Chương 1 TONG QUAN CÁC VAN ĐÈ NGHIÊN CỨU 1. Một số vấn đề lý luận liên quan đến văn phòng đăng ký đất đai 1. ĐẤt đai, đăng ký đất đai 1. Dat dai và quyền sử dụng đắt Đất đại mặt thuật ngữ khoa học được hiểu theo nghĩa rộng như sau: it dai là một điện tích cụ thể của bể mặt trái đất bao gồm tat cả các cấu thành của môi trưởng sinh thái ngay trên và đưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu.
bê mặt, thé nhường, dạng địa hình, mặt nước (sông suối hd, đầm lầy. Các lớp trầm tích sát bé mặt cùng với các mạch nước ngằm và khoáng sản trong. lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thông tiêu thóat nước, đường sá, nha cửa. Quy và es, 2006) ‘Theo quan điểm kinh tế học, đất đai là tài sản quốc gia, là tư li suất chủ yếu, là đối tượng lao động đồng thờ cũng là sản phẩm lao động.
Dit 14 mặt bằng để phát triển nên kính tế quốc dân. Theo quy định của pháp luật, tại khoản 2 Điều 4 Thông tư 14/2012/TT- BTNMT, at đai được hiểu như sau: Dat dai là một vùng đất có ranh gi tri, diện tích cụ thé vả có các thuộc tính tương đổi én định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỷ, có thé dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đắt trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - xã hội như: thé nhường, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thủy van, thực vật. động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012). Quyền sử dụng dat: “Quyền sử dụng dat của cá nhân, pháp nhân, hộ gia.
đình, chủ thể khác được xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê dit hoặc công, nhận quyền sử dụng đất" theo điều 688 bộ luật dân sự. Quyền sở hữu nha ở và tài sản khác gắn li với đất Nhà nước công. nhận ba hình thức sở hữu nhà ở trên và thực hiện quyền bảo hộ hợp pháp về nhà cho mọi đối tượng sở hữu: - Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; = Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, kinh tế, xã hội; - Nhà ở thuộc sở hữu tư nhân: Là do tư nhân tự tạo lập thông qua xây. dung, mua bán hoặc do nhận thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng bởi các hình thức hợp pháp khác.
Dang ký đất dai a. Khái niệm vẻ đăng ký đắt đai ang ký đất dai là một qua trình xác lập và lưu trữ một cách chính thức. các quyền lợi đối với đất đai dưới hình thức hoặc là đăng ký văn tự giao dịch. hay đăng ký các loại văn kiện nào đó có liên quan đến việc chuyển giao quyền sở hữu/sử dụng đất hoặc đưới hình thức đăng ký chủ quyền đất, Kết quả của quá trình đăng ký được thé hiện trong một số đăng ký (có thé là hồ sơ giấy tờ.
hoặc được kỹ thuật số hóa thành hồ sơ điện tử) với những thông tin về chủ sở hữu/sử dụng và chủ quy „hoặc những thay đổi về chủ quy đối với những, đơn vị dat đai được xác định (Economic Commission for Europe, 2005). Theo FIG (1995), trên thé giới có nhiều hệ thống đăng ky dat đai khác nhau dựa. trên sự khác biệt về pháp lý, tổ chức, thủ tục và quản lý thông tin, nhưng hết đều có chung nỗ lực phat triển hệ thống đăng ky của mình nhằm đáp ứng. những nhu cầu da dạng về thông tin, giao địch dat dai và giảm thiểu chỉ phí.
Có nhiêu loại hệ thông dựa trên sự khác biệt vẻ pháp lý, tổ chức, thủ tục và quản lý thông ti, ‘Theo Uy ban kinh tế châu Âu của Liên Hiệp Quốc, đối với những quốc gia muốn phát triển thịnh vượng thi đồi hỏi tinh hiệu quả của đăng ký đắt đai boi nó thúc đây một thị trường đất đai năng động và việc sử dụng dit tích cực, đồng thời đảm bảo được quyền sở hữu và sự phát triển của thị trường vốn là những nguồn lực cho nền kinh tế (Economic Commission for Europe, 2004). Ở Việt Nam, đất dai thuộc sở hữu toàn dân, nên người sử dụng đất không có quyền định doat và quyền sở hữu mảnh đất của mình mã chỉ có quyền sử dụng đất. Do vậy, khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công. nhận quyển sử dụng đất hay trong quá trình sử dung đất có những vấn dé thay đổi thi họ phải thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất.
Đăng ký quy: cđất là một thủ tục hành chính mang tinh đặc thù của quản lý nhà nước đai, quy định bắt buộc đối với mọi người sử đụng đất nhằm thiết lập mỗi quan hệ pháp lý giữa Nhà nước và người sử dụng đất. ‘Theo Khoản 15, Điều 3, Luật Dat dai năm 2013, đăng ký đất dai, nhà ở, tải sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghỉ nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhề ở, tài sản khác gi với đất và quyền quản lý ¡ với một thửa đất vào h6 sơ địa chính (Quốc hội, 2013). Như vậy, có thé hiểu đăng ký quyền sử dụng dat là một thủ tục hành. chính, một trong những hoạt động quản lý nhà nước về đất dai, trong đó nội dung của đăng ký quyển sử dụng đất là việc ké khai và ghỉ nhận tỉnh trạng pháp lý những thông tin về thừa đất: nguồn gốc, hiện trạng, thời điểm, thời hạn, giấy tờ và việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng dat của thửa dit phải đăng ký theo một thủ tục và trình tự luật định vào hé sơ địa chính nhằm xác.
lập quyền và nghĩa vụ hợp pháp của chủ sử dụng đất. ‘Nam 1980, Hiển pháp quy định dat đai thuộc sở hữu toàn dân, điều nay ảnh hưởng rất lớn đến công tác đăng ký đất đai. Qua 4 lần ban hành và sửa. đổi Luật Dit dai (Luật Dat đai năm 1987, Luật Dat đai năm 1993, Luật Dit đai năm 2003, Luật Bat dai năm 2013) quy định về đăng ký quyền sử dụng .đất cảng ngày cảng hoàn thiện, đã khẳng định được vị tí, vai trở của đăng ky quyền Sir dụng dit trong việc thực hiện nhiệm vụ quản lý đất dai của Nhà nước, vai trò bảo vệ quyền và lợi ích của người sử dụng dat.
sử dụng đắt hiện tại theo quy định của Luật Dat đai năm 2013 và các văn bản. hướng dẫn thi hành đã trở thành một nhiệm vụ bắt buộc đối với các chủ thé sir dụng đất và các chủ thể có liên quan theo quy định của pháp luật, đạt được những thành quả nhất định. ‘Theo quy định của Luật Dat đai năm 2013, vi đăng ký quyền sử dụng đất được thực hiện đối với mọi trường hợp sử dụng đất (kể cả các trường hợp. không đủ điều kiện cắp giấy chứng nhận) hay các trường hợp được giao quản lý đất va tài sản gắn liền với đất.
Đồng thời, việc đăng ký nhằm “ghi nhận tinh trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ. không phải bó hẹp trong mục đích “ghi nhận quy sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất” như Luật Dat đai năm 2013. Do trước đây chỉ khi cố đầy đủ giấy tờ về quyền sử dụng đất thi người sử dụng đất mới đăng ký và việc thực hiện đăng ký cũng chưa day du, dẫn đến tình trạng long lẻo trong quan lý đất đai nhất là tinh trang giao dich, chuyển nhượng không theo quy định. b, Phân loại đăng kỷ đắt dai Căn cứ vào đối tượng được đăng ký và quản lý, có 2 loại đăng ký đất dai tại các nước đó là: (1) Đăng ký văn tự giao dịch; (2) Đăng ký quyền (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Đăng ký văn tự giao dich là hình thức đăng ký mà đối tượng đăng ky chính là các văn tự giao dịch vẻ đất đai và bat động sản trên dat và nội dung của các giao dich đó. Việc đăng ky chủ quyền chủ yếu dé chứng minh giao. dịch đã được thực hiện, hai bên đã tự nguyện tham gia với những điều khoản đã được thỏa thuận thống nhất chứ không thể là chứng cứ pháp lý để khẳng, định chủ quyền đổi với dat đai có hợp pháp hay không. Do vậy, để đảm bảo.
an toàn cho quyén lợi của minh, người mua phải điều tra ngược về quá khứ, truy tìm nguễn gốc chủ quyển đối với diện tích đất mà mình mua. Hình thức này được sử dụng tử thế kỷ 19 ở hầu hết các bang của Mỹ, Pháp, Ý, Nhật và. những nước chịu ảnh hưởng của luật Pháp. - Đăng ký chủ quyền: Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch hay các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dich được đăng ky vào số.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ pháp lý hiện hành giữa bắt động sản và người có. chủ quyền đối với bất động sản đó. Quan hệ pháp lý được dé cập ở đây bao him cả quyền, lợi ich và nghĩa vụ của người được giao quyển: Giao địch bắt động sản khi được thực hiện sẽ tạo ra một tỉnh trạng pháp lý mới, việc đăng ký quyền thực chất là đăng ký tinh trang phip lý mới đó (Economic Commission for Europe, 2005). Đăng ký chủ quyền được áp dụng có hiệu qua ở Úc (hệ thống Torrens, Đức va Scotland), So sánh 2 hệ thống đăng ký có thể nói rằng, đăng ký văn tự giao dịch là đăng ký sự kiện pháp lý còn đăng ký quyền là đăng ký hệ quả pháp lý của sự kiện pháp lý đó.
Ở Việt Nam, đất dai thuộc sở hữu toàn dân nên người dân không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất, Vì vậy, đăng ký ở day là “đăng ký quyển sử dụng dat”, Theo pháp Luật nước ta, ĐKĐĐ là thủ tục. hành chính do cơ quan Nhà nước thực hiện đối với các đối tượng là các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tải sản trên đất (gọi chung là người sử dụng); là việc ghi nhận về quyền sử dụng đắt, quyền sở hữu tài sản trên đất đối với một thửa đất xác định vào HSĐC và cấp GCNQSDĐ, quyền. sở hữu tài sản trên đất cho những chủ sử dụng đất hợp pháp qua đó xác lập mối quan hệ pháp lý da đủ giữa Nhà nước với người sử dụng (Nguyễn Trọng Đợi, 2009).