Chương 1: TỔNG QUAN VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT 1. Khái niệm liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất 1. Giấy chứng nhận * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng theo một mẫu thống nhất trong cả nước cho mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. Nội dung của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bao gồm các thông tin: Tên chủ sử dụng đất, Thửa đất được quyền sử dụng và tài sản gắn liền với đất ở, ghi chú, mục sơ đồ thửa đất, số vào số cấp giấy chứng nhận và những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Thửa đất được quyền sử dụng có các thông tin: về thửa đất số, tờ bản đồ số, địa chỉ của thửa đất, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng , thời hạn sử dụng và nguồn gốc của thửa đất. * Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất Để thống nhất thành một loại Giấy chứng nhận, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định số 88/2009/NĐ-CP và ngày 21/10/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn 6 trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau: 1. Khái niệm thủ tục hành chính Thủ tục hành chính là tổng thể các quy phạm bắt buộc phải tuân theo khi tiến hành thành lập, thay đổi, giải thể, xác định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn phạm vi hoạt động của các tổ chức, khi ban hành các văn bản hành chính, khi thực hiện các hành vi hành chính; khi các công dân, các tổ chức quần chúng phường hội tiến hành những công việc đòi hỏi có sự chứng kiến, chứng nhận, giúp đỡ, can thiệp của các cơ quan và cán bộ, nhân viên nhà nước. Thủ tục hành chính thuận tiện, đơn giản là một trong những điều kiện giúp nâng cao năng lực, hiệu quả quản lý của bộ máy nhà nước. Ngược lại, thủ tục hành chính rườm rà, nặng nề không những gây ra tổn phí về sức người, sức của của ngân sách nhà nước, tài sản phường hội, kìm hãm sự năng động trong hoạt động của mọi mặt đời sống mà còn là điều kiện thuận lợi cho nạn tham ô, nhũng nhiễu phát sinh, phát triển.
Hoàn thiện, cải tiến thủ tục hành chính nhằm làm cho các thủ tục hành chính trở nên đơn giản, dễ làm, thuận tiện cho dân là một trong những phương hướng cải cách nền hành chính quốc gia. Khái niệm đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là loại hình hoạt động của Nhà nước có quan hệ gần gũi và liên quan thiết thực đến quyền lợi của tất cả mọi người, bởi nó thực hiện với một đối tượng đặc biệt đó là đất đai và thông qua đăng ký đất đai sẽ tạo lập cơ sở pháp lý cho việc bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời tạo cơ hội cho người sử dụng đất có điều kiện đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả cao nhất. Thực chất của đăng ký đất đai là việc các chủ sử dụng đất đang sử dụng đất làm đơn kê khai hiện trạng sử dụng đất của mình với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xét duyệt, lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận cho các chủ sử dụng đất đủ điều kiện.
Đây chính là những thủ tục 7 hành chính, những hành vi pháp lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận tính hợp pháp về việc sử dụng đất, chính thức xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, xây dựng hoàn chỉnh hồ sơ địa chính để nắm chắc và quản lý chặt chẽ quỹ đất theo đúng pháp luật. Tuy nhiên, quá trình vận động và phát triển của đời sống, kinh tế, phường hội tất yếu dẫn đến sự biến động đất đai ngày càng đa dạng, vì vậy đăng ký đất đai không chỉ dừng lại ở việc thiết lập hồ sơ địa chính và cấp Giấy chứng nhận lần đầu mà phải được thực hiện thường xuyên liên tục để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền theo đúng pháp luật. Theo quy mô và tính chất, đăng ký đất đai được chia thành hai giai đoạn: - Giai đoạn I: đăng ký đất đai lần đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất đủ điều kiện. - Giai đoạn II: đăng ký biến động đất đai được thực hiện đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã hoàn thành đăng ký đất đai lần đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung của hồ sơ địa chính đã được thiết lập.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước. Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã được cấp theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở, pháp luật về xây dựng trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 8 vẫn có giá trị pháp lý và không phải đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp người đã được cấp Giấy chứng nhận trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 có nhu cầu cấp đổi thì được đổi sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của Chính phủ. Căn cứ pháp lý của công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật đất đai hiện hành 1. Nguyên tắc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Nguyên tắc Đăng ký đất đai: Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau: - Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ: là một biến động về quyền đối với các loại đất đai, đặc biệt là khi mua bán chuyển nhượng, sẽ chưa có hiệu lực pháp lý nếu chưa được đăng nhập vào sổ đăng ký đất đai. - Nguyên tắc đồng thuận: nghĩa là người đăng ký với tư cách là chủ thể đối với quyền phải đồng ý với việc đăng nhập các thông tin đăng ký hoặc thay đổi các thông tin đã đăng ký trước đây trong hồ sơ đăng ký.
- Nguyên tắc công khai: nghĩa là hồ sơ đăng ký đất đai được công khai cho mọi người có thể tra cứu, kiểm tra. Các thông tin đăng ký phải chính xác và tính pháp lý của thông tin phải được pháp luật bảo vệ. 9 - Nguyên tắc chuyên biệt hóa: cho thấy chủ thể là người có quyền đăng ký và đối tượng là đất đai và bất động sản phải được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về pháp lý. Nguyên tắc cấp giấy CNQSDĐ, QSHNƠ & TSKGLVĐ (Theo Điều 98 Luật đất đai 2013 quy định): Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất.
Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.