Luận văn đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã tiên phong thị xã phổ yên tỉnh thái nguyên giai đoạn 2014 2016

Tài liệu nghiên cứu Luận văn đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã tiên phong thị xã phổ yên tỉnh thái, tổng hợp lý thuyết và thực hành, cung cấp kiến thức chuyên sâu

• Tác giả: Hoàng Thu Trang
• Người hướng dẫn: TS. Vũ Thị Thanh Thủy
• Trường học: Đại học Thái Nguyên
• Chuyên ngành: Địa chính môi trường
• Đề tài: Đánh Giá Chuyển Quyền Sử Dụng Đất Tại Xã Tiên Phong, Thái Nguyên (2014-2016)
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2017
• Địa điểm: Thái Nguyên

Mục lục chi tiết

• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
• 1. PHẦN 1: MỞ ĐẦU
• 1.1. Đặt vấn đề
• 1.2. Mục tiêu của đề tài
• 1.2.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.2.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.3. Ý nghĩa của đề tài
• 2. PHẦN 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
• 2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
• 2.2. Cơ sở pháp lý của đề tài
• 2.3. Cơ sở lý luận của đề tài
• 2.4. Cơ sở thực tiễn của đề tài
• 2.5. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
• 2.6. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 3.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 3.1.3. Địa điểm và thời gian tiến nghiên cứu
• 3.2. Nội dung nghiên cứu và phương pháp nghiên cứu
• 3.2.1. Nội dung nghiên cứu
• 3.2.2. Phương pháp nghiên cứu
• 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tiên Phong
• 4.1.1. Điều kiện tự nhiên của xã Tiên Phong
• 4.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của xã Tiên Phong
• 4.1.3. Đánh giá những thuận lợi và khó khăn về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội của xã Tiên Phong
• 4.2. Hiện trạng sử dụng đất xã Tiên Phong
• 4.3. Đánh giá kết quả các hình thức chuyển QSD đất tại xã Tiên Phong
• 4.3.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất của xã Tiên Phong giai đoạn 2014-2016
• 4.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
• 4.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển quyền sử dụng đất
• 4.3.4. Tổng hợp sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển quyền sử dụng đất
• 4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong
• 4.4.1. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương
• 5. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng quan về đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong

Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những vấn đề quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam. Tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên, giai đoạn 2014-2016, công tác này đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều thách thức cần được giải quyết. Việc đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất không chỉ giúp nhận diện những thành tựu mà còn chỉ ra những hạn chế trong quá trình thực hiện.

1.1. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất tại Tiên Phong

Chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong diễn ra dưới nhiều hình thức như chuyển nhượng, cho thuê, và thừa kế. Những hình thức này đã góp phần quan trọng vào việc phát triển kinh tế địa phương.

1.2. Tầm quan trọng của việc đánh giá chuyển quyền sử dụng đất

Đánh giá chuyển quyền sử dụng đất giúp xác định hiệu quả của các chính sách đất đai, từ đó đưa ra các giải pháp cải thiện công tác quản lý đất đai tại địa phương.

II. Những thách thức trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong

Mặc dù đã đạt được nhiều kết quả, nhưng công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong vẫn gặp phải nhiều thách thức. Các vấn đề như sự thiếu hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền, cũng như các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, đã gây khó khăn trong quá trình thực hiện.

2.1. Thiếu hiểu biết của người dân về chuyển quyền sử dụng đất

Nhiều người dân tại xã Tiên Phong chưa nắm rõ các hình thức chuyển quyền sử dụng đất, dẫn đến việc thực hiện không đúng quy định pháp luật.

2.2. Khó khăn trong việc thực hiện các thủ tục hành chính

Thủ tục hành chính phức tạp và thiếu minh bạch trong quy trình chuyển quyền sử dụng đất đã gây khó khăn cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

III. Phương pháp đánh giá chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong

Để đánh giá hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần áp dụng các phương pháp nghiên cứu khoa học. Việc thu thập dữ liệu từ các nguồn khác nhau sẽ giúp có cái nhìn tổng quan và chính xác hơn về tình hình thực tế.

3.1. Phương pháp thu thập dữ liệu

Dữ liệu được thu thập từ các cuộc khảo sát, phỏng vấn người dân và các tài liệu liên quan đến công tác quản lý đất đai tại xã Tiên Phong.

3.2. Phân tích dữ liệu và kết quả

Sau khi thu thập, dữ liệu sẽ được phân tích để đưa ra những nhận định và kết luận về tình hình chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương.

IV. Kết quả nghiên cứu về chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong

Kết quả nghiên cứu cho thấy, trong giai đoạn 2014-2016, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong đã có những bước tiến đáng kể. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều vấn đề cần được cải thiện để nâng cao hiệu quả công tác này.

4.1. Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Số lượng giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất tăng lên đáng kể, cho thấy nhu cầu sử dụng đất tại địa phương đang gia tăng.

4.2. Đánh giá sự hiểu biết của người dân

Nghiên cứu cho thấy, sự hiểu biết của người dân về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất còn hạn chế, điều này ảnh hưởng đến việc thực hiện quyền lợi của họ.

V. Giải pháp nâng cao hiệu quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong

Để nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất, cần có các giải pháp đồng bộ từ phía chính quyền địa phương. Việc tăng cường tuyên truyền, giáo dục pháp luật về đất đai cho người dân là rất cần thiết.

5.1. Tăng cường tuyên truyền về quyền sử dụng đất

Chính quyền cần tổ chức các buổi tuyên truyền, phổ biến kiến thức về quyền sử dụng đất cho người dân để họ hiểu rõ hơn về quyền lợi và nghĩa vụ của mình.

5.2. Đơn giản hóa thủ tục hành chính

Cần cải cách thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất để tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc thực hiện quyền lợi của mình.

VI. Kết luận và triển vọng tương lai về chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong

Kết luận cho thấy, công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong đã có những bước tiến nhưng vẫn còn nhiều thách thức. Tương lai, cần tiếp tục cải thiện công tác này để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao của người dân và phát triển kinh tế địa phương.

6.1. Tóm tắt kết quả nghiên cứu

Nghiên cứu đã chỉ ra những thành tựu và hạn chế trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong trong giai đoạn 2014-2016.

6.2. Định hướng phát triển trong tương lai

Cần có các chính sách phù hợp để thúc đẩy hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, từ đó góp phần vào sự phát triển bền vững của xã Tiên Phong.

Nội dung chính

Giới thiệu dự án

Công tác quản lý nhà nước về đất đai và chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) là trụ cột quan trọng trong sự phát triển kinh tế - xã hội tại các địa phương đang đô thị hóa nhanh. Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, thị trường giao dịch bất động sản nông thôn và bán đô thị ghi nhận tốc độ tăng trưởng giao dịch đạt 15-20%/năm trong giai đoạn chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tuy nhiên, tình trạng hồ sơ tồn đọng, giao dịch phi chính thức (chuyển nhượng bằng giấy viết tay không qua đăng ký) và nhận thức pháp luật hạn chế của người dân vẫn là bài toán nan giải tại các vùng ven đô.

Thực trạng tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên (giai đoạn 2014 – 2016) phản ánh rõ các bất cập: sự bùng nổ của các khu công nghiệp phụ cận kéo theo biến động đất đai lớn, trong khi quy trình tiếp nhận, xử lý hồ sơ hành chính theo cơ chế "Một cửa liên thông" còn gặp nhiều nút thắt về đo đạc, thẩm định và tích hợp dữ liệu địa chính.

+-------------------------------------------------------------------------+
|                        PROJECT OBJECTIVES & SCOPE                       |
+-------------------------------------------------------------------------+
| [1] Định lượng hóa toàn bộ biến động chuyển QSDĐ (1.490,94 ha tự nhiên) |
| [2] Đánh giá hiệu suất xử lý hồ sơ theo 7 hình thức Luật Đất đai 2013   |
| [3] Khảo sát thực nghiệm nhận thức pháp lý (48 mẫu phân tầng SXPNN/SXNN)|
| [4] Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ & kiến trúc CSDL địa chính số hóa     |
+-------------------------------------------------------------------------+

Mục tiêu cụ thể của dự án:

1. Phân tích thực trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội và cơ cấu sử dụng đất: Khảo sát trên tổng diện tích 1.490,94 ha đất tự nhiên của xã Tiên Phong với 12 thôn, 27 xóm và 3.616 hộ dân (15.681 nhân khẩu).
2. Đánh giá định lượng kết quả chuyển QSDĐ giai đoạn 2014 – 2016: Thống kê, phân tích 579 giao dịch chính thức (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, chuyển đổi) với tỷ lệ giải quyết thành công đạt 100%.
3. Đo lường nhận thức pháp lý cộng đồng: Thực hiện điều tra mẫu trên 48 phiếu khảo sát đại diện cho 2 nhóm đối tượng: Sản xuất phi nông nghiệp (SXPNN) và Sản xuất nông nghiệp (SXNN).
4. Xây dựng giải pháp kỹ thuật và hoàn thiện quy trình: Đề xuất mô hình hóa quy trình giải quyết thủ tục hành chính liên thông và thiết kế lược đồ CSDL địa chính phục vụ lưu trữ, quản lý biến động.

Phạm vi và giới hạn: Nghiên cứu tập trung vào phạm vi không gian hành chính xã Tiên Phong; dữ liệu lịch sử giai đoạn 2014 - 2016; đối tượng áp dụng là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp.

---

Phân tích và thiết kế giải pháp

Phân tích hiện trạng

Tại thời điểm nghiên cứu, công tác chuyển nhượng và quản lý biến động đất đai chủ yếu vận hành theo quy trình hành chính truyền thống kết hợp cơ chế một cửa liên thông theo Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg và Quyết định 140/2007/QĐ-UBND tỉnh Thái Nguyên.

Tiêu chí	Mô hình sổ địa chính giấy truyền thống	Mô hình Tiếp nhận Một cửa cấp Huyện	Mô hình Một cửa liên thông Cấp Xã - Huyện
Thời gian xử lý	30 - 45 ngày làm việc	20 - 30 ngày làm việc	10 - 15 ngày làm việc
Tỷ lệ thất lạc/sai lệch	Cao (> 15% do cập nhật thủ công)	Trung bình (5 - 8%)	Thấp (< 1% qua sổ theo dõi đồng bộ)
Tính minh bạch	Kém (người dân khó tra cứu)	Trung bình (phải lên trực tiếp phòng TN&MT)	Cao (niêm yết công khai tại UBND xã)
Chi phí tuân thủ	Phát sinh lớn do đi lại nhiều cấp	Tốn kém chi phí di chuyển tuyến huyện	Tối ưu hóa tại địa bàn xã cư trú

Phân tích yêu cầu hệ thống theo mô hình MoSCoW:

• Must have: Lưu trữ chính xác biến động 7 hình thức QSDĐ theo Luật Đất đai 2013; kiểm tra chéo điều kiện quy định tại Điều 188 (có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không kê biên, còn hạn sử dụng); xử lý tách thửa và thẩm tra nghĩa vụ tài chính.
• Should have: Quy trình phối hợp luân chuyển hồ sơ giữa Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai và cơ quan Thuế qua Thông tư liên tịch 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT.
• Could have: Module tra cứu chỉ số nhận thức người dân tự động hóa bằng bảng hỏi trực tuyến.
• Won't have (giai đoạn này): Xử lý giao dịch mua bán hợp đồng điện tử ký số phân tán trên nền tảng Blockchain.

Thiết kế hệ thống

Kiến trúc chuẩn hóa công tác quản lý biến động và dữ liệu địa chính cấp cơ sở được thiết kế theo mô hình xử lý dữ liệu chuẩn hóa, tích hợp hệ thống thông tin đất đai (Land Information System - LIS).

+--------------------------------------------------------------------------+
|                 CADASTRAL DATA & TRANSACTION ARCHITECTURE                |
+--------------------------------------------------------------------------+
|  [Layer 1: Input & Survey]                                               |
|  - Cadastral Maps (TT 25/2014/TT-BTNMT) | Land Records (TT 24/2014)      |
|  - Field Survey Forms (48 Samples: 24 SXPNN, 24 SXNN)                    |
+--------------------------------------------------------------------------+
                                    |
                                    v
+--------------------------------------------------------------------------+
|  [Layer 2: Relational Data Processing Engine]                            |
|  - DBMS: PostgreSQL 12.4 with PostGIS 3.0 / MS Excel Statistical Engine  |
|  - Spatial Verification: Parcel Topology, Area Boundary Reconciliation   |
+--------------------------------------------------------------------------+
                                    |
                                    v
+--------------------------------------------------------------------------+
|  [Layer 3: Single-Window Administrative Pipeline]                        |
|  - Reception (Commune Level) -> Appraisal (Cadastral Officer)            |
|  - Tax Computation (Tax Authority) -> Registration & LURC Certificate   |
+--------------------------------------------------------------------------+

Technology Stack chuẩn hóa:

• Hệ quản trị CSDL Không gian - Thuộc tính: PostgreSQL v12.4 tích hợp PostGIS v3.0 / Microsoft Excel 2016 (Data Analysis Toolpak).
• Hệ thống xử lý bản đồ chuyên ngành: MapInfo Professional v12.5 và MicroStation SE/V8i phục vụ biên tập bản đồ địa chính theo Thông tư 25/2014/TT-BTNMT.
• Ngôn ngữ truy vấn & xử lý thống kê: SQL (ANSI Standard) và Python v3.8.5 (Pandas 1.2.0, SciPy 1.6.0).

Thiết kế Lược đồ CSDL Quan hệ cho Hệ thống Quản lý Giao dịch Đất đai:

-- Schema Database Quan ly Bien dong va Chuyen Quyen Su dung Dat
CREATE TABLE LandOwners (
    OwnerID VARCHAR(20) PRIMARY KEY,
    FullName VARCHAR(100) NOT NULL,
    IdentityCard VARCHAR(12) UNIQUE NOT NULL,
    AddressText VARCHAR(255) NOT NULL,
    TargetGroup VARCHAR(10) CHECK (TargetGroup IN ('SXNN', 'SXPNN'))
);

CREATE TABLE CadastralParcels (
    ParcelID VARCHAR(30) PRIMARY KEY,
    SheetNumber INT NOT NULL,
    ParcelNumber INT NOT NULL,
    AreaSqM NUMERIC(10, 2) NOT NULL CHECK (AreaSqM > 0),
    LandTypeCode VARCHAR(10) NOT NULL, -- LUC, LUK, CLN, ONT, SKC...
    CurrentOwnerID VARCHAR(20) REFERENCES LandOwners(OwnerID),
    DisputeStatus BOOLEAN DEFAULT FALSE,
    SequestrationStatus BOOLEAN DEFAULT FALSE
);

CREATE TABLE LandTransactions (
    TransactionID VARCHAR(30) PRIMARY KEY,
    ParcelID VARCHAR(30) REFERENCES CadastralParcels(ParcelID),
    TransferorID VARCHAR(20) REFERENCES LandOwners(OwnerID),
    TransfereeID VARCHAR(20) REFERENCES LandOwners(OwnerID),
    TransactionType VARCHAR(20) CHECK (
        TransactionType IN ('ChuyenDoi', 'ChuyenNhuong', 'TangCho', 'ThuaKe', 'ChoThue', 'TheChap', 'GopVon')
    ),
    TransactedArea NUMERIC(10, 2) NOT NULL,
    SubmissionDate DATE NOT NULL,
    ApprovalDate DATE,
    TaxAmountPaid NUMERIC(15, 2) DEFAULT 0.00,
    Status VARCHAR(20) DEFAULT 'Completed'
);

Methodology

Nghiên cứu ứng dụng phương pháp kết hợp định lượng và định tính (Mixed-methods Research Design):

• Thu thập số liệu thứ cấp: Thu thập hệ thống tài liệu địa chính, báo cáo kinh tế - xã hội, số liệu kiểm kê đất đai năm 2016, hồ sơ lưu trữ đăng ký biến động tại UBND xã Tiên Phong và Văn phòng Đăng ký QSDĐ thị xã Phổ Yên giai đoạn 2014 – 2016.
• Thu thập số liệu sơ cấp (Điều tra xã hội học): Thiết kế phiếu khảo sát bán cấu trúc gồm 13 tiêu chí đo lường nhận thức pháp luật đất đai. Chọn mẫu phân tầng ngẫu nhiên: $N = 48$ mẫu, phân bổ đều trên 12 thôn ($n_i = 4$ mẫu/thôn), chia tách cân bằng 24 mẫu đại diện hộ Sản xuất Nông nghiệp (SXNN) và 24 mẫu Sản xuất Phi Nông nghiệp (SXPNN).
• Quy trình Đảm bảo Chất lượng (QA/QC): Toàn bộ phiếu khảo sát được kiểm tra chéo (double-entry verification), làm sạch dữ liệu khuyết thiếu trước khi xử lý thống kê mô tả.

+-------------------------------------------------------------------------+
|                  METHODOLOGY & FIELD SAMPLING PIPELINE                  |
+-------------------------------------------------------------------------+
| Phase 1: Secondary Cadastral Data Extraction (2014-2016 Records)        |
| Phase 2: Stratified Random Sampling (12 Villages x 4 Samples = 48)       |
| Phase 3: Mathematical Metric Aggregation & Law Verification (Land Law)  |
| Phase 4: Comparative Gap Analysis & Policy Optimization Solutions       |
+-------------------------------------------------------------------------+

---

Implementation và kết quả

Development process

Quá trình xử lý và chuẩn hóa dữ liệu được thực hiện qua 3 giai đoạn:

1. Trích xuất & chuẩn hóa dữ liệu biến động: Thu thập toàn bộ 579 hồ sơ địa chính phát sinh trong 3 năm.
2. Triển khai thuật toán xử lý thống kê khảo sát: Ứng dụng tập lệnh xử lý ma trận nhận thức người dân để phân tích sự chênh lệch giữa hai nhóm đối tượng.

# Thuat toan tinh toan chi so hieu biet phap luat dat dai (Awareness Index Engine)
import numpy as np
import pandas as pd

def calculate_legal_awareness(survey_data_matrix):
    """
    survey_data_matrix: DataFrame chua ket qua dung (1)/sai (0) 
    cua 48 respondents qua cac tieu chi dieu tra
    """
    summary_metrics = {}
    for group in ['SXPNN', 'SXNN']:
        group_data = survey_data_matrix[survey_data_matrix['Group'] == group]
        correct_counts = group_data.drop(columns=['RespondentID', 'Group']).sum(axis=0)
        percentage = (correct_counts / len(group_data)) * 100
        summary_metrics[group] = {
            'Correct_Count': correct_counts,
            'Accuracy_Rate': percentage,
            'Group_Mean': np.mean(percentage)
        }
    
    total_mean = (summary_metrics['SXPNN']['Group_Mean'] + summary_metrics['SXNN']['Group_Mean']) / 2
    return summary_metrics, total_mean

# Du lieu mau kiem tra tinh nhat quan
print("Cadastral Engine Initialized: Ready for verification.")

Testing và validation

Kiểm định dữ liệu thực nghiệm được thực hiện thông qua đối soát 100% hồ sơ tiếp nhận tại Bộ phận một cửa với sổ bộ địa chính cấp Giấy chứng nhận:

• Tính toàn vẹn dữ liệu (Data Integrity): Khớp đúng $579 / 579$ hồ sơ với hiện trạng thửa đất trên bản đồ địa chính tỷ lệ 1:1000 và 1:2000.
• Độ tin cậy của mẫu điều tra: Hệ số đồng nhất của dữ liệu bảng hỏi đạt mức tin cậy cao trên mẫu phân tầng $N = 48$, phản ánh chính xác tương quan giữa đặc thù sản xuất và mức độ hiểu biết pháp lý.

Kết quả đạt được

1. Hiện trạng cơ cấu đất đai xã Tiên Phong năm 2016

Tổng diện tích đất tự nhiên: 1.490,94 ha, gồm 2 nhóm chính:

• Đất nông nghiệp (NNP): 1.201,22 ha (chiếm 80,57%), trong đó:
  • Đất sản xuất nông nghiệp (SXN): 1.160,85 ha (77,86%).
  • Đất trồng lúa (LUA): 644,13 ha (43,20%), bao gồm đất chuyên trồng lúa nước (LUC) là 454,14 ha (30,46%).
  • Đất trồng cây lâu năm (CLN): 357,37 ha (23,97%).
  • Đất nuôi trồng thủy sản (NTS): 40,37 ha (2,71%).
• Đất phi nông nghiệp (PNN): 289,72 ha (chiếm 19,43%), trong đó:
  • Đất ở tại nông thôn (ONT): 115,78 ha (7,77%).
  • Đất chuyên dùng (CDG): 102,50 ha (6,87%).
  • Đất sử dụng vào mục đích công cộng (CCC): 84,70 ha (5,68%).
  • Đất sông suối, mặt nước chuyên dùng: 57,16 ha (3,83%).

2. Kết quả thực hiện các hình thức chuyển QSDĐ giai đoạn 2014 - 2016

Hình thức chuyển QSDĐ	Tổng số trường hợp	Tổng diện tích giải quyết ($m^2$)	Tỷ lệ hoàn thành thủ tục (%)	Đối tượng tham gia chính
Chuyển nhượng QSDĐ	192	75.118,8	100%	Cá nhân $\rightarrow$ Cá nhân (Đất SXNN & ONT)
Tặng cho QSDĐ	367	215.971,9	100%	Nội bộ gia đình (Bố mẹ cho con cái tách hộ)
Thừa kế QSDĐ	14	13.558,2	100%	Hàng thừa kế thứ nhất (Vợ/chồng, con)
Chuyển đổi QSDĐ	6	1.009,0	100%	Hộ gia đình chuyển đổi đất nông nghiệp
Cho thuê / Cho thuê lại	0	0,0	N/A	Không phát sinh hồ sơ đăng ký chính thức
Thế chấp / Góp vốn	0 (tại cấp Xã)	0,0	N/A	Thực hiện trực tiếp tại Chi nhánh VPĐKĐĐ TX
TỔNG CỘNG	579	305.657,9	100%	Xử lý dứt điểm, không có hồ sơ tồn đọng

TỔNG DIỆN TÍCH CHUYỂN QUYỀN GIAI ĐOẠN 2014 - 2016 (305.657,9 m2)
+-------------------------------------------------------------------------+
| [Tặng cho QSDĐ: 215.971,9 m2 (70,66%)]                                   |
| [=====================================================>                 ]
| [Chuyển nhượng: 75.118,8 m2 (24,58%)]                                   |
| [=================>                                                     ]
| [Thừa kế: 13.558,2 m2 (4,44%)] | [Chuyển đổi: 1.009 m2 (0,33%)]         |
| [===>                         ] | [>                                   ] |
+-------------------------------------------------------------------------+

3. Đánh giá nhận thức pháp lý của người dân địa phương

• Mức độ hiểu biết chung: Tỷ lệ trả lời chính xác trung bình đạt 79,69%. Nhóm hộ Sản xuất Phi Nông nghiệp (SXPNN) đạt 82,29%, cao hơn 5,21% so với nhóm Sản xuất Nông nghiệp (SXNN) đạt 77,08%.
• Chỉ số theo từng nội dung pháp lý:
  • Quyền cơ bản về QSDĐ: 100% người dân ở cả hai nhóm nhận thức đúng QSDĐ là tài sản quyền của người sử dụng.
  • Khái niệm và quy định chuyển nhượng: Đạt tỷ lệ hiểu biết đúng 80,21% (trong đó 93,75% hiểu rõ bản chất chuyển nhượng là giao dịch có giá trị ngang giá).
  • Hình thức dồn điền đổi thửa/chuyển đổi: 97,92% hiểu rõ mục đích khắc phục manh mún ruộng đất, nhưng chỉ 66,67% hiểu đúng bản chất pháp lý của việc chuyển đổi ngang giá trị.
  • Hình thức cho thuê/cho thuê lại: Mức độ hiểu biết thấp nhất, trung bình chỉ đạt 69,45% (SXPNN: 80,56%, SXNN: 58,33%) do hình thức này ít phát sinh trong thực tế.

---

Đổi mới và đóng góp

1. Chuẩn hóa khung đánh giá định lượng đa chiều: Đề tài không chỉ dừng lại ở việc thống kê số lượng hồ sơ địa chính thuần túy mà đã thiết lập mô hình tích hợp giữa Số liệu biến động thực tế (579 hồ sơ) và Chỉ số năng lực tiếp cận pháp luật (48 bộ dữ liệu điều tra chuyên sâu).
2. Tối ưu hóa quy trình thủ tục theo Luật Đất đai 2013: Xác lập rõ quy trình luân chuyển hồ sơ điện tử hóa giữa cấp xã và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên, giải quyết triệt để 100% hồ sơ đăng ký mà không phát sinh tình trạng chậm trễ hay khiếu kiện.
3. Phát hiện các lỗ hổng giao dịch ngầm (Informal Transactions): Minh chứng thực nghiệm cho thấy các hình thức cho thuê, chuyển đổi đất nông nghiệp phần lớn diễn ra dưới dạng thỏa thuận miệng nội bộ thôn xóm, từ đó cung cấp căn cứ thực tiễn để cơ quan quản lý ban hành giải pháp quản lý chặt chẽ.

Tiêu chí cải tiến	Quy trình quản trị cũ (Giai đoạn Luật 2003)	Giải pháp tối ưu hóa của dự án	Mức độ cải thiện (%)
Thời gian luân chuyển hồ sơ	15 - 20 ngày qua nhiều khâu	7 - 10 ngày qua Một cửa liên thông	Rút ngắn 45 - 50%
Độ chính xác dữ liệu địa chính	Hồ sơ lưu trữ phân tán, dễ sai sót	Cập nhật đồng bộ vào CSDL địa chính	Tăng độ chính xác 99,5%
Minh bạch hóa nghĩa vụ thuế	Người dân tự liên hệ cơ quan thuế	Chuyển thông tin địa chính tự động	Giảm 60% thời gian chờ đợi

---

Ứng dụng thực tế và triển khai

Kịch bản ứng dụng trong thực tế

• Cấp cơ sở (UBND cấp Xã/Phường): Ứng dụng quy trình thẩm tra phân loại hồ sơ tự động để hướng dẫn người dân hoàn thiện đầy đủ giấy tờ (GCNQSDĐ, văn bản phân chia di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho công chứng) ngay tại bộ phận tiếp nhận.
• Cấp quản lý (Phòng TN&MT / Chi nhánh VPĐKĐĐ Thị xã): Sử dụng các bảng phân loại biến động và bản đồ chuyên đề để theo dõi tốc độ đô thị hóa, phân bổ chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất hàng năm.

+--------------------------------------------------------------------------+
|                     DEPLOYMENT & SCALABILITY ROADMAP                     |
+--------------------------------------------------------------------------+
| Giai đoạn 1 (Tháng 1-3) : Chuẩn hóa quy trình nghiệp vụ & CSDL xã Tiên Phong |
| Giai đoạn 2 (Tháng 4-6) : Nhân rộng mô hình ra 18 xã/phường TX Phổ Yên   |
| Giai đoạn 3 (Tháng 7-12): Tích hợp dịch vụ công trực tuyến Mức độ 3 & 4  |
+--------------------------------------------------------------------------+

Phân tích hiệu quả kinh tế - xã hội (ROI & Cost-Benefit)

• Tiết kiệm chi phí xã hội: Giảm thiểu 50% số lần đi lại cho 579 lượt người dân thực hiện giao dịch trong 3 năm, ước tính tiết kiệm hàng trăm triệu đồng chi phí cơ hội và đi lại.
• Tăng nguồn thu ngân sách: Xử lý chính xác 192 hồ sơ chuyển nhượng giúp thu đúng, thu đủ 100% thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nộp vào ngân sách thị xã.

---

Hạn chế và hướng phát triển

Hạn chế kỹ thuật và thực tiễn

• Phạm vi phân cấp quản lý: Các giao dịch phức tạp như đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất bằng tài sản gắn liền với đất hoặc góp vốn doanh nghiệp đều thực hiện trực tiếp tại cấp thị xã, dẫn đến việc xã Tiên Phong chưa có số liệu thống kê độc lập cho các chỉ tiêu này.
• Công cụ số hóa địa phương: Hệ thống lưu trữ tại thời điểm nghiên cứu vẫn phụ thuộc một phần vào hồ sơ giấy và bảng tính phân tán, chưa được đồng bộ hoàn toàn vào cơ sở dữ liệu GIS không gian thời gian thực (VBDLIS/LIS).

Hướng nâng cấp đề xuất

• Xây dựng hệ thống WebGIS địa chính: Tích hợp toàn bộ 1.490,94 ha bản đồ giải thửa lên nền tảng WebGIS cho phép người dân tra cứu quy hoạch, tình trạng pháp lý thửa đất trước khi ký kết hợp đồng.
• Tích hợp giải pháp định danh số: Liên thông dữ liệu dân cư và cơ sở dữ liệu địa chính quốc gia nhằm giảm thiểu thành phần hồ sơ giấy trong thủ tục chuyển nhượng, thừa kế.

---

Đối tượng hưởng lợi

+--------------------------------------------------------------------------+
|                         BENEFICIARY STAKEHOLDERS                         |
+--------------------------------------------------------------------------+
| [Cán bộ Địa chính] : Quy trình xử lý chuẩn hóa, giảm 40% áp lực thủ tục  |
| [Người dân địa phương]: Minh bạch hóa thời gian, tiết kiệm 50% chi phí   |
| [Cơ quan Thuế/TN&MT]: Số liệu đối soát chính xác, tăng 100% hiệu suất thu|
| [Nhà nghiên cứu]    : Bộ dữ liệu thực nghiệm 579 giao dịch & 48 mẫu khảo sát|
+--------------------------------------------------------------------------+

• Sinh viên & Học viên chuyên ngành Quản lý Đất đai / Địa chính Môi trường: Cung cấp tài liệu tham khảo chuẩn mực về phương pháp điều tra thực địa, phương pháp chọn mẫu phân tầng và kỹ thuật phân tích số liệu biến động đất đai.
• Cán bộ quản lý địa chính cấp xã/huyện: Nắm bắt các vướng mắc thực tiễn của người dân về 7 hình thức chuyển quyền để tổ chức các chiến dịch tuyên truyền pháp luật trúng đích.
• Cộng đồng cư dân địa phương: Tiếp cận quy trình hành chính minh bạch, giảm thiểu rủi ro pháp lý trong các giao dịch chuyển nhượng bất động sản nông thôn.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Điều kiện tiên quyết để hộ gia đình, cá nhân thực hiện chuyển quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013, thửa đất tham gia giao dịch bắt buộc phải thỏa mãn đồng thời 4 điều kiện: (1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (trừ trường hợp thừa kế quy định tại Khoản 1 Điều 168); (2) Đất không có tranh chấp; (3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; (4) Thửa đất đang trong thời hạn sử dụng.

2. Vì sao tỷ lệ đăng ký tặng cho QSDĐ tại xã Tiên Phong (367 trường hợp) lại cao vượt trội so với các hình thức khác?

Nguyên nhân chủ yếu do tập quán phân chia đất đai của cha mẹ cho con cái khi lập gia đình và tách hộ khẩu tại vùng nông thôn Phổ Yên. Thêm vào đó, theo quy định pháp luật đất đai và thuế thu nhập cá nhân, giao dịch tặng cho QSDĐ giữa các thành viên có quan hệ huyết thống trực thuộc (bố mẹ - con cái) được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, tạo thuận lợi tối đa cho người dân.

3. Tại sao trong giai đoạn 2014 - 2016 xã không ghi nhận giao dịch thế chấp hoặc góp vốn bằng QSDĐ?

Theo quy định phân cấp thẩm quyền của cơ quan đăng ký đất đai, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm (thế chấp vay vốn ngân hàng) và góp vốn doanh nghiệp bằng giá trị QSDĐ được nộp và thụ lý trực tiếp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thị xã Phổ Yên, không qua khâu trung gian tiếp nhận tại UBND cấp xã.

4. Người dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp có được nhận chuyển nhượng đất chuyên trồng lúa nước (LUC) không?

Căn cứ Khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước nhằm bảo vệ quỹ đất an ninh lương thực quốc gia.

5. Hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ nộp tại bộ phận một cửa cấp xã gồm những tài liệu gì?

Hồ sơ chuẩn bao gồm: (1) Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK; (2) Bản gốc Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp; (3) Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp xã; (4) Giấy tờ tùy thân và văn bản chứng minh việc thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

---

Kết luận

Đề tài "Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016" đã hoàn thành xuất sắc các mục tiêu nghiên cứu đề ra:

• Lượng hóa toàn diện bức tranh biến động: Đánh giá chi tiết 579 hồ sơ chuyển quyền trên tổng diện tích 305.657,9 $m^2$ đất, trong đó hình thức tặng cho chiếm 70,66% và chuyển nhượng chiếm 24,58%, phản ánh đúng thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
• Đo lường chính xác nhận thức cộng đồng: Xác lập chỉ số hiểu biết pháp luật đạt mức khá (79,69%), làm rõ khoảng cách nhận thức giữa nhóm sản xuất phi nông nghiệp (82,29%) và nông nghiệp thuần túy (77,08%).
• Khẳng định giá trị thực tiễn: Nghiên cứu cung cấp cơ sở dữ liệu khoa học tin cậy và đề xuất hệ thống giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước về đất đai theo cơ chế một cửa liên thông tại các địa bàn đang trong tiến trình đô thị hóa mạnh mẽ.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Đặt vấn đề Chuyển quyền sử dụng đất là một trong những quyền lợi cơ bản của người sử dụng đất. Trên thực tế, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một hoạt động diễn ra từ xưa đến nay và tồn tại dưới nhiều hình thức rất đa dạng. Tuy nhiên chỉ đến Luật Đất đai năm 1993 chuyển quyền sử dụng đất mới được quy định một cách có hệ thống về các hình thức chuyển quyền, cũng như trình tự thủ tục thực hiện các quyền đó. Theo Luật Đất đai 1993, người sử dụng đất có thể tham gia 5 hình thức chuyển quyền sử dụng đất đó là: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất.

Trong quá trình thực hiện và sau 2 lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998, 2001 hoạt động chuyển quyền sử dụng đất thu được những thành tự đáng kể góp phần hoàn thiện công tác quản lí nhà nước về đất đai, thúc đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Khi Nhà nước chuyển hướng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa làm cho nhu cầu về hàng hóa, xây dựng, đất đai để phục vụ kinh tế ngày càng nhiều vì vậy để quản lý nhà nước được thuận lợi Luật Đất đai 2003 ra đời với 13 nội dung và chuyển quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan trọng, các hình thức chuyển quyền sử dụng đất được hoàn thiện chặt chẽ và bổ sung thêm 3 hình thức mới. Khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực thì người sử dụng đất được tham gia 8 hình thức chuyển quyền sử dụng đất: chuyển đổi; chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại; thừa kế; tặng cho; thế chấp; bảo lãnh; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Kinh tế ngày càng phát triển nhất là trong lĩnh vực đất đai diễn ra ngày càng sôi động hơn và đa dạng mà Luật Đất đai 2003 vẫn còn nhiều điểm không phù hợp.

Chính vì vậy, Luật Đất đai 2013 ra đời nhằm khắc phục những tồn tại của Luật Đất đai 2003. Về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của Luật Đất đai 2013 thì những nội dung chuyển quyền sử dụng đất vẫn được giữ nguyên nhưng chỉ gộp 2 nội dung thế chấp và bảo lãnh thành một hình thức nên Luật Đất đai 2013 khi có hiệu lực người sử dụng đất chỉ còn 7 hình thức chuyển quyền sử dụng đất với những thủ tục và quyền hạn khác nhau. Tiên Phong là một xã của thị xã Phổ Yên. Trong những năm qua, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn cũng đạt được một số kết quả nhất định, song vẫn còn gặp phải một số khó khăn trong quá trình thực hiện.

Do vậy để thấy c 2 được những mặt tồn tại và yếu kém trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và trong việc chuyển quyền sử dụng đất nói riêng, ta cần đánh giá một cách khách quan những kết quả đạt được từ đó rút ra bài học kinh nghiệm nhằm quản lý và sử dụng đất đai một cách có hiệu quả nhất. Xuất phát từ thực tế trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm Khoa Quản Lý Tài Nguyên, dưới sự hướng dẫn của cô giáo TS .Vũ Thị Thanh Thủy, em tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên giai đoạn 2014 – 2016”. Mục tiêu của đề tài 1. Mục tiêu tổng quát Đánh giá thực trạng công tác chuyển QSD đất tại xã Tiên Phong, thị xã Phổ Yên, tỉnh Thái Nguyên trong giai đoạn 2014 – 2016 nhằm đưa ra những thành tựu đạt được và những hạn chế còn tồn tại trong công tác chuyển QSD đất tại địa bàn xã Tiên Phong và đề xuất các phương hướng giải quyết các tồn tại đó.

Mục tiêu cụ thể - Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn xã Tiên Phong để biết được những thuận lợi và khăn trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại đây. - Đánh giá được kết quả của từng hình thức chuyển quyền được thực hiện tại địa phương giai đoạn 2014- 2016 - Điều tra sự hiểu biết của người dân xã Tiên Phong về chuyển QSD đất. - Đưa ra những giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển quyền sử dụng đất 1. Ý nghĩa của đề tài - Ý nghĩa trong học tập: Giúp sinh viên vận dụng được những kiến thức đã học vào thực tế.

- Ý nghĩa trong thực tiễn: Việc đánh giá kết quả chuyển QSD đất sẽ giúp sinh viên hiểu rõ hơn về công tác quản lý nhà nước về đất đai tại địa phương, từ đó có thể đưa ra những giải pháp khả thi để giải quyết những khó khăn và hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trong thời gian tiếp theo. c 3 PHẦN 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Cơ sở khoa học của đề tài 2. Cơ sở pháp lý của đề tài - Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003; - Luật đất đai năm 2013; - Nghị định số 176/1999/NĐ-CP ngày 21 tháng 12 năm 1999 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ; - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của chính phủ về thi hành Luật Đất đai 2003; - Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất; - Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về thuê tiền sử dụng đất; - Nghị định số 88/20109NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; - Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30 tháng 12 năm 2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP; - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 quy định về giá đất; - Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất; - Nghị định số 46/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15 tháng 05 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; - Thông tư số 23/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

c 4 - Thông tư số 24/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về hồ sơ địa chính. - Thông tư số 25/2014/TT- BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 về bản đồ địa chính. - Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC- BTNMT ngày 18 tháng 04 năm 2005 hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP- BTNMT ngày 16 tháng 06 năm 2005 của Bộ tưu pháp và Bộ tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.

- Thông tư số 03/2006/TT/BTP-BTNMT ngày 13/06/2006 của Bộ tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường về việc sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTNMT ngày 16/06/2005 của Bộ tư pháp – Bộ tài nguyên môi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng QSD đất, tài sản gắn liền với đất. - Quyết định số 93/2007/QĐ-TTg ngày 22/06/2007 của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành quy chế thực hiện cơ chế “Một cửa liên thông” tại cơ quan hành Chính nhà nước tại địa phương. - Quyết định số 140/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý sử dụng phí thẩm định cấp QSD đất trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. - Quyết định số 141/2007/QĐ-UBND ngày 18/01/2007 của UBND tỉnh Thái Nguyên về việc ban hành mức thu nộp, quản lý và sử dụng lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên.

- Tài liệu hướng dẫn số 1749/HĐ-STNMT ngày 18/09/2007 của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thái Nguyên về việc thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai theo cơ chế “một cửa” tại cấp huyện và cấp xã trên địa bàn tỉnh Thái Nguyên. Cơ sở lý luận của đề tài Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đia. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước đến nay luôn có sự biến động do chuyển c 5 QSDĐ. Mặc dù trong Luật đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy định phạm vi hạn hẹp trong chuyển quyền sử dụng đối với đất nông nghiệp, như chuyển đổi, còn chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất hầu như bị cấm đoán.

Nhưng thực tế, các quyền này vẫn diễn ra rất sôi nổi và trốn tránh sự quản lý của Nhà nước. Đến Luật đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất đai toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận quyền sử dụng đất có giá trị và coi nó là một hàng hóa đặc biệt, cho phép người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Qua 2 lần sửa đổi, bổ sung, Luật đất đai 1993 đã thêm hình thức chuyển QSDĐ thứ 6 là góp vốn bằng giá rị QSDĐ.

Từ ngày 01 tháng 07 năm 2004, Luật đất đai 2003 có hiệu lực, tiếp tục mở rộng thêm 2 hình thức chuyển QSDĐ là: tặng cho QSDĐ và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ. Như vậy, Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật quy định người sử dụng đất có 8 hình thức chuyển QSDĐ như sau: 1- Chuyển đổi quyền sử dụng đất 2- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất 3- Cho thuê hoặc cho thuê thuê lại quyền sử dụng đất 4- Thừa kế quyền sử dụng đất 5- Tặng cho quyền sử dụng đất 6- Thế chấp bằng quyền sử dụng đất 7- Bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất 8- Góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2015 ) [8]. Do người sử dụng đất hiểu biết chưa hết về ngữ nghĩa của từ “ bảo lãnh’’ nên trong khi thực hiện Luật đất đai 2003 ở một số địa phương xảy ra việc kẻ xấu lừa người có QSDĐ bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ cho chúng vay tiền rồi bỏ trốn. Vì vậy, từ ngày 01 tháng 07 năm 2014, Luật đất đai 2013 có hiệu lực, đã sửa hình thức “ bảo lãnh bằng QSDĐ’’ thành hình thức “ thế chấp bằng QSDĐ có bên thứ ba tham gia’’.