Tổng quan nghiên cứu

Thị trường bất động sản tại Việt Nam ghi nhận sự chuyển biến mạnh mẽ từ khi Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 chính thức công nhận quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại huyện đảo Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh – địa bàn gồm 1 thị trấn và 11 xã với hơn 600 hòn đảo lớn nhỏ nằm trong vịnh Bái Tử Long, tổng diện tích tự nhiên đạt khoảng 581,8 km2 – thị trường đất ở đã chứng kiến những biến động dữ dội. Trong giai đoạn 2016 – 2018, huyện Vân Đồn được định hướng quy hoạch trở thành khu kinh tế tổng hợp trọng điểm phía Bắc, kéo theo hàng loạt dự án hạ tầng quy mô lớn như Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn tại xã Đoàn Kết, dự án khu nghỉ dưỡng giải trí Vạn Yên, tuyến đường cao tốc kết nối đồng bộ và quần thể du lịch sân golf 5 sao Ao Tiên tại xã Hạ Long.

Sự bùng nổ hạ tầng thúc đẩy giá đất thị trường tại các trục giao thông chính tăng từ 150% đến hơn 300% chỉ trong vòng 24 tháng. Thực trạng này tạo ra khoảng cách chênh lệch sâu sắc giữa giá đất thực tế ngoài thị trường và bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh ban hành theo Quyết định số 3238/QĐ-UBND. Hệ quả là công tác thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và quản lý nghĩa vụ tài chính đất đai phát sinh nhiều bất cập, làm gia tăng khiếu kiện trong nhân dân. Đề tài luận văn thạc sĩ chuyên ngành Quản lý đất đai của tác giả Nguyễn Thị Hồng My tập trung làm rõ thực trạng giá đất ở, phân tích 5 nhóm yếu tố tác động then chốt và xây dựng hệ thống giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý giá đất trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2016 – 2018.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được thiết lập dựa trên nền tảng của 3 lý thuyết kinh tế học kinh điển: lý thuyết địa tô của Karl Marx, lý thuyết tương quan giá đất với lãi suất ngân hàng và quy luật cung cầu bất động sản. Theo lý thuyết địa tô, giá cả đất đai đô thị phản ánh sự tích tụ của địa tô chênh lệch I (vị trí tự nhiên và khoảng cách địa lý) cùng địa tô chênh lệch II (hiệu quả thâm canh vốn đầu tư hạ tầng). Mô hình định giá cơ bản xác định giá trị quyền sử dụng đất bằng tỷ số giữa mức sinh lợi ròng hàng năm (địa tô) và lãi suất tiền gửi ngân hàng kỳ hạn 12 tháng. Khi lãi suất có xu hướng giảm từ 7,5%/năm xuống khoảng 6,0%/năm, giá đất sẽ tự động gia tăng tương ứng. Bên cạnh đó, đặc tính cố định về vị trí khiến độ co giãn của cung đất đai gần như bằng không trong ngắn hạn, tạo điều kiện cho các cơn sốt đất bùng phát khi lực cầu đầu tư tăng đột biến.

Khung pháp lý của nghiên cứu căn cứ chặt chẽ vào Luật Đất đai năm 2013, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 104/2014/NĐ-CP và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết 5 phương pháp định giá đất gồm: so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư và hệ số điều chỉnh giá đất. Các khái niệm nền tảng như giá đất, định giá đất, giá trị quyền sử dụng đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) được chuẩn hóa xuyên suốt để đánh giá sự phân hóa giá trị bất động sản trên địa bàn.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp nguồn dữ liệu thứ cấp từ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất huyện Vân Đồn và dữ liệu sơ cấp điều tra thực địa. Quá trình thu thập số liệu sơ cấp được triển khai trong thời gian 12 tháng, kéo dài từ tháng 5/2018 đến tháng 4/2019. Tác giả áp dụng phương pháp chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên với cỡ mẫu gồm 120 phiếu khảo sát giao dịch thành công tại 3 nhóm trục đường huyết mạch thuộc thị trấn Cái Rồng, xã Đông Xá, xã Hạ Long và xã Đoàn Kết. Tiêu chí chọn mẫu dựa trên tính đồng nhất về mục đích sử dụng đất ở, tính pháp lý đầy đủ qua Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thời điểm chuyển nhượng trong vòng 24 tháng.

Phương pháp so sánh trực tiếp và phân tích thống kê mô tả được lựa chọn làm công cụ cốt lõi. Lý do lựa chọn phương pháp này xuất phát từ thực tế thị trường Vân Đồn giai đoạn 2016 – 2018 có mật độ giao dịch dày đặc, cung cấp đủ dữ liệu thực chứng để đối chiếu các cặp thửa đất tương đồng về hạ tầng giao thông, mặt tiền và cự ly tiếp cận trung tâm.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Kết quả điều tra thực nghiệm tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2016 – 2018 cho thấy 4 phát hiện trọng tâm:

Thứ nhất, tồn tại sự phân hóa và chênh lệch cực lớn giữa giá đất thị trường và giá đất do Nhà nước quy định. Tại vị trí 1 của các tuyến đường nhóm 1 thuộc thị trấn Cái Rồng, giá thị trường ghi nhận từ 18,5 triệu đến 35,0 triệu đồng/m2, trong khi bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh chỉ quy định mức 3,6 triệu đến 6,0 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch thực tế cao gấp 4,5 đến 6,2 lần, tương ứng tỷ lệ vượt khung từ 350% đến 520%.

Thứ hai, tốc độ tăng giá đất chịu sự dẫn dắt trực tiếp từ các dự án hạ tầng giao thông trọng điểm. Tại các khu vực tiếp giáp trục đường 334 và đường trục chính nối Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn, giá đất ở đã tăng bình quân 180% trong năm 2017 và tiếp tục tăng thêm 45% trong 6 tháng đầu năm 2018.

Thứ ba, yếu tố đặc điểm thửa đất tạo ra sự chênh lệch giá trị nội bộ rất cao. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền trên 5m và tiếp giáp lòng đường rộng từ 7m trở lên đạt mức giá cao hơn 40% đến 65% so với các thửa đất nằm sâu trong ngõ hẻm có mặt cắt dưới 3m thuộc cùng một khu vực hành chính.

Thứ tư, tình trạng bất cân xứng thông tin và giao dịch ngầm diễn ra phổ biến. Có tới hơn 75% số hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại cơ quan thuế ghi nhận mức giá khai báo thấp hơn từ 50% đến 70% so với giá trị thanh toán thực tế nhằm mục đích trốn tránh nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.

Thảo luận kết quả

Sự chênh lệch sâu sắc giữa giá đất quy định và giá thị trường bắt nguồn từ độ trễ của cơ chế xây dựng bảng giá đất 5 năm một kỳ, không phản ánh kịp thời nhịp độ tăng trưởng kinh tế nhanh chóng tại địa phương. Khi thông tin quy hoạch khu kinh tế Vân Đồn được công bố, dòng vốn đầu cơ đổ về ồ ạt khiến chỉ số cung cầu mất cân đối nghiêm trọng.

Dữ liệu nghiên cứu khi biểu diễn qua biểu đồ cột so sánh giá và bảng tổng hợp biến động hệ số K cho thấy đường nhóm 1 và nhóm 2 luôn có biên độ phân kỳ lớn nhất giữa hai mức giá. So sánh với các nghiên cứu tương tự tại các đô thị đang trong tiến trình công nghiệp hóa tại miền Bắc, mức độ biến động giá đất ở tại huyện đảo Vân Đồn có tính đột biến cao hơn khoảng 30% do tác động kép từ chính sách quy hoạch đặc khu kinh tế và các đại dự án nghỉ dưỡng ven biển. Hiện tượng này khẳng định vị trí địa lý kinh tế và kỳ vọng quy hoạch là hai biến số chi phối mạnh nhất đến đường cầu bất động sản.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý giá đất và bảo đảm nguồn thu ngân sách nhà nước, luận văn đề xuất 4 nhóm giải pháp thực thi đồng bộ:

  1. Xây dựng và số hóa cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thời gian thực: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Vân Đồn chủ trì phối hợp với Văn phòng Đăng ký đất đai triển khai thu thập, cập nhật định kỳ biến động giá giao dịch từ các sàn bất động sản và phòng công chứng. Mục tiêu đặt ra là kiểm soát 100% dữ liệu biến động giá trên 12 đơn vị hành chính cấp xã, hoàn thành số hóa trong lộ trình 18 tháng (giai đoạn 2019 – 2021).
  2. Điều chỉnh linh hoạt hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm: Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh chỉ đạo Sở Tài chính và Sở Tài nguyên và Môi trường định kỳ khảo sát, ban hành hệ số K sát với 80% – 85% giá thị trường phổ biến, rút ngắn chu kỳ rà soát từ 12 tháng xuống 6 tháng một lần đối với các khu vực có biến động giá đất trên 20%.
  3. Kiểm soát thanh toán không dùng tiền mặt và chống thất thu thuế: Chi cục Thuế huyện Vân Đồn phối hợp chặt chẽ với hệ thống ngân hàng thương mại trên địa bàn áp dụng quy định bắt buộc thanh toán qua tài khoản đối với giao dịch chuyển nhượng bất động sản có giá trị trên 500 triệu đồng. Biện pháp này hướng tới mục tiêu giảm 60% tình trạng khai man giá trong hợp đồng công chứng sau 12 tháng triển khai.
  4. Minh bạch hóa thông tin quy hoạch phân khu và tiến độ dự án: Ủy ban nhân dân huyện Vân Đồn công khai 100% đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2000 và 1/500 trên cổng thông tin điện tử và tại trụ sở Ủy ban nhân dân các xã trong vòng 30 ngày kể từ khi được phê duyệt, nhằm triệt tiêu tâm lý đầu cơ đất đai dựa trên tin đồn.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị ứng dụng thiết thực cho 4 nhóm đối tượng trọng tâm:

  1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Cán bộ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai huyện Vân Đồn có thể sử dụng các số liệu thực chứng để tham mưu phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư và xây dựng bảng giá đất tiệm cận thị trường.
  2. Các tổ chức tư vấn định giá và môi giới bất động sản: Các thẩm định viên giá có thể ứng dụng quy trình 4 bước của phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp hệ số điều chỉnh trong việc xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất tại các xã đang đô thị hóa nhanh như Đông Xá, Đoàn Kết.
  3. Các nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển hạ tầng: Các doanh nghiệp triển khai dự án nghỉ dưỡng, khu dân cư đô thị có thêm căn cứ phân tích chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, dự báo biến động giá đất nền để tối ưu hóa bài toán tổng mức đầu tư trong chu kỳ 3 – 5 năm.
  4. Giảng viên, học viên cao học và sinh viên ngành Quản lý đất đai: Nghiên cứu cung cấp nguồn học liệu chuẩn xác, giàu tính thực tiễn về mô hình định giá đất tại khu vực huyện đảo có yếu tố quy hoạch đặc khu kinh tế để phục vụ công tác giảng dạy và nghiên cứu chuyên sâu.

Câu hỏi thường gặp

Mức độ chênh lệch giữa giá đất thị trường và giá đất quy định tại huyện Vân Đồn giai đoạn 2016 – 2018 diễn ra như thế nào? Theo số liệu khảo sát thực địa, giá đất ở thị trường tại các trục giao thông trung tâm thị trấn Cái Rồng dao động từ 18,5 triệu đến 35,0 triệu đồng/m2, cao gấp 4,5 đến 6,2 lần so với bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh quy định ở mức 3,6 triệu đến 6,0 triệu đồng/m2.

Yếu tố hạ tầng nào tác động mạnh nhất đến sự tăng giá đất ở tại Vân Đồn? Dự án Cảng hàng không quốc tế Vân Đồn tại xã Đoàn Kết và tuyến cao tốc kết nối Hạ Long – Vân Đồn là hai xung lực hạ tầng mạnh nhất, thúc đẩy mức tăng giá đất tại các khu vực phụ cận lên hơn 180% trong giai đoạn nghiên cứu 2016 – 2018.

Phương pháp định giá đất nào được sử dụng chủ đạo trong luận văn? Luận văn áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, dựa trên bộ dữ liệu 120 mẫu khảo sát giao dịch thực tế đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vì sao bảng giá đất do Nhà nước ban hành thường thấp hơn nhiều so với giá thị trường? Nguyên nhân chủ yếu do bảng giá đất được xây dựng theo định kỳ 5 năm một lần nên có độ trễ lớn, chưa cập nhật kịp các làn sóng đầu tư hạ tầng đột biến và ảnh hưởng từ hoạt động đầu cơ đất đai trên địa bàn huyện đảo.

Làm thế nào để hạn chế tình trạng thất thu thuế trong giao dịch đất đai tại địa phương? Cơ quan thuế cần phối hợp với các ngân hàng thương mại để yêu cầu thanh toán chuyển khoản bắt buộc đối với các giao dịch bất động sản trên 500 triệu đồng, đồng thời áp dụng hệ số K điều chỉnh định kỳ 6 tháng một lần để xác định giá tính thuế sát với 80% – 85% thị trường thực tế.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện hiện trạng giá đất ở tại 12 đơn vị hành chính thuộc huyện Vân Đồn giai đoạn 2016 – 2018, chỉ ra khoảng cách chênh lệch từ 350% đến 520% giữa giá thị trường và bảng giá đất nhà nước.
  • Xác định rõ 5 nhóm yếu tố then chốt chi phối giá đất địa phương, trong đó quy hoạch khu kinh tế và hạ tầng giao thông liên vùng đóng vai trò quyết định mức tăng trưởng giá trị bất động sản.
  • Đánh giá cụ thể hiệu quả áp dụng 5 phương pháp định giá đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT trong điều kiện đặc thù của huyện đảo.
  • Đề xuất 4 nhóm giải pháp hành động cụ thể về số hóa cơ sở dữ liệu, điều chỉnh hệ số K, kiểm soát giao dịch thanh toán và minh bạch hóa quy hoạch xây dựng.
  • Hệ thống hóa các bước đi tiếp theo trong lộ trình 2019 – 2021 nhằm hoàn thiện cơ chế tài chính đất đai và bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.

Độc giả và các nhà nghiên cứu quan tâm đến lĩnh vực quản lý đất đai và định giá bất động sản có thể tiếp tục khai thác bộ dữ liệu chi tiết của luận văn để phục vụ công tác chuyên môn và hoạch định chính sách tại địa phương.