CHƯƠNG 1 NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ QUẢN LÝ CUNG ỨNG DỊCH VỤ HỖ TRỢ KINH DOANH TẠI DOANH NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN 1. Dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Thực tế cho thấy có rất nhiều công trình khoa học nghiên cứu về DVHTKD trong nước và trên quốc tế với rất nhiều cách tiếp cận và góc nhìn đa dạng, góp phần gia tăng sự hiểu biết về DVHTKD. Luận văn này tiếp tục đi sâu vào nghiên cứu việc quản lý cung ứng DVHTKD tại doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Dưới đây, luận văn đưa ra một số nghiên cứu về vấn đề quản lý cung ứng DVHTKD.
Việc xem xét các nghiên cứu này được chia thành 3 chủ đề chính: (1) Những vấn đề cơ bản về quản lý dịch vụ hỗ trợ kinh doanh doanh tại doanh nghiệp kinh doanh bất động sản; (2) Thực trạng quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại Công ty cổ phần Vinhomes; (3) Giải pháp hoàn thiện quản lý cung ứng dịch vụ hỗ trợ kinh doanh tại Công ty cổ phần Vinhomes. Khái niệm và phân loại các DVHTKD Thế kỉ 21 được biết đến là thời kì của toàn cầu hóa. Trong thời kì này, ngành dịch vụ đóng vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc tế nói chung và nền kinh tế quốc dân nói riêng. Cụ thể hơn đối với các quốc gia đang phát triển, số lượng lao động trong ngành dịch vụ có thể chiếm tới xấp xỉ 70% so với tổng lao động.
Ví dụ như tại Úc, số lượng lao động trong ngành dịch vụ chiếm tới hơn 76% so với tổng lao động, đóng góp hơn một nửa tổng GDP. Có thể thấy rằng nhìn chung ngành dịch vụ đã và đang trở thành ngành nắm vai trò chủ đạo trong nền kinh tế Úc. Đi cùng với sự phát triển chung của thế giới, Việt Nam tuy là một đất nước đang phát triển cũng không nằm ngoài xu thế phát triển chung: Tỷ trọng của ngành dịch vụ so với tổng GDP của đất nước ngày càng cao, đặc biệt là từ khi chuyển sang nền kinh tế thị trường. Song song với sự tăng lên của tỷ trọng, các loại hình dịch vụ 9 cũng ngày càng phát triển phong phú và đa dạng.
Nhiều loại hình dịch vụ mới được hình thành, trong đó dịch vụ hỗ trợ kinh doanh (Business Development Service hay Business Support Service). Dịch vụ hỗ trợ kinh doanh cùng với những tác động tích cực của nó đến sự phát triển của nền kinh tế và doanh nghiệp đã trở thành một vấn đề hết mực quen thuộc trong các công trình nghiên cứu cả trong và ngoài nước. Bắt đầu từ cuối những năm thế kỉ 20, Việt Nam chuyển dần sang nền kinh tế thị trường. Nhu cầu đối với các ngành dịch vụ càng tăng cao.
Dịch vụ hỗ trợ kinh doanh (DVHTKD) đã xuất hiện và trở thành một trong những lĩnh vực hoạt động cực thiết yếu với sự phát triển của nền kinh tế. Các doanh nghiệp lớn không thể tự bao trọn các hoạt động trong sản xuất kinh doanh của chính doanh nghiệp đó mà cần thực hiện thuê ngoài các dịch vụ kinh doanh hỗ trợ; tại đây các doanh nghiệp có sự phân công lại rất sâu và xu thế hiện đại là khai thác tối đa công nghiệp hỗ trợ và các dịch vụ trợ giúp. DVHTKD được tạo ra nhằm phục vụ từ bên ngoài đối với mỗi tổ chức kinh doanh riêng lẻ, thay vì các doanh nghiệp đó mở rộng quy mô kinh doanh để phục vụ. Các loại hình DVHTKD có thể kể đến là: dịch vụ tư vấn quản lý, dịch vụ tư vấn pháp lý, dịch vụ marketing, dịch vụ đào tạo, dịch vụ cung cấp thông tin, dịch vụ tư vấn sở hữu trí tuệ, dịch vụ hỗ trợ phát triển công nghệ thông tin… Do tính chất da đạng của dịch vụ nói chung, tính phức tạp của DVHTKD nói riêng mà để đưa ra một khái thống nhất về DVHTKD là không đơn giản.
Tùy vào những nhân tố hay hoàn cảnh khác nhau thì sẽ có một định nghĩa riêng về DVHTKD. Dưới đây tác giả tổng hợp lại một số quan niệm về DVHTKD được đón nhận và sử dụng rộng rãi tại Việt Nam cũng như trên thế giới: Một là, theo Tổ chức lao động quốc tế (International Labour Organization, viết tắt ILO) - DVHTKD là bất cứ dịch vụ nào được doanh nghiệp sử dụng để hỗ trợ công tác kinh doanh nhằm cải thiện hoạt động của doanh nghiệp. DVHTKD bao gồm 02 loại chính: các dịch vụ tác nghiệp và các dịch vụ chiến lược. DVHTKD được tạo ra nhằm hỗ trợ phục vụ từ bên ngoài các tổ chức kinh doanh riêng lẻ, giúp cho các doanh nghiệp nhỏ lẻ này không cần tự đứng ra mở rộng quy mô phục vụ, Hai là, theo báo cáo thường niên của Doanh nghiệp Việt Nam năm 2015 Dịch 10 vụ phát triển kinh doanh (tiếng Anh: Business Development Services) bao gồm tất cả những dịch vụ (phi tài chính) mà nhà cung cấp đem đến cho các doanh nghiệp nhằm tổ chức, quản lý doanh nghiệp một cách hợp lý, nâng cao hiệu quả hoạt động, mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, phát triển thị trường, tăng khả năng cạnh tranh, đảm bảo sự phát triển bền vững của doanh nghiệp.
Khác với dịch vụ thông thường - có đối tượng sử dụng là các cá nhân, dịch vụ phát triển kinh doanh có đối tượng sử dụng là doanh nghiệp. Quan hệ giữa nhà cung cấp dịch vụ và tổ chức sử dụng dịch vụ là quan hệ doanh nghiệp với doanh nghiệp (Business to Business hay thường viết tắt là B2B). Ba là, nhóm nghiên cứu của Viện nghiên cứu kinh tế Quản lý trung ương ở Việt Nam đã định nghĩa DVHTKD là những dịch vụ phi tài chính được sử dụng bởi các doanh nghiệp nhằm thực hiện các mục tiêu kinh doanh hoặc tăng trưởng. Bốn là, trong nghiên cứu của Phan Hồng Giang (2006) “Hoàn thiện hệ thống dịch vụ hỗ trợ phát triển kinh doanh của phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam”, DVHTKD được phân biệt với DVHTPTKD (dịch vụ hỗ trợ phát triển kinh doanh), trong đó DVHTKD là những dịch vụ được cung cấp với mục tiêu lợi nhuận nhằm hỗ trợ cho hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp, và DVHTPTKD được cung cấp với mục tiêu phi lợi nhuận.
Các tổ chức tài trợ quốc tế về “Hướng dẫn về dịch vụ phát triển kinh doanh” phân loại Dịch vụ hỗ trợ Kinh doanh thành 7 nhóm chính bao gồm: Cơ chế thay thế dịch vụ tài chính; Vận động chính sách; Dịch vụ tiếp cận thị trường; Dịch vụ cung cấp đầu vào; Đào tạo và hỗ trợ kỹ thuật và tư vấn; Cơ sở hạ tầng; Công nghệ và phát triển sản phẩm; 1. Đặc điểm của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Khái niệm bất động đã tồn tại từ lâu, trong đó khái niệm này lần đầu tiên được biết đến trong luật lệ cổ của người La Mã. Để phân tích khái niệm này thì “bất động” được hiểu là đứng yên tại chỗ, không di chuyển; còn “sản” có nghĩa là tài sản. Bất động sản từ đó có thể hiểu là những thứ tài không thể di chuyển được.
Những tài sản này bao gồm đất đai, các công trình xây dựng, của cải trong lòng đất,…cùng với 11 đó là tất cả những gì liên quan đến đất đai, gắn liền với đất đai hay những bộ phận cấu thành nên lãnh thổ. Mỗi quốc gia, mỗi chủ thể chính thể tùy theo hoàn cảnh sẽ có những quy định, những khái niệm riêng về bất động sản. Tại Việt Nam, khái niệm bất động sản được quy định trong Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Trong lĩnh vực pháp luật kinh tế, kinh doanh là một trong những khái niệm nền tảng và khái niệm phải luôn gắn với các chủ thể kinh doanh.
Trong thực tiễn của nền kinh tế hàng hóa tại nước ta, quan niệm về kinh doanh khá đơn giản. Cụ thể hơn, người ta quan niệm rằng kinh doanh là hành vi nhằm mục đích kiếm lợi nhuận thông qua những hoạt động khác nhau như sản xuất, buôn bán, làm dịch vụ. Những đặc điểm chính đối với bất động sản như: tính cục bộ và khu vực; tính lâu dài; tính ảnh hưởng lẫn nhau… tạo nên nét đặc trưng riêng của hoạt động kinh doanh bất động sản so với các hoạt động kinh doanh khác. Một là, đối tượng của kinh doanh bất động sản là bất động sản, loại tài sản có giá trị cao; Hai là, kinh doanh bất động sản mang tính khu vực và tính cục bộ.
Hoạt động kinh doanh bất động sản phụ thuộc rất nhiều vào vị trí. Mỗi vị trí khác nhau sẽ đem lại cơ hội, thu nhập và lợi ích rất khác nhau cho chủ đầu tư. Chính bởi vậy việc kinh doanh bất động sản không thể được áp dụng đồng bộ hóa ở mọi khu vực mà phải được tiếp cận theo chiến lược khu vực, mô hình kinh doanh phải được khu vực hóa để có thể đạt được kết quả tốt nhất. Môi trường xung quanh bất động sản cũng sẽ ảnh hưởng rất lớn đến với giá trị của bất động sản đó.
Ba là, hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính lâu dài. Mỗi một công trình bất động sản đều sẽ có tuổi thọ bởi bất động sản có thời gian sử dụng lâu dài. Tuổi thọ của một công trình bất động sản bao gồm tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ vật lý sẽ phụ thuộc vào tuổi thọ kinh tế.
Tuổi thọ kinh tế là tuổi thọ mà trong đó công trình bất động sản vẫn mang lại lợi ích kinh tế cho chủ đầu tư. Chính bởi vậy 12 tuổi thọ kinh tế sẽ hết khi chi phí sử dụng bất động sản ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động sản đó (trong điều kiện trạng thái vận hàng và điều kiện thị trường đều bình thường). Tuổi thọ vật lý phụ thuộc rất lớn vào tuổi thọ kinh tế và thường dài hơn rất nhiều so với tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ vật lý được tính là kết thúc khi bất động sản bị hao mòn quá mức theo thời gian, không còn đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng.
Chính bởi tính lâu dài nên việc kinh doanh bất động sản yêu cầu có vốn đầu tư ban đầu rất lớn. Doanh nghiệp càng lớn, càng có nhiều vốn chủ sở hữu ban đầu thì càng có lợi thế cạnh tranh cao do có khả năng duy trì đầu tư dài hạn.