CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG NHÀ CHUNG CƯ 1. SỰ CẦN THIẾT CỦA NHÀ CHUNG CƯ Ông cha ta có câu: “An cư mới lạc nghiệp” đã cho chúng ta thấy rõ được tầm quan trọng của nhà ở từ thời xưa đối với cuộc sống con người. Nhà ở là nơi mà mỗi gia đình là mỗi tế bào của xã hội sống và sinh hoạt hàng ngày. Trước đây, mỗi gia đình chỉ có chỗ ở là đáp ứng nhu cầu, ngày nay, yêu cầu về nhà ở ngày càng cao hơn, mỗi người muốn có căn phòng riêng, căn hộ phải đầy đủ tiện nghi, nơi sống phải đầy đủ tiện ích (gần trường học, y tế,.
Nhu cầu của con người ngày càng tăng cao theo thời gian, theo sự phát triển của xã hội. Việt Nam ngày càng phát triển về kinh tế, nền kinh tế chuyển dần sang nền kinh tế thị trường, cùng với đó là tốc độ đô thị hóa ngày càng cao, dẫn đến một số hậu quả như: Môi trường, hạ tầng xã hội, việc làm.trong đó có vấn đề về nhà ở. Nhu cầu về nhà ở của người dân ngày càng nhiều, tạo ra các áp lực cho các cơ quan nhà nước trong việc xây dựng chính sách, quy hoạch về nhà ở. Bên cạnh đó, tốc độ tăng dân số ngày càng cao nên diện tích đất ở ngày càng thu hẹp.
Do đó, Nhà nước khuyến khích các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế tham gia phát triển nhà ở, nhất là nhà chung cư. Nhà chung cư xuất hiện với nhiều mô hình khác nhau, đáp ứng một phần nhu cầu về nhà ở của người dân. Nhờ nhà chung cư giúp tiết kiệm được diện tích sử dụng đất, tạo cơ hội cho nhiều tầng lớp khác nhau trong xã hội sở hữu nhà ở: Chung cư cao cấp, chung cư dành cho người thu nhập thấp, chung cư nhà ở xã hội,.Sự xuất hiện chung cư vừa giải quyết nhu cầu về nơi ở, vừa giúp đô thị ngày càng khang trang hơn hình thành nếp sống văn minh đô thị, cùng với sự đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, cảnh quan môi trường. Bên cạnh đó, quá trình xây dựng nhà chung cư giúp các ngành về lĩnh vực xây dựng được tiếp thu, học hỏi khoa học kỹ thuật tiến bộ.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Tốc độ gia tăng dân số ở Việt Nam ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở ngày càng cần thiết. Sự xuất hiện của nhà chung cư đã phần nào giải quyết nhu cầu trên. Tuy nhiên, việc đầu tư xây dựng các chung cư ngày càng nhiều, cơ sở hạ tầng chưa được chú trọng đầu tư, dẫn đến chất lượng nhà chung cư ngày càng đi xuống: Thiếu điện, nước, thường xuyên bị thấm,.Bên cạnh đó, chủ sở hữu căn hộ, người sử dụng tự ý cơi nới, sửa chữa,.ảnh hưởng đến chất lượng của công trình. Một số khu chung cư sử dụng chưa đến 10 năm phải sửa chữa, thay thế gần như toàn bộ.
Tốc độ đô thị hóa ngày cành nhanh, xuất hiện các khu đô thị với hàng loạt nhà chung cư dẫn đến áp lực cho hạ tầng (điện, nước, đường xá.) trong khu vực. Đất nước ngày càng phát triển, đời sống tinh thần và vật chất của người dân ngày càng được nâng cao. Do đó, xây dựng nhà chung cư phải kết hợp chất lượng dịch vụ quản lý hiệu quả là vấn đề cần thiết hiện nay. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM CỦA NHÀ CHUNG CƯ VÀ CĂN HỘ CHUNG CƯ 1.1 Khái niệm nhà chung cư Về mặt lịch sử, thuật ngữ nhà chung cư xuất hiện từ rất lâu.
Vào thời La mã, nhà được xây dựng dạng chung cư được gọi với tên “insula”. Đến thế kỷ thứ VI trước Công nguyên, nhà chung cư được gọi với tên là “condominium”; trong tiếng Latin, “con” là “của chung”, “dominium” có nghĩa là “sử dụng” hoặc “quyền sở hữu”. Ngày nay, từ “condominium” là hình thức sở hữu, không phải hình thức tài sản nguyên vẹn. “condominium” ghi nhận khuôn viên đất và công trình xây dựng.
Các căn hộ nằm trong khuôn viên đất. Một người sở hữu căn hộ trong “condominium” thì người đó có quyền sở hữu không gian giữa trần, sàn, bước tường của căn hộ, quyền sử dụng chung “không gian chung” thuộc khuôn viên của “condominium” đó. Ở Việt Nam, từ ngày 01/07/2006, Luật nhà ở năm 2005 đã nêu khái niệm nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Khoản 1 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005).
Đến năm 2014, Luật nhà ở mới đã đưa ra định nghĩa nhà chung cư cụ thể hơn tại Khoản 3 Điều 3 như sau : Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. Như vậy, Luật nhà ở năm 2014 đã bổ sung thêm “tổ chức” được sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung ở nhà chung cư so với Luật nhà ở năm 2005 chỉ có hộ gia đình, cá nhân. Như vậy, từ những khái niệm ở trên, ta có thề xác định khái niệm nhà chung cư có thể hiểu như sau: Nhà chung cư là một dạng nhà ở tập trung ở các khu đô thị, bao gồm các căn hộ riêng biệt, độc lập do nhiều hộ gia đình sinh sống. Chủ sở hữu có các phần sở hữu riêng và sở hữu chung tất cả các không gian công cộng trong nhà chung cư.
Qua quá trình đầu tư và xây dựng, khái niệm toà nhà, cụm nhà chung cư xuất hiện và Khoản 1 Điều 3 Thông tư số 28/2016/TT-BXD đã định nghĩa: Tòa nhà chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc một số khối nhà có chung khối đế nổi trên mặt đất được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Còn cụm nhà chung cư là tập hợp từ 02 tòa nhà chung cư trở lên được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Ngoài ra, Khoản 15 Điều 3 Luật nhà ở năm 2014 cũng định nghĩa khái niệm căn hộ chung cư là phần diện tích sở hữu riêng của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nhà chung cư. Phần diện tích sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: Phần diện tích bên trong căn hộ hoặc bên trong phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng riêng trong căn hộ hoặc trong phần diện tích khác của chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của Luật nhà ở năm 2014.
LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail. Đặc điểm của nhà chung cư, căn hộ nhà chung cư: Chủ sở hữu nhà và người sử dụng nhà chung cư đều có quyền sử dụng phần sở hữu chung nhà chung cư, có trách nhiệm đóng phí (kinh phí bảo trì, kinh phí quản lý vận hành.) nhà chung cư để đảm bảo hoạt động chung cư ổn định. Phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư được các chủ đầu tư xác định trong hợp đồng mua bán căn hộ giữa chủ đầu tư và người mua hoặc trong văn bản phê duyệt dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Chủ đầu tư không được tự ý chiếm dụng hoặc chuyển đổi công năng đối với phần diện tích sử dụng chung này.
Chủ sở hữu nhà chung cư hoặc người sử dụng không có toàn quyền sở hữu phần sở hữu chung so với bất động sản khác (nhà ở). Chủ sở hữu phải tuân theo quyền và nghĩa vụ đối với phần diện tích sở hữu chung và bị hạn chế quyền sử dụng và định đoạt căn hộ như sau: Không được tự ý thay đổi kết cấu trong căn hộ hoặc phần diện tích sở hữu chung nhà chung cư, không được tự ý sơn hoặc sử dụng vật liệu màu sắc khác bên ngoài căn hộ,. PHÂN LOẠI NHÀ CHUNG CƯ VÀ PHÂN HẠNG NHÀ CHUNG CƯ 1. Phân loại nhà chung cư Về tổng thể, hiện nay thông tin về bất động sản ở Việt Nam chưa được minh bạch, cụ thể người mua nhà tin vào các quảng cáo của chủ đầu tư để mua nhà, do đó, phân loại nhà chung là cần thiết.
Phân loại nhà chung cư đúng, người mua nhà sẽ mua được những căn hộ giá hợp lý, giúp cơ quan nhà nước quản lý, đánh giá được chất lượng nhà chung cư, tính được các chi phí trong nhà chung cư. Có nhiều tiêu chí khác nhau để làm căn cứ phân loại nhà chung cư như sau : Nếu căn cứ vào chủ sở hữu thì nhà chung cư được phân thành : Nhà chung cư có một chủ sở hữu và nhà chung cư có tư hai chủ sở hữu trở lên Nhà chung cư có một chủ sở hữu là nhà chung cư chỉ có một chủ sở hữu đối với toàn bộ nhà chung cư và không có phân chia phần sở hữu chung, phần sở hữu riêng. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 10 Nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu trở lên là nhà chung cư có từ hai chủ sở hữu trở lên, trong đó có phần sở hữu riêng của mỗi chủ sở hữu và có phần sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu. Nếu căn cứ vào mục đích sử dụng thì nhà chung cư được phân thành: - Nhà chung cư có mục đích sử dụng để ở là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng chỉ sử dụng cho mục đích để ở.
- Nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp là nhà chung cư được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại.