Chương 1 TỔNG QUAN VỀ HOẠT ĐỘNG QUẢN LÝ SỬ DỤNG QUỸ BẢO TRÌ CHUNG CƯ, NHÀ Ở THƯƠNG MẠI 1. Khái quát quỹ bảo trì chung cư 1. Cơ sở hình thành quỹ bảo trì chung cư Do xuất phát từ nhu cầu thực tiễn, trong quá trình sử dụng nhà chung cư sẽ xuống cấp dẫn đến bị hư hỏng do tần suất sử dụng khá cao, vì vậy, khi chung cư bị trong tình trạng hư hỏng thì cần một nguồn quỹ để nhằm bảo trì phần sở hữu chung, bên cạnh đó cũng xuất phát từ đặc điểm của chung cư, từ đó tác giả cho rằng phải buộc người chủ sở hữu phải đóng quỹ bảo trì này. Trên thực tế số quỹ này theo quan điểm của tác giả là không đủ.
Bởi vì, do đặc điểm của quan hệ xã hội, tức là đặc điểm của chung cư là phải sử dụng thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt. Hiện nay giá trị thang máy hiện nay lên đến tiền tỷ, đối với chung cư nếu như hư hỏng khoản mục nào đó thì số tiền bỏ sửa chữa rất là lớn. Việc sử dụng với tần suất sử dụng khá nhiều từ đó dẫn đến mức độ thiệt hại cũng không kém, cho nên trường hợp bị hư hỏng thì khoản bảo trì này sẽ không đủ cho việc để phục hồi lại chung cư. Từ cơ sở trên, tác giả cho rằng, nên tăng thêm kính phí bảo trì.
Theo luật Nhà ở năm 2014, liên quan việc bảo trì và kinh phí bảo trì chung cư được nhà làm luật quy định tại ba điều là 107, 108 và 109. Theo đó, nội dung bảo trì nhà chung cư được luật quy định tại Điều 107, việc bảo trì nhà chung cư được chia làm hai phần, bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng và bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Đối với phần sở hữu riêng, các chủ sở hữu có trách nhiệm tự bỏ kinh phí bảo trì phần diện tích mà người mua nhà được sở hữu riêng. Ngoài ra, các chủ sở hữu còn có nghĩa vụ đóng góp kinh phí để bảo trì phần sở chung tại nhà chung cư.
Về nội dung, quy trình, kế hoạch, hồ sơ bảo trì nhà chung cư thực hiện theo pháp luật về xây. 9 Đối với kinh phí thực hiện việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư nhiều chủ sở hữu do các chủ thể là người mua nhà có nghĩa vụ đóng căn cứ trên diện tích, giá bán căn hộ và phần diện tích khác và được tính là 2% trên tổng giá mua căn hộ, số tiền phí bảo trì cụ thể người mua nhà có nghĩa vụ đóng thông qua chủ đầu tư theo tiến đố thanh toán do hai bên thỏa thuận tuy nhiên thường trước thời điểm người mua nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng kinh phí bảo trì trong trường hợp chủ đầu tư giữ lại căn hộ phần diện tích khác chưa bán, chưa cho thuê mua, không bán, không cho thuê mua, mức đóng căn cứ trên diện tích giữ lại và được tính trên mức 2% của giá bán căn hộ cao nhất đã bán tại dự án. Trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày thu kinh phí bảo trì của người mua căn hộ, phần diện tích khác tại dự án, chủ đầu tư có nghĩa vụ lập một tài khoản tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt nam và chuyển toàn bộ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung vào tài khoản này, đồng thời thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có dự án nhà chung cư biết.
Đối với tài khoản chuyển tiền kinh phí bảo trì người mua nhà đóng, chủ đầu tư có trách nhiệm quản lý, không được sử dụng khoản tiền này vào mục đích khác ngoài việc bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư. Sau khi dự án đủ điều kiện đưa vào sử dụng, hội nghị nhà chung cư thành lập Ban quản trị, sau khi Ban quản trị có tài khoản riêng và gửi công văn đề nghị chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì thì trong vòng bảy (07) ngày làm việc, chủ đầu tư có trách nhiệm chuyển toàn bộ kinh phí bảo trì đã thu của người mua, thuê mua và kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư có nghĩa vụ đóng cho phần diện tích giữ lại chưa bán, không bán, chưa cho thuê mua. Sau khi chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì (cả tiền gốc và lãi) sang Ban quản trị, Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng tiền vào đúng mục đích bảo trì các hạng mục thuộc phần sở hữu chung theo kế hoạch bảo trì đã được hội nghị cư dân thông qua và lập bảng thu, chi kinh phí theo quy định kế toán, định kỳ báo cáo cư dân về việc quản lý thu, chi quỹ bảo trì. Theo tác, người mua nhà chung cư khi đóng tiền kinh phí bảo trì nhằm mục đích bảo trì phần sở hữu chung, tuy nhiên thời gian đầu hầu như số tiến 10 người dân đóng không sử dụng cho mục đích là bảo trì mà chủ đầu tư sau khi thu có trách nhiệm gửi vào một tài khoản mở riêng tại tổ chức tín dụng tạm thời quản lý, và nghĩa vụ báo cáo cơ quan quản lý cũng như cư dân về số tiền trên.
Sau khi được gửi tại một tài khoản riêng tại tổ chức tín dụng và được tính lãi tiền gửi, về bản chất đây là một nguồn quỹ, có chủ thể đóng góp, có tổ chức cá nhận chịu trách nhiệm quản lý theo quy chế cụ thể, rõ ràng và được tổ chức tín dụng trả lãi suất tiền gửi theo quy định. Do đó, theo tác giả cần thiết sử dụng cụm từ “quỹ bảo trì” thay cho cụm từ kinh phí bảo trì tại luật Nhà ở hiện hành cho nguồn tiền này được “chính danh” là một quỹ tài chính từ đó thay đổi cơ chế quản lý theo đúng nghĩa một nguồn quỹ tài chính thực sự, áp dụng quy chế quản lý, hoạt động quy củ, bài bản như các quỹ tài chính hiện nay, từ đó hạn chế được việc cá nhân, tổ chức lạm dụng việc chưa rõ ràng, quy định kiểm soát lỏng lẻo để sử dụng nguồn tiền không đúng mục đích. Khái niệm quỹ bảo trì chung cư Có nhiều cách nhìn nhận và khái niệm khác nhau về nhà chung cư. Theo pháp luật về dân sự thì nhà chung cư là một loại bất động sản1, dưới góc độ pháp luật về đất đai, nhà chung cư suy cho cùng là tài sản gắn liền với đất đai nên vẫn chịu sự điều chỉnh nhất định của các quy phạm pháp luật về đất đai; theo pháp luật về xây dựng thì nhà chung cư được hiểu là một loại công trình xây dựng, là sản phẩm được tạo thành bởi sức lao động của con người tác động vào các dạng vật chất như: vật liệu xây dựng, thiết bị lắp đặt vào công trình, được liên kết định vị với đất, được xây dựng theo thiết kế, quy chuẩn nhất định và được kiểm duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Chung cư (từ gốc Hán – Việt là chúng cư (nghĩa: ở thành nhóm) bị đọc nhầm thành chung cư) hay là Khu chung cư là những khu nhà bao gồm nhiều dân sinh sống bên trong căn hộ, có hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung2. Theo từ điển Wikipedia, nhà chung cư “Condomminium” được hiểu phổ biến tại các nước trên thế giới là một loại bất động sản có các phần diện 1 Pháp luật Dân sự Việt Nam hiểu tài sản bao gồm: động sản và bất động sản. 2 Luật Nhà ở Số: 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 11 tích xác định là các căn hộ được sở hữu riêng lẻ bởi các chủ sở hữu căn hộ và các phần diện tích sử dụng chung như: tiền sảnh, hệ thống sưởi ấm, cầu thang bộ, thang máy và các dịch vụ tiện ích xung quanh thuộc khuôn viên của nhà chung cư. Đây cũng là khái niệm đã được người La Mã cổ lần đầu tiên sử dụng từ thế kỷ VI TCN, trong tiếng Latin “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” là “quyền sở hữu” hay “sử dụng” và ngày nay, “condominium” (được viết tắt là “condo”) một hình thức quyền sở hữu chứ không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn.
Một condominium được tạo ra dưới một khế ước về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng. Các căn hộ ở được tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cư. Khi một người sở hữu căn hộ chung cư condominium, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tường, sàn và trần căn hộ của mình, và một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả “không gian chung” (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cư chứa căn hộ đó. Khái niệm chung cư condominium thường được sử dụng hoán đổi với nghĩa toàn bộ dự án chung cư hoặc dùng để chỉ từng căn hộ chung cư.
Trên phương diện kỹ thuật, từ condominium dùng để chỉ dự án chung cư (project); còn từ “apartment” hay “unit” dùng để chỉ các căn hộ chung cư đơn lẻ. Condominium có thể có mọi hình dáng và kích cỡ, từ dạng tháp cao tầng cao cấp sang trọng cho tới những nhà chung cư cải tạo cũ kỹ3. Đến năm 2005, Luật Nhà ở mới có khái niệm rõ ràng hơn về nhà chung cư, trước đó nhà chung cư thường được gọi là nhà tập thể, theo đó: “Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư”4.
3 Theo Encyclopedia Britanica, 2006 4 Khoản 1 Điều 70 Luật Nhà ở 2005 12 Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế cũng như sự thay đổi của xã hội khái niệm nhà chưng cư được pháp luật Việt Nam quy định cụ thể hơn: “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh”5. Tác giả về cơ bản đồng ý với cách khái niệm về nhà chung cư theo quy định của Luật Nhà ở.