Chương 1: LÝ LUẬN VỀ CHO THUÊ ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT CHO THUÊ ĐẤT 1. Một số vấn đề lý luận về cho thuê đất 1. Khái niệm, đặc điểm về cho thuê đất Khi nói đến pháp luật đất đai, thuê là một giao dịch khá phổ biến. Tại Việt Nam pháp luật đất đai quy định toàn bộ đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do đó thuê đất được hiểu là thuê quyền sử dụng đất.
Khái niệm về thuê quyền sử dụng đất được quy định trong Luật Đất đai năm 1993 như sau: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền cho thuê quyền sử dụng đất”1. Như vậy quyền này sẽ được hiểu là thực hiện trong thời hạn được giao đất và phải sử dụng đúng mục đích.Còn việc cho thuê quyền sử dụng đất là rất hạn chế, người sử dụng đất chỉ được thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để nuôi trồng thủy sản của hộ gia đình, trồng cây hàng năm, cá nhân sử dụng do hoàn cảnh gia đình khó khăn, neo đơn, hoặc chuyển sang làm nghề khác nhưng chưa ổn định thiếu sức lao động, thời hạn không được vượt quá 3 năm. Và trường hợp đặc biệt, thời hạn cho thuê đất có thể kéo dài hơn do Chính phủ quy định. Sau đó, Luật sửa đổi, bổ sung được ban hành và mở rộng phạm vi một số điều của Luật Đất đai năm 1998, về đối tượng thuê quyền sử dụng đất như sau: Thuê quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê đất nếu thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn ít nhất là 5 năm.
Việc cho thuê lại chỉ được thực hiện khi đất đó đã được đầu tư theo dự án hoặc người thuê lại phải sử dụng đất đúng mục đích theo đơn xin thuê đất. Thuê quyền sử dụng đất gắn liền với công trình kiến trúc, với kết cấu hạ tầng được xây dựng trên đất đó của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Hoặc thuê lại quyền sử dụng đất trong thời hạn thuê của tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 5 năm. Phải thực hiện theo dự án và đúng mục đích.
Luật Đất đai năm 1993 và Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 1998; Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 tiếp tục mở rộng phạm vi và quy định cụ thể hơn về việc thuê quyền sử dụng đất, đến Luật Đất đai năm 2003 ra đời thay thế cho các quy định pháp luật trên, người sử dụng đất được quyền: Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; Cho thuê quyền sử dụng đất và kết cấu hạ tầng 1 Điều 3 Luật Đất đai 1993. 14 luan an đã được xây dựng gắn liền với đất, công trình kiến trúc. Luật Đất đai năm 2013 ra đời quy định khái niệm về thuê đất như sau: “Nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền sử dụng đất”.2 Phương thức thuê đất bao gồm: thuê đất trả tiền hàng năm và phương thức thuê đất trả tiền một lần cho toàn bộ thời gian thuê3 nhằm đảm bảo quyền lựa chọn một cách chủ động và linh hoạt cách thức trả tiền sử dụng đất cho phù hợp với năng lực tài chính và mục đích đầu tư của mỗi chủ thể thuê đất. Do đó theo pháp luật đất đai Việt Nam thì đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nên khái niệm thuê đất và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất, không phải là một loại thuê tài sản như bình thường.
Cùng với việc chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế bao cấp sang cơ chế thị trường. sẽ giúp cho việc xác lập nguyên tắc công khai, minh bạch và bình đẳng về đất đai giữa các chủ thể sử dụng đất. Như vậy, có thể hiểu: Cho thuê đất là hoạt động chuyển giao đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng bằng một hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước trong thời gian thuê. Có thể nhận diện bản chất của hoạt động cho thuê đất qua những đặc điểm sau đây: * Thứ nhất, về giá trị pháp lý của hoạt động cho thuê đất.
Điểm chung của hình thức Nhà nước cho thuê đất và các hình thức Nhà nước giao đất, Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất được xác định đều là cơ sở pháp lí làm phát sinh quyền sử dụng đất của một tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Tuy nhiên, giữa các hình thức này, hoạt động cho thuê đất có các đặc điểm riêng sau: (i) Hoạt động Nhà nước cho thuê đất được thực hiện thông qua Hợp đồng; trong khi hoạt động Nhà nước giao đất, công nhận quyền sử dụng đất được thực hiện thông qua một Quyết định hành chính. Ngược lại, quyền sử dụng đất trong hình thức giao đất, công nhận quyền 2 Khoản 8 Điều 3 Luật Đất đai 2013. 3 Khoản 1 Điều 56 Luật Đất đai 2013.
15 luan an sử dụng đất phát sinh phụ thuộc chủ yếu vào ý chí chủ quan của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai. (iii) Quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất trong hoạt động thuê đất thể hiện tính bình đẳng, mang yếu tố quy luật của thị trường hơn khi so sánh với quan hệ này trong hoạt động giao đất, công nhận quyền sử dụng đất. * Thứ hai, về quan hệ chủ thể. Do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta, hoạt động cho thuê đất của Nhà nước phát sinh giữa Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất.
Vì vậy, mặc dù là Hợp đồng, song do Nhà nước vừa là vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai vừa là tổ chức chính trị quyền lực, nên ở một mức độ nhất định vẫn mang nặng tính quyền lực Nhà nước. Đặc điểm này khiến hoạt động cho thuê đất khác biệt so với hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất giữa người sử dụng đất (người được Nhà nước cho thuê đất sử dụng ổn định, lâu dài) với người khác (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân); do ở hoạt động cho thuê lại quyền sử dụng đất, tính tự do, bình đẳng và thỏa thuận ý chí được thể hiện rất đậm nét. * Thứ ba, về đối tượng của hoạt động cho thuê đất. Đối tượng của hoạt động này là đất đai thuộc sở hữu toàn dân không thuộc bên cho thuê là Nhà nước.
Bởi vậy, hoạt động cho thuê đất này phải tuân thủ chặt chẽ các quy định của pháp luật về điều kiện, thẩm quyền, hình thức và trình tự, thủ tục cho thuê đất; đặc biệt là tuân thủ theo quy hoạch sử dụng đất trong từng thời kỳ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Nếu không căn cứ vào các quy định này, hoạt động cho thuê đất tất yếu sẽ dẫn tới việc lạm dụng, tùy tiện, thiếu tầm nhìn trong quản lý và khai thác tài nguyên đất đai, gây ảnh hưởng nghiêm trọng tới lợi ích của xã hội. * Thứ tư, về nghĩa vụ tài chính của hoạt động cho thuê đất. Về nghĩa vụ trả tiền thuê đất cho Nhà nước là thuộc về người thuê đất.
Đây là một trong những điểm khác biệt của hoạt động cho thuê đất và hoạt động giao đất của Nhà nước, bởi trong hoạt động giao đất, có những trường hợp đặc biệt mà đối tượng sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất, ví dụ như trường hợp giao đất sử dụng vào mục 16 luan an đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng,… (Điều 54 Luật Đất đai năm 2013). Phân loại các hình thức cho thuê đất Hình thức cho thuê đất ở nhà nước Việt Nam được coi là một trong các hình thức phân bổ đất đai. Với quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước quản lý nên khái niệm thuê và cho thuê đất được hiểu là thuê và cho thuê quyền sử dụng đất. Theo pháp luật đất đai hiện hành, thuê đất có 2 hình thức thuê đất trả tiền hàng năm và thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê4: a) Thuê đất trả tiền thuê hằng năm: Thuê đất trả tiền hàng năm là sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ Nhà nước sang cho người sử dụng đất để thực hiện các hoạt động đầu tư, kinh doanh trong các lĩnh vực nông nghiệp, phi nông nghiệp theo thời gian được xác định cụ thể trong hợp đồng thuê đất và người thuê đất phải thực hiện nghĩa vụ trả tiền thuê đất năm một cho Nhà nước trên cơ sở giá đất Nhà nước được xác định tại thời điểm trả tiền thuê hàng năm.
Các nhà đầu tư không cần chuẩn bị ngay một khoản tài chính lớn để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với đất đai mà chỉ phải trả một phần tiền thuê. Do đó, nhà đầu tư có thể sử dụng khoản tiền thuê đất còn lại để phục vụ vào các hoạt động kinh doanh khác. Nhà đầu tư có thể chuyển từ hình thức trả tiền hàng năm sang trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Trong trường hợp có nguyện vọng chấm dứt hoạt động, nhà đầu tư có thể thuận lợi trong việc dừng thực hiện dự án án bất cứ thời điểm nào mà không bị lỗ khoản tiền thuê đất đã đóng.
Điều này cho thấy, tính cơ động và linh hoạt của phương thức trả tiền thuê đất hàng năm ở chỗ: nhà đầu tư có thể chủ động tham gia sâu hay rút lui khỏi thị trường trên cơ sở năng lực, chủ đích đầu tư của mình và diễn biến của thị trường một cách dễ dàng hơn. Với hình thức này cũng được đại đa số các doanh nghiệp nhỏ và vừa ở Việt nam lựa chọn khi năng lực tài chính chưa thực sự dồi dào, kinh doanh ban đầu còn bở ngỡ, họ thận trọng phương thức trả tiền hàng năm để đầu tư ban đầu nhằm thăm dò thị trường, thử nghiệm đầu tư và phù hợp về vốn. Trong quá trình đầu tư, 4 Điều 56 Luật Đất đai 2013.