Chương 1: Giới thiệu nghiên cứu: nêu lên bối cảnh, mục tiêu, câu hỏi, đối tượng, phạm vi, phương pháp nghiên cứu và kết cấu của đề tài Chương 2: Cơ sở lý thuyết: trình bày những cơ sở lý thuyết về nhà phi chính thức, khung phân tích, các nghiên cứu liên quan và kinh nghiệm quốc tế. Chương 3: Phân tích nguyên nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà phi chính thức của người dân tại xã Vĩnh Lộc A. Chương 4: Phân tích nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhà phi chính thức tồn tại phổ biến tại xã Vĩnh Lộc A. Chương 5: Kết luận và kiến nghị: tổng kết lại những phân tích phía trên và đưa ra một số khuyến nghị chính sách.
5 CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT 2. Định nghĩa liên quan Theo OECD, nhà phi chính thức là: (1)Nhà ở được xây dựng trên phần đất chưa đủ cơ sở pháp lý để xây dựng nhà hoặc phần đất bị chiếm giữ bất hợp pháp; (2)Nhà ở không phù hợp với những quy định và quy hoạch xây dựng hiện hành (nhà ở trái phép) Un-Habitat (2005), nhà ổ chuột: “là ngôi nhà thiếu một trong năm điều kiện sau: (1)Nhà ở kiên cố; (2)Diện tích đủ sống; (3)Tiếp cận với nguồn nước sạch; (4)Tiếp cận vệ sinh phù hợp; (5)Sự sở hữu và tình trạng pháp lý an toàn”. Khu ổ chuột của sự thất vọng là một khu vực đổ nát, do một nhóm dân cư bên lề xã hội chiến dụng, dễ bị phá hủy hoặc sửa sang làm mới. Khu ổ chuột của sự hy vọng là nơi mà con người luôn hy vọng về một tương lai tốt đẹp, họ sẵn sàng đầu tư nguồn lực để cải thiện nhà ở và cộng đồng.
Khung phân tích 2. Các tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của người dân Un-Habitat (2005) đưa ra các tiêu chí lựa chọn nhà ở trong đó có sự khác nhau giữa thứ tự ưu tiên của các tiêu chí giữa người nghèo và người giàu. Người giàu chú ý nhiều hơn đến địa vị, sự thoải mái, thiết kế, tiện lợi, giá trị tiềm năng khi bán lại. Còn người nghèo quan tâm nhiều đến các tiêu chí sau: Thứ nhất, vị trí: Nhà ở gần với việc làm và cơ hội kiếm sống là yếu tố chủ chốt khi người nghèo lựa chọn nơi sinh sống.
Sống ở gần các khu chợ, nhà máy, khu buôn bán, bến trung chuyển và địa điểm xây dựng đồng nghĩa với thu nhập cao hơn, nhiều cơ hội kiếm sống hơn và chi phí đi lại thấp hơn. Nhiều chương trình nhà ở thất bại trong việc thu hút và níu giữ người nghèo vì chúng được xây dựng quá xa trung tâm thành phố, các khu công nghiệp, trường học, bệnh viện chuyên khoa và các dịch vụ xã hội. Đó là lý do tại sao những khu ổ chuột trong lòng thành phố được ưa chuộng hơn bất chấp đông đúc hay bất ổn thế nào Thứ hai, không gian làm việc: Đối với người nghèo, nhà ở không chỉ là không gian sống mà còn là nơi diễn ra các hoạt động mang lại thu nhập bao gồm may quần áo, sản xuất thủ công, nấu ăn để bán tại các quầy thực phẩm ở chợ, hay xe chở hàng rong, cửa hàng sửa chữa, sản xuất nhỏ, cửa hàng bán đồ gia dụng, cửa hàng chăm sóc sắc đẹp, giặt 6 là, làm bánh, nhà hàng, quán rượu và phòng cho thuê. Nhà có tầng trệt luôn đem đến sự linh hoạt lớn cho việc kết hợp giữa các hoạt động sinh hoạt hàng ngày và kiếm tiền.
Đây là lý do vì sao căn hộ tại các nhà cao tầng thường làm mất cơ hội kiếm tiền của người nghèo do thiếu không gian cho các hoạt động nêu trên. Thứ ba, các hệ thống hỗ trợ cộng đồng: Những hộ gia đình ở các khu ổ chuột sống dựa vào mạng lưới bạn bè và hàng xóm trong sự đùm bọc và giúp đỡ lẫn nhau không chỉ trong những trường hợp khẩn cấp. Những hệ thống hỗ trợ dựa trên cộng đồng và mạng lưới phức hợp các mối quan hệ cộng đồng này mang lại sự tiếp cận không chính thức tới nguồn điện, người trông trẻ, giúp tìm việc làm, thông tin và nguồn tín dụng trong những trường hợp khẩn cấp và giúp sửa chữa bất kỳ thứ gì hỏng hóc. Dễ hiểu tại sao người nghèo không thể tồn tại khi bị cô lập trong các căn hộ tại các tòa nhà chọc trời ven thành phố và họ phải quay lại chỗ cũ Thứ tư, chi phí: Các chuyên gia tài chính nhà ở giả định mức chi trả khoảng 25-30% trên tổng thu nhập hàng tháng cho nhà ở là chấp nhận được đối với một hộ gia đình.
Tuy nhiên, đây là mức thích hợp với hộ gia đình có thu nhập trung bình và không áp dụng đối với các hộ nghèo. Các hộ nghèo dành phần lớn thu nhập cho các khoản chi thiết yếu như thực phẩm, chăm sóc sức khỏe, đi lại và trong trường hợp khẩn cấp. Ngay cả nhà cho thuê giá rẻ cũng thường đòi hỏi một khoản đặt cọc đáng kể vượt ngoài khả năng của người nghèo. Hộ gia đình càng nghèo càng ít khả năng chi trả cho nhà ở và trích phần trăm từ thu nhập hàng tháng của họ.
Đó là lý do tại sao các lều lán được dựng lên và hoàn thiện dần tại các khu ổ chuột mới là kiểu nhà ở phù hợp hơn cả đối với các hộ nghèo – ngôi nhà cho phép họ từng bước gây dựng nền tảng kinh tế. NHTG cũng đã có nhiều nghiên cứu về vấn đề nhà ở tại Việt Nam, trong nghiên cứu gần đây nhất vào năm 2015, NHTG đã tổng hợp và đưa ra 4 tiêu chí ưu tiên khi lựa chọn nhà của hộ gia đình Việt Nam: Ưu tiên 1: Khả năng chi trả, cho biết một người hoặc một hộ gia đình có thể trả bao nhiêu tiền cho nhà ở. Nhà ở tự xây là cách linh hoạt nhất để giải quyết vấn đề về khả năng chi trả cho hộ gia đình, có thể bắt đầu với căn nhà cốt lõi cơ bản nhất và nâng cấp chất lượng dần dần, mở rộng diện tích tương ứng với khả năng tiết kiệm và thu nhập cũng như nhu cầu ở theo thời gian. 7 Ưu tiên 2: Khả năng tiếp cận, điều này rất quan trọng trong việc tạo thêm thu nhập do đó ảnh hưởng ngay đến phúc lợi xã hội của gia đình và khả năng thanh toán nhà.
Ưu tiên về vị trí này bao gồm tính kết nối của gia đình với các công việc ở gần đó cũng như cơ hội kinh doanh thành công tại nhà. Các yếu tố quan trọng với tính kết nối là khoảng cách đến các quận thương mại và việc làm, tiếp cận với giao thông công cộng và nhà mặt phố để có các cơ hội kinh doanh. Ưu tiên 3: An ninh, liên quan đến mức độ an toàn của hộ gia đình đối với các vấn đề trộm cắp hay các loại hình tội phạm khác. Ưu tiên 4: Phù hợp để sinh sống, là khả năng tiếp cận đến các tiện nghi xã hội như giáo dục (trường học, nhà trẻ), các cơ sở y tế (bệnh viện, phòng khám) và các cơ sở văn hóa xã hội (công viên, khu vui chơi giải trí).
Trong bài phân tích này tác giả sử dụng 4 tiêu chí của NHTG (2015) làm khung phân tích chính trong đó chú trọng kết hợp với các đặc điểm lựa chọn nhà của người nghèo trong Un-Habitat (2005) vì đa phần người dân ở nhà phi chính thức đều là người nghèo. Lý thuyết trò chơi Trò chơi là tình huống trong đó những người chơi đưa ra những quyết định mang tính chiến lược, tức là những quyết định có tính đến phản ứng và hành động của các đối thủ. Các quyết định mang tính chiến lược đem đến lợi ích ròng cho người chơi. Mục đích chính của lý thuyết trò chơi là xác định chiến lược tối ưu cho mỗi người chơi, đó là chiến lược làm tối đa hóa lợi ích kỳ vọng của họ (Pyndyck và Rubinfeld, 2014).
Hoạt động xây dựng nhà phi chính thức là một trò chơi chiến lược giữa người dân và nhà nước, kết cục của từng kịch bản được thể hiện trong ma trận của Phạm Minh Thiên Phước (2013) 8 Bảng 2.1: Ma trận mô tả cách ứng xử của người dân với các chính sách của nhà nước Người dân Xây trái phép Tuân thủ Kịch bản 1: Kịch bản 3: - Không có nhà ở cho người nghèo - Cung – cầu nhà ở cân bằng Cưỡng chế và người nhập cư - Pháp luật nghiêm minh và - Nhà ổ chuột với điều kiện sống người dân tuân thủ, không có thấp kém gia tăng bởi đây là hiện tượng vi phạm trong xây phương án cuối cùng của họ dựng nhà ở. Nhà nước Kịch bản 2: Kịch bản 4: - Rất nhiều người dân có được nơi - Cung – cầu nhà ở cân bằng Không cưỡng chế ở phù hợp với điều kiện thu nhập - Người dân nghiêm chỉnh tuân của họ thủ pháp luật và không có động - Nhà ở phi chính thức phát triển cơ “xé rào” dù nhà nước không tràn lan cưỡng chế - Người dân coi thường pháp luật Nguồn: Phạm Minh Thiên Phước (2013) 2. Nhà phi chính thức trong phát triển đô thị của Việt Nam Đô thị hóa đang diễn ra rất nhanh ở các nước châu Á đi đôi với nó là làn sóng di cư mạnh đến các thành phố lớn, nhà ở trở thành một vấn đề nan giải. Nhà ở trở nên quá đắt đỏ so với thu nhập của hầu hết mọi người, nhà chính thức không đáp ứng đủ nhu cầu, nhà phi chính thức là một giải pháp hiệu quả nhất.
Hiện nay khoảng 30 – 50% dân cư thành thị châu Á sống trong những căn nhà phi chính thức, thậm chí ở những thành phố lớn như Mumbai, Karachi, Manila, Dhaka tỷ lệ người sống trong khu phi chính thức còn nhiều hơn khu chính thức (Un-Habitat, 2005). Đô thị hóa và nhu cầu nhà ở cũng đang là vấn đề đáng quan tâm ở Việt Nam hiện nay, từ 2015 đến 2020 khu vực đô thị sẽ chiếm đa số về nhu cầu nhà ở trong đó khu vực Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Hồng dự đoán sẽ chiếm 66% tổng số thiếu hụt nhà (NHTG, 2015). Thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay có một số đặc điểm sau: 9 Thứ nhất, 60% dân số thuộc 3 nhóm ngũ vị phân có thu nhập cao nhất (Q3, Q4, Q5) mới có khả năng tiết kiệm cho khoản đặc cọc mua nhà chính thức, 40% dân số còn lại (Q1, Q2) gần như không có khả năng tiết kiệm để đặc cọc mua nhà và họ cũng không thuộc đối tượng được ngân hàng chấp nhận cho vay vì thu nhập quá thấp không có khả năng chi trả hoặc đa phần họ là những lao động tự do không có hồ sơ thu nhập.