Luận án tiến sĩ về pháp luật giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Luận án tiến sĩ nghiên cứu pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, phát triển phương pháp mới, đánh giá hiệu quả ứng dụng trong lĩnh vực luật học tại Việt Nam.

• Tác giả: Lê Hồng Hạnh
• Người hướng dẫn: TS. Trần Quang Huy
• Trường học: Trường Đại học Luật Hà Nội
• Chuyên ngành: Luật kinh tế
• Đề tài: Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại
• Loại tài liệu: luận án tiến sĩ
• Năm xuất bản: 2020
• Địa điểm: Hà Nội

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
• MỞ ĐẦU
• 1. Tính cấp thiết của đề tài
• 2. Tổng quan tình hình nghiên cứu
• 3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
• 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
• 5. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu
• 6. Những đóng góp mới của luận án
• 1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI
• 1.1. Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 1.1.1. Các công trình nghiên cứu ở nƣớc ngoài
• 1.1.2. Các công trình nghiên cứu ở trong nƣớc
• 1.2. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài và định hƣớng nghiên cứu của luận án
• 1.2.1. Đánh giá kết quả nghiên cứu của các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài
• 1.2.2. Định hƣớng nghiên cứu của luận án
• 1.3. Cơ sở lý thuyết của luận án
• 1.3.1. Lý thuyết vận dụng trong nghiên cứu đề tài luận án
• 1.4. Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu
• 1.5. Kết luận chƣơng 1
• 2. NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI
• 2.1. Lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.1.1. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam và sự ảnh hƣởng đến phƣơng thức trao quyền sử dụng đất cho chủ thể sử dụng đất
• 2.1.2. Khái niệm nhà ở thƣơng mại
• 2.1.3. Khái niệm giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.1.4. Các phƣơng thức giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.1.5. Nguyên tắc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.2. Lý luận chung về pháp luật giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.2.1. Khái niệm pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.2.2. Cơ cấu pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.2.3. Các yếu tố chi phối, tác động đến pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 2.2.4. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam
• 2.3. Kết luận chƣơng 2
• 3. PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 3.1. Nội dung pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.1.1. Căn cứ giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.1.2. Điều kiện đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.1.3. Chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.1.4. Thẩm quyền giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.1.5. Trình tự, thủ tục giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.1.6. Quyền và nghĩa vụ của chủ thể đƣợc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.1.7. Thanh tra, giám sát về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 3.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam
• 3.2.1. Những kết quả đạt đƣợc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam
• 3.2.2. Những hạn chế, vƣớng mắc trong thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nguyên nhân
• 3.3. Kết luận chƣơng 3
• 4. QUAN ĐIỂM, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ GIAO ĐẤT ĐỂ ĐẦU TƢ XÂY DỰNG NHÀ Ở THƢƠNG MẠI Ở VIỆT NAM
• 4.1. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 4.1.1. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
• 4.1.2. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tôn trọng cơ chế thị trƣờng, phù hợp với các quy luật của nền kinh tế thị trƣờng: quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh
• 4.1.3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tƣ
• 4.1.4. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải đảm bảo động viên đƣợc tốt nhất nguồn thu cho ngân sách nhà nƣớc, đảm bảo khai thác hiệu quả giá trị của quyền sử dụng đất
• 4.1.5. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại phải phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trƣờng
• 4.2. Những giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện pháp luật Việt Nam về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 4.2.1. Sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật đất đai về căn cứ giao đất và điều kiện giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 4.2.2. Không quy định trƣờng hợp giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại không thông qua đấu giá
• 4.2.3. Cần quy định hội đồng định giá độc lập với cơ quan quản lý nhà nƣớc để định giá đất phù hợp với giá thị trƣờng
• 4.2.4. Luật Đất đai cần làm rõ khái niệm thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng
• 4.3. Những giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 4.3.1. Nâng cao năng lực chuyên môn và phẩm chất đạo đức của cán bộ có thẩm quyền trong quản lý đất đai
• 4.3.2. Minh bạch hóa thông tin thông qua việc đẩy mạnh việc xây dựng chính phủ điện tử
• 4.3.3. Nâng cao hiệu quả của hoạt động lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất
• 4.3.4. Tăng cƣờng công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại
• 4.4. Kết luận chƣơng 4
• DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH KHOA HỌC LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI LUẬN ÁN ĐÃ ĐƢỢC CÔNG BỐ
• DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
• DANH MỤC BẢNG

Tóm tắt

I. Giới thiệu về pháp luật giao đất

Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại là một lĩnh vực quan trọng trong hệ thống pháp luật Việt Nam. Nó không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế và xã hội. Chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở Việt Nam quy định rằng đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Điều này tạo ra một khung pháp lý cho việc giao đất cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, việc giao đất cần phải tuân thủ các nguyên tắc và quy định cụ thể để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong việc tiếp cận đất đai. Theo đó, các phương thức giao đất như giao đất có thu tiền sử dụng đất được áp dụng phổ biến, nhằm đảm bảo nguồn thu cho ngân sách nhà nước và tạo điều kiện cho các nhà đầu tư. Việc nghiên cứu và hoàn thiện pháp luật về giao đất là cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

1.1. Khái niệm và vai trò của giao đất

Khái niệm giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được hiểu là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân nhằm thực hiện các dự án xây dựng nhà ở thương mại. Vai trò của giao đất trong phát triển kinh tế là rất lớn, bởi nó không chỉ tạo ra cơ hội cho các nhà đầu tư mà còn đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho người dân. Quy hoạch đô thị và chính sách đầu tư cũng cần được xem xét để đảm bảo rằng việc giao đất diễn ra một cách hợp lý và hiệu quả. Việc xác định rõ các điều kiện đầu tư và quyền sử dụng đất sẽ giúp giảm thiểu các tranh chấp và khiếu kiện liên quan đến đất đai, đồng thời tạo ra một môi trường đầu tư thuận lợi hơn.

II. Thực trạng pháp luật về giao đất

Thực trạng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại hiện nay cho thấy nhiều điểm bất cập. Mặc dù đã có nhiều quy định pháp luật như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, và Luật Nhà ở, nhưng việc thực thi vẫn gặp nhiều khó khăn. Các quy định về quyền sử dụng đất và thẩm quyền giao đất chưa rõ ràng, dẫn đến tình trạng chồng chéo và mâu thuẫn trong các văn bản pháp luật. Điều này không chỉ gây khó khăn cho các nhà đầu tư mà còn ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân. Hơn nữa, việc tiếp cận thông tin về đất đai còn hạn chế, khiến cho các nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc tìm hiểu và thực hiện các dự án. Do đó, cần có những giải pháp cụ thể để cải thiện tình hình này, nhằm tạo ra một môi trường pháp lý thuận lợi hơn cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại.

2.1. Những hạn chế trong thực thi pháp luật

Một trong những hạn chế lớn nhất trong thực thi pháp luật về giao đất là sự thiếu minh bạch trong quy trình và thủ tục. Nhiều nhà đầu tư gặp khó khăn trong việc hiểu rõ các bước cần thiết để được giao đất. Hơn nữa, việc thanh tra, giám sát hoạt động giao đất còn yếu, dẫn đến tình trạng lạm dụng quyền lực và tham nhũng. Các quy định về điều kiện giao đất cũng chưa được thực hiện một cách đồng bộ, gây khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc đáp ứng yêu cầu. Để khắc phục những hạn chế này, cần có sự cải cách mạnh mẽ trong quy trình giao đất, đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho tất cả các bên liên quan.

III. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất

Để hoàn thiện pháp luật về giao đất cho đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, cần thực hiện một số giải pháp cụ thể. Trước hết, cần sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật hiện hành để làm rõ các căn cứ giao đất và điều kiện giao đất. Việc quy định rõ ràng về thẩm quyền giao đất cũng rất quan trọng, nhằm tránh tình trạng chồng chéo và mâu thuẫn trong các quy định. Hơn nữa, cần tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra hoạt động giao đất, đảm bảo rằng các quy trình được thực hiện một cách minh bạch và công bằng. Cuối cùng, việc nâng cao năng lực chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai cũng là một yếu tố quan trọng để đảm bảo hiệu quả trong việc thực thi pháp luật về giao đất.

3.1. Đề xuất các chính sách mới

Các chính sách mới cần được đề xuất nhằm cải thiện tình hình giao đất hiện nay. Một trong những chính sách quan trọng là xây dựng một hệ thống thông tin đất đai minh bạch, giúp các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận thông tin cần thiết. Bên cạnh đó, cần có các chương trình đào tạo cho cán bộ quản lý đất đai, nhằm nâng cao năng lực và phẩm chất đạo đức trong công tác quản lý. Việc áp dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai cũng sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và hiệu quả trong quy trình giao đất. Những chính sách này không chỉ giúp cải thiện môi trường đầu tư mà còn góp phần thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Nội dung chính

Tổng quan luận án

Công trình nghiên cứu "Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" do nghiên cứu sinh Lê Hồng Hạnh thực hiện tại Trường Đại học Luật Hà Nội, chuyên ngành Luật kinh tế (mã số: 9380107), dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Trần Quang Huy và PGS. Nguyễn Thị Nga, bảo vệ năm 2020.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhu cầu về nhà ở của người dân tại các đô thị ở Việt Nam, đặc biệt là nhóm đối tượng có thu nhập thấp, ghi nhận áp lực gia tăng. Theo số liệu của Bộ Xây dựng được trích dẫn trong luận án, để đáp ứng nhu cầu cho dân cư đô thị, cần xây dựng tối thiểu khoảng 700 nghìn căn hộ; riêng đối với bộ phận người có thu nhập thấp và công nhân tại các khu công nghiệp, đến năm 2020 nhu cầu cần đáp ứng thêm khoảng 200 nghìn căn, tập trung cao tại các địa bàn như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai. Sự phát triển của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã đưa phân khúc nhà ở thương mại (NƠTM) trở thành thị trường nổi trội trong thị trường bất động sản.

Trong các phương thức xác lập quyền sử dụng đất (QSDĐ), giao đất có thu tiền sử dụng đất là phương thức áp dụng phổ biến nhất cho các dự án đầu tư (DAĐT) xây dựng NƠTM nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê. Hệ thống quy định điều chỉnh lĩnh vực này bao gồm: Luật Đất đai (LĐĐ) 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản (BĐS) 2014, Luật Nhà ở (LNO) 2014, Luật Thương mại (LTM) 2005, Luật Đầu tư (LĐT) 2014, Luật Xây dựng 2014 và các văn bản hướng dẫn.

Tuy nhiên, thực tiễn pháp lý bộc lộ nhiều điểm bất cập: chưa phân định rõ các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để giao cho chủ đầu tư; căn cứ và điều kiện giao đất chưa cụ thể; mâu thuẫn trong quy định về chủ thể được giao đất; việc tiếp cận thông tin đất đai khó khăn; trình tự, thủ tục hành chính kéo dài. Thực tế triển khai xuất hiện tình trạng quy hoạch bị phá vỡ, dự án chậm tiến độ, dự án không giải phóng xong mặt bằng, doanh nghiệp "bán non dự án" hoặc thiếu năng lực tài chính nhưng vẫn được giao đất. Khoảng trống đặt ra là chưa có công trình nghiên cứu toàn diện, có hệ thống ở cấp độ luận án tiến sĩ về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM và thực tiễn thực thi tại Việt Nam dưới góc độ Luật kinh tế.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu

Mục đích của luận án là làm sáng tỏ các vấn đề lý luận và thực tiễn về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM; đánh giá thực trạng quy định và quá trình thực thi pháp luật; từ đó đề xuất quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật, nâng cao hiệu quả thi hành.

Để đạt được mục đích trên, luận án thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu cụ thể sau:

1. Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM ở Việt Nam; phân tích tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai đến phương thức trao quyền sử dụng đất; xác định khái niệm, đặc trưng, nguyên tắc, phương thức giao đất và cơ cấu pháp luật điều chỉnh.
2. Phân tích thực trạng pháp luật thực định về căn cứ, điều kiện, chủ thể, thẩm quyền, trình tự, thủ tục giao đất, quyền và nghĩa vụ của chủ đầu tư, thanh tra, giám sát và vấn đề tài chính đất đai.
3. Đánh giá khách quan thực trạng thi hành pháp luật về giao đất đầu tư xây dựng NƠTM tại Việt Nam, chỉ ra các kết quả đạt được, hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân.
4. Xác định hệ thống quan điểm chỉ đạo cho việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi.
5. Đề xuất các giải pháp lập pháp cụ thể và giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

• Đối tượng nghiên cứu: Các quy định pháp luật điều chỉnh quan hệ giao đất, giao đất đầu tư dự án, giao đất đầu tư xây dựng NƠTM trong pháp luật đất đai và các ngành luật liên quan (LĐĐ 2003, LĐĐ 2013, Luật Kinh doanh BĐS 2014, Luật Nhà ở 2014, Luật Đầu tư 2014, Luật Thương mại 2005); pháp luật của quốc gia có điều kiện tương đồng (Trung Quốc); thực tiễn thực thi pháp luật về giao đất đầu tư xây dựng NƠTM tại Việt Nam.
• Phạm vi nghiên cứu:
  • Về văn bản pháp luật: Các chế định về giao đất có thu tiền sử dụng đất từ LĐĐ 2003 đến LĐĐ 2013 và các văn bản chuyên ngành nhà ở, kinh doanh BĐS, đầu tư, thương mại tương ứng.
  • Về không gian: Khảo sát thực tiễn chung trên phạm vi cả nước và phân tích sâu một số dự án cụ thể tại các đô thị lớn.
  • Về nội dung: Tập trung vào mô hình NƠTM nói chung, không phân tách sâu thành từng loại hình kinh doanh nhà ở chuyên biệt.

---

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Các hướng nghiên cứu trước đây

Tác giả đã điểm luận và phân loại các công trình khoa học trong và ngoài nước có liên quan theo các nhóm nội dung chính:

Hướng nghiên cứu	Tác giả, công trình và năm công bố tiêu biểu	Nội dung chính liên quan
Nghiên cứu quốc tế về sở hữu, thị trường BĐS và thuế	- Legal environment of business (American of Kansas University, 1988) - Philip Walter, Adrianavis, James Harris, B. McGuire (2000), Claims to the Possession of Land - Jones Day (2004), International Real Estate Briefing - Đại sứ quán Pháp tại Trung Quốc & Fondation pour le Droit continental (2009), La propriété en Chine - Sharad Jhingan (2011), ĐH Lancaster - Aibo Hao, Yipey Ren, Jingjuan Quo (2014) - Mayer Brown JSM (2014) - Cushman & Wakefield (2015) - DLA Piper (2015)	Phân tích lý thuyết về quan hệ sở hữu tài sản; phân định quyền sở hữu đất và quyền sử dụng đất tại Trung Quốc (nguyên tắc "nhà theo đất, đất theo nhà"); vấn đề thẩm định năng lực tài chính nhà đầu tư; chính sách thuế điều tiết giá trị gia tăng của đất đai và pháp luật quy hoạch gắn với bảo vệ môi trường.
Chế độ sở hữu đất đai và vốn hóa đất đai tại Việt Nam	- PGS. Trần Thị Minh Châu (2013), Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam - TS. Phạm Văn Võ (2012), Chế độ pháp lý về sở hữu và quyền tài sản đối với đất đai - PGS. Nguyễn Quang Tuyến (2013) - PGS. Vũ Văn Phúc, TS. Nguyễn Minh Tuấn, TS. Nguyễn Quốc Dũng, GS. Nguyễn Đình Kháng, GS. Chu Văn Cấp (2013) - GS. Đặng Hùng Võ (2011)	Luận giải bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai; vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý của Nhà nước; cơ sở chính trị - tư tưởng từ học thuyết Mác - Lênin; các tranh luận khoa học giữa duy trì sở hữu toàn dân và quan điểm đa sở hữu đất đai.
Phương thức trao quyền sử dụng đất và pháp luật giao đất	- TS. Lưu Quốc Thái (2016), Những vấn đề pháp lý về thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam - TS. Bùi Văn Huyền, TS. Đinh Thị Nga (2011) - TS. Trần Quang Huy (2008), Luận án TS Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất - TS. Ninh Thị Hiền (2017), Luận án TS - PGS. Nguyễn Quang Tuyến (2015) - TS. Nguyễn Thị Dung (2015) - Đặng Anh Quân (2016) - Nguyễn Xuân Trọng (2014) - GS. Dương Thị Bình Minh (2012) - TS. Nguyễn Đình Bồng (2014)	Khái niệm thị trường sơ cấp (Nhà nước trao quyền) và thứ cấp; các điều kiện, thẩm quyền, trình tự giao đất, cho thuê đất; đặc thù của đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án có sử dụng đất; các vướng mắc về căn cứ giao đất theo kế hoạch sử dụng đất cấp huyện, thủ tục ký quỹ và cơ chế định giá đất.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Các công trình trước đây chủ yếu tiếp cận chế độ sở hữu đất đai nói chung, hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất dưới góc độ Luật Đất đai 2003, hoặc nghiên cứu thị trường bất động sản ở góc độ quản lý kinh tế. Chưa có công trình nào nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về pháp luật giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM trong bối cảnh thi hành đồng bộ LĐĐ 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh BĐS 2014. Luận án giải quyết khoảng trống này bằng cách làm rõ cơ chế pháp lý giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua đấu giá và không qua đấu giá, mối quan hệ giữa quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất với điều kiện giao đất, cũng như cơ chế định giá đất tiệm cận thị trường cho các dự án NƠTM.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Cơ sở lý thuyết và khung phân tích

Luận án vận dụng các cơ sở lý luận và học thuyết pháp lý, kinh tế:

• Học thuyết Mác - Lênin về quốc hữu hóa đất đai và địa tô: Cơ sở xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu, quyết định các phương thức trao quyền sử dụng đất và điều tiết giá trị gia tăng từ đất.
• Tư tưởng Hồ Chí Minh và quan điểm của Đảng về Nhà nước pháp quyền: Nền tảng xây dựng cơ chế quản lý đất đai minh bạch, bảo đảm quyền tiếp cận đất đai công bằng và phòng chống tham nhũng, lợi ích nhóm.
• Lý thuyết về quan hệ tài sản và quyền sở hữu trong kinh tế học pháp luật: Phân định quyền của đại diện chủ sở hữu (Nhà nước) và quyền tài sản của người sử dụng đất (chủ đầu tư); nguyên tắc "nhà theo đất, đất theo nhà" trong việc xác lập quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
• Các quy luật của nền kinh tế thị trường: Vận dụng quy luật giá trị, quy luật cung - cầu, quy luật cạnh tranh trong việc định giá đất và phân bổ nguồn lực đất đai thông qua cơ chế đấu giá QSDĐ, thay thế dần các quyết định hành chính can thiệp trực tiếp.

Phương pháp nghiên cứu

Luận án sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, kết hợp các phương pháp nghiên cứu khoa học chuyên ngành luật học:

• Phương pháp phân tích và tổng hợp: Áp dụng trong Chương 1, Chương 2, Chương 3 để làm rõ các khái niệm khoa học, cấu trúc pháp luật và đánh giá các quy phạm thực định.
• Phương pháp quy nạp và diễn dịch: Sử dụng xuyên suốt từ việc xem xét các trường hợp thực tiễn thi hành pháp luật đến việc khái quát thành các luận điểm lý luận và định hướng giải pháp trong Chương 4.
• Phương pháp so sánh luật học: Sử dụng trong Chương 1 và Chương 2 nhằm đối chiếu pháp luật đất đai, nhà ở của Việt Nam với các quốc gia có sự tương đồng hoặc kinh nghiệm quản lý đô thị phát triển như Trung Quốc, Pháp, Tây Ban Nha, Hàn Quốc.
• Phương pháp thống kê, mô tả: Sử dụng trong Chương 3 để tổng hợp số liệu thực tế về tình hình giao đất dự án NƠTM, diện tích nhà ở và nguồn thu ngân sách từ nhà đất.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

Nguồn dữ liệu của luận án gồm:

• Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật của Việt Nam qua các thời kỳ: Hiến pháp, Luật Đất đai (1993, 2003, 2013), Luật Nhà ở (2005, 2014), Luật Kinh doanh BĐS (2006, 2014), Luật Đầu tư (2005, 2014), Luật Xây dựng (2003, 2014), Luật Thương mại 2005 và các Nghị định, Thông tư hướng dẫn.
• Báo cáo thống kê chính thức của Bộ Xây dựng, Tổng cục Quản lý Đất đai, báo cáo tổng kết thi hành pháp luật đất đai, dữ liệu thu ngân sách nhà nước từ đất đai và số liệu phát triển nhà ở thương mại tại Hà Nội giai đoạn 2013 - 2017.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài

Chương 1 hệ thống hóa và đánh giá chi tiết tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước liên quan đến chế độ sở hữu đất đai, các phương thức trao quyền sử dụng đất và pháp luật điều chỉnh việc giao đất đầu tư xây dựng nhà ở. Tác giả chỉ ra rằng các công trình quốc tế cung cấp nền tảng lý luận về quan hệ sở hữu và điều tiết tài chính đất đai, trong khi các công trình trong nước đã phân tích nhiều khía cạnh của LĐĐ 2003 và LĐĐ 2013 nhưng chưa định vị toàn diện vấn đề giao đất cho phân khúc NƠTM. Từ đó, chương xác lập các câu hỏi nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu và khung định hướng tiếp cận cho các chương tiếp theo.

Chương 2: Những vấn đề lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại

Chương này tập trung xây dựng cơ sở lý luận cho đề tài:

• Chế độ sở hữu và phương thức trao quyền: Phân tích bản chất chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam, khẳng định Nhà nước vừa thực hiện chức năng quản lý, vừa thực hiện chức năng đại diện chủ sở hữu để điều phối đất đai. Đối với DAĐT xây dựng NƠTM để bán hoặc bán kết hợp cho thuê, hình thức bắt buộc là giao đất có thu tiền sử dụng đất.
• Khái niệm và đặc trưng: Luận giải khái niệm NƠTM và giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM; chỉ ra sự khác biệt giữa giao đất xây dựng NƠTM với giao đất xây dựng nhà ở xã hội hoặc giao đất cho các mục đích công cộng.
• Phương thức và nguyên tắc giao đất: Phân loại các phương thức giao đất (thông qua đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án có sử dụng đất, hoặc giao đất chỉ định/trực tiếp); xác lập các nguyên tắc giao đất đảm bảo quy hoạch, công khai, minh bạch, bảo toàn và phát triển giá trị nguồn lực đất đai.
• Cơ cấu pháp luật và tiến trình phát triển: Định hình hệ thống pháp luật giao đất đầu tư NƠTM là tổ hợp các quy phạm thuộc luật đất đai, luật kinh doanh BĐS, luật nhà ở, luật đầu tư và tài chính; khái quát lịch sử lập pháp từ trước đổi mới đến LĐĐ 2013.

Chương 3: Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam

Chương 3 đi sâu phân tích hệ thống quy định thực định và dữ liệu thi hành thực tế:

• Nội dung pháp luật thực định:
  • Căn cứ giao đất: Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được phê duyệt và nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư.
  • Điều kiện giao đất: Năng lực tài chính của chủ đầu tư (vốn chủ sở hữu, khả năng huy động vốn, ký quỹ theo quy định pháp luật đầu tư); không vi phạm quy định pháp luật đất đai đối với các dự án đã được giao trước đó; văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư.
  • Chủ thể, thẩm quyền, trình tự: Quy định về UBND cấp tỉnh quyết định giao đất cho tổ chức; quy trình xét duyệt, đo đạc, thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, xác định tiền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
  • Quyền, nghĩa vụ, thanh tra: Quyền chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ; nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất một lần trọn gói, tuân thủ quy hoạch chi tiết xây dựng; cơ chế thanh tra, giám sát và giải quyết khiếu nại, tố cáo.
• Thực tiễn thi hành và số liệu dẫn chứng: Luận án tổng hợp số liệu thực tế về thị trường và tình hình giao đất xây dựng NƠTM qua các bảng thống kê:

Số hiệu bảng trong luận án	Tên bảng thống kê	Nội dung và phạm vi số liệu phản ánh
Bảng 3.1	Tình hình giao đất xây dựng nhà ở thương mại tại Thành phố Hà Nội năm 2014 đến hết năm 2017	Phản ánh diện tích đất được quyết định giao, số lượng dự án NƠTM được triển khai và tiến độ cấp đất thực tế trên địa bàn Hà Nội sau khi LĐĐ 2013 có hiệu lực.
Bảng 3.2	Thống kê diện tích nhà ở qua các năm	Thể hiện sự biến động và tốc độ tăng trưởng tổng diện tích sàn nhà ở xây dựng trên phạm vi cả nước.
Bảng 3.3	Thống kê diện tích nhà ở chung cư được hoàn thành mỗi năm giai đoạn 2013 - 2016	Cung cấp dữ liệu về nguồn cung phân khúc nhà ở chung cư thương mại được đưa vào vận hành thực tế.
Bảng 3.4	Thống kê thu ngân sách nhà nước từ nhà đất	Dữ liệu về nguồn thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thuế liên quan, chứng minh vai trò động viên nguồn tài chính của phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất.

• Hạn chế và nguyên nhân thực tiễn: Tình trạng quy hoạch treo, dự án chậm triển khai do vướng mắc giải phóng mặt bằng; việc xác định giá đất cụ thể để thu tiền sử dụng đất còn chậm, gây thất thu ngân sách hoặc làm đình trệ dự án; tình trạng "bán non dự án" khi chưa hoàn thành hạ tầng kỹ thuật; sự thiếu đồng bộ giữa pháp luật đất đai và pháp luật đấu thầu, đầu tư.

Chương 4: Quan điểm, giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại ở Việt Nam

Chương 4 đề xuất các định hướng và giải pháp cụ thể:

• 5 quan điểm hoàn thiện pháp luật:
  1. Đảm bảo giữ vững chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
  2. Tôn trọng cơ chế thị trường, phù hợp với quy luật giá trị, cung - cầu và cạnh tranh.
  3. Đảm bảo tính minh bạch, công khai, công bằng trong tiếp cận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư.
  4. Động viên tối ưu nguồn thu cho ngân sách nhà nước, khai thác hiệu quả giá trị quyền sử dụng đất.
  5. Phù hợp với nhu cầu nhà ở của xã hội, đảm bảo an sinh xã hội và bảo vệ môi trường sinh thái.
• Các giải pháp lập pháp cụ thể:
  • Sửa đổi quy định về căn cứ và điều kiện giao đất: không phụ thuộc cứng nhắc vào kế hoạch sử dụng đất cấp huyện ngắn hạn; hoàn thiện tiêu chí kiểm soát vi phạm đất đai của chủ đầu tư trên phạm vi cả nước.
  • Loại bỏ các trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM không thông qua đấu giá; quy định bắt buộc áp dụng cơ chế đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất để bảo đảm cạnh tranh minh bạch.
  • Thành lập Hội đồng định giá đất độc lập với cơ quan quản lý nhà nước hành chính nhằm định giá đất sát với giá thị trường, khắc phục sự tùy tiện và cơ chế "xin - cho".
  • Làm rõ trong Luật Đất đai khái niệm "thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" nhằm phân định ranh giới giữa dự án công cộng và dự án thương mại thuần túy.
• Các giải pháp nâng cao hiệu quả thi hành: Nâng cao trình độ và đạo đức công vụ của cán bộ quản lý đất đai; đẩy mạnh chính phủ điện tử để công khai cơ sở dữ liệu quy hoạch và giá đất; nâng cao chất lượng lập quy hoạch và giảm tình trạng điều chỉnh quy hoạch tùy tiện; tăng cường công tác thanh tra, hậu kiểm tiến độ dự án sau giao đất.

---

Kết quả và những đóng góp mới

Đóng góp về mặt lý luận

• Hệ thống hóa toàn diện các vấn đề lý luận về giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM dưới tác động của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai tại Việt Nam.
• Xác định vị trí của pháp luật giao đất xây dựng NƠTM là điểm giao thoa giữa pháp luật đất đai, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật nhà ở, pháp luật đầu tư và pháp luật tài chính, làm rõ các nguyên tắc thị trường cần áp dụng trong phương thức trao quyền sử dụng đất.

Đóng góp về mặt thực tiễn và lập pháp

• Đánh giá có hệ thống thực trạng các quy định của Luật Đất đai 2013 và các văn bản liên quan về điều kiện, căn cứ, thẩm quyền, trình tự giao đất thực hiện dự án NƠTM; chỉ ra những mâu thuẫn, khoảng trống pháp luật gây phát sinh tiêu cực, khiếu nại.
• Phân tích thực trạng thi hành pháp luật trên cơ sở số liệu thống kê thực tế về diện tích nhà ở, các dự án giao đất tại Hà Nội (2014 - 2017) và nguồn thu ngân sách từ nhà đất.
• Đề xuất hệ thống giải pháp đồng bộ: loại bỏ hình thức chỉ định giao đất NƠTM không qua đấu giá; xây dựng mô hình cơ quan định giá đất độc lập; cụ thể hóa ranh giới thu hồi đất kinh tế - xã hội; đẩy mạnh số hóa thông tin đất đai phục vụ doanh nghiệp tiếp cận bình đẳng.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

• Hạn chế: Luận án tập trung nghiên cứu mô hình nhà ở thương mại nói chung, chưa đi sâu phân tích cơ chế pháp lý đặc thù cho từng loại hình bất động sản nhà ở kết hợp thương mại dịch vụ chuyên biệt (như shophouse, căn hộ du lịch - condotel, biệt thự sinh thái). Khảo sát thực tiễn tập trung chủ yếu vào văn bản pháp luật hiện hành giai đoạn từ LĐĐ 2003 đến trước năm 2020 và địa bàn các đô thị trọng điểm.
• Hướng nghiên cứu tiếp:
  • Tiếp tục nghiên cứu hoàn thiện pháp luật giao đất trong bối cảnh sửa đổi toàn diện Luật Đất đai giai đoạn tiếp theo.
  • Mở rộng nghiên cứu cơ chế tài chính đất đai, phương pháp định giá đất cụ thể và giải quyết xung đột pháp luật giữa Luật Đất đai, Luật Đầu tư và Luật Đấu thầu trong việc lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại.

---

Giá trị tham khảo

• Đối với cơ quan lập pháp và quản lý nhà nước: Cung cấp cơ sở khoa học và luận cứ thực tiễn cho Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, các cơ quan của Quốc hội trong quá trình rà soát, sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản; cung cấp giải pháp hoàn thiện cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất cho UBND các tỉnh, thành phố.
• Đối với nghiên cứu sinh, học viên và giảng viên: Là tài liệu chuyên khảo tham khảo trong đào tạo đại học và sau đại học chuyên ngành Luật kinh tế, Luật đất đai; làm tài liệu tham khảo trực tiếp cho các chuyên đề về thị trường bất động sản và quản lý nhà nước về đất đai.
• Đối với doanh nghiệp, chủ đầu tư: Hỗ trợ nhận diện các rủi ro pháp lý trong quá trình lập dự án, chuẩn bị hồ sơ xin giao đất, tham gia đấu giá quyền sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Tại sao đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại để bán, Nhà nước áp dụng phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất mà không áp dụng hình thức thuê đất?

Theo quy định của pháp luật đất đai Việt Nam được phân tích trong luận án, đối với các DAĐT xây dựng NƠTM nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê, chủ đầu tư sau khi xây dựng xong công trình sẽ chuyển nhượng quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở lâu dài cho người mua. Do đó, Nhà nước áp dụng phương thức giao đất có thu tiền sử dụng đất để xác lập quyền sử dụng đất ổn định lâu dài cho người sử dụng cuối cùng, đồng thời giúp Nhà nước thu tiền sử dụng đất một lần trọn gói cho toàn bộ thời gian sử dụng ngay khi giao đất.

2. Nhu cầu phát triển nhà ở đô thị và nhà ở cho người thu nhập thấp được văn bản nêu ra bằng số liệu cụ thể nào?

Theo số liệu của Bộ Xây dựng được trích dẫn trong phần Tính cấp thiết của luận án, để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho dân cư đô thị nói chung, cần xây dựng tối thiểu khoảng 700 nghìn căn hộ. Trong đó, riêng đối với bộ phận người có thu nhập thấp và công nhân các khu công nghiệp, đến năm 2020 nhu cầu nhà ở cần đáp ứng tăng thêm khoảng 200 nghìn căn, bức thiết nhất tại các đô thị tập trung nhiều khu chế xuất như Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai.

3. Tác giả chỉ ra những bất cập chính nào trong quy định về căn cứ và điều kiện giao đất của Luật Đất đai 2013?

Luận án chỉ ra các bất cập gồm: việc quy định căn cứ giao đất chỉ dựa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện mang tính ngắn hạn, thiếu ổn định và dễ bị điều chỉnh; tiêu chí xác định nhu cầu sử dụng đất và việc thẩm định điều kiện không vi phạm pháp luật đất đai ở các địa phương khác còn chung chung, mang tính định tính, gây mất thời gian xác minh; thủ tục yêu cầu ký quỹ gây thêm áp lực tài chính cho chủ đầu tư nhưng chưa ngăn chặn triệt để tình trạng đầu cơ giữ đất chờ tăng giá.

4. Luận án đề xuất giải pháp gì đối với cơ chế định giá đất khi giao đất thực hiện dự án NƠTM?

Luận án kiến nghị cần quy định thành lập hội đồng định giá đất độc lập với cơ quan quản lý nhà nước hành chính. Hội đồng này có trách nhiệm xác định giá đất cụ thể theo các phương pháp thị trường, bảo đảm tính đúng, tính đủ giá trị và lợi thế thương mại của khu đất, hạn chế sự can thiệp chủ quan từ cơ quan hành chính và khắc phục thất thoát ngân sách.

5. Quan điểm cốt lõi của tác giả về việc lựa chọn nhà đầu tư giao đất xây dựng NƠTM là gì?

Tác giả đề xuất quan điểm không quy định trường hợp giao đất để đầu tư xây dựng NƠTM theo hình thức chỉ định không qua đấu giá. Toàn bộ các quỹ đất sạch dành cho phát triển NƠTM phải được phân bổ thông qua cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất nhằm bảo đảm tính cạnh tranh, công khai, minh bạch và lựa chọn được chủ đầu tư có đủ năng lực tài chính, kinh nghiệm thực hiện dự án.

---

Kết luận

Luận án tiến sĩ "Pháp luật về giao đất để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại" của tác giả Lê Hồng Hạnh là công trình nghiên cứu chuyên sâu, có hệ thống về cơ sở lý luận và thực trạng pháp lý điều chỉnh hoạt động giao đất kinh doanh nhà ở tại Việt Nam. Bằng việc kết hợp phương pháp nghiên cứu luật học chuẩn mực với việc khảo sát dữ liệu thực tiễn tại các đô thị lớn, luận án đã làm rõ mối quan hệ giữa chế độ sở hữu toàn dân về đất đai với các quy luật của kinh tế thị trường trong việc phân bổ tài nguyên đất. Các kiến nghị lập pháp về đấu giá quyền sử dụng đất, thành lập hội đồng định giá độc lập và minh bạch hóa thủ tục hành chính đất đai là nguồn tài liệu tham khảo có giá trị khoa học và thực tiễn cho công tác hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa tại Việt Nam.

Trích đoạn nội dung tài liệu

phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, luận án gồm 4 chƣơng: Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Chƣơng 2. Những vấn đề lý luận về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại và pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại Chƣơng 3. Pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại và thực tiễn thi hành pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam Chƣơng 4.

Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại ở Việt Nam và nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở thƣơng mại. luan an 10 CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Việt Nam là một trong số ít các quốc gia hiện nay trên thế giới ghi nhận hình thức sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Theo đó, quyền quản lý, kiểm soát và chi phối mọi loại đất ở phạm vi tổng thể của nền kinh tế, xã hội, quốc phòng và an ninh đều thuộc về Nhà nƣớc. Đó cũng là nguyên do dẫn đến sự khác biệt trong phƣơng thức nhà nƣớc trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ cả về mặt pháp lý và thực tế so với các quốc gia không duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Tính khác biệt một cách tổng quát có thể dễ nhận thấy đó là, trong các phƣơng thức trao quyền SDĐ cho các chủ thể SDĐ dù trực tiếp hay gián tiếp luôn thể hiện sự can thiệp và chi phối sâu rộng của Nhà nƣớc. Cụ thể: cho phép quyền SDĐ đó thuộc về cá nhân hay pháp nhân, quy mô nhƣ thế nào, sử dụng cho mục đích gì và trao quyền đó dƣới hình thức nào: giao hay cho thuê, hay nhận chuyển quyền SDĐ từ các chủ thể khác. Thậm chí, nhiều trƣờng hợp cụ thể, phụ thuộc vào mục đích, tính chất của việc SDĐ, Nhà nƣớc ấn định luôn phƣơng thức trao quyền SDĐ cụ thể mà chủ thể SDĐ không có quyền lựa chọn phƣơng thức khác. Và phƣơng thức Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất để thực hiện các DAĐT xây dựng NƠTM là một trong những biểu hiện của vấn đề nêu trên.

Theo đó, pháp luật đất đai hiện hành quy định, đối với các DAĐT xây dựng NƠTM nhằm mục đích để bán hoặc kết hợp bán với cho thuê thì chỉ có thể SDĐ dƣới phƣơng thức Nhà nƣớc giao đất có thu tiền SDĐ để thực hiện dự án mà không thể là hình thức khác nhƣ giao đất không thu tiền SDĐ, thuê đất của Nhà nƣớc (xét ở khía cạnh quyền tiếp cận đất đai từ Nhà nƣớc để thực hiện các DAĐT). Các công trình nghiên cứu liên quan đến đề tài 1. Các công trình nghiên cứu ở nước ngoài Việt Nam là một trong số rất ít các quốc gia trên thế giới hiện nay duy trì chế độ sở hữu toàn dân mà Nhà nƣớc là chủ sở hữu đại diện. Do vậy, phƣơng thức trao quyền quản lý và SDĐ ở Việt Nam cho các cá nhân, tổ chức trong xã hội cũng có nhiều sự khác biệt với so với các quốc gia khác.

Theo đó, có thể khẳng định rằng, phƣơng thức trao quyền SDĐ của Nhà nƣớc cho các chủ thể SDĐ để thực hiện các hoạt động đầu tƣ, kinh doanh nói chung và kinh doanh NƠTM nói riêng ở Việt Nam cũng có tính đặc thù, khác biệt mà pháp luật của đa số các quốc gia không xác lập theo hình thức này.