Tín dụng ngân hàng và vai trò phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM

Luận án tiến sĩ kinh tế phân tích tác động của tín dụng ngân hàng đến phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM, cung cấp góc nhìn chuyên sâu.

• Tác giả: Thân Ngọc Minh
• Người hướng dẫn: TS. Nguyễn Văn Lương
• Trường học: Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
• Đề tài: Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2018
• Địa điểm: Thành phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• MỤC LỤC
• BẢNG KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• DANH MỤC CÁC BẢNG
• DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
• DANH MỤC CÁC HÌNH
• 1. CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
• 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
• 1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
• 1.2.1. Nghiên cứu trong nước
• 1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài
• 1.2.3. Nhận xét, các công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài, xác định khoảng trống nghiên cứu
• 1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.3.1. Mục tiêu chung của đề tài
• 1.3.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
• 1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
• 1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 1.5.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.5.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.6. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.7. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
• 1.8. KẾT CẤU CỦA LUẬN ÁN
• 1.9. KẾT LUẬN CHƯƠNG 1
• 2. CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG
• 2.1.1. Bản chất của tín dụng
• 2.1.2. Chức năng của tín dụng
• 2.1.3. Vai trò của tín dụng ngân hàng
• 2.1.4. Các loại hình tín dụng
• 2.1.5. Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.2. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG CỦA NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI
• 2.2.1. Khái niệm về hiệu quả tín dụng ngân hàng
• 2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng
• 2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội
• 2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại
• 2.3. HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.2. Hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản
• 2.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NHTM VIỆT NAM
• 2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ
• 2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản
• 2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore
• 2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc
• 2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân Hàng Thương Mại trên địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• 2.5. KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU
• 3.1.1. Phương pháp nghiên cứu
• 3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu
• 3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.2.1. Quy trình nghiên cứu
• 3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát
• 3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
• 3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát
• 3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu
• 3.3.3. Độ tin cậy của thang đo
• 3.3.4. Đo lường các biến độc lập
• 3.3.5. Đo lường biến phụ thuộc
• 3.3.6. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu
• 3.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 3
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh
• 4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016
• 4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 4.2.1. Tổng dư nợ cho vay đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.2.2. Lũy kế giải ngân khoản vay lại (Sub-Loans) trung và dài hạn
• 4.2.3. Số lượng người vay đầu tư bất động sản địa bàn Thành Phố Hồ Chí Minh
• 4.2.4. Số lượng khoản vay lại cho người vay lần đầu
• 4.2.5. Tỷ lệ nợ quá hạn của khách hàng trên tổng dư nợ
• 4.2.6. Tỷ lệ dự phòng tổn thất tín dụng trên tổng dư nợ
• 4.2.7. Hệ số an toàn vốn CAR
• 4.2.8. Tính thanh khoản
• 4.2.9. Chỉ tiêu lợi nhuận
• 4.2.10. Các chỉ tiêu sinh lời từ hoạt động tín dụng
• 4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh
• 4.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 4
• 5. CHƯƠNG 5: GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN
• 5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản
• 5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030
• 5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
• 5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng
• 5.2.2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản
• 5.2.3. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản
• 5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ
• 5.3.1. Đối với Chính phủ
• 5.3.2. Đối với Ngân hàng Nhà nước
• 5.3.3. Đối với Uỷ ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh
• 5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5
• KẾT LUẬN
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU KHOA HỌC
• DANH MỤC CÁC PHỤ LỤC

Tóm tắt

I. Tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản tại TP

Tín dụng ngân hàng đóng vai trò quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản tại TP.HCM. Nghiên cứu này tập trung phân tích mối quan hệ giữa hai yếu tố này, đặc biệt là tác động của chính sách tín dụng đến sự phát triển của thị trường. TP.HCM là trung tâm kinh tế lớn nhất Việt Nam, nơi mà hoạt động tín dụng bất động sản luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng cao. Tuy nhiên, việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cũng mang lại rủi ro đáng kể, đặc biệt là khi thị trường bất động sản có dấu hiệu bất ổn.

1.1. Tác động của tín dụng ngân hàng

Tín dụng ngân hàng không chỉ là nguồn vốn quan trọng cho các dự án đầu tư bất động sản mà còn là công cụ kích cầu thị trường. Tại TP.HCM, nguồn vốn tín dụng đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của các dự án bất động sản lớn, đồng thời cũng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Nghiên cứu chỉ ra rằng, việc tăng trưởng nóng của tín dụng bất động sản có thể dẫn đến tình trạng tồn kho lớn và gia tăng nợ xấu trong hệ thống ngân hàng.

1.2. Phân tích thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản tại TP.HCM đã trải qua nhiều biến động trong những năm gần đây. Mặc dù đóng góp lớn vào tăng trưởng kinh tế, thị trường này cũng bộc lộ nhiều hạn chế như sự phát triển thiếu bền vững, tình trạng đầu cơ, và sự mất cân đối giữa cung và cầu. Nghiên cứu nhấn mạnh rằng, chính sách tín dụng cần được điều chỉnh để đảm bảo sự phát triển ổn định và lành mạnh của thị trường bất động sản.

II. Hiệu quả tín dụng và phát triển kinh tế

Hiệu quả tín dụng là yếu tố then chốt trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và phát triển thị trường bất động sản. Nghiên cứu này phân tích các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tín dụng, bao gồm tỷ lệ nợ quá hạn, tỷ lệ dự phòng rủi ro, và các chỉ tiêu sinh lời từ hoạt động tín dụng. Kết quả cho thấy, ngành ngân hàng cần có chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

2.1. Đánh giá hiệu quả tín dụng

Nghiên cứu đã sử dụng các chỉ tiêu như tỷ lệ nợ quá hạn và tỷ lệ dự phòng rủi ro để đánh giá hiệu quả tín dụng của các ngân hàng thương mại tại TP.HCM. Kết quả cho thấy, mặc dù tín dụng bất động sản mang lại lợi nhuận cao, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt là khi thị trường bất động sản có dấu hiệu suy thoái. Điều này đòi hỏi các ngân hàng cần có chiến lược quản lý rủi ro hiệu quả.

2.2. Tác động đến tăng trưởng kinh tế

Tín dụng ngân hàng không chỉ ảnh hưởng đến thị trường bất động sản mà còn có tác động lớn đến tăng trưởng kinh tế của TP.HCM. Nghiên cứu chỉ ra rằng, việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng đã góp phần thúc đẩy sự phát triển của các ngành kinh tế khác, đồng thời cũng tạo ra sự mất cân đối trong cơ cấu đầu tư. Điều này đòi hỏi sự điều chỉnh từ chính sách tín dụng để đảm bảo sự phát triển bền vững của nền kinh tế.

III. Giải pháp và kiến nghị

Nghiên cứu đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng và thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản tại TP.HCM. Các giải pháp bao gồm việc hoàn thiện chính sách tín dụng, tăng cường quản lý rủi ro, và thúc đẩy sự minh bạch trong hoạt động của thị trường bất động sản. Nghiên cứu cũng nhấn mạnh tầm quan trọng của việc phối hợp giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức tín dụng để đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường.

3.1. Giải pháp đối với ngân hàng

Các ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý rủi ro trong hoạt động tín dụng bất động sản, đặc biệt là việc đánh giá và kiểm soát nợ xấu. Nghiên cứu đề xuất việc áp dụng các công cụ quản lý rủi ro hiện đại và tăng cường minh bạch trong hoạt động tín dụng. Đồng thời, các ngân hàng cần có chiến lược đầu tư dài hạn để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

3.2. Kiến nghị đối với chính sách

Nghiên cứu kiến nghị Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước cần có sự điều chỉnh chính sách tín dụng để đảm bảo sự phát triển ổn định của thị trường bất động sản. Các chính sách cần tập trung vào việc kiểm soát tăng trưởng tín dụng, thúc đẩy sự minh bạch trong hoạt động của thị trường, và tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư. Đồng thời, cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý nhà nước và các tổ chức tín dụng để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường.

Nội dung chính

Tổng quan về luận án

Thị trường bất động sản (BĐS) giữ vai trò huyết mạch trong cấu trúc kinh tế vĩ mô, đóng góp trực tiếp vào quá trình đô thị hóa, tích tụ tư bản và mở rộng chuỗi cung ứng liên ngành. Tại trung tâm kinh tế đầu tàu như Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), quan hệ tương hỗ giữa hệ thống ngân hàng thương mại (NHTM) và thị trường địa ốc mang tính quyết định đến sự ổn định tài chính khu vực. Luận án tiến sĩ kinh tế chuyên ngành Tài chính – Ngân hàng (Mã số: 9.01) của tác giả Thân Ngọc Minh (2018) với đề tài "Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM" dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Nguyễn Văn Lương và TS. Nguyễn Văn Phúc, đã thiết lập một hệ thống luận cứ thực nghiệm toàn diện về vai trò điều tiết của nguồn vốn vay ngân hàng đối với chu kỳ phát triển BĐS đô thị.

Khoảng trống nghiên cứu (research gap) trọng tâm xuất phát từ thực tế các công trình trước đây chỉ tiếp cận phiến diện: hoặc khảo sát chất lượng tín dụng đơn thuần (Nguyễn Văn Tuấn, 2016), chính sách thuế (Nguyễn Thị Mỹ Linh, 2012), hoặc diễn biến chu kỳ thị trường (Lê Hoàng Châu, 2017) mà chưa thiết lập được khung đánh giá tích hợp về "hiệu quả tín dụng" đa chiều (tác động đồng thời đến cung - cầu, an toàn hệ thống và ổn định kinh tế). Hệ thống 4 câu hỏi nghiên cứu (RQs) và giả thuyết nghiên cứu (Hs) then chốt bao gồm:

• RQ1 & H1: Khung chỉ tiêu nào lượng hóa chính xác hiệu quả tín dụng đối với sự phát triển thị trường BĐS?
• RQ2 & H2: Mức độ tác động phân rã của các nhân tố chính sách quy hoạch đất đai (CSQHDD), chính sách thuế (CST), sự phát triển kinh tế (SPTKT), sự gia tăng dân số (SGTDS), năng lực tài chính (NLTC), yếu tố pháp lý (YTPL) và thông tin niềm tin (TTNT) đến thị trường BĐS?
• RQ3 & H3: Thực trạng cấu trúc tín dụng BĐS tại TP.HCM giai đoạn 2012–2016 phản ánh rủi ro thanh khoản, nợ xấu và khả năng sinh lời thế nào?
• RQ4 & H4: Mô hình giải pháp chiến lược nào có khả năng cân bằng giữa tăng trưởng tín dụng và kiểm soát rủi ro hệ thống đến năm 2020, tầm nhìn 2030?

Dựa trên nền tảng Lý thuyết Đánh đổi Cấu trúc Vốn, Lý thuyết Bất cân xứng Thông tin và Lý thuyết Chu kỳ Tín dụng, nghiên cứu khai thác tập dữ liệu thứ cấp từ toàn bộ hệ thống NHTM trên địa bàn TP.HCM giai đoạn 2012–2016 và khảo sát sơ cấp chuyên sâu (10/2017–11/2017), mang lại ý nghĩa học thuật và thực tiễn sâu sắc trong bối cảnh tín dụng BĐS chiếm khoảng 30% tổng dư nợ toàn hệ thống (và lên tới 70% nếu tính các khoản vay thế chấp bằng BĐS theo thống kê NHNN).

Literature Review và Positioning

Tổng quan y văn cho thấy các luồng nghiên cứu xoay quanh tín dụng và thị trường tài sản phân hóa thành hai trường phái đối lập rõ rệt:

Trường phái thứ nhất ủng hộ giả thuyết thúc đẩy tăng trưởng thông qua dẫn truyền tài chính. Lê Hà Diễm Chi (2014) khẳng định: "Có mối quan hệ hai chiều giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản Việt Nam. Một mặt, tín dụng bất động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản...". Quan điểm này tương đồng với Jialin Huang và Zhao Rong (2017) khi khảo sát thị trường Trung Quốc, chứng minh đa dạng hóa tài sản BĐS kích thích đòn bẩy tài chính ngắn hạn mà không làm suy giảm chi phí vốn của doanh nghiệp.

Ngược lại, trường phái thứ hai nhấn mạnh rủi ro bất ổn định tài chính nội sinh. C. Hui, Ziyou Wang và Heung Wong (2016) khi phân tích thị trường chứng khoán hóa BĐS châu Á chỉ ra rằng chính sách nới lỏng tín dụng là động lực chính thổi phồng bong bóng tài sản và gia tăng xác suất sụp đổ thị trường. Christopoulos và Barratt (2016) sử dụng mô hình dạng rút gọn (reduced-form model) trên 25.019 khoản vay BĐS thương mại tại Mỹ để chứng minh rủi ro vỡ nợ tiềm ẩn gia tăng đột biến khi đòn bẩy vượt ngưỡng kiểm soát. Tại bình diện trong nước, Nguyễn Thị Hải Yến (2016) và Lê Hoàng Châu (2017) ghi nhận chu kỳ thị trường hình SIN bất đối xứng tại Việt Nam luôn gắn liền với các đợt sốt nóng và đóng băng sau các can thiệp thắt chặt tiền tệ của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Về mặt định giá tài sản bảo đảm, Aluko (2000) tại Nigeria và Kwong Chaw & Wailai (2002) tại Trung Quốc nhấn mạnh giá trị thế chấp chịu phụ thuộc lớn vào thời điểm định giá và tính chủ quan của định giá viên, tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị sổ sách và giá trị phát mãi khi thị trường suy thoái.

Luận án của Thân Ngọc Minh định vị chính xác khoảng trống này: trong khi các nghiên cứu quốc tế tập trung vào các công cụ phái sinh/chứng khoán hóa và các nghiên cứu nội địa nghiêng về mô tả định tính (Lê Tấn Phước, 2013), công trình này tiên phong kết hợp phân tích tương quan cấu trúc tài chính vĩ mô của hệ thống NHTM với mô hình định lượng hồi quy đa biến nhằm lượng hóa đa chiều hiệu quả tín dụng BĐS tại một nền kinh tế chuyển đổi.

Đóng góp lý thuyết và khung phân tích

Đóng góp cho lý thuyết

Luận án mở rộng học thuyết kinh điển của Các Mác về bản chất tín dụng: "Tín dụng là sự chuyển nhượng tạm thời một lượng giá trị từ người sở hữu đến người sử dụng, sau một thời gian nhất định sẽ thu hồi lại một lượng giá trị lớn hơn giá trị ban đầu". Nghiên cứu đối chiếu định nghĩa này với Luật Các tổ chức tín dụng năm 2010: "Cấp tín dụng là việc tổ chức tín dụng thỏa thuận để khách hàng sử dụng một khoản tiền với nguyên tắc có hoàn trả bằng các nghiệp vụ cho vay, chiết khấu, cho thuê tài chính, bảo lãnh ngân hàng và các nghiệp vụ khác", từ đó chuẩn hóa khái niệm "Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS" thành một cấu trúc 3 trụ cột: (1) Hiệu quả phân bổ vi mô đối với chủ thể đi vay (kích thích cung - cầu hợp lý), (2) Hiệu quả an toàn tài chính đối với chính tổ chức tín dụng (chỉ số sinh lời, tỷ lệ nợ xấu, trích lập DPRR), và (3) Hiệu quả vĩ mô đối với nền kinh tế xã hội (giải quyết an sinh nhà ở, thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu và chỉnh trang đô thị).

Công trình kiểm chứng và làm phong phú thêm Lý thuyết Bất cân xứng Thông tin (Information Asymmetry) của Stiglitz & Weiss trong bối cảnh giao dịch phi chính thức chiếm tỷ lệ cao tại đô thị mới nổi, chứng minh sự lệch pha cung - cầu bắt nguồn từ việc dòng vốn ngân hàng đổ dồn vào phân khúc cao cấp thay vì nhà ở đại chúng.

Khung phân tích độc đáo

Khung phân tích tích hợp 3 lý thuyết nền tảng: Lý thuyết Trung gian Tài chính, Lý thuyết Chu kỳ Giá tài sản và Lý thuyết Quản trị Rủi ro Tín dụng. Mô hình tiếp cận hai nhánh song song:

[Chính sách tín dụng & NHTM] ──> [Hiệu quả tín dụng vi mô/vĩ mô] ──> [Phát triển thị trường BĐS bền vững]
             │                                                                   ▲
             └──> [Các biến can thiệp: CSQHDD, CST, SPTKT, SGTDS, NLTC, YTPL, TTNT] ───┘

Điều kiện biên (boundary conditions) của khung phân tích được xác lập trong giới hạn địa bàn TP.HCM – nơi có tốc độ đô thị hóa nhanh, mật độ dân số cao và cơ chế thị trường BĐS chịu sự quản lý trực tiếp của hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Việt Nam (Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đất đai, Luật Nhà ở).

Phương pháp nghiên cứu tiên tiến

Thiết kế nghiên cứu

Nghiên cứu vận dụng thế giới quan thực chứng (positivism) kết hợp thiết kế phương pháp hỗn hợp (mixed methods research design):

• Giai đoạn 1 (Định tính): Tổng hợp tài liệu thứ cấp, phỏng vấn sâu chuyên gia am hiểu tài chính - ngân hàng và địa ốc để chuẩn hóa bảng hỏi và xây dựng mô hình lý thuyết.
• Giai đoạn 2 (Định lượng): Khảo sát thực địa thông qua phiếu điều tra tiêu chuẩn và trích xuất dữ liệu chuỗi thời gian của hệ thống ngân hàng.

Quy trình nghiên cứu rigorous

Quy trình nghiên cứu được triển khai chặt chẽ theo 4 giai đoạn logic:

1. Lập mẫu và thu thập dữ liệu sơ cấp: Khảo sát các hộ gia đình, cá nhân, nhà đầu tư, sàn giao dịch và cán bộ tín dụng tại các NHTM trên địa bàn TP.HCM trong khoảng thời gian từ tháng 10/2017 đến 11/2017. Đồng thời, thu thập dữ liệu bất động sản giao dịch thành công trong giai đoạn 10/2016–11/2017.
2. Kiểm tra độ tin cậy thang đo: Sử dụng hệ số Cronbach’s Alpha để loại trừ các biến quan sát có tương quan biến - tổng (Corrected Item-Total Correlation) < 0.3.
3. Phân tích nhân tố khám phá (EFA): Sàng lọc các cấu trúc biến quan sát trùng lặp với kiểm định KMO (Kaiser-Meyer-Olkin) đạt chuẩn (> 0.5) và kiểm định Bartlett có ý nghĩa thống kê (p-value < 0.05).
4. Phân tích hồi quy tuyến tính bội: Đo lường mức độ tác động của từng nhóm nhân tố độc lập lên biến phụ thuộc (Sự phát triển thị trường BĐS TP.HCM - PTTTBDS).

Toàn bộ quy trình phân tích định lượng được kiểm soát tính đơn trị và độ giá trị hội tụ thông qua phần mềm SPSS 16.0.

Data và phân tích

Nghiên cứu phân tích chuyên sâu hai luồng dữ liệu độc lập:

• Dữ liệu thứ cấp: Dư nợ cấp tín dụng BĐS, nợ quá hạn, nợ xấu, tỷ lệ trích lập quỹ dự phòng rủi ro (DPRR), tỷ lệ an toàn vốn (CAR), thanh khoản, cùng các chỉ số tài chính ROA, ROE phân tích theo mô hình DuPont từ báo cáo tài chính của các NHTM lớn (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank...) giai đoạn 2012–2016.
• Dữ liệu sơ cấp: Xử lý ma trận tương quan Pearson và phương trình hồi quy đa biến nhằm xác định hệ số hồi quy chuẩn hóa ($\beta$), giá trị t-statistic và p-value cho từng nhân tố vĩ mô và vi mô.

Phát hiện đột phá và implications

Những phát hiện then chốt

Phân tích thực nghiệm của luận án đã đem lại 5 phát hiện cốt lõi với đầy đủ bằng chứng định lượng:

1. Sự lệch pha cơ cấu cung - cầu do thiên lệch dòng vốn tín dụng: Dòng vốn tín dụng ngân hàng trong giai đoạn 2012–2016 tập trung chủ yếu vào các dự án phân khúc trung - cao cấp (kích cung), trong khi thiếu hụt trầm trọng các sản phẩm tín dụng ưu đãi trung - dài hạn cho người mua nhà lần đầu có thu nhập thấp (kích cầu thực tế). Dẫn chứng luận án chỉ rõ: "Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu."
2. Cơ cấu dư nợ và tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS: Tốc độ tăng trưởng tín dụng BĐS tại TP.HCM duy trì mức cao đột biến so với mức tăng trưởng tín dụng chung toàn ngành. Phân loại sản phẩm cho thấy cho vay thế chấp BĐS để kinh doanh và cho vay dự án hạ tầng/đô thị chiếm tỷ trọng áp đảo, tạo áp lực lớn lên tính thanh khoản của hệ thống NHTM khi phần lớn nguồn vốn huy động là ngắn hạn nhưng cho vay BĐS lại mang tính chất trung và dài hạn.
3. Mối quan hệ mật thiết giữa nợ xấu và tồn kho BĐS: Sau giai đoạn bùng nổ, tỷ lệ nợ xấu và nợ tiềm ẩn rủi ro liên quan đến tài sản thế chấp BĐS tăng cao. Sự suy giảm thanh khoản của thị trường địa ốc khiến tài sản đảm bảo không thể phát mãi kịp thời, buộc các NHTM phải gia tăng trích lập dự phòng rủi ro, chuyển giao nợ cho VAMC (Vietnam Asset Management Company), trực tiếp bào mòn hiệu suất sinh lời trên tổng tài sản (ROA) và vốn chủ sở hữu (ROE).
4. Xếp hạng mức độ tác động của các nhân tố đến sự phát triển thị trường: Kết quả phân tích hồi quy EFA trên SPSS 16.0 xác nhận các biến: Chính sách quy hoạch đất đai (CSQHDD), Năng lực tài chính (NLTC), Sự phát triển kinh tế (SPTKT), và Yếu tố pháp lý (YTPL) là những biến có hệ số tác động dương mạnh nhất và có ý nghĩa thống kê ($p < 0.05$) tới sự ổn định và minh bạch của thị trường BĐS TP.HCM.
5. Nghịch lý trong công tác định giá tài sản bảo đảm: Hệ thống thẩm định giá nội bộ tại các NHTM chưa có sự chuẩn hóa và liên kết với các tổ chức thẩm định giá độc lập, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trị định giá danh nghĩa và giá trị thị trường thực tế khi phát sinh tranh chấp hoặc xử lý nợ.

Implications đa chiều

• Về mặt lý thuyết: Bổ sung luận cứ chứng minh tính hai mặt của tín dụng ngân hàng trong việc định hình chu kỳ giá tài sản tại các thị trường tiền tệ cận biên (frontier financial markets).
• Về mặt phương pháp: Thiết lập quy trình đánh giá rủi ro kết hợp giữa mô hình phân tích cấu trúc tài chính DuPont với khảo sát thực nghiệm xã hội học kinh tế.
• Về ứng dụng thực tiễn cho NHTM: Yêu cầu tái cơ cấu danh mục cho vay BĐS, tăng cường tỷ trọng cho vay mua nhà để ở lần đầu (sub-loans), áp dụng nghiêm ngặt hệ số an toàn vốn CAR và trích lập DPRR thực chất.
• Về chính sách công và điều tiết vĩ mô: Kiến nghị NHNN, Chính phủ và UBND TP.HCM hoàn thiện khung pháp lý về quy hoạch đất đai, minh bạch hóa thông tin giao dịch qua sàn, kiểm soát tín dụng đầu cơ và kích hoạt các kênh dẫn vốn thay thế như quỹ tín thác bất động sản (REITs) và trái phiếu doanh nghiệp chuẩn hóa.

Limitations và Future Research

Nghiên cứu thẳng thắn thừa nhận 4 giới hạn mang tính khách quan:

1. Phạm vi không gian: Dữ liệu khảo sát giới hạn trên địa bàn TP.HCM, mặc dù mang tính đại diện đô thị cao nhưng chưa thể khái quát hóa hoàn toàn cho các vùng kinh tế nông thôn hoặc các đô thị loại hai, ba.
2. Khung thời gian: Chuỗi số liệu thứ cấp tập trung trong giai đoạn 2012–2016 – thời điểm thị trường BĐS bắt đầu phục hồi sau chu kỳ đóng băng 2008–2011, do đó chưa bao quát trọn vẹn các cú sốc vĩ mô hậu 2018.
3. Mô hình kinh tế lượng: Phân tích định lượng dừng lại ở hồi quy tuyến tính đa biến OLS và EFA trên SPSS 16.0; chưa áp dụng các mô hình chuỗi thời gian phi tuyến cao cấp (như VAR, VECM, Panel ARDL) hoặc mô hình phương trình cấu trúc (SEM).
4. Mức độ minh bạch dữ liệu thị trường: Dữ liệu giao dịch phi chính thức ("hai giá") còn tồn tại phổ biến ngoài thực tế làm giảm độ chính xác tuyệt đối của giá trị định giá BĐS.

Định hướng nghiên cứu tương lai:

• Ứng dụng mô hình SEM (Structural Equation Modeling) để kiểm tra tác động trung gian và điều tiết của chính sách tiền tệ đối với giá BĐS.
• Mở rộng phạm vi nghiên cứu liên vùng (So sánh đối chuẩn Hà Nội – TP.HCM – Đà Nẵng).
• Lượng hóa tác động của các công cụ phái sinh tài chính và chứng khoán hóa nợ thế chấp (MBS) trong bối cảnh tái cấu trúc thị trường vốn Việt Nam.

Tác động và ảnh hưởng

Luận án của NCS Thân Ngọc Minh mang lại giá trị tham chiếu học thuật và ứng dụng thực thi sâu rộng:

• Tác động học thuật: Cung cấp khung lý thuyết hoàn chỉnh và nguồn cơ sở dữ liệu thực nghiệm chuẩn xác về thị trường tài chính - BĐS TP.HCM giai đoạn tái cấu trúc hậu khủng hoảng 2011, là nguồn tài liệu trích dẫn uy tín cho các nghiên cứu sinh, học viên cao học chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng và Quản lý Kinh tế.
• Tác động đối với ngành ngân hàng: Đóng vai trò kim chỉ nam giúp các phòng quản trị rủi ro tại các NHTM thiết kế lại quy trình thẩm định tín dụng dự án BĐS, cân đối kỳ hạn nguồn vốn để giảm thiểu rủi ro chênh lệch thanh khoản.
• Tác động chính sách: Cung cấp bằng chứng thực nghiệm trực tiếp hỗ trợ NHNN Chi nhánh TP.HCM và UBND TP.HCM trong việc ban hành các chỉ thị điều hành tín dụng có chọn lọc, hướng dòng vốn vào nhà ở xã hội và kiềm chế bong bóng đầu cơ đất nền.

Đối tượng hưởng lợi

• Nghiên cứu sinh & Giới học thuật: Tiếp cận khung phương pháp luận kết hợp định tính - định lượng chuẩn mực, hệ thống hóa y văn trong và ngoài nước về tín dụng tài sản.
• Ban lãnh đạo & Khối Quản trị rủi ro NHTM: Sở hữu bộ công cụ đánh giá sức khỏe danh mục cho vay BĐS dựa trên các chỉ số an toàn vốn CAR, nợ xấu và hệ số sinh lời DuPont.
• Doanh nghiệp phát triển BĐS: Thấu hiểu cơ chế phân bổ vốn và khẩu vị rủi ro của hệ thống ngân hàng để tái cấu trúc nguồn vốn doanh nghiệp, giảm phụ thuộc vào đòn bẩy ngắn hạn.
• Nhà hoạch định chính sách (NHNN, Bộ Xây dựng, UBND TP.HCM): Thu nhận luận cứ khoa học để hoàn thiện hệ sinh thái pháp lý, chính sách quy hoạch đất đai và các chương trình tín dụng nhà ở xã hội bền vững.

Câu hỏi chuyên sâu

1. Đóng góp lý thuyết độc đáo nhất của luận án là gì và đã mở rộng lý thuyết nào?

Luận án mở rộng Lý thuyết Trung gian Tài chính và Lý thuyết Tín dụng Các Mác bằng cách xây dựng định nghĩa và bộ chỉ tiêu toàn diện về "Hiệu quả tín dụng BĐS". Tác giả chứng minh rằng hiệu quả tín dụng không thuần túy là khả năng tối đa hóa lợi nhuận của NHTM, mà là hàm mục tiêu đa biến: cân bằng giữa tỷ suất sinh lời (ROA, ROE), hệ số an toàn vốn (CAR), tỷ lệ kiểm soát nợ quá hạn/nợ xấu và mức độ đáp ứng nhu cầu nhà ở thực tế của xã hội.

2. Điểm cải tiến về phương pháp luận so với các nghiên cứu trước đây tại Việt Nam là gì?

So với các nghiên cứu trước đây như Lưu Văn Nghiêm (2008) chỉ phân tích định giá doanh nghiệp nhà nước hay Lê Tấn Phước (2013) thuần túy mô tả thống kê đơn biến, luận án đã tiên phong ứng dụng thiết kế phương pháp hỗn hợp (Mixed Methods): kết hợp phân tích DuPont trên dữ liệu chuỗi tài chính thứ cấp 2012–2016 với kiểm định mô hình EFA và hồi quy đa biến trên SPSS 16.0 từ dữ liệu điều tra sơ cấp thực địa (10–11/2017).

3. Phát hiện bất ngờ hoặc phản trực giác nhất từ dữ liệu thực nghiệm là gì?

Phát hiện bất ngờ nhất là: Tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS ở mức cao không đồng nghĩa với việc thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Ngược lại, dòng vốn ngân hàng nếu tập trung kích cung ở các phân khúc đầu cơ sẽ làm gia tăng tồn kho BĐS, bóp méo cán cân cung - cầu tự nhiên và trực tiếp tạo ra nguy cơ suy giảm lợi nhuận ngân hàng trong trung hạn do chi phí trích lập dự phòng tổn thất tín dụng tăng vọt.

4. Luận án có cung cấp quy trình nhân bản nghiên cứu (Replication Protocol) không?

Có. Luận án trình bày chi tiết quy trình nghiên cứu tại Chương 3 (Hình 3.1 và Hình 3.2), bảng câu hỏi khảo sát chi tiết đính kèm phụ lục, tiêu chuẩn chọn mẫu điều tra thị trường (giao dịch thành công từ 10/2016–11/2017), cùng đầy đủ các kiểm định thống kê KMO, Cronbach's Alpha và ma trận xoay nhân tố EFA.

5. Chương trình nghiên cứu 10 năm tiếp theo được phác thảo thế nào?

Nghiên cứu vạch ra lộ trình tiếp tục theo dõi biến động tín dụng BĐS đến năm 2020 và tầm nhìn 2030, tập trung vào: (1) Mô hình hóa kiểm tra sức chịu tải (Stress-testing) của hệ thống ngân hàng trước các kịch bản sốc lãi suất và đóng băng BĐS, (2) Xây dựng cơ chế liên thông giữa thị trường tín dụng ngân hàng và thị trường vốn nợ dài hạn (trái phiếu xanh, chứng khoán hóa tài sản BĐS), và (3) Số hóa dữ liệu địa chính nhằm triệt tiêu bất cân xứng thông tin định giá tài sản thế chấp.

Kết luận

1. Chuẩn hóa khung lý luận: Luận án đã hệ thống hóa và làm sâu sắc thêm bản chất của hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với thị trường BĐS tại các nền kinh tế mới nổi.
2. Lượng hóa thực trạng 2012–2016: Phân tích bức tranh toàn cảnh về tăng trưởng dư nợ, cơ cấu sản phẩm cho vay, hệ số an toàn vốn CAR và phân tích DuPont lợi nhuận của hệ thống NHTM tại TP.HCM.
3. Xác lập mô hình thực nghiệm EFA: Đo lường chính xác tác động của 7 nhóm nhân tố (CSQHDD, CST, SPTKT, SGTDS, NLTC, YTPL, TTNT) đến sự phát triển của thị trường địa ốc đô thị.
4. Đề xuất hệ giải pháp đồng bộ 3 nhóm đối tượng: Thiết lập giải pháp toàn diện cho NHTM (quản trị thanh khoản, kiểm soát cho vay dự án), cho doanh nghiệp BĐS (minh bạch tài chính, giảm đòn bẩy ngắn hạn) và cho khách hàng vay vốn.
5. Khuyến nghị chính sách thực thi cấp bách: Đệ trình các kiến nghị chiến lược lên Chính phủ, NHNN và UBND TP.HCM nhằm hoàn thiện khung khổ pháp lý, ngăn chặn bong bóng tài sản và định hướng phát triển thị trường BĐS bền vững, minh bạch đến năm 2030.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước.

Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao. Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện.

Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: luật kinh doanh BĐS, luật đất đai, luật đầu tư, luật doanh nghiệp, luật nhà ở. đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn.

Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. 2 Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp.

gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS… còn nhiều bất cập, hạn chế. Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS.

Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng. Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước.

Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP.

Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau: 1. Nghiên cứu trong nước Một là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15]. Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam.

Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống của nghiên cứu đó là: Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện. Hai là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6].

Tác giả đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành 4 nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung.

Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp.

Mặt khác định giá BĐS còn là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu. Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức thực hiện. Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản, khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới.

Ba là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam.

Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả (cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ. 5 Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính – tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Song, đây là công trình nghiên cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên vẫn còn khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP.

HCM và đây cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS. Bốn là, Lê Tấn Phước, năm 2013.