chương 1, với qui mô hộ bình quân 3,97 người/hộ, số NTNT cần giải quyết nhu cầu chỗ ở đến năm 2009 được ước tính như sau: Bảng 3-1: Nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2009 12 Nhu cầu nhà ở của người dân Nhu cầu nhà ở của NTNT Tiêu chí Số lượng % trên tổng Số lượng % trên tổng (người) dân số (người) dân số Chất lượng nhà ở 421.017 1,31 Tính sở hữu 1.890 4,90 Số người chưa có nhà ở 809.189 2,51 Nguồn: Ước tính của tác giả Đó là những đối tượng có nhu cầu nhà ở, trong đó có ít nhất 97.000 NTNT (chiếm khoảng 1,31% dân số) có nhu cầu giải quyết chỗ ở. Nếu mức tăng dân số bình quân hàng năm trong giai đoạn 1999 – 2009 là 3,53%/năm, và giả sử duy trì tốc độ tăng dân số này đến năm 2015 thì dự báo dân số thành phố sẽ vào khoảng 9.437 người vào năm 2015, khi đó, sẽ có gần 400.000 NTNT có nhu cầu chỗ ở. Trong thời gian tới, với mục tiêu diện tích ở bình quân đến năm 2015 là 26,90 m2 sàn/người 13 , thì tổng diện tích sàn nhà ở cần xây dựng thêm bình quân hàng năm là 1. Bảng 3-2: Ước tính nhu cầu nhà ở của NTNT đến năm 2015 Tổng dân số (người) 9.437 Tổng dân số tăng thêm (người) 1.097 Tổng số NTNT tăng thêm (người) 389.219 2 Tổng diện tích nhà ở tăng thêm (m ) 10.004 2 Tổng diện tích nhà ở tăng thêm bình quân hàng năm (m ) 1.001 Nguồn: Ước tính của tác giả 12 Xem chi tiết Phụ lục 3.
13 Tổng hợp từ nhiều thông tin trên Internet. Giá nhà và khả năng chi trả của người thu nhập thấp 3. Giá thuê nhà và giá mua căn hộ ¾ Nhà bán Xét riêng giá cả theo phân loại căn hộ, đến cuối năm 2010, giá bán trung bình của phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân dao động trong khoảng 700 – 1.000 đô la/m2, tương đương với khoảng 14 – 20 triệu đồng/m2. Trong đó, giá bán nhà ở nhà ở bình dân tăng 3% so với năm 2009, mức tăng cao hơn so với các phân khúc nhà ở khác.
Bảng 3-3: Lượng và giá bán theo phân loại căn hộ vào quý 4 năm 2010 Căn hộ Hạng sang Cao cấp Trung cấp Bình dân Tổng cung (căn hộ) 417 13.885 984 727 % thay đổi theo năm 0,70 -0,60 1,4 0 3,00 Nguồn: CBRE ¾ Nhà thuê Nhà ở cho thuê trên địa bàn Tp.HCM phần lớn là do các cá nhân và HGĐ tự xây dựng và cho thuê, có mức giá dao động trong khoảng 1 – 4 triệu đồng, tùy theo loại nhà. Bảng 3-4: Giá nhà cho thuê trung bình năm 2010 Diện tích Giá cho thuê Loại Loại nhà/phòng cho thuê (m2) (triệu đồng/tháng) 1 Căn hộ chung cư loại TB 50 – 60 3,00 – 4,00 2 Căn hộ cho thuê giá thấp 20 – 30 1,50 – 2,00 3 Phòng cho thuê 8 – 10 1,00 – 1,50 Nguồn: Khảo sát thực tế Trong đó, đối tượng thuê nhà loại 1 thường là những người đã có gia đình và con nhỏ, nhà loại 2 là các cán bộ công chức trẻ mới ra trường hay chưa có gia đình, nhà loại 3 phần lớn là thành phần lao động phi chính thức. Ngoài ra, còn có dạng nhà trọ dành cho công nhân, do cá nhân, doanh nghiệp xây dựng và cho thuê. Theo kết quả khảo sát của Sở Xây dựng vào năm 2008, mức giá thường dao động từ trong khoảng từ 100 ngàn – 150 ngàn đồng/người/tháng, với diện tích ở bình quân từ 3 – 4 m2/người, trong đó hầu như tất cả nhà thuê đều là nhà cấp 3 hay cấp 4, và có đến hơn 13 70% nhà cho thuê không đảm bảo về chất lượng 14.
Đến năm 2010, giá nhà trên có thể lên đến 200 – 250 ngàn đồng/người/tháng. Khả năng chi trả của người thu nhập thấp Nhờ duy trì được tốc độ tăng trưởng kinh tế cao nên thu nhập của người dân tăng lên hàng năm, với mức tăng bình quân là 15%/năm 15 , đã góp phần cải thiện đáng kể đời sống của người dân. Đến năm 2008, TNBQĐN đạt khoảng 27 triệu đồng/người/năm, trong đó, thu nhập của nhóm 1 khoảng 10 triệu đồng/người/năm, nhóm 2 khoảng 15 triệu đồng/người/năm. Nếu trừ đi các khoản chi tiêu cho nhà ở, ăn uống và một số mặt hàng thiết yếu thì mức tiết kiệm bình quân hàng năm của hai nhóm người này lần lượt gần khoảng 2,30 và 4,20 triệu đồng/người/năm.
Nếu tốc độ tăng thu nhập như trên vẫn được duy trì thì đến năm 2010, thu nhập của nhóm 1 và nhóm 2 theo ước tính lần lượt là 12 triệu đồng/người/năm và 18 triệu đồng/người/năm. (Xem phụ lục 4) Tuy nhiên thực tế, giá nhà lại tăng cao và tăng nhanh hơn so với mức tăng thu nhập để chi trả cho nhà ở, mặc dù tình hình thu nhập và tiết kiệm đã được cải thiện. Nếu giá một căn hộ bình dân trên thị trường sơ cấp có diện tích 50 m2 là 727 triệu đồng/căn hộ (theo thống kê trong bảng 3-3) và TNTB là 31,64 triệu đồng/ người (xem phụ lục 4), thì chỉ số giá nhà trên thu nhập 16 của Tp.HCM vào khoảng 22,97. Trong khi đó, theo tính toán của Liên Hiệp Quốc thì chỉ số hợp lý chỉ nằm trong khoảng 3 đến 4, do đó, giá nhà ở Tp.HCM là quá cao so với khả năng chi trả của người dân, và cao hơn nhiều so với các khu vực khác.
(Xem phụ lục 5) Cụ thể, khả năng chi trả của NTNT: Đối với trường hợp thuê nhà, với mức giá cho thuê đối với từng loại nhà/phòng như đã đề cập thì tỉ lệ chi phí thuê nhà so với thu nhập hàng tháng sẽ từ 18% đến hơn 100%. Nếu dựa trên tiêu chí của Liên Hiệp Quốc về chi phí nhà ở hợp lý chiếm khoảng 20 – 30% thu nhập 14 Chất lượng nhà trọ được đánh giá theo các tiêu chí trong Quyết định 75/QĐ-UBDN ngày 17/05/2006 của UBND Tp. 15 Ước tính theo số liệu Điều tra Mức sống Hộ gia đình của Tổng Cục Thống kê từ năm 2002 đến năm 2008. 16 Chỉ số giá nhà trên thu nhập thể hiện khả năng chi trả của người tiêu dùng.
14 hàng tháng thì NTNT chỉ đủ khả năng thuê nhà ở dưới dạng nhà trọ dành cho công nhân, trong đó nhóm 2 có thể thuê được dạng phòng ở chật hẹp trên thị trường nhà thuê. Bảng 3-5: Tỉ lệ chi phí thuê nhà so với TNBQ hàng tháng Căn hộ chung Căn hộ Phòng Phòng Loại nhà cư loại TB giá thấp cho CN Giá nhà (triệu đồng/người) 0,75 – 1,00 0,37 – 0,50 0,25 – 0,38 0,20 – 0,25 % chi phí thuê nhà trên TN - Nhóm 1 105 52 38 27 - Nhóm 2 69 34 25 18 Nguồn: Ứớc tính của tác giả Đối với trường hợp nhà bán, NTNT hoàn toàn không có khả năng chi trả ngay và chi trả một lần để mua một căn hộ bình dân trên thị trường sơ cấp có giá 727 triệu đồng/căn hộ. Nếu tích lũy ngay từ bây giờ thì giả sử mức lãi suất là 12%/năm, một người thuộc nhóm 1 phải sau ít nhất 29 năm, và một người thuộc nhóm 2 phải sau ít nhất 24 năm mới tích lũy đủ số tiền để mua được một căn hộ bình dân trên thị trường theo mức giá hiện tại. Đây là khoảng thời gian tương đối dài và thực tế thì NTNT lại khó tích lũy được số tiền tiết kiệm như trên.
Tóm lại, ổn định chỗ ở cho NTNT sẽ góp phần tăng năng suất lao động, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và giảm tệ nạn xã hội. Đáp ứng nhu cầu chỗ ở của nhóm người này có thể bằng hình thức nhà thuê hoặc nhà bán. Tuy nhiên, mức thập trung bình của nhóm NTNT là quá thấp, trong khi đó giá nhà thuê hay nhà bán lại quá cao. Do đó, nhu cầu chỗ ở của NTNT là cao nhưng họ lại không có khả năng chi trả hoặc khả năng chi trả thấp cho việc thuê nhà hay mua nhà ở.
15 CHƯƠNG 4 : THẤT BẠI THỊ TRƯỜNG VÀ CAN THIỆP NHÀ NƯỚC TRÊN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Trên góc độ phân tích chính sách trong kinh tế học, một số tồn tại trong vấn đề nhà ở của NTNT và nguyên nhân vấn đề được giải thích theo hướng phân tích các dạng thất bại thị trường trên thị trường nhà ở do đặc điểm thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực, thị trường mỏng (thị trường không đầy đủ), sự phát triển mất cân đối từ làn song nhập cư và đô thị hóa, tình trạng bong bóng giá tài sản và tình trạng đầu cơ bất động sản; và thất bại trên thị trường cho vay thế chấp do phương thức cho vay không phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của người đi vay. Thất bại thị trường thể hiện sự phân bổ nguồn lực không hiệu quả đã dẫn đến hệ quả giá nhà cao hơn rất nhiều so với khả năng chi trả của NTNT, và do đó, các giải pháp điều tiết của nhà nước để sửa chữa thất bại thị trường là thực sự cần thiết, tuy nhiên các giải pháp của nhà nước trong thời gian qua là chưa hiệu quả và chưa giải quyết được các vấn đề trên thị trường nhà ở. Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả 4. Thị trường nhà ở 4.
Thị trường cạnh tranh không hoàn hảo “…Thị trường bất động sản có những thuộc tính đặc trưng như tổng cung kém co dãn và bị hạn chế; nhà nước quản lý chặt chẽ nguồn cung; sản phẩm không đồng nhất, mang tính địa phương; chi phí giao dịch cao; giá trị bất động sản lớn và có tính thanh khoản kém đã làm hạn chế sự tham gia của vào thị trường một cách công bằng của các những người tham gia tiềm năng…” 17. Nhà ở là một sản phẩm trên thị trường bất động sản, và do đó, thị trường nhà ở cũng có các đặc điểm như trên. Nhà ở gắn liền với đất đai và cung nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào nguồn cung đất đai, nhưng nguồn cung đất đai lại rất hạn chế và kém co dãn, phụ thuộc vào nguồn cung cố định, qui 17 Nguồn: Trần Tiến Khai (2011), Nguyên lý bất động sản, Nxb. Lao động Xã hội, tr.
16 hoạch sử dụng đất trong từng giai đoạn 5 năm hay 10 năm, và sự đánh đổi giữa các mục đích sử dụng khác nhau. Do đó, cung nhà ở là có giới hạn và chậm thay đổi khi giá nhà thay đổi. Bên cạnh đó, nhà ở là sản phẩm không đồng nhất, cùng một phân khúc nhà ở nhưng mỗi căn nhà lại có sự khác nhau về vị trí tọa lạc, hình thể, kích thước, cấu trúc xây dựng,.