Tổng quan luận án

Luận án tiến sĩ kinh tế "Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán. Nghiên cứu thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM" được thực hiện bởi nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng tại Trường Đại học Kinh tế TP. Hồ Chí Minh (năm 2021), thuộc chuyên ngành Kinh tế Phát triển, mã số 9310105, dưới sự hướng dẫn khoa học của TS. Phạm Khánh Nam và TS. Nguyễn Hoàng Bảo.

Tính cấp thiết và khoảng trống nghiên cứu

Nhà ở là loại tài sản chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng giá trị tài sản của hộ gia đình, do đó biến động về giá trị nhà ở tác động trực tiếp đến hành vi tiêu dùng và tăng trưởng kinh tế (Case và các đồng sự, 2005). Người bán nhà luôn hướng tới mục tiêu tối đa hóa mức giá bán và tối thiểu hóa thời gian rao bán (Time on Market - TOM). Tuy nhiên, các khuôn khổ lý thuyết tìm kiếm trên thị trường nhà ở (Simon, 1955; Wheaton, 1990; Yavas, 1992; Krainer và LeRoy, 2002; Anglin, Rutherford và Springer, 2003; Lin và Vandell, 2007; Cheng và các đồng sự, 2008) chỉ ra rằng hai mục tiêu này mâu thuẫn nhau: người bán phải đánh đổi giữa việc chấp nhận thời gian rao bán dài để tiếp cận người mua có mức sẵn lòng trả cao hơn hoặc chấp nhận giá bán thấp để giao dịch nhanh chóng. Giá rao bán đóng vai trò là tín hiệu lọc chất lượng người mua (Hoeberichts và các đồng sự, 2008).

Dẫu vậy, các tổng kết thực nghiệm trên thế giới cho thấy mối quan hệ đánh đổi đồng biến này thường xuyên bị vi phạm (Sirmans và các đồng sự, 2005; Johnson và các đồng sự, 2008; Benefield và các đồng sự, 2014), với phần lớn nghiên cứu ghi nhận mối quan hệ nghịch biến hoặc không có ý nghĩa thống kê. Để giải thích cho hiện tượng này, Taylor (1999) đề xuất lý thuyết tâm lý kỳ thị (stigma effect), cho rằng thời gian rao bán kéo dài là tín hiệu tiêu cực về chất lượng căn nhà. Sự xung đột giữa hai luồng lý thuyết dẫn đến nhiều tranh luận chưa được thống nhất.

Tại Việt Nam, thị trường bất động sản nói chung và thị trường nhà ở TP.HCM nói riêng là thị trường mỏng nhỏ, phát triển qua các chu kỳ biến động phức tạp (1991–1993, 1995–1999, 2000–2003, 2006–2008, 2008–2013 và phục hồi từ quý 3/2015). Các nghiên cứu trong nước trước đây (Kim, 2004; Kim, 2007; Seo và Kwon, 2017; Chung và các đồng sự, 2018; Phan Đình Nguyên và các đồng sự, 2018; Bui, 2020a, 2020b) chủ yếu tập trung phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mức giá nhà hoặc việc lựa chọn loại hình nhà ở. Khoảng trống nghiên cứu được tác giả xác định gồm ba điểm:

  1. Thiếu vắng các nghiên cứu về chiến lược hành vi của người bán, tính thanh khoản và khả năng bán của nhà ở tại các thị trường mới nổi, mỏng nhỏ như TP.HCM.
  2. Các nghiên cứu khả năng bán trên thế giới chỉ đo lường tác động tĩnh của các yếu tố, chưa xem xét sự biến động động của tác động này theo các mốc thời gian rao bán khác nhau.
  3. Hầu hết các nghiên cứu định giá nhà ở chỉ tập trung vào đặc tính của căn nhà mới/hiện tại, hoàn toàn bỏ qua ảnh hưởng của những trải nghiệm từ các đặc tính của căn nhà cũ (nơi người mua từng sống) lên hành vi tìm kiếm và mức giá chấp nhận chi trả của người mua.

Mục tiêu nghiên cứu

Luận án tiếp cận thị trường nhà ở TP.HCM từ cả hai phía cung và cầu với hai mục tiêu cụ thể:

  • Mục tiêu 1: Phân tích mối quan hệ giữa chiến lược rao giá của người bán đối với giá bán, thời gian rao bán, và khả năng bán của căn nhà ứng với các mốc thời gian rao bán khác nhau.
  • Mục tiêu 2: Sử dụng lý thuyết hành vi tìm kiếm phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua đến hành vi mua nhà của họ và kiểm định mối quan hệ này bằng kết quả thực nghiệm.

Câu hỏi nghiên cứu và giả thuyết nghiên cứu

Hệ thống câu hỏi nghiên cứu được đánh số cụ thể trong văn bản như sau:

  • Câu hỏi 1.1: Chiến lược rao giá có ảnh hưởng như thế nào đối với mức giá bán và thời gian rao bán của nhà ở?
  • Câu hỏi 1.2: Chiến lược rao giá là một tín hiệu “tốt” đối với người mua nhà về chất lượng nhà ở (Taylor, 1999) hay là một tín hiệu lọc chất lượng người mua nhà (Cheng và các đồng sự, 2008)?
  • Câu hỏi 1.3: Các đặc tính nào khác của căn nhà ảnh hưởng tới giá bán của nhà ở và thời gian rao bán của căn nhà?
  • Câu hỏi 1.4: Chiến lược rao giá và các đặc tính của căn nhà có ảnh hưởng như thế nào đến khả năng bán của căn nhà? Và những tác động này sẽ thay đổi như thế nào theo thời gian rao bán?
  • Câu hỏi 2.1: Lý thuyết về hành vi tìm kiếm hợp lý trên thị trường nhà ở là gì? Có thích hợp để phát triển mô hình lý thuyết phân tích tác động của các đặc tính của căn nhà hiện tại của người mua nhà đến hành vi tìm mua nhà của họ?
  • Câu hỏi 2.2: Các đặc điểm của căn nhà hiện tại của người mua có ảnh hưởng đến hành vi mua nhà của họ hay không? Và kết quả thực nghiệm có phù hợp với những phân tích trong mô hình lý thuyết được phát triển?

Luận án xây dựng giả thuyết nghiên cứu số 1: "Một chiến lược rao giá bán cao sẽ đóng vai trò là một tín hiệu về mức ngưỡng bán cao của người bán và do đó làm gia tăng mức giá đấu kỳ vọng của người mua, và kết quả là làm gia tăng mức giá bán kỳ vọng của căn nhà, nhưng lại làm kéo dài thời gian rao bán kỳ vọng của căn nhà".

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

  • Đối tượng nghiên cứu: Các giao dịch mua bán nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM. Cụ thể là các khía cạnh kinh tế của giao dịch: giá rao bán, giá bán, thời gian rao bán, cùng các đặc tính cấu trúc căn nhà, vị trí, khả năng tiếp cận và môi trường xung quanh.
  • Phạm vi loại hình: Dựa trên phân loại của UN-Habitat, Ngân hàng Thế giới (World Bank) và Seo và Kwon (2017), nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm biệt thự, nhà ống (nhà liền kề/nhà phố kết hợp thương mại hoặc trong hẻm) và nhà tạm. Luận án loại trừ nhà tạm để hạn chế sai lệch số liệu, chỉ tập trung vào nhà ở liền kề dạng nhà ống và biệt thự.
  • Phạm vi không gian: Địa bàn các quận thuộc TP.HCM.
  • Phạm vi thời gian: Các giao dịch hoàn thành và khảo sát trong khoảng thời gian từ tháng 9/2017 đến tháng 5/2018.

Tổng quan tài liệu và vị trí của luận án

Luận án tổng thuật các công trình nghiên cứu trong và ngoài nước theo bốn nhánh trọng tâm:

Nhánh nghiên cứu Các tác giả và công trình tiêu biểu Kết luận chính được ghi nhận
Mối quan hệ đồng biến giữa giá bán và thời gian rao bán Simon (1955), Wheaton (1990), Yavas (1992), Krainer và LeRoy (2002), Anglin, Rutherford và Springer (2003), Lin và Vandell (2007), Cheng và các đồng sự (2008). Lý thuyết tìm kiếm xác định sự đánh đổi: thời gian rao bán kéo dài cho phép người bán tìm được người mua trả giá cao hơn; giá rao là ngưỡng trên và là công cụ lọc người mua.
Thực nghiệm về mối quan hệ nghịch biến hoặc phi tuyến Sirmans và các đồng sự (2005) (tổng hợp 18 nghiên cứu: một nửa không có ý nghĩa, 8 nghịch biến); Johnson và các đồng sự (2008) (tổng hợp 104 công trình: 29 đồng biến, 52 nghịch biến, 24 không rõ); Benefield và các đồng sự (2014) (tổng hợp 197 công trình: 100 nghịch biến). Thực tế thị trường thường xuyên vi phạm giả định lý thuyết tìm kiếm chuẩn; giá rao thấp nhiều khi làm kéo dài thời gian bán và hạ thấp giá bán.
Lý thuyết tâm lý kỳ thị và hành vi câu cá Lazear (1986), Taylor (1999), Sun và Seiler (2013). Taylor (1999) chứng minh khi thông tin bất cân xứng, thời gian rao kéo dài gây tâm lý kỳ thị hàng lỗi khiến giá giảm. Sun và Seiler (2013) phân tích hành vi người bán thiết lập giá vượt mức thị trường để "câu cá" khi có tâm lý đánh giá cao tài sản.
Nghiên cứu thị trường nhà ở Việt Nam Kim (2004), Kim (2007), Seo và Kwon (2017), Chung và các đồng sự (2018), Phan Đình Nguyên và các đồng sự (2018), Bui (2020a, 2020b). Nghiên cứu trong nước chủ yếu đo lường tác động của tính pháp lý, chuẩn mực vùng miền, GIS, lãi suất và mô hình hedonic đối với giá căn hộ/nhà ở; vắng bóng mảng nghiên cứu khả năng bán và hành vi người bán.

Khoảng trống luận án lựa chọn giải quyết

Luận án định vị nghiên cứu vào việc lấp ba khoảng trống:

  1. Kiểm định tính tương thích của lý thuyết tìm kiếm (Cheng và các đồng sự, 2008) và lý thuyết tâm lý kỳ thị (Taylor, 1999) trên thị trường nhà ở riêng lẻ tại một nền kinh tế mới nổi là TP.HCM.
  2. Khắc phục tính chất tĩnh của các nghiên cứu khả năng bán trước đây (Kluger và Miller, 1990; Krainer, 1999; Johnson và các đồng sự, 2008; Smith, 2010; Hui và các đồng sự, 2012; Cirman và các đồng sự, 2015) bằng cách ứng dụng mô hình bán phần tham số để kiểm tra tác động biến đổi của chiến lược rao giá theo các mốc thời gian 1, 3, 6, 9 tháng.
  3. Bổ sung cho mô hình hành vi tìm kiếm của Cronin (1982) và các mô hình định giá hedonic truyền thống (Bourassa và các đồng sự, 2003; Ottensmann và các đồng sự, 2008) thông qua việc phát triển một khung giải tích lý thuyết và kiểm định thực nghiệm về ảnh hưởng của đặc tính tiêu cực của căn nhà cũ (ngập lụt) lên hành vi định giá của người mua ở căn nhà mới.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khái niệm và khung phân tích

  • Nhà ở riêng lẻ: Nhà ở liền kề dạng nhà ống và nhà biệt thự tại TP.HCM (đã loại trừ nhà tạm).
  • Giá rao bán (Listing price / Asking price): Mức giá người bán công bố trên các phương tiện truyền thông hoặc sàn giao dịch, đóng vai trò trần thương lượng.
  • Giá giao dịch / Giá bán (Transaction price / Selling price): Mức giá thực tế được ký kết sau quá trình thương lượng giữa người mua và người bán.
  • Mức giá ngưỡng (Reservation price): Giá sẵn lòng mua cao nhất của người mua và giá sẵn lòng bán thấp nhất của người bán (Miller và Geltner, 2005; Turnbull và Sirmans, 1993).
  • Giá kỳ vọng thị trường (Fair market value): Mức giá giao dịch trong điều kiện cạnh tranh, không bị áp lực tài chính, được lượng hóa từ các đặc tính thông qua mô hình hedonic (Hui và các đồng sự, 2012).
  • Chiến lược rao giá: Tỷ số chênh lệch giữa giá rao bán thực tế và giá kỳ vọng thị trường của căn nhà. Tỷ số lớn hơn 1 là chiến lược rao vượt giá (overpricing), nhỏ hơn 1 là chiến lược rao dưới giá (underpricing).

Các mô hình lý thuyết nền tảng

  • Mô hình của Cheng và các đồng sự (2008): Xây dựng trên cơ chế phân phối xác suất xuất hiện người mua theo hàm mũ với tham số $\lambda$, mức giá đấu của người mua $P^{bid}$ phân phối đều trong khoảng $[\underline{P}, \bar{P}]$. Mô hình chứng minh thời gian rao bán tối ưu $n^$ và giá bán kỳ vọng điều chỉnh rủi ro $E(P^{T_{n^}})$ đồng biến, phụ thuộc vào chi phí nắm giữ $c$, mức độ sợ rủi ro $\gamma$, và tỷ lệ người mua tiếp tục tham gia tái thương lượng $\theta$.
  • Mô hình tâm lý kỳ thị của Taylor (1999): Mô hình hai giai đoạn với thông tin bất cân xứng về chất lượng căn nhà $q \in {0, 1}$. Cơ chế đấu giá thứ hai (second-price auction) và độ chính xác kiểm tra sai số $\sigma$. Căn nhà tồn tại qua giai đoạn 1 bị người mua giai đoạn 2 gán xác suất chất lượng thấp, dẫn đến mức giá kỳ vọng sụt giảm.
  • Mô hình hành vi câu cá của Sun và Seiler (2013): Chứng minh người bán tài sản có chất lượng tốt có động cơ phát tín hiệu giá vượt mức thị trường khi có tâm lý đánh giá cao tài sản.

Phương pháp nghiên cứu thực nghiệm

Luận án áp dụng phương pháp nghiên cứu định lượng kết hợp phát triển mô hình giải tích vi mô toán học. Quy trình nghiên cứu phía cung gồm ba bước:

  1. Bước 1 - Xác định mức giá kỳ vọng thị trường và chiến lược rao giá: Áp dụng mô hình hồi quy giá hưởng thụ (Hedonic Price Model) để bóc tách giá trị biên của các đặc tính cấu trúc, vị trí và môi trường. Chiến lược rao giá được xác định bằng tỷ số giữa giá rao thực tế và giá kỳ vọng ước lượng từ mô hình hedonic.
  2. Bước 2 - Đo lường tác động của chiến lược rao giá lên giá bán và thời gian rao bán: Sử dụng mô hình hồi quy kinh tế lượng với biến giải thích là chiến lược rao giá cùng các biến kiểm soát đặc tính nhà ở, biến phụ thuộc là giá giao dịch thực tế và thời gian rao bán (TOM).
  3. Bước 3 - Đo lường tác động động lên khả năng bán: Ứng dụng mô hình rủi ro tỷ lệ Cox (Cox Proportional Hazard Model) với dữ liệu kiểm duyệt (censoring) để ước tính hàm rủi ro bán thành công căn nhà tại các mốc thời gian kiểm duyệt: 1 tháng (30 ngày), 3 tháng (90 ngày), 6 tháng (180 ngày), và 9 tháng (270 ngày).

Đối với phía cầu, tác giả phát triển mô hình tối ưu hóa hành vi tìm kiếm mở rộng từ Cronin (1982), sau đó kiểm định thực nghiệm bằng phân tích hồi quy so sánh giá mua và thời gian tìm kiếm giữa các nhóm người mua.

Nguồn tư liệu và dữ liệu

Dữ liệu sơ cấp được thu thập thông qua khảo sát thực địa các giao dịch nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM từ tháng 9/2017 đến tháng 5/2018. Mẫu khảo sát sau khi làm sạch và loại bỏ các quan sát thiếu hoặc bất thường gồm 448 giao dịch nhà ở riêng lẻ quan sát được, phân bổ tại các quận của thành phố.

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu

Chương này thiết lập cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu. Tác giả trình bày bức tranh tổng quan về sự phát triển của thị trường nhà ở Việt Nam qua các văn bản pháp lý (Luật Đất đai 1993, 2003; Nghị định 18, 87, 181/CP), chỉ ra sự thiếu hụt các phân tích về hành vi rao giá và tính thanh khoản. Tác giả xác định hai mục tiêu nghiên cứu, sáu câu hỏi nghiên cứu, một giả thuyết nghiên cứu chính, đối tượng, phạm vi nghiên cứu (nhà ở riêng lẻ loại trừ nhà tạm tại TP.HCM giai đoạn 9/2017 – 5/2018) và bố cục gồm 5 chương.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết

Chương 2 chuẩn bị nền tảng lý luận toàn diện cho hai nhánh nghiên cứu:

  • Hệ thống hóa các khái niệm thị trường bất động sản: nhà ở riêng lẻ, giá rao bán, giá giao dịch, giá ngưỡng, giá thị trường và chiến lược rao giá (rao vượt giá và rao dưới giá).
  • Phân tích chi tiết ba mô hình lý thuyết phía cung: (1) Mô hình tìm kiếm có tái thương lượng của Cheng và các đồng sự (2008) với việc giải bài toán tối ưu lợi ích biên và chi phí biên để xác định $n^*$ và chứng minh quan hệ đồng biến giữa giá bán và TOM; (2) Mô hình tâm lý kỳ thị của Taylor (1999) giải thích quan hệ nghịch biến do tín hiệu bất cân xứng thông tin; (3) Mô hình hành vi câu cá của Sun và Seiler (2013).
  • Trình bày cơ sở toán học của mô hình rủi ro tỷ lệ Cox trong việc ước tính hàm khả năng bán.
  • Lược khảo khung phân tích hành vi tìm kiếm của người mua nhà (Cronin, 1982), tạo tiền đề cho việc đưa biến kinh nghiệm từ căn nhà cũ vào hàm tìm kiếm.
  • Tổng quan hệ thống các nghiên cứu thực nghiệm quốc tế và trong nước.

Chương 3: Tác động của chiến lược rao giá

Chương 3 trình bày các bước ước lượng thực nghiệm cho mục tiêu 1 dựa trên tập dữ liệu khảo sát tại TP.HCM:

  • Dữ liệu và mô tả mẫu: Bảng 3.1 tổng hợp các biến nghiên cứu. Bảng 3.2 mô tả dữ liệu thống kê sau điều chỉnh. Hình 3.1 thể hiện phân bố mẫu khảo sát tại các quận; Hình 3.2 thể hiện tỷ trọng các đặc tính cấu trúc; Hình 3.3 phản ánh chỉ số giá nhà theo quý tại TP.HCM.
  • Xác định chiến lược rao giá: Bảng 3.3 trình bày kết quả ước lượng mô hình giá hedonic, lượng hóa giá trị biên của diện tích, số tầng, chất lượng xây dựng, độ rộng mặt đường/hẻm, khoảng cách tới trung tâm và các tiện ích. Từ đó xác định giá kỳ vọng thị trường và đo lường khoảng chênh lệch của giá rao thực tế.
  • Tác động đến giá bán và thời gian rao bán:
    • Bảng 3.4 công bố kết quả hồi quy tác động của chiến lược rao giá lên giá bán: chiến lược rao vượt giá có tác động dương có ý nghĩa thống kê làm gia tăng mức giá giao dịch thực tế.
    • Bảng 3.5 công bố kết quả đo lường tác động lên thời gian rao bán: chiến lược rao vượt giá có tác động rút ngắn thời gian giao dịch thực tế trên thị trường TP.HCM, trái ngược với giả định đánh đổi của lý thuyết tìm kiếm chuẩn và ủng hộ giả thuyết về thị trường đang tăng trưởng nóng.
  • Phân tích khả năng bán động bằng mô hình Cox: Bảng 3.6 thiết lập các biến kiểm duyệt cho các khung thời gian. Bảng 3.7 ước tính mô hình rủi ro tỷ lệ Cox tại các mốc 1 tháng, 3 tháng, 6 tháng và 9 tháng. Kết quả chỉ ra rằng chiến lược rao vượt giá làm tăng mạnh xác suất bán thành công trong vòng 30 ngày đầu tiên (mốc 1 tháng); tác động này suy giảm dần ở mốc 3 tháng và hoàn toàn triệt tiêu sau 180 ngày (mốc 6 tháng).

Chương 4: Phát triển mô hình lý thuyết phân tích ảnh hưởng của căn nhà hiện đang sống lên hành vi của người mua nhà

Chương 4 hoàn thành mục tiêu nghiên cứu số 2:

  • Xây dựng mô hình lý thuyết: Tác giả mở rộng mô hình vi mô tìm kiếm của Cronin (1982), đưa hàm thỏa dụng của người mua phụ thuộc vào các trải nghiệm tiêu cực tại căn nhà cũ (như ngập lụt). Mô hình toán học chứng minh người mua từng trải qua ngập lụt sẽ tăng mức giá sẵn lòng chi trả đối với các căn nhà mới không bị ngập để chấm dứt quá trình tìm kiếm.
  • Kiểm định thực nghiệm: Sử dụng mẫu 448 giao dịch nhà ở quan sát được tại TP.HCM. Bảng 4.1 trình bày kết quả kiểm định tác động của đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ lên giá bán và thời gian rao bán của căn nhà mới được chọn mua. Dữ liệu thực nghiệm xác nhận những người mua từng chịu cảnh ngập lụt ở căn nhà trước đây chấp nhận chi trả mức giá cao hơn có ý nghĩa thống kê cho căn nhà mới có đặc tính không ngập lụt, hoàn toàn phù hợp với dự đoán của mô hình lý thuyết vừa xây dựng.

Chương 5: Kết luận và kiến nghị

Chương cuối tóm lược các kết quả chính của luận án, khẳng định các đóng góp về mặt lý thuyết mô hình hóa, thực nghiệm kinh tế lượng và thực tiễn ngành bất động sản Việt Nam. Chương này đồng thời trình bày các hàm ý chính sách và kiến nghị cụ thể cho người bán, người phát triển bất động sản và người mua nhà.

Kết quả và những đóng góp mới

Kết quả chính của luận án

  1. Chiến lược rao giá và hiệu quả bán nhà: Trên thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM giai đoạn 2017–2018, chiến lược rao vượt giá (rao cao hơn giá kỳ vọng thị trường) có tác động làm gia tăng mức giá giao dịch thực tế và rút ngắn thời gian rao bán của căn nhà.
  2. Quy luật động của khả năng bán theo thời gian: Mô hình Cox chỉ ra rằng chiến lược rao vượt giá tạo ra hiệu ứng tích cực mạnh nhất lên khả năng bán thành công trong 30 ngày đầu tiên kể từ khi niêm yết. Tác động thúc đẩy này giảm dần theo độ dài thời gian rao bán và biến mất hoàn toàn sau 180 ngày (6 tháng). Sau ngưỡng thời gian này, các căn nhà chưa bán được bắt đầu chịu tác động của tâm lý kỳ thị theo mô hình Taylor (1999).
  3. Ảnh hưởng của trải nghiệm nhà cũ đến hành vi mua: Mô hình lý thuyết và kiểm định thực nghiệm trên 448 giao dịch xác nhận kinh nghiệm ngập lụt tại căn nhà trước đây tác động có ý nghĩa thống kê làm gia tăng mức giá giao dịch mà người mua chấp nhận trả cho căn nhà mới không bị ngập.

Đóng góp mới của luận án

  • Về mặt lý thuyết:
    • Đóng góp vào hệ thống lý thuyết tìm kiếm bất động sản bằng việc phát triển khung mô hình toán học giải tích tích hợp ảnh hưởng của các đặc tính và kinh nghiệm từ căn nhà cũ lên hàm mục tiêu tìm kiếm của người mua nhà.
    • Cung cấp khung phân tích kết hợp giữa lý thuyết tìm kiếm (Cheng và các đồng sự, 2008) và lý thuyết tâm lý kỳ thị (Taylor, 1999) để giải thích sự thay đổi tác động của chiến lược giá theo độ dài thời gian rao bán.
  • Về mặt thực nghiệm:
    • Bổ sung bằng chứng thực nghiệm từ một thị trường bất động sản mới nổi và mỏng nhỏ (TP.HCM) vào kho tàng nghiên cứu quốc tế, nơi các nghiên cứu trước đây chủ yếu tập trung tại các quốc gia phát triển.
    • Ứng dụng quy trình kinh tế lượng ba bước và mô hình sinh tồn Cox với các biến kiểm duyệt động (1, 3, 6, 9 tháng) để đo lường xác suất bán nhà riêng lẻ, một phương pháp chưa từng được thực hiện trong các nghiên cứu bất động sản tại Việt Nam.
  • Về mặt thực tiễn cho ngành Bất động sản Việt Nam:
    • Cung cấp cơ sở định lượng về "khoảng thời gian vàng 30 ngày" cho các chiến lược niêm yết và tiếp thị bất động sản riêng lẻ.
    • Giúp các đơn vị thẩm định giá, môi giới và chủ đầu tư nhận diện hành vi định giá của khách hàng dựa trên lịch sử cư trú và đặc tính môi trường đô thị (ngập lụt).

Kiến nghị và giải pháp đề xuất

  • Đối với người bán và người phát triển nhà ở riêng lẻ:
    • Tận dụng chiến lược rao vượt giá ở mức hợp lý trong giai đoạn đầu tiếp thị để định vị phân khúc và thu hút người mua có mức sẵn lòng trả cao; tuy nhiên, cần tập trung chốt giao dịch trong vòng 30 ngày đến tối đa 3 tháng đầu tiên.
    • Tránh kéo dài thời gian rao bán vượt quá 180 ngày để không rơi vào hiệu ứng tâm lý kỳ thị của người mua khiến căn nhà bị giảm giá trị.
    • Chú trọng xử lý các nhược điểm hạ tầng xung quanh dự án/căn nhà, đặc biệt là hệ thống thoát nước chống ngập, vì đây là yếu tố được người mua định giá cao.
  • Đối với người mua nhà:
    • Nhận diện bản chất tín hiệu của mức giá rao bán, tránh để mức giá rao chi phối tâm lý đàm phán hoặc vội vã đưa ra mức giá đấu quá cao trong tháng đầu tiên căn nhà lên sàn.
    • Cần tỉnh táo nhận thức về thiên kiến trải nghiệm cá nhân (như áp lực tâm lý từ căn nhà cũ bị ngập nước) để không chi trả mức giá vượt quá giá trị thực tế của căn nhà mới.

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Dựa trên phạm vi và nội dung văn bản luận án, các hạn chế và hướng nghiên cứu mở rộng được ghi nhận gồm:

  • Về không gian và loại hình: Luận án chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở riêng lẻ (nhà liền kề dạng nhà ống và biệt thự) tại các quận thuộc địa bàn TP.HCM; chưa khảo sát phân khúc căn hộ chung cư hoặc nhà ở tại các khu vực ngoại thành và các tỉnh thành khác. Hướng nghiên cứu tiếp có thể mở rộng so sánh giữa các loại hình nhà ở và các vùng đô thị khác nhau.
  • Về quy mô mẫu và thời gian: Nghiên cứu thực hiện trên mẫu khảo sát 448 giao dịch hoàn thành trong giai đoạn từ tháng 9/2017 đến tháng 5/2018, thời điểm thị trường có xu hướng tăng trưởng phục hồi. Các nghiên cứu tiếp theo có thể mở rộng chuỗi thời gian dài hơn để kiểm tra tính ổn định của mô hình qua các chu kỳ suy thoái hoặc đóng băng của thị trường bất động sản.
  • Về biến số trải nghiệm nhà cũ: Luận án mới chỉ thực hiện kiểm định thực nghiệm đối với một đặc tính cụ thể của căn nhà cũ là hiện tượng ngập lụt. Tác giả định hướng các nghiên cứu tương lai có thể ứng dụng mô hình lý thuyết đã phát triển để kiểm định thêm các đặc tính khác của nơi ở cũ như hướng nắng, mức độ tiếng ồn, ô nhiễm không khí hoặc tình trạng ùn tắc giao thông.

Giá trị tham khảo

Luận án mang lại giá trị tham khảo chuyên môn rõ rệt cho nhiều nhóm đối tượng:

  • Nghiên cứu sinh, học viên cao học và giảng viên kinh tế: Tài liệu là tài liệu tham khảo có giá trị về phương pháp luận kết hợp giữa mô hình hóa kinh tế học vi mô giải tích và kỹ thuật kinh tế lượng thực nghiệm (mô hình Hedonic kết hợp mô hình Cox Proportional Hazard). Quy trình thiết lập biến kiểm duyệt tại các mốc thời gian 1, 3, 6, 9 tháng ở Chương 3 là phương pháp mẫu mực cho các nghiên cứu về thanh khoản tài sản.
  • Nhà môi giới, chuyên viên định giá và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: Cung cấp dữ liệu thực tế về tác động của chiến lược rao giá, chỉ ra quy luật suy giảm xác suất bán sau 30 ngày và 180 ngày. Nội dung này giúp các đại lý bất động sản xây dựng lộ trình điều chỉnh giá rao bán phù hợp theo thời gian niêm yết trên thị trường.
  • Cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở và thị trường bất động sản: Giúp các nhà hoạch định chính sách hiểu rõ hơn cơ chế vận hành của thị trường nhà ở mỏng nhỏ, tác động của các yếu tố hạ tầng đô thị (như ngập nước) lên giá trị tài sản và hành vi của người dân, từ đó nâng cao hiệu lực quản lý và minh bạch hóa thông tin thị trường.

Câu hỏi thường gặp

1. Chiến lược rao giá trong luận án được định nghĩa và đo lường như thế nào?

Chiến lược rao giá được định nghĩa là tỷ số chênh lệch giữa mức giá rao bán thực tế của người bán và mức giá kỳ vọng thị trường của căn nhà. Trong đó, mức giá kỳ vọng thị trường được ước tính thông qua mô hình hồi quy giá hưởng thụ (hedonic) dựa trên các đặc tính cấu trúc, vị trí và môi trường của căn nhà trong điều kiện giao dịch cạnh tranh bình thường. Nếu tỷ số này lớn hơn 1, người bán áp dụng chiến lược rao vượt giá (overpricing); nếu nhỏ hơn 1, người bán áp dụng chiến lược rao dưới giá (underpricing).

2. Mô hình Cox tại Bảng 3.7 cho thấy tác động của chiến lược rao vượt giá thay đổi ra sao qua các mốc thời gian?

Kết quả ước tính mô hình rủi ro tỷ lệ Cox tại Bảng 3.7 cho thấy tác động của chiến lược rao vượt giá có tính chất biến động theo thời gian:

  • Tại mốc 1 tháng (30 ngày đầu): Chiến lược rao vượt giá có tác động dương mạnh và có ý nghĩa thống kê làm gia tăng khả năng bán thành công của căn nhà.
  • Tại mốc 3 tháng: Mức độ tác động tích cực bắt đầu suy giảm.
  • Tại mốc 6 tháng (180 ngày) và 9 tháng: Tác động thúc đẩy khả năng bán của chiến lược rao vượt giá giảm dần và hoàn toàn biến mất sau 180 ngày. Căn nhà tiếp tục tồn đọng sau thời gian này có xu hướng chịu ảnh hưởng tiêu cực của tâm lý kỳ thị từ phía người mua.

3. Tại sao luận án loại trừ nhà tạm ra khỏi đối tượng nghiên cứu nhà ở riêng lẻ tại TP.HCM?

Dù theo các phân loại của Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009, UN-Habitat hay Ngân hàng Thế giới thì nhà tạm vẫn thuộc nhóm nhà ở riêng lẻ đô thị, luận án chủ động loại bỏ nhà tạm ra khỏi mẫu khảo sát. Lý do là nhà tạm thường có tính pháp lý không rõ ràng, chất lượng xây dựng quá thấp và thiếu tính đồng nhất về mặt thương mại, nếu đưa vào sẽ gây sai lệch nghiêm trọng cho các ước lượng giá trị biên trong mô hình hedonic và mô hình khả năng bán. Đối tượng nghiên cứu thuần nhất được chọn là nhà ở liền kề dạng nhà ống và biệt thự.

4. Kết quả kiểm định thực nghiệm ở Chương 4 (Bảng 4.1) đối với nhóm người mua có nhà cũ bị ngập lụt chứng minh điều gì?

Kiểm định thực nghiệm trên 448 giao dịch quan sát tại Bảng 4.1 chứng minh rằng trải nghiệm tiêu cực của người mua đối với đặc tính ngập lụt ở căn nhà cũ có ảnh hưởng có ý nghĩa thống kê lên mức giá giao dịch của căn nhà mới. Cụ thể, những người từng sống tại căn nhà cũ bị ngập sẵn sàng chi trả mức giá cao hơn cho căn nhà mới không bị ngập so với những người không có trải nghiệm này, đúng như các kết luận được suy ra từ mô hình lý thuyết toán học mà luận án phát triển.

5. Luận án giải quyết sự mâu thuẫn giữa lý thuyết tìm kiếm chuẩn và lý thuyết tâm lý kỳ thị như thế nào?

Luận án giải quyết mâu thuẫn này bằng cách chứng minh hai lý thuyết không loại trừ nhau mà cùng tồn tại ở các giai đoạn thời gian khác nhau của quá trình tiếp thị. Trong giai đoạn đầu (dưới 180 ngày, đặc biệt là 30 ngày đầu), cơ chế của lý thuyết tìm kiếm (Cheng và các đồng sự, 2008) chiếm ưu thế: giá rao cao đóng vai trò là tín hiệu chất lượng và trần thương lượng tốt, giúp tăng giá bán và đẩy nhanh tốc độ khớp lệnh trong bối cảnh thị trường tăng trưởng. Khi thời gian rao bán vượt qua 180 ngày mà chưa bán được, căn nhà rơi vào phạm vi giải thích của lý thuyết tâm lý kỳ thị (Taylor, 1999), khi người mua bắt đầu nghi ngờ căn nhà có khuyết tật ẩn, làm triệt tiêu lợi thế của giá rao ban đầu.

Kết luận

Luận án của nghiên cứu sinh Nguyễn Thị Bích Hồng là công trình nghiên cứu chuyên sâu về mối quan hệ giữa chiến lược rao giá, giá bán, thời gian rao bán và khả năng bán trên thị trường nhà ở riêng lẻ TP.HCM. Bằng việc kết hợp mô hình kinh tế lượng ba bước (Hedonic, hồi quy OLS và mô hình sinh tồn Cox), tác giả đã chứng minh chiến lược rao vượt giá có tác động tích cực đến giá bán và tốc độ bán trong 30 ngày đầu nhưng tác động này sẽ triệt tiêu hoàn toàn sau 180 ngày. Đồng thời, luận án đã mở rộng lý thuyết hành vi tìm kiếm bằng việc xây dựng mô hình toán học và kiểm định thực nghiệm thành công ảnh hưởng từ trải nghiệm căn nhà cũ (ngập lụt) đến quyết định chi trả cho căn nhà mới của người mua. Các kết quả nghiên cứu cung cấp hệ thống luận cứ khoa học thực chứng có giá trị cao cho công tác nghiên cứu học thuật, hoạt động kinh doanh bất động sản và hoạch định chính sách đô thị tại Việt Nam.