Phân Tích Tình Hình Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai Ở Thành Phố Hà Tĩnh

Luận văn thạc sĩ phân tích khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh, cung cấp cái nhìn sâu sắc về vấn đề này.

• Tác giả: Cao Thị Việt Hà
• Người hướng dẫn: PGS. Huỳnh Văn Chương
• Trường học: Đại học Huế
• Chuyên ngành: Quản lý tài nguyên và môi trường
• Đề tài: Phân Tích Tình Hình Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai Tại Thành Phố Hà Tĩnh
• Loại tài liệu: luận văn thạc sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Hà Tĩnh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC BẢNG BIỂU
• DANH MỤC HÌNH ẢNH VÀ BIỂU ĐỒ
• MỞ ĐẦU
• TÍNH CẤP THIẾT
• MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
• Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1.1. Khái niệm về nguồn lực tài chính từ đất đai
• 1.1.2. Vai trò của nguồn lực tài chính từ đất đai đối với phát triển kinh tế, xã hội trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh
• 1.1.3. Các hình thức khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
• 1.1.4. Một số chính sách tạo lập cơ sở pháp lý về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai ở thành phố Hà Tĩnh
• 1.1.5. Những yếu tố ảnh hưởng đến nguồn lực tài chính từ đất đai
• 1.2. CƠ SỞ THỰC TIỄN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.2.1. Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới
• 1.2.2. Kinh nghiệm huy động nguồn lực tài chính từ đất đai của một số thành phố
• 1.3. CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
• 2. CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.1. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 2.1.1. Đối tượng nghiên cứu
• 2.1.2. Phạm vi nghiên cứu
• 2.2. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU
• 2.3. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu
• 2.3.2. Phương pháp tham vấn các chuyên gia
• 2.3.3. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu
• 3. CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 3.1. KHÁI QUÁT VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI
• 3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên
• 3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
• 3.1.3. Đánh giá thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên và kinh tế - xã hội
• 3.2. TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ SỬ DỤNG ĐẤT CỦA THÀNH PHỐ HÀ TĨNH
• 3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất
• 3.2.2. Biến động sử dụng đất đất đai sử dụng đất giai đoạn 2012 đến 2016
• 3.2.3. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố
• 3.3. TÌNH HÌNH KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH
• 3.3.1. Tình hình thu ngân sách từ đất đai của thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012 đến 2016
• 3.3.2. Kết quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai giai đoạn 2012 đến 2016
• 3.3.3. Tình hình sử dụng nguồn thu từ đất cho phát triển kinh tế - xã hội
• 3.3.4. Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế đối với việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hà Tĩnh, tỉnh Hà Tĩnh
• 3.4. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM PHÁT HUY HIỆU QUẢ KHAI THÁC NGUỒN LỰC TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ TĨNH, TỈNH HÀ TĨNH
• 3.4.1. Giải pháp về chính sách đất đai
• 3.4.2. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính
• 3.4.3. Giải pháp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và tạo quỹ đất sạch
• 3.4.4. Giải pháp về giao đất, cho thuê đất, đấu giá quyền sử dụng đất
• 3.4.5. Giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
• 3.4.6. Giải pháp về tài chính và giá đất
• 3.4.7. Giải pháp về thị trường bất động sản
• 3.4.8. Giải pháp về nâng cao năng lực quản lý đất đai
• 3.4.9. Giải pháp nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn lực tài chính thu được từ đất đai phục vụ phát triển kinh tế - xã hội
• KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là một vấn đề quan trọng trong phát triển kinh tế - xã hội tại thành phố Hà Tĩnh. Đất đai không chỉ là tài sản quý giá mà còn là nguồn lực chính để tạo ra ngân sách cho địa phương. Việc quản lý và sử dụng hiệu quả nguồn lực này sẽ góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững cho thành phố.

1.1. Khái Niệm Về Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai

Nguồn lực tài chính từ đất đai được hiểu là giá trị tài chính hình thành từ quyền sử dụng đất. Điều này bao gồm các khoản thu từ tiền sử dụng đất, thuế đất và các khoản phí liên quan đến đất đai.

1.2. Vai Trò Của Nguồn Lực Tài Chính Đối Với Kinh Tế Địa Phương

Nguồn lực tài chính từ đất đai đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phương. Nó không chỉ tạo ra nguồn thu cho ngân sách mà còn hỗ trợ các dự án phát triển hạ tầng và dịch vụ công.

II. Vấn Đề Và Thách Thức Trong Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai

Mặc dù nguồn lực tài chính từ đất đai có tiềm năng lớn, nhưng việc khai thác vẫn gặp nhiều thách thức. Các vấn đề như quy hoạch sử dụng đất chưa hợp lý, chính sách giá đất chưa minh bạch và sự thiếu đồng bộ trong quản lý là những yếu tố cản trở.

2.1. Những Hạn Chế Trong Quản Lý Đất Đai

Quản lý đất đai tại thành phố Hà Tĩnh còn nhiều bất cập, dẫn đến tình trạng lãng phí và sử dụng không hiệu quả. Việc thiếu thông tin và minh bạch trong quy trình cấp phép cũng là một vấn đề lớn.

2.2. Tác Động Của Chính Sách Đất Đai Đến Nguồn Lực Tài Chính

Chính sách đất đai hiện tại chưa đáp ứng được yêu cầu thực tiễn, dẫn đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai không ổn định và thiếu bền vững.

III. Phương Pháp Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai Hiệu Quả

Để khai thác hiệu quả nguồn lực tài chính từ đất đai, cần áp dụng các phương pháp quản lý hiện đại và chiến lược phát triển bền vững. Việc cải cách thủ tục hành chính và nâng cao năng lực quản lý là rất cần thiết.

3.1. Cải Cách Thủ Tục Hành Chính Trong Quản Lý Đất Đai

Cải cách thủ tục hành chính sẽ giúp đơn giản hóa quy trình cấp phép và tạo điều kiện thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp trong việc sử dụng đất.

3.2. Đề Xuất Chiến Lược Phát Triển Bền Vững

Chiến lược phát triển bền vững cần tập trung vào việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc phân phối lợi ích từ đất đai.

IV. Ứng Dụng Thực Tiễn Và Kết Quả Nghiên Cứu Tại Hà Tĩnh

Nghiên cứu về khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Hà Tĩnh đã chỉ ra nhiều kết quả tích cực. Việc áp dụng các chính sách hợp lý đã giúp tăng cường nguồn thu ngân sách từ đất đai.

4.1. Kết Quả Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Giai Đoạn 2012 2016

Giai đoạn 2012-2016, thành phố Hà Tĩnh đã đạt được nhiều kết quả nổi bật trong việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, đóng góp lớn vào ngân sách địa phương.

4.2. Ứng Dụng Các Giải Pháp Quản Lý Hiệu Quả

Các giải pháp quản lý hiệu quả đã được áp dụng, giúp nâng cao năng lực khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, đồng thời cải thiện môi trường đầu tư tại thành phố.

V. Kết Luận Và Định Hướng Tương Lai Về Khai Thác Nguồn Lực Tài Chính Từ Đất Đai

Khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai là một nhiệm vụ quan trọng và cần thiết cho sự phát triển bền vững của thành phố Hà Tĩnh. Cần có những chính sách và giải pháp đồng bộ để phát huy tối đa tiềm năng này.

5.1. Định Hướng Chính Sách Đất Đai Trong Tương Lai

Định hướng chính sách đất đai cần tập trung vào việc cải cách và nâng cao hiệu quả quản lý, đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.

5.2. Tầm Quan Trọng Của Việc Đào Tạo Nguồn Nhân Lực

Đào tạo nguồn nhân lực có chuyên môn cao trong lĩnh vực quản lý đất đai sẽ góp phần nâng cao hiệu quả khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai, phục vụ cho sự phát triển kinh tế - xã hội.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hà Tĩnh là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa của tỉnh Hà Tĩnh với tổng diện tích tự nhiên 56,54 km2 (5.647,23 ha), bao gồm 16 đơn vị hành chính (10 phường và 6 xã) cùng quy mô dân số đạt trên 128.000 người. Trong tiến trình công nghiệp hóa và hiện đại hóa đô thị, nguồn lực tài chính từ đất đai đóng vai trò trụ cột đối với sự phát triển kinh tế địa phương, đóng góp tỷ trọng quan trọng vào ngân sách nhà nước với tổng thu ngân sách ước đạt 723,3 tỷ đồng trong năm 2016. Tuy nhiên, việc khai thác giá trị tài chính từ quỹ đất tại đô thị này còn đối mặt với nhiều bất cập lớn: cơ cấu nguồn thu thiếu tính bền vững khi phụ thuộc chủ yếu vào các khoản thu một lần, phương thức xác định giá đất chưa theo kịp biến động của cơ chế thị trường và công tác quản lý còn mang nặng tính hành chính.

Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhằm phân tích toàn diện thực trạng quản lý, sử dụng và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Hà Tĩnh trong giai đoạn 5 năm từ năm 2012 đến năm 2016. Mục tiêu cụ thể tập trung vào việc đánh giá cơ cấu các nguồn thu từ đất bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các loại thuế và phí liên quan; chỉ ra các điểm nghẽn trong cơ chế tài chính đất đai; từ đó đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ nhằm tối ưu hóa nguồn thu ngân sách và nâng cao hiệu quả phân bổ nguồn lực. Kết quả nghiên cứu có ý nghĩa thực tiễn quan trọng, giúp các nhà quản lý đô thị gia tăng nguồn vốn đầu tư công, nâng cao tỷ trọng các khoản thu thường xuyên ổn định và bảo đảm sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản địa phương.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên hai trụ cột lý luận kinh tế học then chốt: Lý luận địa tô của Chủ nghĩa Mác - Lênin và Lý thuyết tài chính công trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Lý luận địa tô giải thích nguồn gốc của các khoản thặng dư từ đất đai thông qua địa tô tuyệt đối, địa tô chênh lệch cấp 1 gắn với độ màu mỡ tự nhiên và vị trí không gian địa lý, địa tô chênh lệch cấp 2 phát sinh từ đầu tư vốn thâm canh cơ sở hạ tầng, và địa tô độc quyền tại các vị trí thương mại đắc địa. Trong hệ thống pháp lý Việt Nam, Hiến pháp năm 2013 và Luật Đất đai năm 2013 (từ Điều 107 đến Điều 119) khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, tạo lập cơ sở pháp lý vững chắc cho việc thực hiện quyền thu tài chính qua giá đất, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế sử dụng đất.

Khung phân tích của đề tài vận hành xoay quanh năm khái niệm cốt lõi: Nguồn lực tài chính từ đất đai (dòng giá trị tiền tệ hình thành qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất), Tiền sử dụng đất (khoản tiền người sử dụng đất nộp khi được Nhà nước giao đất có thu tiền hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng), Tiền thuê đất (nguồn thu định kỳ hoặc một lần khi Nhà nước cho thuê mặt bằng), Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp (công cụ điều tiết thu nhập và chống đầu cơ) và Giá đất thị trường (mức giá hình thành theo quy luật cung cầu có sự điều tiết của Nhà nước).

Phương pháp nghiên cứu

Tác giả kết hợp đồng bộ nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp được thu thập trong mốc thời gian từ năm 2012 đến năm 2016. Nguồn dữ liệu thứ cấp được trích xuất từ báo cáo tài chính của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Hà Tĩnh, Chi cục Thống kê thành phố, Phòng Tài chính - Kế hoạch và Trung tâm Phát triển quỹ đất. Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa bằng bảng hỏi gồm 5 nhóm nội dung trọng tâm đối với 79 hộ gia đình trên tổng số 477 hộ (chiếm tỷ lệ 16,6%) sinh sống dọc trục Quốc lộ 1A qua các phường Nguyễn Du, Trần Phú, Hà Huy Tập và xã Thạch Trung.

Phương pháp chọn mẫu ngẫu nhiên khi biết trước quy mô tổng thể được áp dụng nhằm đảm bảo tính đại diện cao cho các khu vực có thị trường đất đai sôi động nhất. Phương pháp phân tích thống kê mô tả, phân tích so sánh chuỗi thời gian và tham vấn chuyên gia đầu ngành được lựa chọn vì tính ưu việt trong việc bóc tách cơ cấu tỷ trọng nguồn thu, đánh giá mức độ biến động giá đất và nhận diện chính xác nguyên nhân gốc rễ của những hạn chế trong chính sách tài chính đất đai địa phương.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, cơ cấu kinh tế thành phố Hà Tĩnh chuyển dịch mạnh mẽ theo hướng dịch vụ thương mại chiếm tỷ trọng áp đảo 77,54%, công nghiệp - xây dựng chiếm 18,7%, trong khi nông - lâm - thủy sản chỉ còn 3,77% vào năm 2016, tạo áp lực chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp với tổng giá trị sản xuất toàn địa bàn đạt 8.738 tỷ đồng (tăng 7,44% so với năm 2015).

Thứ hai, nguồn thu từ đất đai chiếm tỷ trọng lớn trong tổng thu ngân sách địa phương nhưng thiếu tính bền vững. Tiền sử dụng đất thu một lần qua giao đất và đấu giá chiếm trên 75% tổng nguồn thu từ đất, trong khi tiền thuê đất và các khoản thuế, phí mang tính thường xuyên chỉ chiếm tỷ lệ khiêm tốn dưới 15%.

Thứ ba, kết quả điều tra 79 hộ dân cho thấy có sự chênh lệch lớn giữa bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành với giá thị trường thực tế, biên độ chênh lệch tại các tuyến đường trục chính như Quốc lộ 1A dao động từ 30% đến 50%, dẫn đến nguy cơ thất thu ngân sách trong chuyển nhượng bất động sản và làm gia tăng phức tạp trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng.

Thảo luận kết quả

Nguyên nhân chủ yếu của tình trạng trên bắt nguồn từ việc xác định giá đất cụ thể còn chậm, khung giá đất định kỳ 5 năm chưa phản ánh kịp thời nhịp độ thị trường và cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất chưa được thực hiện triệt để tại mọi dự án phát triển đô thị. Khi so sánh với các nghiên cứu của tác giả Trần Đức Thắng về phạm vi cả nước (tỷ trọng thu ngân sách từ đất tăng từ 4,43% năm 2002 lên 11,21% năm 2010) và nghiên cứu tại Thành phố Hồ Chí Minh (thu từ đất bình quân đạt trên 8.000 tỷ đồng mỗi năm, chiếm khoảng 10% tổng thu ngân sách), có thể thấy thành phố Hà Tĩnh cũng chịu quy luật phụ thuộc lớn vào tiền sử dụng đất nhưng năng lực khai thác thuế tài sản còn hạn chế hơn.

Trong nghiên cứu, các chuỗi dữ liệu này được trực quan hóa sinh động thông qua biểu đồ cơ cấu nguồn thu từ đất giai đoạn 2012-2016 và bảng thống kê biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng, giúp phân định rõ nét sự suy giảm quỹ đất sạch và nhu cầu cấp thiết phải chuyển đổi cơ chế khai thác sang các nguồn thu thường xuyên dài hạn.

Đề xuất và khuyến nghị

Một là, hoàn thiện cơ chế định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Ủy ban nhân dân tỉnh Hà Tĩnh và Sở Tài nguyên và Môi trường cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu giá đất điện tử, thuê tổ chức tư vấn độc lập định giá đất cụ thể, hướng tới mục tiêu rút ngắn khoảng cách chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường xuống dưới 10% trong giai đoạn 2018-2020.

Hai là, mở rộng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Trung tâm Phát triển quỹ đất phối hợp với Ủy ban nhân dân thành phố Hà Tĩnh thực hiện giải phóng mặt bằng tạo quỹ đất sạch tập trung, áp dụng hình thức đấu giá công khai 100% đối với các khu đất thương mại và đất ở đô thị từ năm 2018, nhằm tối đa hóa giá trị địa tô chênh lệch nộp vào ngân sách.

Ba là, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và số hóa quản lý đất đai. Văn phòng Đăng ký đất đai và Chi cục Thuế thành phố cần rút ngắn thời gian luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính đất đai tối thiểu 30%, triển khai cơ chế một cửa liên thông hiện đại, bảo đảm 100% hồ sơ chuyển nhượng được kiểm soát đúng giá trị giao dịch thực tế.

Bốn là, tái cơ cấu nguồn thu từ đất theo hướng gia tăng tỷ trọng nguồn thu thường xuyên. Ủy ban nhân dân thành phố cần tăng cường quản lý diện tích đất cho thuê trả tiền hàng năm, rà soát thu hồi các khu đất dự án chậm tiến độ của các doanh nghiệp, phấn đấu nâng tỷ trọng thu tiền thuê đất và thuế sử dụng đất phi nông nghiệp lên mức 25% đến 30% trong tổng thu từ đất vào năm 2022.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Cán bộ quản lý nhà nước tại Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan thuế cấp huyện, thị xã: Tài liệu cung cấp cơ sở dữ liệu thực nghiệm và khung phân tích chuyên sâu về 16 xã, phường tại thành phố Hà Tĩnh, hỗ trợ đắc lực cho công tác xây dựng bảng giá đất, lập kế hoạch sử dụng đất và hoạch định chính sách điều tiết thị trường bất động sản.

Các nhà đầu tư và doanh nghiệp phát triển bất động sản: Luận văn cung cấp bức tranh chi tiết về cơ cấu phân bổ đất đai, quy hoạch không gian đô thị và quy trình xác định nghĩa vụ tài chính theo Luật Đất đai năm 2013, giúp doanh nghiệp chủ động dự toán chi phí tiền sử dụng đất, tiền bồi thường giải phóng mặt bằng và tối ưu hóa phương án dòng tiền dự án.

Học viên cao học, nghiên cứu sinh và giảng viên chuyên ngành Quản lý đất đai, Quản lý tài nguyên và Kinh tế phát triển: Công trình là tài liệu tham khảo học thuật giá trị về phương pháp khảo sát chọn mẫu 79 hộ dân, mô hình phân tích địa tô Mác-Lênin ứng dụng trong kinh tế đô thị và quy trình xử lý dữ liệu chuỗi thời gian giai đoạn 2012-2016.

Chính quyền đô thị loại II, loại III và các nhà hoạch định chính sách công: Nghiên cứu cung cấp bài học kinh nghiệm điển hình về việc khắc phục tình trạng phụ thuộc vào nguồn thu một lần từ bán đất, đưa ra các chỉ dẫn thực tế để tái thiết lập cơ cấu ngân sách địa phương ổn định và minh bạch.

Câu hỏi thường gặp

Nguồn lực tài chính từ đất đai của thành phố Hà Tĩnh bao gồm những khoản thu chính nào? Nguồn thu từ đất tại thành phố Hà Tĩnh bao gồm 5 nhóm chính: tiền sử dụng đất khi giao đất hoặc chuyển mục đích sử dụng; tiền thuê đất trả một lần hoặc hàng năm; thuế sử dụng đất nông nghiệp và phi nông nghiệp; thuế thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất; cùng các khoản phí, lệ phí trước bạ và đo đạc địa chính theo quy định Luật Đất đai năm 2013.

Tại sao nguồn thu từ tiền sử dụng đất lại bị đánh giá là thiếu tính bền vững? Tiền sử dụng đất chỉ phát sinh một lần khi Nhà nước giao đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất. Do quỹ đất tự nhiên của thành phố Hà Tĩnh giới hạn ở mức 5.647,23 ha, việc dựa chủ yếu vào nguồn thu này (chiếm trên 75% cơ cấu thu từ đất) sẽ dẫn đến nguy cơ cạn kiệt quỹ đất sạch và gây biến động lớn cho nguồn thu ngân sách trong dài hạn.

Khảo sát thực tế trong luận văn được thực hiện trên mẫu nghiên cứu như thế nào? Nghiên cứu tiến hành khảo sát chọn mẫu ngẫu nhiên đối với 79 hộ gia đình trên tổng số 477 hộ (tỷ lệ 16,6%) sinh sống dọc trục Quốc lộ 1A thuộc các phường Nguyễn Du, Trần Phú, Hà Huy Tập và xã Thạch Trung. Đây là tuyến giao thông huyết mạch phản ánh rõ nhất mức độ sôi động và biến động giá đất thị trường đô thị.

Luật Đất đai năm 2013 mang lại những điểm mới nào cho công tác tài chính đất đai tại địa phương? Luật Đất đai năm 2013 dành riêng 13 điều (Điều 107 đến Điều 119) quy định cụ thể về khung giá đất định kỳ 5 năm, cơ chế định giá đất cụ thể qua tổ chức tư vấn độc lập, điều kiện miễn giảm tiền thuê đất và quy định bắt buộc về đấu giá quyền sử dụng đất công khai, giúp giảm thất thoát ngân sách tại 16 xã, phường.

Giải pháp trọng tâm nào giúp thành phố Hà Tĩnh tăng nguồn thu thường xuyên từ đất? Thành phố cần tập trung rà soát quỹ đất công thương mại dịch vụ, chuyển đổi phương thức giao đất sang cho thuê đất trả tiền hàng năm, đồng thời hiện đại hóa quản lý thuế sử dụng đất phi nông nghiệp để nâng tỷ trọng nguồn thu định kỳ từ dưới 15% lên mức 25% đến 30% trong tổng thu từ đất.

Kết luận

• Luận văn hệ thống hóa toàn diện cơ sở lý luận địa tô và thực tiễn khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại đô thị loại II thành phố Hà Tĩnh giai đoạn 2012-2016.
• Đề tài chỉ rõ thực trạng nguồn thu từ đất đóng góp quan trọng vào ngân sách địa phương (đạt trên 700 tỷ đồng) nhưng mất cân đối nghiêm trọng khi phụ thuộc vào tiền sử dụng đất một lần.
• Nghiên cứu cung cấp bộ dữ liệu thực chứng tin cậy từ 79 hộ dân và 16 đơn vị hành chính xã phường làm cơ sở minh chứng cho độ vênh giá đất thị trường từ 30% đến 50%.
• Hệ thống 4 nhóm giải pháp mang tính hành động cao về giá đất, đấu giá quỹ đất sạch, cải cách thủ tục hành chính và tái cơ cấu nguồn thu thường xuyên được thiết kế cho lộ trình 2018-2022.
• Các cơ quan quản lý đô thị, nhà đầu tư và giới nghiên cứu học thuật hãy khai thác ngay nguồn tư liệu chuyên sâu này để nâng cao hiệu quả quản trị tài chính đất đai và phát triển đô thị bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VÁN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Khái niệm về nguồn lực tài chính từ đất đai Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia, đó là vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi trong quá trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị.), chính nhờ vậy mà đất đai trở nên có giá trị [2]. Tùy theo khoa học xã hội, lực lượng sản xuất và sự phân công lao động xã hội, các nguồn lực được khai thác nhằm phục vụ cho nhu cầu của con người rất khác nhau.

Do đó, vị trí và vai trò của các nguồn lực là khác nhau [39]. Nguồn lực phát triển kinh tế có thể phân theo ngành, theo lĩnh vực,…Theo nhận thức phổ biến hiện nay, các nguồn lực bao gồm: nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học công nghệ,…hay cách hiểu tương tự là vốn, lao động, đất đai, tri thức [39]. Với phạm vi của đề tài, cần làm rõ các phạm trù về nguồn lực và nguồn lực tài chính. Nói đến nguồn lực là nói đến một hệ thống những yếu tố của tự nhiên hay xã hội nhằm mục đích cho sự phát triển của xã hội loài người [28].

Tùy thuộc vào trình độ phát triển của xã hội mà cách nhìn nhận và tiếp cận về nguồn lực cũng khác nhau. Theo nhận thức về nguồn lực trong giai đoạn hiện nay thì nguồn lực có thể được phân chia thành: Nguồn lực con người, nguồn lực đất đai, nguồn lực tài chính, nguồn lực khoa học kỹ thuật. Tài chính là hệ thống quan hệ kinh tế biểu hiện trong lĩnh vực hình thành và phân phối quỹ tiền tệ trong nền kinh tế quốc dân nhằm xây dựng và phát triển xã hội. Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các mối quan hệ kinh tế - xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các chủ thể trong xã hội [39].

Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật. Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 chính là sự vận động của tiền tệ Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai 1.

Nguồn lực tài chính từ đất đai Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể sở hữu và sử dụng đất đai trong một xã hội nhất định và chịu sự chi phối của chế độ sở hữu của xã hội đó[39]. Như vậy, có thể hiểu một cách tổng quát là: Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành và phát triển trong nền kinh tế thị trường, hiểu một cách thuần nhất là có sự xuất hiện của thị trường đất đai (thị trường bất động sản). Địa tô và bản chất của địa tô a. Địa tô Đất đai vốn là sản phẩm của tự nhiên, tồn tại ngoài ý muốn của con người, có trước con người và không phải do lao động tạo ra [4].

Tuy nhiên đất đai là nguồn lực vô cùng quan trọng, nó không phải là nguồn gốc tạo ra mọi giá trị nhưng nó là điều kiện không thể thiếu để tạo ra của cải vật chất cho xã hội. Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội.

Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt, có khi còn bao gồm cả một phần sản phẩm tất yếu. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ.

Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô [29]. - Địa tô tuyệt đối: Khi nghiên cứu về địa tô tuyệt đối, C.Mác cho rằng bản thân quyền sở hữu không đem lại địa tô cho chủ đất, nhưng về mặt pháp lý nó đem lại cho chủ đất quyền thu một khoản tiền từ người thuê đất và lượng địa tô phải trả cho mảnh đất xấu nhất được xác định là cơ sở tính toán.

Nguồn gốc sinh ra địa tô tuyệt đối trong nông nghiệp là do nông sản được bán theo giá cả thị trường cao hơn giá cả sản xuất. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Bên cạnh đó, việc độc quyền sở hữu và độc quyền kinh doanh ruộng đất trong nông nghiệp đã loại trừ quy luật bình quân hóa tỷ suất lợi nhuận, do đó hình thành lợi nhuận siêu ngạch và phần lợi nhuận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối là số lợi nhuận siêu ngạch dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông sản với giá cả sản xuất chung của nông phẩm[58]. - Địa tô chênh lệch: nông nghiệp có một số đặc điểm khác với công nghiệp như số lượng đất bị giới hạn, độ màu mỡ tự nhiên và vị trí địa lý của ruộng đất không giống nhau. Khi dân số ngày càng tăng, nhu cầu về lương thực của xã hội cũng ngày càng nhiều; việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng ngày càng phức tạp…những điều này đòi hỏi phải canh tác trên tất cả các loại ruộng, kể cả ruộng tốt, ruộng trung bình và ruộng xấu, ruộng gần và ruộng xa thị trường tiêu thụ.

Điều này dẫn tới giá trị xã hội của nông sản hàng hóa phải được hình thành từ điều kiện sản xuất của những ruộng đất xấu nhất. Đây là đặc điểm quan trọng trong sự hoạt động của quy luật giá trị trong lĩnh vực sản xuất nông nghiệp, đặc điểm này làm cho những chủ thể canh tác trên những ruộng tốt và trung bình có được lợi nhuận siêu ngạch [42]. Do tình trạng độc quyền kinh doanh (độc quyền sử dụng, canh tác) nên số lợi nhuận siêu ngạch trong nông nghiệp không được bình quân hóa. Nó tồn tại ổn định và tương đối lâu dài đối với một chủ thể sử dụng đất, lượng lợi nhuận siêu ngạch này chuyển hóa thành địa tô và rơi vào túi chủ sở hữu ruộng đất dưới hình thức địa tô chênh lệch Địa tô chênh lệch là phần lợi nhuận siêu ngạch ngoài lợi nhuận bình quân thu được trên ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn.

Nó là số chênh lệch giữa giá cả sản xuất chung được quyết định bởi điều kiện sản xuất trên ruộng đất xấu nhất và giá cả sản xuất cá biệt trên ruộng đất tốt và trung bình [58]. Địa tô chênh lệch có 2 loại: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II. Địa tô chênh lệch I là loại địa tô thu được trên những ruộng đất điều kiện tự nhiên thuận lợi [58]. Địa tô chênh lệch II là địa tô thu được gắn liền với thâm canh tăng năng suất - kết quả của đầu tư thêm tư bản vào một đơn vị diện tích đất đai [58].

Việc vận dụng lý luận địa tô chênh lệch trong nông nghiệp của C.Mác tiến hành tính toán địa tô chênh lệch còn nhiều ý kiến khác nhau do tính đặc thù của đất và sự thay đổi của những nhân tố tác động. Mặc dù có nhiều yếu tố ảnh hưởng nhưng thứ hạng đất, mức chênh lệch địa tô đất và việc xác định mức tối đa, tối thiểu của lượng địa tô chênh lệch là ba yếu tố chủ yếu để định lượng địa tô chênh lệch - Địa tô độc quyền: Nguồn gốc của địa tô độc quyền cũng là lợi nhuận siêu PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 ngạch do giá cả độc quyền của sản phẩm thu được trên đất đai ấy mà nhà tư bản phải nộp cho địa chủ [58]. Trong nông nghiệp, địa tô độc quyền ở các khu đất có tính chất đặc biệt, cho phép trồng các loại cây đặc sản hay sản xuất các sản phẩm đặc biệt; trong công nghiệp khai thác, địa tô độc quyền ở các vùng khai thác các kim loại, khoáng chất quý hiếm hoặc những khoáng sản có nhu cầu vượt xa khả năng khai thác của chúng. Trong thành thị, địa tô độc quyền có ở các khu đất có vị trí thuận lợi cho phép xây dựng các trung tâm công nghiệp, thương mại, dịch vụ, nhà cho thuê có khả năng thu lợi nhuận cao [42].

Trong nền kinh tế thị trường, khi mà quan hệ hàng hóa - tiền tệ phát triển thì thị trường cũng phát triển. Ngoài thị trường hàng hóa tiêu dùng và dịch vụ thông thường, còn có thị trường các yếu tố đầu vào của sản xuất. Trong đó thị trường bất động sản (BĐS) có vị trí vô cùng quan trọng. Trên thị trường này người ta thực hiện việc chuyển nhượng, mua bán quyền sử dụng đất (QSDĐ), qua đó có được những khoản thu nhập vô cùng lớn.