Tổng quan nghiên cứu

Bất động sản (BĐS) là lĩnh vực then chốt trong nền kinh tế thị trường, chiếm từ 45% đến 75% tổng tài sản của các nước đang phát triển và đóng góp ít nhất 20% GDP. Tại Việt Nam, thị trường BĐS có tiềm năng lớn nhưng vẫn tồn tại nhiều bất ổn như biến động giá cả, ảnh hưởng từ thị trường chứng khoán, ngân hàng và chính sách Nhà nước. Năm 2013 được xem là đáy của thị trường BĐS với nợ xấu ngân hàng trên 300 nghìn tỷ đồng, chủ yếu liên quan đến BĐS, cùng tồn kho hơn 1 triệu tỷ đồng. Trong bối cảnh đó, Tập đoàn Viettel – doanh nghiệp Nhà nước thuộc Bộ Quốc phòng – bắt đầu tham gia thị trường BĐS từ năm 2008, với mục tiêu phát triển hiệu quả lĩnh vực kinh doanh mới này, đồng thời duy trì giá trị cốt lõi của tập đoàn.

Nghiên cứu tập trung phân tích thực trạng quản lý kinh doanh BĐS của Tập đoàn Viettel từ 2008 đến nay, nhằm hệ thống hóa cơ sở lý luận, đánh giá thành công và hạn chế, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện quản lý kinh doanh BĐS đến năm 2020. Phạm vi nghiên cứu chủ yếu tại Tập đoàn Viettel, với dữ liệu thu thập từ 50 cán bộ công nhân viên và các nguồn thứ cấp như báo cáo ngành, văn bản pháp luật liên quan. Ý nghĩa nghiên cứu thể hiện qua việc nâng cao hiệu quả quản lý, góp phần giúp Viettel phát triển bền vững trong lĩnh vực BĐS, đồng thời tạo cơ sở tham khảo cho các doanh nghiệp kinh doanh BĐS khác trong bối cảnh thị trường đầy thách thức.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên các lý thuyết quản lý hiện đại và mô hình kinh doanh BĐS, tập trung vào:

  • Lý thuyết quản lý kinh doanh BĐS: Quản lý là quá trình tác động có tổ chức, khoa học và nghệ thuật nhằm sử dụng tối ưu nguồn lực để đạt mục tiêu kinh doanh BĐS trong môi trường biến động. Quản lý bao gồm các chức năng: lập kế hoạch, tổ chức, lãnh đạo, kiểm tra và điều chỉnh.

  • Mô hình chu kỳ kinh doanh BĐS: BĐS có tính chu kỳ cao, chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố kinh tế vĩ mô, chính sách Nhà nước, và thị trường tài chính. Quản lý hiệu quả đòi hỏi thích ứng linh hoạt với các giai đoạn phát triển, suy thoái.

  • Khái niệm và đặc điểm BĐS: BĐS là tài sản gắn liền với đất đai, có vị trí cố định, tính lâu bền, tính cá biệt và chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. Các đặc điểm này ảnh hưởng trực tiếp đến chiến lược và phương pháp quản lý kinh doanh.

  • Nguyên tắc quản lý kinh doanh BĐS: Bao gồm sử dụng quyền lực hợp lý, quyền hạn tương xứng với trách nhiệm, thống nhất trong quản lý, thực hiện quy trình quản lý, kết hợp hài hòa lợi ích, kết hợp các nguồn lực và tiết kiệm hiệu quả.

Phương pháp nghiên cứu

  • Nguồn dữ liệu:

    • Dữ liệu sơ cấp: Thu thập qua điều tra phỏng vấn 50 cán bộ công nhân viên Tập đoàn Viettel từ tháng 4 đến tháng 7 năm 2013, bao gồm 10 câu hỏi phỏng vấn sâu với cán bộ quản lý.
    • Dữ liệu thứ cấp: Tổng hợp từ báo cáo ngành, văn bản pháp luật (Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh BĐS, các chính sách tài chính tín dụng), các bài báo, tạp chí chuyên ngành, trang web Bộ Công Thương, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước, Tổng cục Thống kê.

  • Phương pháp phân tích:

    • Phân tích định tính: Tổng hợp, đánh giá các quan điểm, chính sách, thực trạng quản lý.
    • Phân tích định lượng: Sử dụng thống kê mô tả, so sánh các chỉ tiêu kinh tế như doanh thu, số lượng dự án, diện tích cho thuê, tốc độ tăng trưởng.
    • Phương pháp so sánh: Đánh giá kết quả quản lý kinh doanh BĐS của Viettel so với các doanh nghiệp cùng ngành.
    • Phương pháp dự báo trực quan: Thu thập ý kiến chuyên gia để dự báo xu hướng phát triển và điều chỉnh chiến lược.

  • Timeline nghiên cứu: Tập trung phân tích giai đoạn 2008-2013, đề xuất giải pháp đến năm 2020.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

  1. Bộ máy quản lý kinh doanh BĐS của Viettel được tổ chức chuyên môn hóa cao với Tổng Giám đốc điều hành chung, 5 Phó Tổng Giám đốc phụ trách các mảng, và Công ty BĐS Viettel trực tiếp quản lý các dự án. Bộ máy gồm các phòng ban chức năng như kinh doanh, tài chính, pháp chế, kế hoạch, đấu thầu, thanh tra. Cơ cấu này giúp phân công rõ ràng, tăng hiệu quả quản lý.

  2. Chiến lược kinh doanh BĐS được xây dựng bài bản và có mục tiêu cụ thể:

    • Doanh thu BĐS tăng từ 200 tỷ đồng năm 2009 lên khoảng 500 tỷ đồng năm 2013.
    • Số lượng căn hộ kinh doanh dao động từ 50 căn năm 2009 đến 500 căn năm 2013.
    • Diện tích cho thuê văn phòng đạt 100.000 m2 năm 2013.
    • Số dự án và công trình khởi công duy trì ổn định, với khoảng 9-10 dự án mỗi năm.

  3. Viettel tập trung phát triển các dự án quy mô lớn và đa dạng sản phẩm như Khu đô thị Tây Mỗ - Đại Mỗ (500 ha), tòa nhà văn phòng Lô D26 (56 tầng), tháp đôi 285 CMT8 (Tp. Hồ Chí Minh). Các dự án này được quản lý chặt chẽ qua các công ty con và ban quản lý dự án chuyên biệt.

  4. Phương thức kinh doanh đa dạng:

    • Xây dựng dự án để bán.
    • Mua bán lại các BĐS hạ giá trong thời kỳ khủng hoảng.
    • Liên doanh, liên kết với các doanh nghiệp BĐS lớn như Vinaconex, Tập đoàn Phục Hưng để tận dụng kinh nghiệm và nguồn lực.

Thảo luận kết quả

Việc tổ chức bộ máy quản lý chuyên biệt và phân quyền rõ ràng giúp Viettel thích ứng nhanh với biến động thị trường BĐS, đồng thời phát huy thế mạnh nguồn lực tài chính lớn. Chiến lược kinh doanh rõ ràng với mục tiêu doanh thu và sản phẩm cụ thể tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững. So với các doanh nghiệp BĐS truyền thống, Viettel có lợi thế về nguồn vốn và khả năng liên kết đa ngành, tuy nhiên vẫn phải đối mặt với thách thức về kinh nghiệm quản lý chuyên sâu trong lĩnh vực BĐS.

Các dự án quy mô lớn như Tây Mỗ - Đại Mỗ thể hiện tầm nhìn dài hạn và khả năng huy động nguồn lực hiệu quả. Việc đa dạng hóa phương thức kinh doanh giúp Viettel giảm thiểu rủi ro trong giai đoạn thị trường khó khăn, tận dụng cơ hội mua BĐS giá thấp để tích lũy tài sản. Tuy nhiên, việc tập trung ưu tiên bán cho cán bộ công nhân viên với giá ưu đãi cũng đặt ra yêu cầu cân bằng lợi ích giữa nội bộ và thị trường bên ngoài.

Dữ liệu có thể được trình bày qua biểu đồ tăng trưởng doanh thu BĐS, số lượng dự án theo năm, và bảng phân loại sản phẩm BĐS kinh doanh. Bảng so sánh hiệu quả kinh doanh BĐS của Viettel với các doanh nghiệp cùng ngành cũng giúp minh họa vị thế và điểm mạnh, điểm yếu.

Đề xuất và khuyến nghị

  1. Tăng cường đào tạo và phát triển nguồn nhân lực chuyên môn BĐS

    • Mục tiêu: Nâng cao năng lực quản lý dự án và kinh doanh BĐS.
    • Thời gian: Triển khai ngay trong 2 năm tới.
    • Chủ thể: Ban nhân sự Tập đoàn phối hợp với Công ty BĐS Viettel tổ chức các khóa đào tạo chuyên sâu, hợp tác với các trường đại học, chuyên gia trong ngành.

  2. Hoàn thiện hệ thống quản lý dự án và kiểm soát rủi ro

    • Mục tiêu: Giảm thiểu sai sót, đảm bảo tiến độ và chất lượng dự án.
    • Thời gian: Áp dụng trong vòng 1 năm.
    • Chủ thể: Ban quản lý dự án, phòng pháp chế và thanh tra Tập đoàn xây dựng quy trình chuẩn, áp dụng công nghệ quản lý dự án hiện đại.

  3. Đẩy mạnh liên kết, hợp tác với các doanh nghiệp BĐS uy tín

    • Mục tiêu: Tận dụng kinh nghiệm, mở rộng thị trường và đa dạng hóa sản phẩm.
    • Thời gian: Liên tục trong giai đoạn 2019-2025.
    • Chủ thể: Ban đầu tư và Công ty BĐS Viettel chủ động tìm kiếm đối tác, ký kết hợp tác chiến lược.

  4. Tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý và kinh doanh BĐS

    • Mục tiêu: Nâng cao hiệu quả quản lý, cải thiện dịch vụ khách hàng.
    • Thời gian: Triển khai trong 2 năm tới.
    • Chủ thể: Phòng CNTT phối hợp với Công ty BĐS Viettel phát triển hệ thống quản lý dữ liệu, sàn giao dịch trực tuyến.

  5. Xây dựng chính sách bán hàng linh hoạt, cân bằng lợi ích giữa cán bộ công nhân viên và thị trường bên ngoài

    • Mục tiêu: Tối ưu hóa doanh thu, duy trì sự hài hòa nội bộ.
    • Thời gian: Điều chỉnh chính sách trong 6 tháng tới.
    • Chủ thể: Ban lãnh đạo Tập đoàn và Công ty BĐS Viettel phối hợp xây dựng chính sách phù hợp.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

  1. Ban lãnh đạo và quản lý doanh nghiệp BĐS

    • Lợi ích: Hiểu rõ cơ chế quản lý, chiến lược kinh doanh hiệu quả trong bối cảnh thị trường biến động.
    • Use case: Áp dụng mô hình quản lý và chiến lược phù hợp với đặc thù doanh nghiệp.

  2. Nhà đầu tư và chuyên gia phân tích thị trường BĐS

    • Lợi ích: Nắm bắt xu hướng, rủi ro và cơ hội đầu tư trong lĩnh vực BĐS tại Việt Nam.
    • Use case: Đánh giá tiềm năng dự án, ra quyết định đầu tư chính xác.

  3. Cán bộ quản lý dự án và nhân viên chuyên môn trong lĩnh vực BĐS

    • Lợi ích: Nâng cao kiến thức về quản lý dự án, quy trình và công cụ quản lý hiện đại.
    • Use case: Cải thiện hiệu quả triển khai dự án, giảm thiểu rủi ro.

  4. Cơ quan quản lý Nhà nước và hoạch định chính sách

    • Lợi ích: Hiểu rõ thực trạng và khó khăn của doanh nghiệp BĐS, từ đó xây dựng chính sách hỗ trợ phù hợp.
    • Use case: Thiết kế chính sách tài chính, tín dụng, pháp luật điều tiết thị trường BĐS.

Câu hỏi thường gặp

  1. Quản lý kinh doanh BĐS là gì?
    Quản lý kinh doanh BĐS là quá trình tổ chức, điều hành và kiểm soát các hoạt động đầu tư, phát triển, mua bán, cho thuê BĐS nhằm đạt hiệu quả kinh tế tối ưu trong điều kiện thị trường biến động. Ví dụ, Viettel áp dụng quản lý chuyên môn hóa và phân quyền rõ ràng để tối ưu hóa hoạt động kinh doanh BĐS.

  2. Những đặc điểm nào làm BĐS khác biệt so với các loại hàng hóa khác?
    BĐS có vị trí cố định, tính lâu bền, tính cá biệt và chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật. Ví dụ, giá trị BĐS phụ thuộc nhiều vào vị trí địa lý và hạ tầng xung quanh, không thể di dời như hàng hóa thông thường.

  3. Tại sao Tập đoàn Viettel lại tham gia kinh doanh BĐS?
    Viettel tham gia BĐS nhằm đa dạng hóa ngành nghề, tận dụng nguồn lực tài chính mạnh, và phát triển bền vững trong bối cảnh thị trường BĐS Việt Nam có nhiều tiềm năng. Đây cũng là một trong bốn trụ cột phát triển của tập đoàn.

  4. Phương pháp nghiên cứu nào được sử dụng trong luận văn?
    Luận văn sử dụng phương pháp điều tra phỏng vấn, thu thập dữ liệu sơ cấp và thứ cấp, phân tích định tính và định lượng, so sánh và dự báo trực quan để đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp.

  5. Giải pháp nào được đề xuất để nâng cao hiệu quả quản lý kinh doanh BĐS của Viettel?
    Các giải pháp gồm đào tạo nguồn nhân lực chuyên môn, hoàn thiện hệ thống quản lý dự án, tăng cường liên kết với doanh nghiệp BĐS khác, ứng dụng công nghệ thông tin và xây dựng chính sách bán hàng linh hoạt.

Kết luận

  • Quản lý kinh doanh BĐS của Tập đoàn Viettel được tổ chức chuyên môn hóa, phân quyền rõ ràng, phù hợp với đặc thù ngành nghề và thị trường.
  • Chiến lược kinh doanh BĐS của Viettel có mục tiêu cụ thể, đa dạng sản phẩm và tập trung phát triển các dự án quy mô lớn.
  • Viettel tận dụng thế mạnh tài chính và liên kết với các doanh nghiệp BĐS uy tín để giảm thiểu rủi ro và nâng cao hiệu quả kinh doanh.
  • Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam còn nhiều thách thức, đòi hỏi Viettel phải liên tục điều chỉnh chiến lược và hoàn thiện quản lý.
  • Các đề xuất về đào tạo nhân lực, hoàn thiện quản lý dự án, ứng dụng công nghệ và chính sách bán hàng sẽ giúp Viettel phát triển bền vững trong lĩnh vực BĐS đến năm 2020 và xa hơn.

Next steps: Triển khai các giải pháp đề xuất, theo dõi và đánh giá hiệu quả định kỳ, đồng thời cập nhật chiến lược phù hợp với biến động thị trường.

Call to action: Các nhà quản lý và chuyên gia trong lĩnh vực BĐS nên nghiên cứu sâu hơn các mô hình quản lý và chiến lược kinh doanh được đề xuất để áp dụng hiệu quả trong thực tiễn.