Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng

Luận văn thạc sĩ phân tích tình hình sử dụng đất của doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng, cung cấp cái nhìn sâu sắc về thị trường.

• Tác giả: Nguyễn Thanh Hiền
• Người hướng dẫn: PGS.TS Nguyễn Hữu Ngữ
• Trường học: Trường Đại học Nông Lâm Huế
• Chuyên ngành: Tài nguyên đất và Môi trường Nông nghiệp
• Đề tài: Đánh giá tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại thành phố Đà Nẵng
• Loại tài liệu: luận văn
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Đà Nẵng

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• TÓM TẮT
• MỤC LỤC
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• DANH MỤC CÁC HỘP THOẠI
• 1. CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
• 1.1.1. Các khái niệm cơ bản
• 1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
• 1.1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất
• 2. MỞ ĐẦU
• 2.1. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI
• 2.1.1. Mục tiêu chung
• 2.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 2.2. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN
• 2.2.1. Ý nghĩa khoa học
• 2.2.2. Ý nghĩa thực tiễn

Tóm tắt

I. Tình hình sử dụng đất của doanh nghiệp bất động sản tại Đà Nẵng

Tình hình sử dụng đất của các doanh nghiệp bất động sản tại Đà Nẵng đã có những chuyển biến tích cực trong những năm gần đây. Các doanh nghiệp đã khai thác hiệu quả nguồn lực từ đất đai, nhờ vào điều kiện tự nhiên thuận lợi và cơ sở hạ tầng được đầu tư đồng bộ. Tuy nhiên, vẫn tồn tại nhiều vấn đề cần giải quyết. Việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho các dự án đầu tư bất động sản diễn ra không đồng đều, dẫn đến tình trạng một số dự án bị chậm triển khai. Theo thống kê, nhiều dự án đã được cấp GCNQSDĐ nhưng không được thực hiện đúng tiến độ, gây bức xúc cho người dân và ảnh hưởng đến sự phát triển chung của thành phố. Chính quyền địa phương đã có nhiều biện pháp xử lý, nhưng vẫn còn nhiều khó khăn trong việc quản lý và sử dụng đất. Điều này cho thấy cần có một quy hoạch sử dụng đất hợp lý và hiệu quả hơn để đảm bảo sự phát triển bền vững cho thị trường bất động sản tại Đà Nẵng.

1.1. Đánh giá thực trạng sử dụng đất

Thực trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng cho thấy sự phát triển mạnh mẽ trong lĩnh vực này. Tuy nhiên, việc quy hoạch sử dụng đất vẫn còn nhiều bất cập. Nhiều dự án đã được phê duyệt nhưng không được triển khai, dẫn đến tình trạng lãng phí tài nguyên đất. Theo báo cáo, có khoảng 30% dự án bất động sản tại Đà Nẵng chưa được thực hiện sau khi được cấp GCNQSDĐ. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích của các nhà đầu tư mà còn gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai. Việc thiếu thông tin và sự minh bạch trong quy trình cấp GCNQSDĐ cũng là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng này. Cần có những giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình, bao gồm việc tăng cường công tác quản lý và giám sát các dự án bất động sản.

1.2. Những khó khăn và vướng mắc trong quản lý đất đai

Quá trình quản lý và sử dụng đất tại Đà Nẵng gặp nhiều khó khăn. Một trong những vấn đề lớn là sự chồng chéo trong các quy định pháp luật về đất đai. Các chính sách đất đai hiện hành chưa thực sự đồng bộ, dẫn đến việc các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc thực hiện các dự án đầu tư. Ngoài ra, việc quản lý đất đai còn bị ảnh hưởng bởi sự thiếu hụt thông tin và dữ liệu chính xác về tình hình sử dụng đất. Nhiều doanh nghiệp không nắm rõ quy trình và thủ tục cần thiết để thực hiện dự án, dẫn đến tình trạng chậm trễ trong việc triển khai. Để khắc phục tình trạng này, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng và các doanh nghiệp, nhằm tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi và hiệu quả hơn.

II. Đề xuất giải pháp quản lý hiệu quả về sử dụng đất

Để nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Đầu tiên, cần hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, đảm bảo tính đồng bộ và minh bạch trong các quy định. Việc này sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng hơn trong việc tiếp cận thông tin và thực hiện các thủ tục cần thiết. Thứ hai, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc thực hiện các dự án đầu tư bất động sản, nhằm phát hiện kịp thời các vi phạm và xử lý nghiêm minh. Cuối cùng, cần có các chương trình đào tạo, bồi dưỡng cho cán bộ quản lý đất đai, giúp họ nắm vững các quy định và nâng cao năng lực quản lý. Những giải pháp này không chỉ giúp cải thiện tình hình sử dụng đất mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại Đà Nẵng.

2.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật

Việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai là rất cần thiết. Cần rà soát và sửa đổi các quy định không còn phù hợp, đồng thời bổ sung các quy định mới nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các doanh nghiệp bất động sản. Các quy định về quy hoạch sử dụng đất cần được cụ thể hóa, đảm bảo tính khả thi và dễ thực hiện. Điều này sẽ giúp các doanh nghiệp có thể lập kế hoạch đầu tư một cách hiệu quả hơn, đồng thời giảm thiểu rủi ro trong quá trình triển khai dự án.

2.2. Tăng cường công tác thanh tra kiểm tra

Công tác thanh tra, kiểm tra cần được tăng cường để đảm bảo việc thực hiện các dự án đầu tư bất động sản đúng tiến độ và quy định. Cần thành lập các đoàn thanh tra chuyên trách, có đủ thẩm quyền để xử lý các vi phạm trong lĩnh vực đất đai. Việc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các doanh nghiệp mà còn góp phần nâng cao ý thức chấp hành pháp luật của các chủ đầu tư. Đồng thời, cần có các biện pháp xử lý nghiêm minh đối với các trường hợp vi phạm, nhằm tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch và công bằng.

Nội dung chính

Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Đà Nẵng, với diện tích tự nhiên khoảng 128.487,56 ha và dân số hơn 1,4 triệu người, là trung tâm kinh tế trọng điểm của khu vực miền Trung - Tây Nguyên và cả nước. Từ năm 2010 đến 2016, thị trường bất động sản tại Đà Nẵng chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ với hàng loạt dự án đầu tư lớn, thu hút nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước. Theo số liệu thống kê, thành phố đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) cho nhiều dự án bất động sản, góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nâng cao chất lượng sống của người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu, vẫn tồn tại nhiều vấn đề như các dự án chậm triển khai, sử dụng đất chưa hiệu quả, gây bức xúc xã hội và ảnh hưởng đến môi trường.

Mục tiêu nghiên cứu nhằm đánh giá thực trạng sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản sau khi được cấp GCNQSDĐ tại Đà Nẵng, xác định những khó khăn, vướng mắc trong quản lý và sử dụng đất, từ đó đề xuất các giải pháp quản lý hiệu quả. Phạm vi nghiên cứu tập trung vào các quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn, Cẩm Lệ và Liên Chiểu, với dữ liệu thu thập trong giai đoạn 2011-2016. Nghiên cứu có ý nghĩa quan trọng trong việc hỗ trợ chính quyền địa phương và các nhà đầu tư nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản và đô thị Đà Nẵng.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu dựa trên các lý thuyết và mô hình quản lý đất đai, đầu tư bất động sản và phát triển đô thị bền vững. Các khái niệm chính bao gồm:

• Đất đai: Được hiểu là tài nguyên sinh thái bao gồm khí hậu, địa hình, thổ nhưỡng, thảm thực vật và các yếu tố tự nhiên khác, đóng vai trò quan trọng trong sản xuất và đời sống xã hội.
• Quyền sử dụng đất: Theo Luật Đất đai 2013, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và trao quyền sử dụng đất cho người dân, doanh nghiệp thông qua giao đất, cho thuê đất.
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ): Là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, bảo vệ quyền lợi người sử dụng đất và là cơ sở quản lý nhà nước về đất đai.
• Bất động sản: Bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và tài sản gắn liền với đất, có tính cá biệt, bền lâu và chịu ảnh hưởng lẫn nhau trong thị trường.
• Đầu tư kinh doanh bất động sản: Hoạt động đầu tư vốn để xây dựng, mua bán, cho thuê bất động sản nhằm mục đích sinh lợi, chịu sự quản lý của Nhà nước về quy hoạch, pháp luật và chính sách thuế.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp các phương pháp sau:

• Thu thập số liệu thứ cấp: Tổng hợp dữ liệu từ các cơ quan quản lý như Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng, Văn phòng đăng ký đất đai, Viện Quy hoạch xây dựng Đà Nẵng, Trung tâm xúc tiến đầu tư, và các báo cáo thống kê chính thức.
• Thu thập số liệu sơ cấp: Phỏng vấn chuyên sâu 8 chuyên gia, đại diện doanh nghiệp và cơ quan quản lý, khảo sát thực địa tại các dự án bất động sản tiêu biểu.
• Phân tích và xử lý số liệu: Sử dụng phần mềm Microsoft Excel để thống kê, tính toán biến động và tạo biểu đồ minh họa.
• Phương pháp bản đồ: Áp dụng phần mềm Autocad, Microstation và ảnh vệ tinh Google Earth để minh họa hiện trạng sử dụng đất và quy hoạch đô thị.

Cỡ mẫu nghiên cứu bao gồm các dự án bất động sản tại 4 quận trọng điểm của Đà Nẵng, với dữ liệu thu thập trong giai đoạn 2011-2016, đảm bảo tính đại diện và độ tin cậy cao. Phương pháp phân tích định lượng kết hợp định tính giúp đánh giá toàn diện thực trạng và đề xuất giải pháp phù hợp.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

1. Hiệu quả sử dụng đất và cấp GCNQSDĐ: Thành phố Đà Nẵng đã cấp GCNQSDĐ cho nhiều dự án bất động sản theo tiến độ nộp tiền sử dụng đất và mức độ giải phóng mặt bằng. Khoảng 81% dự án bất động sản nghỉ dưỡng tại quận Ngũ Hành Sơn đã được cấp GCNQSDĐ, với tỷ lệ hấp thụ thị trường đạt 81% trong 6 tháng đầu năm 2017.

2. Tình trạng chậm triển khai dự án: Một số dự án sau khi được cấp GCNQSDĐ vẫn chưa triển khai xây dựng hoặc chậm tiến độ, gây bức xúc xã hội. Chính quyền địa phương đã áp dụng các biện pháp xử lý, thu hồi đất nhưng vẫn gặp nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý phức tạp và vướng mắc về chính sách.

3. Phân bố và quy hoạch sử dụng đất: Quỹ đất tại Đà Nẵng có sự phân bố không đồng đều, với mật độ dân số cao tập trung ở các quận trung tâm như Thanh Khê (19.890 người/km²) và mật độ thấp ở huyện Hòa Vang (174 người/km²). Quy hoạch đô thị mở rộng về phía Tây Bắc và phía Nam nhằm đáp ứng nhu cầu dân số dự kiến tăng lên 2,5 triệu người vào năm 2030.

4. Khó khăn trong quản lý và chính sách: Doanh nghiệp gặp khó khăn về chính sách thuế, giá đất, thủ tục đấu giá và chuyển nhượng dự án. Quy hoạch sử dụng đất chưa sát thực tế, thiếu kiểm soát chặt chẽ dẫn đến xung đột trong phát triển đô thị và ảnh hưởng đến môi trường sinh thái.

Thảo luận kết quả

Kết quả nghiên cứu cho thấy việc cấp GCNQSDĐ là bước quan trọng trong quản lý đất đai, tạo điều kiện pháp lý cho doanh nghiệp đầu tư bất động sản. Tuy nhiên, sự chậm trễ trong triển khai dự án phản ánh những hạn chế trong công tác quản lý, quy hoạch và chính sách hỗ trợ. So sánh với các đô thị lớn trong nước, Đà Nẵng có nhiều thuận lợi về vị trí địa lý và hạ tầng nhưng cần cải thiện hiệu quả quản lý đất đai để tránh lãng phí nguồn lực.

Biểu đồ thể hiện số lượng GCNQSDĐ được cấp qua các năm và tỷ lệ dự án triển khai sẽ minh họa rõ nét tình hình sử dụng đất. Bảng phân tích cơ cấu kinh tế và dân số cũng giúp làm rõ áp lực phát triển đô thị và nhu cầu đất đai. Việc so sánh với các nghiên cứu về quản lý đất đai tại các thành phố khác cho thấy Đà Nẵng cần tăng cường giám sát và hoàn thiện chính sách để phát triển bền vững.

Đề xuất và khuyến nghị

1. Tăng cường kiểm soát và giám sát việc sử dụng đất: Thiết lập hệ thống giám sát chặt chẽ sau khi cấp GCNQSDĐ, đảm bảo dự án được triển khai đúng tiến độ, hạn chế tình trạng dự án “đắp chiếu”. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố, Sở Tài nguyên và Môi trường. Thời gian: Triển khai ngay trong 1-2 năm tới.

2. Hoàn thiện chính sách thuế và giá đất: Rà soát, điều chỉnh chính sách thuế, giá đất phù hợp với thực tế thị trường, tạo điều kiện thuận lợi cho doanh nghiệp đầu tư phát triển dự án. Chủ thể thực hiện: Bộ Tài chính, UBND thành phố. Thời gian: 1 năm.

3. Cải tiến quy trình thủ tục hành chính: Đơn giản hóa thủ tục đấu giá, chuyển nhượng dự án bất động sản, rút ngắn thời gian xử lý hồ sơ, nâng cao hiệu quả quản lý. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, Sở Xây dựng. Thời gian: 6-12 tháng.

4. Đẩy mạnh quy hoạch và phát triển hạ tầng đồng bộ: Tập trung phát triển hạ tầng kỹ thuật, xã hội tại các khu đô thị mới, đặc biệt khu vực Tây Bắc và phía Nam thành phố để đáp ứng nhu cầu dân số tăng cao. Chủ thể thực hiện: UBND thành phố, Sở Xây dựng, các nhà đầu tư. Thời gian: 5 năm.

5. Nâng cao nhận thức và trách nhiệm của doanh nghiệp: Tuyên truyền, đào tạo về pháp luật đất đai, khuyến khích doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, đầu tư bền vững, tránh tình trạng chuyển nhượng dự án nhiều lần gây bất ổn thị trường. Chủ thể thực hiện: Sở Tài nguyên và Môi trường, Hiệp hội Bất động sản. Thời gian: liên tục.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

1. Chính quyền địa phương và các cơ quan quản lý nhà nước: Giúp cập nhật thông tin thực trạng sử dụng đất, nâng cao hiệu quả quản lý, xây dựng chính sách phù hợp với thực tế thị trường bất động sản tại Đà Nẵng.

2. Doanh nghiệp đầu tư bất động sản: Cung cấp cái nhìn toàn diện về môi trường đầu tư, các khó khăn, vướng mắc và đề xuất giải pháp giúp doanh nghiệp hoạch định chiến lược phát triển bền vững.

3. Nhà nghiên cứu và học giả trong lĩnh vực quản lý đất đai, phát triển đô thị: Tài liệu tham khảo bổ ích cho các nghiên cứu chuyên sâu về quản lý đất đai, quy hoạch đô thị và thị trường bất động sản tại các đô thị phát triển nhanh.

4. Nhà hoạch định chính sách và các tổ chức tài chính: Hỗ trợ xây dựng các chính sách thuế, giá đất, quy trình thủ tục hành chính và các công cụ tài chính phù hợp nhằm thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản lành mạnh.

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại quan trọng đối với doanh nghiệp bất động sản?
   GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, giúp doanh nghiệp yên tâm đầu tư, bảo vệ quyền lợi và thực hiện các giao dịch mua bán, chuyển nhượng. Ví dụ, tại Đà Nẵng, các dự án được cấp GCNQSDĐ thường có tiến độ triển khai tốt hơn.

2. Nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng dự án bất động sản chậm triển khai tại Đà Nẵng là gì?
   Nguyên nhân bao gồm thủ tục hành chính phức tạp, chính sách thuế và giá đất chưa phù hợp, vướng mắc trong giải phóng mặt bằng và quy hoạch chưa sát thực tế. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp trong việc triển khai dự án đúng tiến độ.

3. Làm thế nào để nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản?
   Cần tăng cường giám sát, hoàn thiện chính sách thuế, đơn giản hóa thủ tục hành chính và phát triển hạ tầng đồng bộ. Đồng thời, nâng cao nhận thức doanh nghiệp về trách nhiệm và tầm nhìn dài hạn trong đầu tư.

4. Quy hoạch đô thị Đà Nẵng có những điểm mạnh và hạn chế nào?
   Điểm mạnh là quy hoạch mở rộng đô thị về phía Tây Bắc và Nam với hạ tầng phát triển đồng bộ, tạo điều kiện cho phát triển bền vững. Hạn chế là một số đồ án quy hoạch thiếu tính khả thi, chưa chú trọng không gian mở và quy hoạch nông thôn chưa hợp lý.

5. Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có tiềm năng phát triển như thế nào?
   Nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng đạt 801 căn với tỷ lệ hấp thụ 81% trong 6 tháng đầu năm 2017, chủ yếu tập trung tại quận Ngũ Hành Sơn. Sự tăng trưởng khách du lịch và các dự án ven biển quy mô lớn tạo lực hấp dẫn lớn cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Kết luận

• Thành phố Đà Nẵng đã khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, cấp GCNQSDĐ cho nhiều dự án bất động sản, góp phần phát triển đô thị và kinh tế địa phương.
• Tồn tại tình trạng dự án chậm triển khai, vướng mắc trong quản lý và chính sách, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất và phát triển bền vững.
• Quy hoạch đô thị mở rộng về phía Tây Bắc và Nam với hạ tầng đồng bộ là cơ hội lớn cho phát triển bất động sản.
• Đề xuất các giải pháp tăng cường giám sát, hoàn thiện chính sách thuế, đơn giản hóa thủ tục và nâng cao nhận thức doanh nghiệp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý sử dụng đất.
• Nghiên cứu cung cấp cơ sở khoa học và thực tiễn cho chính quyền, doanh nghiệp và nhà nghiên cứu trong việc phát triển thị trường bất động sản Đà Nẵng bền vững.

Chính quyền và các bên liên quan cần phối hợp triển khai các giải pháp đề xuất trong vòng 1-2 năm tới để nâng cao hiệu quả quản lý đất đai và phát triển thị trường bất động sản. Các doanh nghiệp cần xây dựng chiến lược đầu tư dài hạn, tuân thủ pháp luật và góp phần phát triển đô thị bền vững.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Các khái niệm cơ bản 1.

Khái niệm về đất đai Trong phạm vi nghiên cứu về sử dụng đất, đất đai được nhìn nhận là một nhân tố sinh thái (Fao, 1976). Với khái niệm này, đất đai bao gồm tất cả các thuộc tính sinh học và tự nhiên của bề mặt trái đất có ảnh hưởngnhất định đến tiềm năng và hiện trạng sử dụng đất. Đất theo nghĩa đất đai bao gồm: Khí hậu; dáng đât, địa hình; thổ nhưỡng; thủy văn; thảm thực vật tự nhiên, cỏ dại trên đồng ruộng, động vật tự nhiên; những biến đổi của đất do hoạt động của con người [17]. Đất đai (land) đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên vỏ dưới bề mặt đó bao gồm: khí hậu, bề mặt, thổ nhưỡng, dáng địa hình, mặt nước (hồ, sông, suối, đầm lầy,.

Các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa. Như vậy, "đất đai" là khoảng không gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng (gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích nước, tài nguyên nước ngầm và khóang sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, đại hình, thuỷ văn,thảm thực vật cùng các thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của xã hội loài người. Đất đai là tài sản phẩm của tự nhiên, có trước lao động và cùng với quá trình lịch sử phát triển kinh tế-xã hội, đất đai là điều kiện lao động. Đất đai đóng vai trò quyết định cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người.

Nếu không có đất đai thì rõ ràng không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, cũng như không thể có sự tồn tại của loài người. Đất đai là một trong những tài nguyên vô cùng quý giá của con người, điều kiện sống cho động vật, thực vật và con người trên trái đất. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế, xã hội. Đất đai là địa điểm, là cơ sở của các thành phố, làng mạc các công trình công nghiệp, giao thông, thuỷ lợi vá các công trình thuỷ lợi khác.

Đất đai cung cấp nguyên liệu cho ngành công nghiệp, xây dựng như gạch ngói, xi, măng, gốm sứ. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 Đất đai là nguồn của cải, là một tài sản cố định hoặc đầu tư cố định. là thước đo sự giàu có của một quốc gia. Đất đai còn là sự bảo hiểm cho cuộc sống, bảo hiểm về tài chính,như là sự chuyển nhượng của cải qua các thế hệ và như là một nguồn lực cho các mục đích tiêu dùng.

Khái niệm về quyền sử dụng đất Theo Luật Đất đai (2013), định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [25], Song song đó, Luật cũng đưa ra khái niệm về giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.

Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước. Có thể phân loại quyền sử dụng đất dựa vào các căn cứ sau: 1. Quyền sử dụng đất căn cứ theo chủ thể (là tổ chức, hộ gia đình hay cá nhân) Quyền sử dụng đất lúc này được căn cứ theo ý muốn chủ quan của chủ thể và việc sử dụng đất vào mục đích nào là tùy theo chủ thể quyết định. Những quyết định này cần phải nằm trong giới hạn được cấp có thẩm quyền cho phép.

Quyền sử dụng đất căn cứ vào khách thể (là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp hay chưa sử dụng) Nghĩa là loại đất này được quy định sử dụng vào mục đích nào thì người sử dụng đất phải làm đúng theo mục đích đó. Nếu có sự thay đổi về mục đích sử dụng thì phải báo cho cơ quan có thẩm quyền và phải được cho phép thì mới thực hiện. Quyền sử dụng đất căn cứ vào thời gian Thời gian sử dụng đất có thể là tạm thời hoặc lâu dài, tùy theo quyết định của cấp có thẩm quyền. Từ đó quyền sử dụng đất của chủ thể cũng được quyết định là tạm thời hay lâu dài.

Quyền sử dụng đất căn cứ theo pháp lý Có nghĩa là cần căn cứ theo quyết định của cấp có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê mà xác định mục đích sử dụng và để biết là quyền sử dụng ban đầu của tổ chức, Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 cá nhân, hộ gia đình trực tiếp trong quyết định hay quyền sử dụng đất thứ hai của người được cho thuê lại, thừa kế. Khái niệm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất” [25]. Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [2], sau đây gọi tắt là Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đâu tư, cải lạo nâng cao hiệu quả sử dụng đất và thực hiện các quyền, nghĩa vụ sử dụng đất theo pháp luật. Do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, Giấy chứng nhận chính là cơ sở pháp lý để Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất của chủ sử dụng.

Giấy chứng nhận có vai trò rất quan trọng, nó là các căn cứ để xây dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân sự về đất đai, các thấm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi phạm về đất đai. Giấy chứng nhận là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ thực hiện các nghĩa vụ khi sử dụng đất đúng theo pháp luật nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các lợi ích trong việc sử dụng đất. Thông qua việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận, cho phép xác lập một sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước và những người sử dụng đát đai trong việc châp hành luật đát đai.

Đông thời, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận sẽ cung cáp thông tin đây đủ nhát và làm cơ sở pháp lý đê Nhà nước xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được Nhà nước bảo vệ khi xảy ra tranh chấp, xâm phạm … đất đai. Giấy chứng nhận là điền kiện bảo đảm Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Giấy chứng nhận đảm bảo cơ sở pháp lý trong quá trình giao dịch trên thị trường, góp phần hình thành và mở rộng thị trường bất động sản. Cấp Giấy chứng nhận là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.

Như vậy, việc đăng ký và cấp Giấy chứng nhận nằm trong nội dung chi phối của quản lý Nhà nước về đất đai. Thực hiện tốt việc cấp Giấy chứng nhận sẽ giúp cho việc thực hiện tốt các nội dung khác của quản lý Nhà nước về đất đai. Luan van PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 7 1. Khái niệm về bất động sản Thuật ngữ bất động sản và động sản đã được ghi nhận và sử dụng rộng rãi trong hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật của nhiều nước trên thế giới.

Tại Mỹ, Anh, Singapore, Thái Lan, Malaixia… khái niệm bất động sản được thể chế hoá trong Ngành Luật bất động sản. Hầu hết các nước (Pháp, Đức, Nhật Bản,…) đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản liên quan đến đất đai không tách rời với đất đai. Nhưng ở Nga lại quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là “đất đai” nói chung [18], Một số nước có quan niệm khác nhau về những tài sản gắn liền với đất đai mà được coi là bất động sản như: - Điều 520 Luật Dân sự (Pháp) quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là bất động sản, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản”; trong Luật Dân sự của Nhật Bản cũng quan niệm bất động sản tương tự quy định này của Pháp.