Luận văn thạc sĩ về giao đất có thu tiền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Hà Nội

Luận văn thạc sĩ phân tích pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại Hà Nội, cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề này.

• Tác giả: Hoàng Mỹ Linh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Thị Hồng Nhung
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật học
• Đề tài: Nghiên cứu về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 0.1. Lý do lựa chọn đề tài
• 0.2. Tình hình nghiên cứu đề tài
• 0.3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
• 0.4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
• 0.5. Phương pháp nghiên cứu
• 0.6. Những đóng góp mới của luận văn
• 0.7. Kết cấu của luận văn
• 1. CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT
• 1.1. Những vấn đề lý luận về giao đất có thu tiền sử dụng đất
• 1.1.1. Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất
• 1.1.2. Đặc điểm của giao đất có thu tiền sử dụng đất
• 2. CHƯƠNG 2: PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI THÀNH PHỐ HÀ NỘI
• 2.1. Thực trạng các quy định của pháp luật hiện có thu tiền sử dụng đất
• 2.2. Trình tự, thủ tục giao đất có thu tiền sử dụng đất
• 2.3. Xử lý vi phạm pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất
• 2.4. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội
• 2.4.1. Những thành tựu đạt được
• 2.4.2. Những hạn chế, vướng mắc về pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Thành phố Hà Nội
• 3. CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT CÓ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÁC GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Những vấn đề lý luận về giao đất và pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là một phần quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam, đặc biệt là trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường hiện nay. Giao đất là hành động mà Nhà nước thực hiện để trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu. Đặc điểm chính của giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước không chỉ chuyển giao quyền sử dụng mà còn yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Điều này được quy định rõ trong Luật Đất đai năm 2013. Theo đó, tiền sử dụng đất là khoản tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được giao đất có thu tiền sử dụng. Việc hiểu rõ về các quy định pháp luật liên quan đến giao đất sẽ giúp các chủ thể thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình, đồng thời góp phần vào sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

1.1 Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất

Khái niệm giao đất có thu tiền sử dụng đất được định nghĩa trong Luật Đất đai, trong đó nhấn mạnh rằng giao đất là hoạt động của Nhà nước nhằm trao quyền sử dụng đất cho các đối tượng có nhu cầu. Giao đất không chỉ đơn thuần là việc chuyển nhượng quyền sử dụng mà còn bao gồm các nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc quản lý tài nguyên đất đai, đảm bảo công bằng và minh bạch trong phân phối đất đai. Các quy định về giao đất đã được cải thiện qua các lần sửa đổi luật, nhằm đáp ứng nhu cầu thực tiễn và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân trong việc tiếp cận đất đai. Hơn nữa, việc thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất cũng cần phải đảm bảo tính hợp pháp và minh bạch để tránh các hiện tượng tiêu cực trong quản lý đất đai.

II. Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội

Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội cho thấy nhiều điểm tích cực cũng như những hạn chế trong quá trình thực hiện. Các quy định pháp luật hiện hành đã tạo ra hành lang pháp lý cho việc giao đất, tuy nhiên, việc thực thi vẫn gặp nhiều khó khăn. Một trong những vấn đề lớn nhất là sự không đồng bộ giữa các quy định pháp luật và thực tiễn thi hành. Nhiều trường hợp giao đất không tuân thủ đúng quy trình, dẫn đến tình trạng lạm dụng và vi phạm pháp luật. Ngoài ra, sự thiếu minh bạch trong các thủ tục giao đất cũng là một vấn đề nghiêm trọng, gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân và doanh nghiệp. Để khắc phục tình trạng này, cần có những biện pháp cải cách mạnh mẽ trong quy trình giao đất, đảm bảo công khai, minh bạch và công bằng.

2.1 Những thành tựu đạt được

Trong thời gian qua, Hà Nội đã đạt được nhiều thành tựu trong việc thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất. Các cơ quan chức năng đã nỗ lực trong việc cải cách thủ tục hành chính, giảm thiểu thời gian và chi phí cho người dân khi thực hiện giao đất. Hệ thống thông tin về đất đai cũng đã được cải thiện, giúp người dân dễ dàng tiếp cận thông tin và thực hiện quyền lợi của mình. Những chính sách hỗ trợ cho các hộ gia đình và doanh nghiệp trong việc tiếp cận đất đai đã được triển khai, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế địa phương. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu này, vẫn còn nhiều thách thức cần phải giải quyết để nâng cao hiệu quả của pháp luật về giao đất.

III. Định hướng hoàn thiện pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả của pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, cần thiết phải tiến hành rà soát và hoàn thiện các quy định hiện hành. Một trong những định hướng quan trọng là xây dựng một hệ thống pháp luật đồng bộ, rõ ràng và dễ hiểu hơn về giao đất. Điều này bao gồm việc cụ thể hóa các quy trình, thủ tục giao đất, đảm bảo rằng mọi đối tượng đều có thể tiếp cận một cách công bằng. Ngoài ra, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra để phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật trong lĩnh vực giao đất. Việc đào tạo và nâng cao nhận thức cho cán bộ quản lý đất đai cũng là một yếu tố quan trọng trong việc thực hiện hiệu quả các quy định pháp luật.

3.1 Giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành

Để nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng. Sự minh bạch trong quy trình giao đất cần được đảm bảo thông qua việc công khai thông tin và tạo điều kiện cho người dân tham gia giám sát. Bên cạnh đó, việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng sẽ giúp cải thiện quy trình giao đất, giảm thiểu tình trạng tham nhũng và tiêu cực. Cần thiết lập các kênh phản hồi để người dân có thể phản ánh những vấn đề gặp phải trong quá trình giao đất, từ đó cải thiện chất lượng dịch vụ và tăng cường sự tin tưởng của người dân đối với chính quyền.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất là một lĩnh vực quan trọng trong quản lý đất đai tại Việt Nam, đặc biệt trong bối cảnh phát triển kinh tế thị trường và hội nhập quốc tế. Tính đến năm 2018, tổng diện tích đất tự nhiên của Việt Nam đạt khoảng 33,5 triệu ha, trong đó đất nông nghiệp chiếm 83%, đất phi nông nghiệp chiếm 11%, và đất chưa sử dụng còn khoảng 6%. Sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích kinh tế - xã hội đặt ra yêu cầu cấp thiết về việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, đặc biệt tại các đô thị lớn như Thành phố Hà Nội – nơi có thị trường bất động sản sôi động và quỹ đất “vàng” hạn chế.

Luận văn tập trung phân tích hệ thống pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất, đánh giá thực trạng thi hành pháp luật tại Hà Nội từ năm 2013 đến nay, đồng thời đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành. Mục tiêu nghiên cứu nhằm đảm bảo việc phân phối đất đai công bằng, hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả, góp phần phát triển kinh tế - xã hội bền vững. Phạm vi nghiên cứu giới hạn trong các quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành, tập trung vào thực tiễn thi hành tại Hà Nội trong giai đoạn từ 2013 đến 2021.

Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để hoàn thiện chính sách pháp luật đất đai, đồng thời hỗ trợ các cơ quan quản lý nhà nước nâng cao hiệu quả quản lý, giảm thiểu vi phạm pháp luật trong lĩnh vực giao đất có thu tiền sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Luận văn dựa trên hai khung lý thuyết chính: lý thuyết quản lý nhà nước về đất đai và lý thuyết pháp luật về quyền sử dụng đất. Lý thuyết quản lý nhà nước nhấn mạnh vai trò của Nhà nước trong việc đại diện chủ sở hữu toàn dân, quản lý và phân phối đất đai nhằm đảm bảo công bằng và hiệu quả. Lý thuyết pháp luật về quyền sử dụng đất tập trung vào các khái niệm như giao đất, thu tiền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, cũng như các nguyên tắc pháp lý trong giao đất.

Các khái niệm chính bao gồm:

• Giao đất có thu tiền sử dụng đất: Việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thu một khoản tiền tương ứng.
• Quyền sử dụng đất (QSDĐ): Quyền hợp pháp của người sử dụng đất được Nhà nước công nhận.
• Nguyên tắc giao đất: Giao đất phải đúng quy hoạch, đúng thẩm quyền, đúng đối tượng và đúng mục đích sử dụng.
• Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan.

Phương pháp nghiên cứu

Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu khoa học duy vật biện chứng và duy vật lịch sử để phân tích nguồn gốc, bản chất và quá trình phát triển của pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất. Các phương pháp cụ thể bao gồm:

• Phân tích, lịch sử, đối chiếu: Áp dụng trong nghiên cứu lý luận về giao đất và pháp luật đất đai.
• Đánh giá, so sánh, thống kê, tổng hợp: Sử dụng để phân tích thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành tại Hà Nội.
• Bình luận, quy nạp, diễn giải: Áp dụng trong đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thi hành.

Nguồn dữ liệu chính gồm các văn bản pháp luật (Luật Đất đai 2013, Nghị định, Thông tư), báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, số liệu thống kê về diện tích đất và các dự án đầu tư tại Hà Nội. Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội trong giai đoạn 2013-2021, được chọn mẫu theo phương pháp chọn mẫu phi xác suất nhằm đảm bảo tính đại diện cho các loại hình dự án và đối tượng sử dụng đất.

Timeline nghiên cứu kéo dài từ năm 2019 đến 2021, bao gồm thu thập dữ liệu, phân tích và đề xuất giải pháp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Thực trạng pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội còn nhiều hạn chế: Mặc dù Luật Đất đai 2013 đã quy định rõ ràng về thẩm quyền, đối tượng, điều kiện và trình tự giao đất, nhưng trong thực tế, việc áp dụng còn tồn tại nhiều vi phạm như giao đất không đúng quy hoạch, chậm thu tiền sử dụng đất, và thiếu minh bạch trong thủ tục. Theo báo cáo của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, khoảng 15% các dự án giao đất có thu tiền sử dụng đất bị phát hiện vi phạm pháp luật trong giai đoạn 2015-2020.

2. Vi phạm pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất chủ yếu do sự chồng chéo thẩm quyền và thiếu kiểm soát hiệu quả: UBND cấp tỉnh và cấp huyện có thẩm quyền giao đất nhưng chưa có sự phối hợp chặt chẽ, dẫn đến tình trạng “tùy tiện” trong giao đất. Khoảng 20% trường hợp vi phạm liên quan đến việc giao đất vượt hạn mức hoặc không đúng đối tượng.

3. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định rõ nhưng chưa được thực hiện đầy đủ: Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất, tuy nhiên, nhiều trường hợp chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính, gây thất thu ngân sách. Tỷ lệ nợ tiền sử dụng đất tại Hà Nội ước tính khoảng 10% tổng số tiền phải thu.

4. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất qua đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng nhưng chưa phổ biến rộng rãi: Đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng tính minh bạch và hiệu quả sử dụng đất, tuy nhiên, chỉ khoảng 30% dự án giao đất tại Hà Nội thực hiện theo hình thức này, phần lớn còn lại thực hiện theo hình thức giao đất không qua đấu giá.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chính của các tồn tại là do sự chưa đồng bộ trong hệ thống pháp luật và hạn chế trong công tác quản lý, giám sát của các cơ quan nhà nước. Việc quy định căn cứ giao đất dựa trên kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện là bước tiến nhằm kiểm soát chặt chẽ hơn, tuy nhiên, vẫn còn tình trạng “quy hoạch treo” và “dự án treo” gây khó khăn cho việc giao đất đúng quy hoạch.

So với các nghiên cứu trước đây, luận văn đã đi sâu phân tích thực trạng thi hành pháp luật tại Hà Nội – một địa phương có thị trường bất động sản phát triển mạnh, từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể hơn. Việc áp dụng biểu đồ thể hiện tỷ lệ vi phạm theo loại hình dự án và biểu đồ so sánh số tiền thu được qua đấu giá và không đấu giá sẽ giúp minh họa rõ nét hơn hiệu quả của các hình thức giao đất.

Ý nghĩa của kết quả nghiên cứu là cung cấp cơ sở khoa học để hoàn thiện pháp luật đất đai, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, góp phần phát triển kinh tế bền vững và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về giao đất có thu tiền sử dụng đất: Cần sửa đổi, bổ sung các quy định về căn cứ giao đất, thẩm quyền giao đất và điều kiện giao đất nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng và phù hợp với thực tiễn. Thời gian thực hiện trong 1-2 năm, do Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với các bộ ngành liên quan.

2. Tăng cường phân quyền và phối hợp giữa các cấp chính quyền địa phương: Rà soát, phân định rõ thẩm quyền giao đất giữa UBND cấp tỉnh và cấp huyện, đồng thời thiết lập cơ chế phối hợp hiệu quả để tránh chồng chéo và “tùy tiện”. Thời gian thực hiện trong 1 năm, do Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội và các sở ngành liên quan thực hiện.

3. Đẩy mạnh áp dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất: Khuyến khích và mở rộng phạm vi áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao tính minh bạch và hiệu quả sử dụng đất, đồng thời tăng nguồn thu ngân sách. Thời gian thực hiện trong 2 năm, do Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội phối hợp với các cơ quan liên quan.

4. Nâng cao năng lực quản lý, giám sát và xử lý vi phạm pháp luật về giao đất: Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các vi phạm, đồng thời xây dựng hệ thống thông tin quản lý đất đai hiện đại để theo dõi, giám sát chặt chẽ. Thời gian thực hiện liên tục, do Thanh tra Nhà nước và các cơ quan chức năng thực hiện.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai: Giúp nâng cao hiệu quả quản lý, hoàn thiện chính sách và pháp luật đất đai, đặc biệt trong công tác giao đất có thu tiền sử dụng đất.

2. Các nhà nghiên cứu, giảng viên luật đất đai: Cung cấp cơ sở lý luận và thực tiễn để phục vụ giảng dạy, nghiên cứu chuyên sâu về pháp luật đất đai và quản lý đất đai.

3. Doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản: Hiểu rõ quyền và nghĩa vụ khi tham gia giao dịch đất đai, từ đó thực hiện các dự án đầu tư đúng pháp luật và hiệu quả.

4. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất: Nắm bắt quyền lợi và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất được giao, tránh vi phạm pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Câu hỏi thường gặp

1. Giao đất có thu tiền sử dụng đất là gì?
   Giao đất có thu tiền sử dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thu một khoản tiền tương ứng theo quy định pháp luật. Ví dụ, khi một doanh nghiệp được giao đất để xây dựng nhà ở kinh doanh, họ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước.

2. Ai có thẩm quyền giao đất có thu tiền sử dụng đất tại Hà Nội?
   UBND cấp tỉnh có thẩm quyền giao đất cho tổ chức, doanh nghiệp và các dự án đầu tư lớn; UBND cấp huyện giao đất cho hộ gia đình, cá nhân. Quy định này nhằm phân quyền rõ ràng và nâng cao hiệu quả quản lý.

3. Người sử dụng đất có những quyền gì khi được giao đất có thu tiền sử dụng đất?
   Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đồng thời phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính như nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ.

4. Tại sao cần áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất?
   Đấu giá quyền sử dụng đất giúp tăng tính minh bạch, công bằng trong phân phối đất, đồng thời nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng nguồn thu ngân sách. Tại Hà Nội, khoảng 30% dự án giao đất đã áp dụng hình thức này.

5. Các vi phạm phổ biến trong giao đất có thu tiền sử dụng đất là gì?
   Bao gồm giao đất không đúng quy hoạch, giao đất vượt hạn mức, chậm thu tiền sử dụng đất, và thiếu minh bạch trong thủ tục. Những vi phạm này làm giảm hiệu quả quản lý và gây thất thu ngân sách.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa và phát triển cơ sở lý luận về pháp luật giao đất có thu tiền sử dụng đất, đồng thời đánh giá thực trạng thi hành tại Hà Nội.
• Phát hiện nhiều tồn tại trong quản lý, phân phối đất, đặc biệt là vi phạm pháp luật và hạn chế trong phân quyền thẩm quyền.
• Đề xuất các giải pháp hoàn thiện pháp luật, tăng cường phân quyền, áp dụng đấu giá quyền sử dụng đất và nâng cao năng lực quản lý.
• Nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, hỗ trợ các cơ quan quản lý và các chủ thể sử dụng đất thực hiện đúng pháp luật.
• Khuyến nghị triển khai các giải pháp trong vòng 1-2 năm tới nhằm nâng cao hiệu quả quản lý đất đai tại Hà Nội và các địa phương tương tự.

Các cơ quan quản lý, nhà nghiên cứu và chủ thể sử dụng đất nên tham khảo và áp dụng kết quả nghiên cứu để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật đất đai minh bạch, công bằng và hiệu quả hơn.

Trích đoạn nội dung tài liệu

Chương I — Quyên của Nha nước đối với đắt đai và quản lý Nhà nước về đất dai) thi LĐĐ 2013 đã tach nội dung vẻ “Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dung dat” thành một chương lớn riêng, bao gồm 9 điểu, trong đó, có có 7 điều là có nội dung liên quan đến “giao 1. Đặc diém của giao đất có thu tiền sứ dung đắt Từ khải niệm giao đất có thu tiên sử dụng đất nêu trên, có thé thay, hoạt động giao đất có thu tiên sử dung dat của Nhà nước có các đặc điểm sau: Thứ nhất, về giá tì pháp ly của việc giao đất có thu tién sử dụng đất. Giao đất làm phát sinh QSDĐ cia người sử dung đất thông qua quyết định ảnh chính của cơ quan nha nước có thẩm quyển giao đất, thông qua các quyết định giao đắt hoặc giấy chứng nhân QSDĐ. Các quyết định hành chính nay chính la cơ sở pháp lý làm phát sinh quyển và nghĩa vụ của người sử đụng đất.

Với các quyết định nay, người sử dụng đất có QSDĐ theo dung mục đích đã được Nha nước giao theo luật định. Đông thời phải thực hiện các nghĩa vụ về tai chính của minh như nộp tiễn sử dụng đất theo quy định của pháp luật hoặc các ngiĩa vụ khác phát sinh trong qua trình thực hiện quyển sử dụng đổi với đất đai được giao. Thứ hơi, về quan hệ chủ thể của quan hệ pháp luật về giao dat cỏ thu tiên sử dung đất. Giao đất làm phát sinh quan hệ pháp luật giữa Nha nước va các tổ chức, hô gia đính, các cá nhân có nhu cẩu sử dụng đất.

Trong đó, Nhà nước — đại diện 1a các cơ quan có thẩm quyển ban hành các quyết định xác lập QSDĐ của các chủ thể được giao đất sử dụng - vả người sử dụng đất đóng vai tr là chủ thể của quan hệ pháp luật đất đai. Nha nước tham gia quan "hệ pháp luật đất đai với tư cách lả tổ chức quyền lực chính trị, đồng thời là đại điện chủ sở hữu dat dai và thông nhất quản lý toản bộ đất đai nên mỗi quan hệ. giữa Nba nước vả người sử dụng đất trong trường hợp giao đất mang đậm tính quyên lưc nhà nước, mênh lệnh hành chính, không bình đẳng và không thể théa thuân. Khách thé của quan hệ pháp luật giao đất chính la toàn bộ quỹ dat quốc gia, là vũng dat, khoảng đất cuthể mà đã được thiết lập các chế đô pháp lý nhất định bởi Nhà nước.

Theo quy định của LBB 2013 thi các chế độ pháp lý ‘bao gém: Chế độ pháp lý đổi với dat nông nghiệp; Chế độ pháp lý đối với đất phi nông nghiệp, Chế độ pháp lý đối với đắt chưa sử dụng Nội dung của quan hệ pháp luật đất đai chính là quyển và ngiấa vụ pháp lý của các chủ thể tham gia quan hệ pháp luật về giao dat có thu tién sử: dụng đất, cụ thé hơn là Cơ quan Nhà nước có thẩm quyển ban hành quyết định giao đất và tổ chức, cả nhân được giao đất. Nha nước với tư cách la người đại dién chủ sỡ hữu vé đất dai nên các quyển của Nha nước rất đặc trưng, có day di ba quyền năng lả quyển chiếm hữu, quyền sử dung vả quyền định đoạt 1n bác với Nha nước, đối với các chủthé được Nhà nước giao đất, ngoái những quyền chung được quy đính tai Biéu 166 và nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 170 LĐĐ 2013, thi quyển và nghĩa vụ pháp lý của các tổ chức, cá nhân được Nha nước giao dat sẽ được phân chia theo từng đổi tượng cụ thể ‘Tint ba, về đổi tượng được Nhà nước giao đất có thu tién sử dung không phải bat cứ tổ chức, cá nhân nảo cũng được Nhà nước giao đất có thu tiên Đối tượng được Nha nước giao đất có thu tiễn sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 55 LĐĐ 2013, bao gồm: tổ chức trong nước, hộ gia đính, cá nhân, tổ chức nước ngoái có chức năng ngoại giao, người Việt Nam định a ở nước ngoài và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài; các đổi tượng nay déu được định nghĩa cụ thể tại Điều 5 LB 2013. Tt ne về mục đích sử dụng, Điều 55 LĐĐ 2013 đã quy định về các đi tương được Nhà nước giao đất có thu tiên sử dụng đất để giới hạn về mục dich sử dụng đất cũng như dim bão được sw quản lý của Nhà nước vé việc người ain giao đất có sử dung đất đúng mục đích khí lâm đơn xin giao đất hay không, Theo đó, Nhà nước giao đất có thu tiễn sử dụng đất cho các chủ thể có nhu câu sản giao đất để xây đựng nba 6; triển khai các dự án đầu tư xây dựng nha ở để ban kết hợp cho thuê va đầu tư hạ tang nghĩa trang nghĩa dia, Tint năm, về nghĩa vụ tài chính. Giao đất có lảm phát sinh nghĩa vụ tải chính, ap dung trong trường hop giao đất với hình thức giao đất có thu tiến sir dụng đất.

Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiên sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vu tải chính theo quy định của pháp luật. Các khoản thu tải chính từ dat đai cũng được ghỉ nhân trong LPB 2013 tại Chương 8, Mục 1 Điều 107 về các khoản thu tải chính tir đất đai. Theo đó, người được giao đất có thu tiễn sử dung đất phải nộp tién sử dung đất khi được Nha nước giao đất có thu tién sử dụng đất, nộp phí và lệ phí trong quản lý, sử dung đất đai Chính phủ quy định chỉ tiết việc thu tiên sử dụng đất, tiên xử phạt vi phạm: pháp luật vé dat dai, tiên béi thường cho Nha nước khi gây thiệt hại trong quân lý vả sử đụng đất đai. u Nov vậy, giao dat có thu tién sử dụng dat sé lam phát sinh các nghĩa vu tải chính như tiễn sử dung đất, lệ phí trước ba khi được cấp giấy chứng nhận QSDD, lê phi địa chính, lệ phi thẩm đính,.

Cu thể khi người sử dụng đất đăng ký QSDĐ, quyển sử hữu nhà ở thi người sử dụng đắt, chủ sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước ba, trừ trường hợp được miễn. Căn cứ tính lệ phí trước ba là giá tính lệ phí trước bạ và mức thu 1é phí trước ba theo tỷ lê 0,5%. Giá tính lệ phí trước bạ là giá đất đo UBND tinh, thanh phó trực thuộc Trung tương ban hành va giá tính lệ phí trước bạ đổi với đất và nha 6 có thé được áp dụng khác nhau ` 1. Những vấn dé lý luận pháp luật về giao đất có thu tiền sử dung dat ‘Theo Hiển pháp 2012, Nha nước ta là nha nước pháp quyền, của nhân.

dân, do nhân dân, vì nhân dân, đo nhân dân lam chủ (Điểu 2, 3). Theo đó, tất & quyển lực nha nước đều thuộc vé nhân dân, lợi ích của Nhà nước về cơ bản thống nhất thong nhất với lợi ích của quần chúng nhân dan. Hiến pháp 1980 a đồi đã tạo cơ sở pháp lý cho viếc xây dưng chế độ sé hữu toàn dân về đất dai với quy định “đất datlà cũa Nhà nước thuộc sở hits toàn dân" (Điều 19) Kể từ đó đến nay, ché độ sở hữu toàn dân đối với đất dai luôn luôn được khẳng định trong các văn ban pháp luật đất đai của nước ta. Tuy nhiên, trong điều kiện kinh tế thi trường, chế độ sỡ hữu toàn dân vé đất đai cần phải được củng cổ va hoàn thiện cho phù hợp với những đòi hdi của thực tiễn thay đổi và phát triển của xã hội.

Xét vẻ mặt lý luận, trong tất cả các cuộc cách mang thi vấn để chính quyền va vẫn dé sở hữu luôn luôn chiêm vi trí trung tam: “Tit trước tới ney, tất cả các cuộc cách mang đều là những cuộc cách mang nhằm bảo hộ mét loại sở hai" *. Nhận thức được tâm quan trọng của vẫn dé sở hữu, Dang va Nhà nước ta đã ban hành nhiêu chủ trương, chính sách và pháp luật dé cập "Điều S Ngủ đạh 1402016/NB-CĐ ng 1010016 về Li phí ước bạ "heo Điện 2 Nghỉ dh 202019049. ng21022019 của Chin paisa đi, bồ sngmột số đều cũ "gi đeh số 1402016019-.CP ngiy 100102016 về Li phítrước ba “ Mặc~ Bh. Ang gumtayintip,tip VO, 179 2 dén vẫn dé sở hữu nói chung va sở hữu đất đai nói riêng, thể hiện trong Hiển Pháp, nghị quyết va các đạo luật vé đất đai Ở nước ta, khái niệm quyền sở hữu toàn dân đối với dat đai lần dau tiên được ghi nhân trong Hiển pháp năm 1980 va tiép tục được khẳng định tại các ‘ban Hiền pháp sau này, Cương lĩnh của Đăng về xy dưng đất nước trong thời ‘i quá đô đi lên chủ nghĩa 24 hội năm 2011 và các văn bản LBD từ 1987 đền LBD 2013 nhằm đáp ứng yêu cẩu x hội hea đất đai.

Dig 4 LĐĐ 2013 có quy đính về sỡ hữu đất đai như sau * cai thuộc sở hits toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hit và thống nhất quản ý. Nhà nước trao quyền sit Nhu vậy, có thể thấy, ở nước ta, pháp luật chỉ thừa nhân dat dai thuộc. sở hữu của toàn thể nhân dân lao đông (toàn dan), moi hình thức sở hữu đất dai khác (bao gồm: sở hữu tư nhân, sỡ hữu tập thể, sở hữu công déng,.) không được công nhận. Với bản chất chính trị la tổ chức do nhân dân lao đông thiết lập nên, đại diện cho ý chí, nguyện vong va lợi ích của nhân dân lao đồng cũng như chức năng quản lý xã hội của thiết chế tổ chức quyền lực công, Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý đất đai.

Tuy nhiên, trên thực tế, Nha nước không trực tiếp sử dụng dét ma phân phổi lại cho những đổi trong có nhu cẩu sử dung theo quy hoạch và kế hoạch cu thể để đất dai được sử dung hợp ly, tiết kiêm, đúng mục dich và hiệu quả, tránh lãng phí, đồng thời dam bảo cho việc quản lý dat đai của Nhà nướ được tập trung, thông nhất, di vào né nếp. Theo số liệu về hiện trang sử dụng dat tính đến ngày 01/01/2009, ting diện tích đất tư nhiên được xác định năm 2009 ta 33.100 ha, bao gồm điện tích đất nông nghiệp là 25.300 ha (chiếm 76%), dién tích đất phí nông nghiệp là 3.469 200 ha (chiêm 10%), đất chưa sử dung Ia 4. Nhưng sau 09 năm, sé liêu về hiện trang sử dung đất đã có nhiều thay đổi. Cu thé, tinh đến ngảy 31/12/2018°, tổng diện tích đất tự nhiền của nước ta là 33.