Phân Tích Mối Quan Hệ Giữa Chiến Lược Rao Giá, Giá Bán và Khả Năng Bán Nhà Ở Riêng Lẻ Tại TP.HCM

Chuyên khảo phân tích Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá giá bán thời gian rao bán và khả năng bán nghiên cứu, đánh giá các khía cạnh quan trọng, đề xuất hướng nghiên

• Tác giả: Nguyễn Thị Bích Hồng
• Người hướng dẫn: TS. Phạm Khánh Nam
• Trường học: Trường Đại Học Kinh Tế TP Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Kinh Tế Phát Triển
• Đề tài: Phân Tích Chiến Lược Rao Giá và Khả Năng Bán Nhà Ở Riêng Lẻ Tại TP.HCM
• Loại tài liệu: Luận Án Tiến Sĩ
• Năm xuất bản: 2021
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Tóm tắt

I. Tổng Quan Nghiên Cứu Về Chiến Lược Rao Giá Nhà TP

Thị trường nhà ở TP.HCM, một thị trường mới nổi, đang chứng kiến sự cạnh tranh gay gắt. Việc hiểu rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà riêng lẻ TP.HCM và khả năng bán nhà riêng lẻ TP.HCM là vô cùng quan trọng. Nghiên cứu này tập trung vào phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá bất động sản TP.HCM, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán nhà. Mục tiêu là cung cấp cái nhìn sâu sắc về cách người bán có thể tối ưu hóa chiến lược của mình để đạt được kết quả tốt nhất. Theo luận án của Nguyễn Thị Bích Hồng (2021), thị trường nhà ở Việt Nam, đặc biệt là TP.HCM, có những đặc thù riêng đòi hỏi sự nghiên cứu kỹ lưỡng về các chiến lược hành vi của người mua và người bán. Nghiên cứu này sẽ góp phần làm sáng tỏ những yếu tố này.

1.1. Bối Cảnh Thị Trường Nhà Ở Riêng Lẻ TP.HCM Hiện Nay

Thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM đang trải qua giai đoạn phát triển đầy biến động. Sự thay đổi trong chính sách kinh tế, quy định pháp luật và yếu tố vĩ mô tác động mạnh mẽ đến giá cả và thanh khoản. Nghiên cứu này xem xét bối cảnh hiện tại, bao gồm các yếu tố như lãi suất, lạm phát, và quy hoạch đô thị, để đánh giá tác động của chúng đến chiến lược rao giá và khả năng bán nhà. Theo nghiên cứu, thị trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn 1991 - 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai.

1.2. Tầm Quan Trọng Của Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM

Phân tích thị trường bất động sản TP.HCM là yếu tố then chốt để đưa ra quyết định đầu tư và kinh doanh hiệu quả. Nghiên cứu này cung cấp các công cụ và phương pháp để phân tích thị trường, bao gồm việc xác định xu hướng giá, đánh giá rủi ro và cơ hội, và dự báo khả năng bán nhà. Việc hiểu rõ thị trường giúp người bán định giá chính xác, lựa chọn kênh rao bán hiệu quả và tối ưu hóa lợi nhuận. Nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

II. Thách Thức Khi Định Giá Bán Nhà Riêng Lẻ Tại TP

Việc định giá và bán nhà riêng lẻ tại TP.HCM đối mặt với nhiều thách thức. Sự biến động của thị trường, thông tin không đầy đủ, và yếu tố tâm lý của người mua và người bán đều ảnh hưởng đến quá trình giao dịch. Nghiên cứu này xác định các thách thức chính, bao gồm việc xác định giá nhà đất TP.HCM hợp lý, lựa chọn thời điểm bán nhà tốt nhất TP.HCM, và đối phó với các rủi ro pháp lý. Theo Taylor (1999), tâm lý kỳ thị có thể ảnh hưởng đến giá bán và thời gian rao bán của nhà ở, đặc biệt khi chất lượng căn nhà khó được quan sát.

2.1. Các Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Nhà TP.HCM Phân Tích Chi Tiết

Nhiều yếu tố ảnh hưởng giá nhà TP.HCM, từ vị trí, diện tích, đến tiện ích xung quanh và tình trạng pháp lý. Nghiên cứu này phân tích chi tiết từng yếu tố, sử dụng mô hình hồi quy đa biến để định lượng tác động của chúng đến giá nhà. Kết quả phân tích giúp người bán hiểu rõ giá trị thực của căn nhà và đưa ra quyết định định giá phù hợp. Các yếu tố được quan tâm đo lường như là tỷ số chênh lệch giá tương đối giữa giá rao bán so với giá kỳ vọng của căn nhà (Kluger và Miller, 1990; Hui và các đồng sự, 2012), mức độ khác biệt của căn nhà so với căn nhà bình quân mẫu (Krainer, 1999), giá trị của căn nhà (Smith, 2010), động cơ của người bán (Johnson và các đồng sự, 2008), hay phần trăm khác biệt của mức giá rao bán thực tế so với mức giá...

2.2. Rủi Ro Pháp Lý Cách Phòng Tránh Khi Bán Nhà TP.HCM

Rủi ro pháp lý là một trong những lo ngại lớn nhất khi bán nhà TP.HCM. Nghiên cứu này xác định các rủi ro phổ biến, bao gồm tranh chấp quyền sở hữu, vi phạm quy hoạch, và thủ tục pháp lý phức tạp. Đồng thời, nghiên cứu cung cấp các biện pháp phòng tránh rủi ro, bao gồm kiểm tra kỹ lưỡng hồ sơ pháp lý, tư vấn luật sư, và tuân thủ quy trình bán nhà theo quy định. Gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai đoạn này ở Việt Nam đều có vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 - 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời.

III. Chiến Lược Rao Giá Bất Động Sản TP

Nghiên cứu này cung cấp hướng dẫn chi tiết về chiến lược rao giá bất động sản TP.HCM. Dựa trên phân tích dữ liệu thị trường và kinh nghiệm thực tế, nghiên cứu đề xuất các phương pháp định giá hiệu quả, lựa chọn kênh rao bán nhà hiệu quả TP.HCM, và điều chỉnh giá theo thời gian. Mục tiêu là giúp người bán tối đa hóa lợi nhuận và giảm thiểu thời gian rao bán. Theo Hoeberichts và các đồng sự (2008), mức giá rao bán đóng vai trò như một tín hiệu lọc người mua, ảnh hưởng đến thời gian rao bán và giá bán cuối cùng.

3.1. Phương Pháp Định Giá Nhà Đất TP.HCM Chuẩn Xác Nhất

Định giá nhà đất TP.HCM là bước quan trọng nhất trong quá trình bán nhà. Nghiên cứu này giới thiệu các phương pháp định giá phổ biến, bao gồm so sánh thị trường, chi phí tái tạo, và thu nhập vốn hóa. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất phương pháp kết hợp các phương pháp này để đạt được kết quả định giá chính xác nhất. Bước 1 là ước tính mức giá thị trường của căn nhà với mô hình đánh giá sự hưởng thụ (hedonic) và xác định chiến lược rao giá là khoảng chênh lệch giữa mức giá rao thực tế và giá thị trường của căn nhà.

3.2. Lựa Chọn Kênh Rao Bán Nhà Hiệu Quả TP.HCM So Sánh

Việc lựa chọn kênh rao bán nhà hiệu quả TP.HCM ảnh hưởng lớn đến khả năng tiếp cận khách hàng và thời gian bán nhà. Nghiên cứu này so sánh các kênh rao bán phổ biến, bao gồm môi giới bất động sản, trang web rao vặt, và mạng xã hội. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất chiến lược kết hợp các kênh này để tối đa hóa hiệu quả rao bán. Nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

3.3. Bí Quyết Điều Chỉnh Giá Theo Xu Hướng Thị Trường

Thị trường bất động sản luôn biến động, do đó việc điều chỉnh giá theo xu hướng thị trường là rất quan trọng. Nghiên cứu này cung cấp các chỉ số thị trường quan trọng, bao gồm chỉ số giá nhà, số lượng giao dịch, và thời gian rao bán trung bình. Đồng thời, nghiên cứu đề xuất các nguyên tắc điều chỉnh giá linh hoạt để thích ứng với sự thay đổi của thị trường. Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường.

IV. Thời Điểm Bán Nhà Tốt Nhất TP

Xác định thời điểm bán nhà tốt nhất TP.HCM có thể tạo ra sự khác biệt lớn về lợi nhuận. Nghiên cứu này phân tích các yếu tố mùa vụ, chu kỳ kinh tế, và chính sách nhà nước để dự báo xu hướng thị trường nhà riêng lẻ TP.HCM. Mục tiêu là giúp người bán lựa chọn thời điểm bán nhà phù hợp để đạt được giá tốt nhất. Theo Phan Đình Nguyên và các đồng sự (2018), thị trường nhà đất tại Việt Nam có những diễn biến khó lường, đòi hỏi sự phân tích và dự báo chính xác.

4.1. Phân Tích Chu Kỳ Thị Trường Bất Động Sản TP.HCM

Thị trường bất động sản TP.HCM vận động theo chu kỳ, với các giai đoạn tăng trưởng, ổn định, suy thoái, và phục hồi. Nghiên cứu này phân tích các chu kỳ thị trường trong quá khứ để dự báo chu kỳ hiện tại và tương lai. Kết quả phân tích giúp người bán nhận biết thời điểm bán nhà tốt nhất trong chu kỳ. Nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

4.2. Yếu Tố Mùa Vụ Ảnh Hưởng Đến Giá Nhà Riêng Lẻ TP.HCM

Yếu tố mùa vụ có thể ảnh hưởng đến giá nhà riêng lẻ TP.HCM, với một số thời điểm trong năm có nhu cầu cao hơn. Nghiên cứu này phân tích dữ liệu lịch sử để xác định các mùa cao điểm và thấp điểm của thị trường. Kết quả phân tích giúp người bán điều chỉnh chiến lược rao giá và thời gian bán nhà phù hợp. Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường.

V. Ứng Dụng Mô Hình Khả Năng Bán Nhà Kết Quả Nghiên Cứu

Nghiên cứu này ứng dụng mô hình khả năng bán nhà Cox để đo lường tác động của chiến lược rao giá đến khả năng bán nhà trong các mốc thời gian khác nhau. Kết quả cho thấy chiến lược rao giá vượt trội có tác động mạnh đến khả năng bán nhà trong giai đoạn đầu, nhưng tác động này giảm dần theo thời gian. Điều này cho thấy tầm quan trọng của việc điều chỉnh giá theo thời gian để duy trì khả năng bán nhà. Kết quả cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động làm gia tăng giá giao dịch và rút ngắn thời gian giao dịch của nhà ở. Những mô hình Cox cũng cho thấy chiến lược rao vượt giá có tác động mạnh làm gia tăng khả năng bán của căn nhà trong 30 ngày đầu rao bán, tác động này giảm dần và biến mất sau 180 ngày rao bán.

5.1. Đo Lường Tác Động Của Chiến Lược Rao Giá Lên Giá Bán

Nghiên cứu sử dụng mô hình hồi quy để đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán nhà. Kết quả cho thấy chiến lược rao giá cao hơn giá thị trường có thể làm tăng giá bán, nhưng cần cân nhắc đến thời gian rao bán. Bước 2 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà.

5.2. Ảnh Hưởng Của Chiến Lược Rao Giá Đến Thời Gian Rao Bán

Nghiên cứu cũng đo lường ảnh hưởng của chiến lược rao giá đến thời gian rao bán nhà. Kết quả cho thấy chiến lược rao giá quá cao có thể kéo dài thời gian rao bán, làm giảm khả năng bán nhà. Bước 3 là đo lường tác động của chiến lược rao giá lên khả năng bán của căn nhà và sự biến động của tác động này với mô hình khả năng bán Cox với các mốc thời gian rao bán 1, 3, 6, 9 tháng.

VI. Kết Luận Kiến Nghị Để Bán Nhà Nhanh TP

Nghiên cứu này kết luận rằng chiến lược rao giá đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán nhà. Đồng thời, nghiên cứu đưa ra các kiến nghị cho người bán, người mua, và nhà phát triển bất động sản để cải thiện hiệu quả thị trường. Để bán nhà nhanh TP.HCM, cần định giá chính xác, lựa chọn kênh rao bán hiệu quả, và điều chỉnh giá theo thời gian. Nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

6.1. Lời Khuyên Cho Người Bán Để Tối Ưu Lợi Nhuận Khi Bán Nhà

Để tối ưu lợi nhuận khi bán nhà, người bán cần nghiên cứu thị trường, định giá chính xác, và lựa chọn chiến lược rao giá phù hợp. Đồng thời, cần chú trọng đến việc cải thiện tình trạng căn nhà và tạo ấn tượng tốt với người mua. Nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

6.2. Tư Vấn Bán Nhà TP.HCM Dành Cho Người Mới Bắt Đầu

Đối với người mới bắt đầu bán nhà, việc tìm kiếm tư vấn bán nhà TP.HCM từ các chuyên gia là rất quan trọng. Các chuyên gia có thể cung cấp thông tin thị trường, hỗ trợ định giá, và giúp người bán vượt qua các khó khăn pháp lý. Nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS.

Trích đoạn nội dung tài liệu

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Bối cảnh nghiên cứu Nhà ở là loại tài sản quan trọng nhất đối với các hộ gia đình và là tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ, một sự biến động trong giá trị nhà ở sẽ tác động rất mạnh lên hành vi tiêu dùng của các hộ gia đình và có thể ảnh hưởng đến sự tăng trưởng của nền kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Do đó, giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của nhà ở luôn là những vấn đề mà người bán nhà quan tâm. Theo đó, mục tiêu của người bán là giá bán càng cao càng tốt nhưng thời gian rao bán thì càng ngắn càng tốt. Tuy nhiên, theo các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở được đưa ra bởi Simon (1955) và sau đó được phát triển bởi Wheaton (1990), Yavas (1992) và gần đây hơn là các mô hình của Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford, và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), và Cheng và các đồng sự (2008) thì hai mục tiêu này của người bán là mâu thuẫn nhau vì khi người bán dành nhiều thời gian hơn cho việc tìm kiếm những người mua tiềm năng thì họ sẽ tìm thấy người mua có mức sẵn lòng trả cao hơn cho căn nhà đang rao bán.

Do đó người bán nhà sẽ luôn phải thực hiện sự đánh đổi giữa việc giá bán cao với thời gian rao bán dài hoặc giá bán thấp với thời gian rao bán ngắn. Trong đó, giá rao bán đóng vai trò là công cụ quyết định sự đánh đổi của người bán, một mức giá rao bán cao là một tín hiệu của người bán về mức ngưỡng bán cao và do đó sẽ hạn chế lượng người mua tiềm năng của căn nhà nên thời gian rao bán sẽ bị kéo dài, nhưng ngược lại, chất lượng của người mua tiềm năng được nâng cao và do đó người bán đạt được mức giá bán cao hơn (Hoeberichts và các đồng sự, 2008), hàm ý rằng mức giá rao bán đóng vai trò như là một tín hiệu lọc người mua. Như vậy, các lý thuyết này đều kết luận rằng giá bán và thời gian rao bán có mối quan hệ đồng biến, và mức giá rao bán của người bán là công cụ thực hiện sự đánh đổi giữa giá và thời gian rao bán này. Tuy nhiên, các kết quả nghiên cứu thực nghiệm cho thấy mối quan hệ đánh đổi này thường xuyên bị vi phạm.

Cụ thể, Sirmans và các đồng sự (2005) kết luận rằng 2 trong 18 nghiên cứu được tổng hợp thì khoảng một nửa các nghiên cứu thực nghiệm không phát hiện được mối quan hệ có ý nghĩa giữa giá bán và thời gian bán, 8 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ trái ngược với lý thuyết nêu trên. Tương tự, Johnson và các đồng sự (2008) cũng tổng hợp 104 nghiên cứu về mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán được thực hiện trong giai đoạn 1995 – 2007 thì chỉ có 29 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ đồng biến theo đúng lý thuyết, nhưng có tới 52 nghiên cứu phát hiện mối quan hệ nghịch biến, trái ngược với lý thuyết, của hai đại lượng này, và 24 trường hợp không tìm ra bằng chứng về mối quan hệ. Một tổng hợp khác, Benefield và các đồng sự (2014) đã tổng hợp 197 nghiên cứu liên quan thì có tới 100 nghiên cứu xác nhận mối quan hệ nghịch biến ngược lý thuyết giữa giá bán và thời gian rao bán nhà ở. Điều này cho thấy, trong một số trường hợp, mức giá rao bán thấp chẳng những làm giảm giá bán của nhà ở mà còn làm thời gian rao bán nhà bị kéo dài, nghĩa là làm giảm khả năng bán của nhà ở.

Và nhằm giải thích cho mối quan hệ nghịch biến trái ngược với khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm giữa giá bán và thời gian bán này, Taylor (1999) đã phát triển một khuôn khổ mô hình lý thuyết chứng minh sự hiện diện của tâm lý kỳ thị trên thị trường nhà ở. Theo đó, khi mà chất lượng của căn nhà khó có thể được quan sát bởi người mua, thì việc một căn nhà có thời gian rao bán kéo dài trên thị trường nhà ở, sẽ trở thành một tín hiệu mạnh mẽ về chất lượng “tồi” của căn nhà trong mắt người mua, và do đó giá bán của căn nhà sẽ bị giảm thấp. Như vậy, mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán của nhà ở trên thị trường còn chưa rõ ràng, và do đó tác động của chiến lược rao giá của người bán lên hai yếu tố này, và rộng hơn là tác động lên khả năng bán của nhà ở cũng trở thành vấn đề còn nhiều tranh cãi giữa các nhà nghiên cứu, kể cả lý thuyết và thực nghiệm. Do đó, nhiều tác giả như Asabere và Huffman (1992), McGreal, Adair và Brown (2009), Filippova và Fu (2011), Cirman và các đồng sự (2015) đề nghị cần tiếp tục thực hiện thêm nhiều nghiên cứu thực nghiệm về sự tác động của các yếu tố lên mối quan hệ giữa giá bán và thời gian rao bán, và khả năng bán của nhà ở tại các thị trường bất động sản (BĐS) khác nhau, đặc biệt là các thị trường nhà ở mới phát 3 triển, các thị trường nhà ở mỏng nhỏ, nhằm góp phần gia tăng thêm hiểu biết và nâng cao hiệu quả hoạt động của các thị trường này, thay vì chỉ tập trung nghiên cứu tại thị trường nhà ở phát triển như tại Mỹ và các nước phát triển khác (do thuận lợi về dữ liệu) như hiện nay.

Thị trường nhà ở Việt Nam nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng đều là những thị trường nhà ở mỏng nhỏ và chỉ mới có những bước phát triển có ý nghĩa từ những năm 2000s (Chung và các đồng sự, 2018) nhưng sự diễn biến trên thị trường rất khó lường (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Theo đó, thị trường nhà đất tại Việt Nam bắt đầu có bước phát triển đầu tiên trong giai đoạn 1991 - 1993 với sự thay đổi chính sách kinh tế trong giai đoạn Đổi Mới và sự ra đời của Luật đất đai 1993 đã thừa nhận tính hợp pháp của hoạt động mua bán, chuyển nhượng đất đai (Nguyên và các đồng sự, 2014; Kim, 2007). Và loại nhà được phát triển chủ yếu trong giai đoạn này là nhà ở riêng lẻ tự xây của các hộ gia đình (Quang và Kammeier, 2002). Tuy nhiên, do sự quản lý yếu kém của cơ quan nhà nước (Vinh & Leaf, 1996), gần 80% lượng nhà tư nhân được phát triển trong giai đoạn này ở Việt Nam đều có vấn đề về pháp lý (Waibel và các đồng sự, 2007), và điều này đã làm cho thị trường nhà đất non trẻ đã nhanh chóng rơi vào khủng hoảng trong giai đoạn 1995 - 1999 khi mà nghị định 18 và nghị định 87 về chuyển quyền sử dụng đất và tiền thuê đất ra đời.

Mãi tới khi xuất hiện chủ trương cho phép Việt kiều mua nhà, thị trường nhà ở Việt Nam mới thoát khỏi trình trạng suy giảm và tăng trưởng sôi động trở lại trong giai đoạn 2000 – 2003 nhờ nguồn vốn lớn từ đầu tư nước ngoài (Nguyên và các đồng sự, 2014). Tuy nhiên khi Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/CP ra đời với chủ trương cấm phân lô bán nền, thị trường nhà ở Việt Nam một lần nữa rơi vào tình trạng trầm lắng. Khi Chính phủ cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đã xây dựng cơ sở hạ tầng (Seo và các đồng sự, 2018) thì thị trường lại lập tức bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng 2006 - 2008. Năm 2008, do tác động của khủng hoảng tài chính thế giới và chính sách thắt chặt tiền tệ của Chính phủ đã một lần nữa kéo thị trường nhà ở rơi vào giai đoạn suy thoái mới.

Sau đó, nhờ tác dụng của các gói kích cầu của Chính phủ và sự phục hồi 4 của nền kinh tế, mãi đến năm 2013 thị trường nhà ở mới chặn đứng đà sụt giảm và chỉ bắt đầu phục hồi từ quý 3/2015 cho đến nay. Từ hiện trạng phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam, tác giả thấy rằng nhu cầu phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam rất bức thiết và các nhà đầu tư trên thị trường cũng rất nhanh nhạy với các cơ hội phát triển của thị trường. Tuy nhiên, do vai trò quản lý và điều tiết thị trường của các cơ quan quản lý trong thời gian qua được đánh giá là chưa tốt, điều hành chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn, quy định mang tính hành chính, không phù hợp với quy luật thị trường, và điều này dẫn đến nhiều hệ lụy bất cập trong công tác quản lý và đền bù giải phóng mặt bằng, gây bất bình và ảnh hưởng tiêu cực đến đời sống dân cư, ngoài ra còn tạo kẽ hở cho tham nhũng, ảnh hưởng xấu đến tăng trưởng kinh tế nói chung và sự phát triển lành mạnh của thị trường BĐS nói riêng (Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018). Do đó, nghiên cứu về quy luật vận hành của thị trường và sự ảnh hưởng của các yếu tố lên các mối quan hệ phức tạp giữa các chỉ số đại diện trên thị trường nhà ở là cần thiết nhằm cải thiện hiệu quả các hoạt động mua – bán, tư vấn, và quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS (Asabere và Huffman, 1992).

Tuy nhiên, một thực trạng là các nghiên cứu về thị trường nhà ở Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ tập trung phân tích sự biến động của yếu tố giá nhà ở, cụ thể Kim (2004) nghiên cứu ảnh hưởng của mức độ hợp pháp của căn nhà lên giá giao dịch của nhà ở HCM, Kim (2007) nghiên cứu ảnh hưởng của sự khác biệt trong chuẩn mực xã hội giữa hai miền Nam (TP.HCM) và miền Bắc (Hà Nội) ảnh hưởng như thế nào lên giá nhà, Chung và các đồng sự (2018) áp dụng hệ thống thông tin địa lý (GIS) để phân tích các yếu tố tác động lên giá nhà ở Hà Nội và TP.HCM, tương tự, Bui (2020b) áp dụng mô hình hedonic để đo lường các yếu tố ảnh hưởng lên giá căn hộ tại TP.HCM, hay như Bui (2020a) áp dụng mô hình ARDL (Autoregressive Distributed Lag) để đo lường ảnh hưởng của sự biến động lãi suất lên sự biến động giá nhà ở TP.HCM, có đôi chút khác biệt, Seo và Kwon (2017) nghiên cứu về sự tác động của các yếu tố lên việc lựa chọn giữa nhà ở riêng lẻ và căn hộ của các hộ gia đình nhập cư tại TP.