất chậm hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư Các trường hợp nêu trên khi nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường mà còn bị xử lý theo quy định của pháp luật - Thu hồi đất vì lý do đương nhiên: trường hợp này, nhà nước thu hồi đất không xuất phát từ nhu cầu của nhà nước cũng không do việc người sử dụng đất mắc lỗi trong quá trình sử dụng mà đơn thuần là vì lý do đương nhiên dẫn tới việc nhà nước thu hồi đất. Các trường hợp đó là: Tổ chức được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước hoặc cho thuê đất thu tiền thu đất hàng năm bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm hoặc còn nhu cầu sử dụng đất Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất Đất được nhà nước giao, cho thuê có thời hạn mà không được gia hạn khi hết thời hạn Ngoài ra, theo phân loại đất của Luật đất đai 2013 thu hồi đất được phân ra thành: thu hồi đất nông nghiệp và thu hồi đất phi nông nghiệp.
Theo 11 Luan van đối tượng bị thu hồi đất, thu hồi đất được phân ra thành thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, thu hồi đất của tổ chức, thu hồi đất của cơ sở tôn giáo… 1. Nhà đầu tư tự thỏa thuận với người sử dụng đất Bản chất của cơ chế này là hình thức chuyển đổi đất đai tự nguyện, đây là một quan hệ dân sự giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, không thể đưa ra bất kỳ một quyết định hành chính nào vào mối quan hệ này. Cơ chế này được điều chỉnh chỉ bằng pháp luật dân sự. Tất nhiên, như vậy thì không thể giải quyết được tình trạng một số người đang sử dụng đất không đồng ý chuyển nhượng những thửa đất cuối cùng trong vùng dự án cho nhà đầu tư.
Từ thực tế triển khai, rất nhiều ý kiến cho rằng cần có quyết định hành chính để hỗ trợ giải quyết những thửa đất cuối cùng trong vùng dự án không đạt được sự đồng thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất. Nói cách khác, đó là áp dụng song song hai hình thức Nhà nước thu hồi đất và hình thức chuyển đổi đất đai tự nguyện. Trước Luật đất đai 2003, chỉ có một hình thức chuyển đổi đất đai bắt buộc là một quan hệ hành chính dựa trên các quyết định hành chính về thu hồi đất và mọi người có trách nhiệm thực hiện các quyết định hành chính về thu hồi đất [7] Dựa trên cơ sở quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc thu hồi đất và giao đất hoặc cho thuê đất phải chi trả tiền bồi thường về đất cho người bị thu hồi đất nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho nhà nước. Cơ chế thu hồi đất được áp dụng cho cả dự án đầu tư phát triển kinh tế vì mục đích lợi nhuận của nhà đầu tư.
Trong quá trình triển khai, các nhà đầu tư thấy cơ chế chuyển đổi đất đai bắt buộc rất phức tạp, khó khăn, phiền hà.