I. Tổng Quan Về Quyết Định Lựa Chọn Nhà Phi Chính Thức
Hiện nay, vấn đề nhà ở phi chính thức nổi lên tại các thành phố lớn ở các nước đang phát triển, là hệ quả của quá trình đô thị hóa nhanh chóng, chuyển dịch cơ cấu kinh tế, di dân và quy hoạch đô thị. TP.HCM cũng không tránh khỏi tình trạng này, với giá nhà vượt xa khả năng của người nghèo, dẫn đến bùng nổ xây dựng tự phát. Nghiên cứu này tập trung vào xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh, một điểm nóng về xây dựng trái phép, để phân tích các tác nhân dẫn đến quyết định lựa chọn nhà ở tự xây của người dân. Mục tiêu là hiểu rõ động cơ, nguyên nhân và đề xuất giải pháp cho tình trạng này, góp phần vào việc giải quyết vấn đề nhu cầu nhà ở cấp bách cho người thu nhập thấp. Theo NHTG (2015) số lượng các hộ gia đình thành thị ở TP. HCM tăng trung bình hằng năm 64.000 hộ tương đương 17% Điều này cho thấy nhu cầu về nhà ở đang ngày càng cấp thiết tại các đô thị lớn.
1.1. Thực Trạng Nhà Ở Phi Chính Thức Tại Vĩnh Lộc A
Xã Vĩnh Lộc A được xem là xã điển hình cho tình trạng nhà ở không phép. Người dân ý thức rõ việc xây dựng là trái pháp luật, rủi ro cao, nhưng số lượng vẫn tăng. Điều này đặt ra câu hỏi: động cơ nào thúc đẩy họ lựa chọn nhà ở phi chính thức? Nghiên cứu sẽ làm rõ thực trạng này, đánh giá mức độ phổ biến và ảnh hưởng của nó đến đời sống người dân và phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Việc xác định chính xác số lượng và đặc điểm của nhà ở tự xây là bước đầu tiên để đưa ra các giải pháp hiệu quả.
1.2. Ảnh Hưởng Của Đô Thị Hóa Đến Nhà Ở Phi Chính Thức
Quá trình đô thị hóa nhanh chóng tạo áp lực lớn lên nhu cầu nhà ở, đặc biệt là cho người nhập cư và lao động có thu nhập thấp. Giá nhà đất tăng cao khiến nhiều người không thể tiếp cận nhà ở chính thức, buộc họ phải tìm đến các giải pháp nhà ở phi chính thức. Nghiên cứu sẽ phân tích mối liên hệ giữa đô thị hóa, di cư, và sự gia tăng của nhà ở tự xây, từ đó xác định các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở của người dân.Theo Trương Sĩ (1996) trích trong Nguyễn Hữu Minh, Nguyễn Xuân Mai (2004) “từ sau giải phóng số người nhập cư vào TP. HCM liên tục tăng, trong tương lai các luồng di chuyển nhất là lao động từ nông thôn sẽ vẫn còn tiếp tục đổ về thành phố”.
II. Vấn Đề Tiêu Chí Lựa Chọn Nhà Ở Của Người Dân Nghèo
Nhà ở phi chính thức đáp ứng các tiêu chí ưu tiên của người nghèo: khả năng chi trả, tiếp cận, an ninh và phù hợp. Nhà ở chính thức thường không đáp ứng được những tiêu chí này, đặc biệt là khả năng chi trả. Thêm vào đó, những kẻ hỡ trong hệ thống quản lý, tình trạng tham nhũng, hối lộ tạo điều kiện cho nhà ở không phép tồn tại. Nghiên cứu sẽ phân tích chi tiết các tiêu chí này, so sánh giữa nhà ở chính thức và phi chính thức, để hiểu rõ vì sao người dân lại ưu tiên lựa chọn nhà ở tự xây.
2.1. Khả Năng Chi Trả Và Quyết Định Lựa Chọn Nhà
Khả năng chi trả là yếu tố quyết định hàng đầu đối với người nghèo khi lựa chọn nhà ở. Giá nhà đất tăng cao khiến nhà ở chính thức trở nên quá sức đối với họ. Nhà ở phi chính thức thường có giá rẻ hơn nhiều, phù hợp với thu nhập eo hẹp. Nghiên cứu sẽ khảo sát thu nhập và chi tiêu của người dân, so sánh giá nhà đất chính thức và phi chính thức, để chứng minh vai trò của tác động kinh tế đến quyết định lựa chọn nhà ở.
2.2. Tiện Ích Công Cộng Và Khả Năng Tiếp Cận Dịch Vụ
Ngoài giá cả, khả năng tiếp cận tiện ích công cộng như giao thông, dịch vụ y tế, giáo dục cũng quan trọng. Nhà ở phi chính thức thường nằm ở vị trí thuận tiện cho việc đi lại, gần nơi làm việc và các tiện ích công cộng. Nghiên cứu sẽ đánh giá khả năng tiếp cận của người dân đến các tiện ích, so sánh giữa khu vực nhà ở chính thức và phi chính thức, để xác định mức độ ảnh hưởng của yếu tố này đến quyết định lựa chọn nhà ở.
III. Phân Tích Cách Thức Xây Dựng Và Quản Lý Nhà Phi Chính Thức
Nghiên cứu này sẽ tập trung phân tích cách thức xây dựng nhà phi chính thức tại xã Vĩnh Lộc A. Thực tế, quá trình xây dựng thường diễn ra với sự 'mắt nhắm mắt mở' của một bộ phận cán bộ quản lý. Từ đó phân tích sâu ma trận trò chơi giữa người dân và cán bộ quản lý, xác định điểm cân bằng của trò chơi này là lựa chọn tốt nhất cho cả hai bên, dẫn đến tình trạng nhà ở phi chính thức tràn lan. Từ đó đưa ra những chính sách và biện pháp can thiệp phù hợp, đảm bảo tính khả thi và hiệu quả.
3.1. Ma Trận Trò Chơi Giữa Người Dân Và Cán Bộ Quản Lý
Trong 'trò chơi' này, người dân có hai lựa chọn: xây nhà ở hợp pháp hoặc xây nhà ở phi chính thức. Cán bộ quản lý cũng có hai lựa chọn: tuân thủ pháp luật hoặc 'linh động'. Việc nhận hối lộ của cán bộ và xây nhà ở phi chính thức của người dân có thể là điểm cân bằng Nash. Nghiên cứu sẽ xây dựng ma trận, phân tích các lựa chọn, để hiểu rõ cơ chế hoạt động của trò chơi này và xác định các yếu tố tác động đến quyết định của mỗi bên. Đây là vấn đề lớn trong quản lý đô thị hiện nay. (NHTG, 2014). “Đối với người nghèo, nhà ở là vấn đề cấp bách nhất ở các thành phố lớn như TP. HCM, đất đai trở thành một hàng hóa có giá trị đến mức chỉ một tỷ lệ nhỏ dân cư mới đủ lực mua, người nghèo buộc phải định cư trên những khu đất công còn bỏ trống, khi bị giải tỏa họ di dời và rồi lại lấn chiếm đất ở chỗ khác” (Đặng Nguyên Anh, 2004).
3.2. Yếu Kém Trong Quản Lý Và Tình Trạng Tham Nhũng
Hệ thống quản lý lỏng lẻo, thiếu minh bạch, tạo kẽ hở cho tham nhũng và hối lộ phát triển. Điều này khuyến khích người dân xây nhà ở phi chính thức, vì họ tin rằng có thể 'lách luật' thông qua các mối quan hệ. Nghiên cứu sẽ phân tích hệ thống quản lý hiện tại, chỉ ra những yếu kém, và đánh giá mức độ ảnh hưởng của tham nhũng đến tình trạng nhà ở không phép. Cần có giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước và phòng chống tham nhũng.
IV. Giải Pháp Đảm Bảo An Toàn Sở Hữu Và Nâng Cấp Tại Chỗ
Đảm bảo an toàn sở hữu và nâng cấp tại chỗ được xem là giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp nhà phi chính thức ở xã Vĩnh Lộc A vì nó mang lại lợi ích tốt nhất cho các bên liên quan, giải quyết được vấn đề nhà ở, hạn chế nhiều nhất tổn thất vô ích cho xã hội.Nhà nước sẽ xây dựng các quy hoạch dài hạn cụ thể và hợp thức hóa các hoạt động phi chính thức hiện nay. Nghiên cứu sẽ đề xuất các chính sách cụ thể, tập trung vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, và tạo điều kiện cho người dân tham gia vào quá trình quản lý và phát triển đô thị.
4.1. Hợp Thức Hóa Nhà Ở Phi Chính Thức
Đối với khu vực được quy hoạch là khu dân cư, nhà nước cho hợp thức hóa giấy tờ sở hữu đối với những căn nhà phi chính thức đã tồn tại, thu phí xây dựng đối với những căn nhà xây mới bằng với mức phí phi chính thức hiện nay, phối hợp với người dân cải tạo nâng cấp cơ sở hạ tầng tại nơi đó theo hình thức hợp tác và góp vốn đối ứng giữa nhà nước và nhân dân, nhà nước giữ vai trò phát động quản lý, người dân bàn bạc, thiết kế và thi công. Đây là giải pháp dung hòa lợi ích của người dân và nhà nước, tạo điều kiện cho phát triển bền vững.
4.2. Quy Hoạch Sử Dụng Đất Hợp Lý
Đối với khu vực quy hoạch các công trình công cộng nhà nước cấp giấy sở hữu có thời hạn theo quy hoạch (giấy thuê đất) và quy định rõ mức giá đền bù cụ thể sau này. Việc quy hoạch cần đảm bảo tính minh bạch, công khai, và tham gia ý kiến của người dân. Quy hoạch phải dựa trên nhu cầu thực tế, tránh tình trạng quy hoạch treo, gây ảnh hưởng đến đời sống và quyền lợi của người dân. Đây là nền tảng để giải quyết triệt để vấn đề nhà ở phi chính thức.
