phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chƣơng 2. Những vấn đề lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại Chƣơng 3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam Chƣơng 4.
Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại. luan an 10 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Việt Nam là một trong số ít các quốc gia hiện nay trên thế giới ghi nhận hình thức sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Theo đó, quyền quản lý, kiểm soát và chi phối mọi loại đất ở phạm vi tổng thể của nền kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh đều thuộc về Nhà nƣớc. Đó cũng là nguyên do dẫn đến sự khác biệt trong phƣơng thức nhà nƣớc trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ cả về mặt pháp lý và thực tế so với các quốc gia không duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.
Tính khác biệt một cách tổng quát có thể dễ nhận thấy đó là, trong các phƣơng thức trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ dù trực tiếp hay gián tiếp luôn thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu rộng của Nhà nƣớc. Cụ thể: cho phép quyền SDĐ đó thuộc về cá nhân hay pháp nhân, quy mô nhƣ thế nào, sử dụng cho mục đích gì và trao quyền đó dƣới hình thức nào: giao hay cho thuê, hay nhận chuyển quyền SDĐ từ các chủ thể khác. Thậm chí, nhiều trƣờng hợp cụ thể, phụ thuộc vào mục đích, tính chất của việc SDĐ, Nhà nƣớc ấn định luôn phƣơng thức trao quyền SDĐ cụ thể mà chủ thể SDĐ không có quyền lựa chọn phƣơng thức khác. Và phƣơng thức Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất để thực hiện các DAĐT xây dựng NƠTM là một trong những biểu hiện của vấn đề nêu trên.
Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành quy định, đối với các DAĐT xây dựng NƠTM nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê thì chỉ có thể SDĐ dƣới phƣơng thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án mà không thể là hình thức khác nhƣ giao đất không thu tiền SDĐ, thuê đất của Nhà nƣớc (xét ở khía cạnh quyền tiếp cận đất đai từ Nhà nƣớc để thực hiện các DAĐT). Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài Việt Nam là một trong số rất ít các quốc gia trên thế giới hiện nay duy trì chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là chủ sở hữu đại diện. Do vậy, phƣơng thức trao quyền quản lý và SDĐ ở Việt Nam cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội cũng có nhiều sự khác biệt với so với các quốc gia khác.
Theo đó, có thể khẳng định rằng, phƣơng thức trao quyền SDĐ của Nhà nƣớc cho các chủ thể SDĐ để thực hiện các hoạt động đầu tƣ, kinh doanh nói chung và kinh doanh NƠTM nói riêng ở Việt Nam cũng có tính đặc thù, khác biệt mà pháp luật của đa số các quốc gia không xác lập theo hình thức này. Vì vậy, sau quá trình thu thập, nghiên cứu các tài liệu nƣớc luan an 11 ngoài nghiên cứu sinh nhận thấy rằng, không có công trình, tài liệu nào nghiên cứu trực tiếp về phƣơng thức giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện các DAĐT kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, một số tài liệu, một số cuốn sách mà nội dung cụ thể có rất nhiều thông tin, luận điểm quan trọng, tạo cơ sở tiền đề lí luận cũng nhƣ định hƣớng cho nghiên cứu sinh trong việc nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực thi pháp luật về hình thức giao đất để thực hiện các DAĐT NƠTM tại Việt Nam. Qua đó, giúp cho nghiên cứu sinh có sự chọn lọc, lựa chọn những luận điểm khoa học, có giá trị ứng dụng trong việc tiếp tục hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về giao đất để thực hiện các dự án NƠTM tại Việt Nam.
Cụ thể: - Cuốn sách: “Legal envinronment of business” - American of Kanas University 1988 (Môi trường pháp lý của kinh doanh - Đại học Kanas Hoa Kỳ 1988) có nhiều luận điểm quan trọng về sở hữu. Cuốn sách phân biệt tài sản thành hai loại là: BĐS và động sản. Theo tác giả của cuốn sách, “Sở hữu là mối quan hệ giữa ngƣời có quyền và những ngƣời khác, đƣợc chính phủ công nhận và làm cho có hiệu lực” (“Ownership is the relation between a person who have rights and other people, regconized and made valid by the Government” (trang 14). Đây là luận điểm tiền đề để nghiên cứu sinh nhận thức sâu sắc và lý giải căn nguyên gốc về sự chi phối của chủ sở hữu đối với đất đai; đối với tất cả các quan hệ đất đai phát sinh; thay đổi hay chấm dứt các quyền năng chiếm hữu, sử dụng, định đoạt với các chủ thể SDĐ khác không phải là chủ sở hữu.
Và luận điểm này cũng cho thấy rõ nét hơn bản chất của giao đất có thu tiền SDĐ từ Nhà nƣớc sang cho các CĐT kinh doanh NƠTM là một trong những biểu hiện của mối quan hệ của ngƣời có quyền (Nhà nƣớc) với tƣ cách chủ sở hữu đại diện với những ngƣời khác (tổ chức, cá nhân trong nƣớc và ngoài nƣớc) - là chủ thể SDĐ nhƣng không phải là chủ sở hữu. - Trong cuốn: “Claims to the Possession of Land” (Xác lập sở hữu với đất đai) của các tác giả PhilipWalter, Adrianavis, JamesHarris, B. Xuất bản tháng 10/2000. Cuốn sách này chủ yếu đề cập đến vấn đề Tuyên bố quyền SHĐĐ; giải thích pháp luật liên quan và các thủ tục của từng loại quyền sở hữu.
Ngoài ra, cuốn sách cũng đề cập tới lợi ích của việc tuyên bố quyền SHĐĐ, cụ thể là việc tuyên bố quyền lợi này sẽ cung cấp thông tin cập nhật một cách thƣờng xuyên về tài sản và kiện tụng luật sƣ, quản lý tài sản, chủ nhà, ngƣời thuê nhà và khách thuê khác. Cuốn sách là một khối lƣợng kiến thức phong phú và đa dạng về các loại sở hữu đối với đất đai và các quyền đƣợc xác lập theo mỗi hình thức sở hữu. Theo đó, tác giả Philip Walter, Adrianavis, James Harris, B.Mc Guire khẳng định rằng, khi các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai đƣợc tuyên bố và đƣợc minh bạch sẽ là cơ luan an 12 sở để phân định một cách trung thực và chính xác các quyền của chủ sở hữu đối với đất đai. Làm rõ phạm vi, giới hạn các quyền của chủ thể khác không phải là chủ sở hữu đối với đất đai trong các quan hệ kinh tế, dân sự và kiện tụng.
Liên hệ với pháp luật đất đai ở Việt Nam nói chung và phƣơng thức trao quyền SDĐ của chủ sở hữu là Nhà nƣớc cho các CĐT kinh doanh NƠTM nói riêng, nghiên cứu sinh nhận thấy rằng, giới hạn quyền lực của Nhà nƣớc khi giao đất với tƣ cách là chủ sở hữu đại diện với các chủ thể đầu tƣ kinh doanh NƠTM cần phải xác định một cách cụ thể, rõ ràng để một mặt vừa thể hiện đƣợc vai trò của chủ sở hữu và chức năng quản lý của Nhà nƣớc đối với các quan hệ đất đai nảy sinh trong đời sống xã hội, song không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc có quyền can thiệp sâu vào mọi giao dịch về quyền SDĐ của các chủ thể khi quyền SDĐ đó đã trao cho họ. Quyền SDĐ hợp pháp của các DN phải đảm bảo đƣợc vận hành một cách linh hoạt trong nền kinh tế thị trƣờng với quyền chủ động và tự quyết của chủ thể có tài sản là quyền SDĐ đó. - Trong “International Real Estate Briefing” (Bản chỉ dẫn về bất động sản quốc tế) với nội dung nghiên cứu thị trường Trung Quốc do Công ty Luật Jones Day của Mỹ thực hiện vào tháng 9 năm 2004: Hai vấn đề lớn đƣợc nghiên cứu là Quyền SDĐ của Trung Quốc và Đầu tƣ nƣớc ngoài về BĐS. Sau một số nội dung mang tính chất pháp lý nền tảng nhƣ quyền của Nhà nƣớc và quyền của các chủ thể SDĐ khác, xác lập và chuyển giao quyền SDĐ.
thì nội dung về đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc đi sâu làm rõ, trong khi có riêng một phần về các Dự án phát triển BĐS (Real Estate Development Projects) và Chuyển nhƣợng dự án phát triển BĐS (Transfer of Real Estate Development Projects). Nghiên cứu tài liệu này cho thấy, cách thức xác lập và trao quyền SDĐ cho các chủ thể đầu tƣ, kèm theo đó là các quyền đƣợc sử dụng, hƣởng lợi và quyền đƣợc thực hiện giao dịch mà Nhà nƣớc trao cho họ, bao gồm cả nhà đầu tƣ trong nƣớc và nhà đầu tƣ nƣớc ngoài ở Trung Quốc có nhiều nét tƣơng đồng nhƣ pháp luật đất đai ở Việt Nam. Theo đó, Nhà nƣớc cũng với vai trò chủ sở hữu quyết định phân bổ, điều chỉnh và trao quyền cho nhà đầu tƣ trong nƣớc và nƣớc ngoài theo ý chí của Nhà nƣớc, đồng thời trao quyền cho ngƣời SDĐ trong quá trình sử dụng. Tài liệu là tƣ liệu quý giúp cho nghiên cứu sinh có những nhận định sâu rộng hơn về những tƣơng đồng và khác biệt trong việc thực thi quyền SHĐĐ của Nhà nƣớc ở hai quốc gia, đặc biệt là cách thức ứng xử của chủ SHĐĐ đối với nhà đầu tƣ nƣớc ngoài khi đầu tƣ vào quốc gia đó.
- Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc và Quỹ phát triển Pháp luật châu Âu lục địa (Fondation pour le Droit continental) đã công bố một số báo vào năm 2009 luan an 13 (số 0 - Tháng 01-3 năm 2009) về “Sở hữu tại Trung Quốc” (La propriété en Chine). Bài báo đã bàn luận khá kỹ về sở hữu và các cấp độ về sở hữu. Theo đó, ở Trung Quốc, đất đai không thuộc sở hữu tƣ nhân mà thuộc sở hữu nhà nƣớc hay tập thể (chính quyền địa phƣơng). Chủ thể công là nhà nƣớc hay chính quyền địa phƣơng chỉ có quyền SDĐ.
Chủ thể tƣ có thể là sở hữu tài sản trên đất nhƣng không là chủ sở hữu đất.