CHƯƠNG 1: TONG QUAN TINH HÌNH NGHIÊN CỨU VA CƠ SỞ LÝ LUẬN 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu Hiện nay, đã có nhều công trình nghiên cứu về thị trường bất động sản và hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản, trong đó có các công trình nghiên cứu mang tính chất tông thể cũng có một số công trình mang tính chất chuyên biệt theo từng ngành, lĩnh vực (Hoạt động đầu tư bất động sản, hoạt động môi giới, Hoạt động cho thuê, hoạt động xây dựng.) hay từng loại sản phẩm (Chung cư, Thổ cư, bất động sản nghỉ dưỡng, bất động sản cho thuê.); Tác giả đã sưu tam và nghiên cứu các công trình có liên quan đến dé tài luận văn bao gồm: TS Nguyễn Mạnh Hùng (2015): Bài nghiên cứu “Thị trường bất động sản Việt Nam thực trạng và giải pháp”: Bài nghiên cứu nhắn mạnh thực trạng khung pháp ly thị trường còn nhiều hạn ché, thiếu tính thống nhất và đồng bộ từ trung ương tới địa phương; Tính cạnh tranh, tính minh bạch, cơ chế đấu thầu tuy có quy định ban hành nhưng còn nhiều hạn chế trong việc áp dụng thực tiễn. Từ đó đề xuất phương án giải quyết. Nguyễn Vũ Huy (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế “Những tôn tại chủ yếu cản trở sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam”: Luận án đã đề cập khái niệm cơ bản về bất động sản và kinh doanh bất động sản, nghiên cứu các van đề chính của hoạt động kinh doanh bất động sản như thị trường, định giá, huy động vốn.
Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở các nước như Trung Quốc, Mỹ cũng được nghiên cứu dé bổ sung thực tiễn cho các đề xuất của NCS được nêu trong Luận án. Trên cơ sở luận cứ và thực trạng đó, Luận án đi sâu vào phân tích những yếu tố thuận lợi và khó khăn hiện nay để qua đó mạnh dạn đề xuất một hệ thống các giải pháp nhăm thúc đây sự phát triển của hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam. Lê Thanh Ngọc (2014): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Bong bóng bat động sản nhà dat dé ở tại TP.Hồ Chi Minh” - Đại học Ngân hàng TP Hồ Chí Minh: Luận án đã tập hợp đầy đủ và có tính hệ thống những lý luận căn bản nhất về bong bóng bất động sản. Thông qua phân tích thực trạng cung cầu và giá cả trên thị trường bất động sản, khảo sát các chỉ số và sử dụng cách tiếp cận định lượng luận án đã chứng minh và đưa ra giải pháp ứng dụng vào thực tiễn nhằm hạn chế tình trạng bong bóng bất động sản.
Vũ Anh (2012): Luận án tiến sỹ kinh tế: “Pháp luật về kinh doanh bat động sản ở Việt Nam — Những vấn đề lý luận và thực tiền” — Học viện Khoa học xã hội. Trên cơ sở các nhiệm vụ nghiên cứu đặt ra, luận án có những đóng góp mới về khoa học, cung cấp những luận cứ cho việc xây dựng pháp luật về kinh doanh bất động sản, cụ thể: - Luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp luật về kinh doanh bất động sản, trên cơ sở đó đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành, thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật; đề xuất phương hướng và giải pháp hoàn thiện về luật kinh doanh bat động sản. Qua việc nghiên cứu các công trình trên, tác giả nhận thấy các nghiên cứu đều đã hệ thong hóa được van dé chung nhat vé bat động sản và hoạt động kinh doanh bất động sản ở các góc độ khác nhau, cho thay thị trường bat động san ở thời điểm hiện tại đang rất được quan tâm, song còn nhiều diễn biến phức tạp với những cơ hội, thách thức cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường kinh doanh. Dé có cái nhìn chuyên sâu, cụ thé, chi tiết thực tế hơn và có sự khác biệt với các nghiên cứu trước đó, tác giả quyết định chọn đề tài “Hiệu quả hoạt động kinh doanh bất động sản của Công ty Cổ phần Dịch vụ và Địa 6c Dat Xanh Miền Bắc” làm dé tài nghiên cứu của mình.
Luận văn tập trung trả lời câu hỏi: “Làm thé nào dé nâng cao hiệu quả kinh doanh bất động sản tại Công ty Cô phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc”. Bất động sản 1. Khái niệm về bat động sản Theo Bộ luật Dan sự năm 2005 của nước Công hòa XNCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “Bat động sản là các tài sản bao gồm: Dat đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, ké cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gan liền với đất dai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Đặc điểm cia bất động sản 1.
Tinh cá biệt và tinh khan hiếm Đặc điểm của bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiém của đất đai. Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cu thể của dat đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thé v. Chính vì tinh khan hiếm, tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa bất động sản có tính cá biệt.
Trong cùng một khu vực khỏ ké cả hai bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tô không giống nhau. Trên thị trường bất động sản khó tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một tòa cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cầu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính di biệt hoặc dé tạo ra sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thỏa mãn sở thích cá nhân v.
Tính bên lâu Do đất đai là tài sản thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị hủy họa, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thê tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu của bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng. Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuôi thọ kinh tế” của bất động sản.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bat động sran lại ngang bang với lợi ích thu được từ bat động sản đó. Tudi thọ vat lý dai hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó cham dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hóa và hư hỏng, không thé tiếp tục an toàn cho việc sử dụng. Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo đài tuổi thọ vất lý để “chứa” được mấy lần tuôi thọ kinh tế. Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách san, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phô thông là trên 45 năm v.
Chính vì tính lâu bền của hàng hóa bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thé sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hang hóa bất động san rất phong phú và đa dạng không bao giờ cạn. Tinh chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, gia tri của một bat động san nay có thé bị tác động của bat động sản khác. Đặc biệt, trong trường hop Nha nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và naang cao giá trị sử dụng của bất động sản trong khu vực đó. Trong thực tẾ, việc xây dựng bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động sản khác là hiện tượng khá phô biến.
Tinh thích ứng Lợi ích của bất động sản được sinh ra trong quá trình sử dụng. Bất động sản trong quá trình sử dụng có thê điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thỏa mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất — kinh doanh và các hoạt động khác. Tĩnh phụ thuộc vào năng lực quan ly Hàng hóa bất động sản đòi hỏi khả năng và chỉ phí quản lý cao hơn so với các hàng hóa thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng bất động sản rất phức tạp, chỉ phí lớn, thời gian dài.
Do đó, bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng. Mang nặng yếu tô tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội. Hang hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh song tại đó.
Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v. chỉ phối nhu cầu và hình thức bất đồng sản. Phân loại bất động sản - Bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: Bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng và công trình thương mại — dich vụ, bất động sản hạ tang (hạ tang kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc - Bất động sản không đầu tư xây dựng: Bat động sản loại này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm mối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v. - Bất động sản đặc biệt là những bất động sản như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thé, nhà thờ họ, đình chùa, miéu mao, nghĩa trang v.
Đặc điểm của loại bất động sản này là khả năng tham gia thị trường rất thấp. Việc phân chia bất động sản theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý thị trường bất động sản phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của nước ta.