Những nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niên yết trên thị trường chứng khoán việt nam

Thị trường chứng khoán Việt Nam đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, đặc… 117 trang · Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh · 2023.

• Tác giả: Trương Thị Thanh Tâm
• Người hướng dẫn: TS. Bùi Đan Thanh
• Trường học: Trường Đại Học Ngân Hàng Thành Phố Hồ Chí Minh
• Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng
• Đề tài: Những Nhân Tố Tác Động Đến Giá Cổ Phiếu Doanh Nghiệp Bất Động Sản Tại Việt Nam
• Loại tài liệu: khóa luận tốt nghiệp
• Năm xuất bản: 2023
• Địa điểm: Thành Phố Hồ Chí Minh

Mục lục chi tiết

• LỜI CAM ĐOAN
• LỜI CẢM ƠN
• 1. CHƯƠNG 1: LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI
• 1.1. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
• 1.1.1. Mục tiêu tổng quát
• 1.1.2. Mục tiêu cụ thể
• 1.2. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
• 1.3. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
• 1.3.1. Đối tượng nghiên cứu
• 1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
• 1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 1.5. ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
• 1.6. BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
• 2. CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ LƯỢC KHẢO CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN
• 2.1. CÁC KHÁI NIỆM VÀ LÝ THUYẾT CÓ LIÊN QUAN
• 2.1.1. Thị trường chứng khoán
• 2.1.1.1. Khái niệm
• 2.1.2. Bản chất của Thị trường chứng khoán
• 2.1.3. Giá cổ phiếu
• 2.1.4. Thị trường bất động sản
• 2.2. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU
• 2.2.1. Lý thuyết thị trường hiệu quả
• 2.2.2. Lý thuyết tài chính hành vi
• 2.3. LƯỢC KHẢO CÁC NGHIÊN CỨU TRƯỚC ĐÂY
• 2.3.1. Nghiên cứu nước ngoài
• 2.3.2. Nghiên cứu trong nước
• 2.3.3. Kế thừa và phát triển
• 2.3.3.1. Khoảng trống trong các nghiên cứu trước
• 2.3.3.2. Hướng kế thừa và phát triển nghiên cứu
• 3. CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
• 3.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.2. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU
• 3.3. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU
• 3.4. GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU
• 3.4.1. Biến phụ thuộc
• 3.4.2. Biến độc lập
• 3.5. PHƯƠNG PHÁP XỬ LÝ DỮ LIỆU
• 3.5.1. Phân tích thống kê mô tả
• 3.5.2. Phân tích mô hình hồi quy
• 3.5.3. Kiểm định lựa chọn mô hình phù hợp
• 3.5.4. Kiểm định các vi phạm giả thiết mô hình hồi quy tuyến tính
• 4. CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN
• 4.1. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
• 4.1.1. Thống kê mô tả
• 4.1.2. Phân tích tương quan giữa các biến và kiểm định đa cộng tuyến
• 4.1.3. Lựa chọn mô hình hồi quy
• 4.1.4. Kiểm định các khuyết tật của mô hình
• 4.1.5. Khắc phục các khuyết tật mô hình
• 4.2. THẢO LUẬN KẾT QUẢ
• 4.3. GỢI Ý CHÍNH SÁCH
• 4.4. HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ ĐỀ XUẤT HƯỚNG NGHIÊN CỨU TRONG TƯƠNG LAI
• 4.4.1. Một số hạn chế của đề tài
• 4.4.2. Đề xuất hướng nghiên cứu trong tương lai
• 5. CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN
• TÀI LIỆU THAM KHẢO

Tóm tắt

I. Tổng Quan Về Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Cổ Phiếu BĐS

Thị trường chứng khoán Việt Nam đang ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư, đặc biệt là thị trường cổ phiếu bất động sản. Tuy nhiên, biến động giá cổ phiếu bất động sản thường rất khó lường, gây khó khăn cho nhà đầu tư trong việc lựa chọn cổ phiếu phù hợp và đánh giá đúng giá trị. Việc nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản là rất cần thiết để giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư sáng suốt và góp phần vào sự phát triển ổn định của thị trường chứng khoán Việt Nam. Theo Trương Thị Thanh Tâm, việc phân tích "Những nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam" là mục tiêu cốt lõi để đưa ra những gợi ý đầu tư phù hợp. Thị trường chứng khoán đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy sự thịnh vượng tài chính, thu hút nguồn vốn đầu tư và duy trì tăng trưởng kinh tế.

1.1. Tầm Quan Trọng Của Phân Tích Yếu Tố Ảnh Hưởng Giá Cổ Phiếu

Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá cổ phiếu bất động sản giúp nhà đầu tư hiểu rõ hơn về động lực tăng trưởng và các rủi ro tiềm ẩn. Từ đó, nhà đầu tư có thể xây dựng chiến lược đầu tư hiệu quả hơn, giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận. Ngoài ra, việc phân tích này cũng giúp các doanh nghiệp bất động sản hiểu rõ hơn về giá trị cổ phiếu của mình và có những điều chỉnh phù hợp trong hoạt động kinh doanh.

1.2. Khái Niệm Giá Cổ Phiếu Bất Động Sản Và Các Yếu Tố Liên Quan

Giá cổ phiếu là thước đo giá trị của một công ty trên thị trường chứng khoán. Giá cổ phiếu bất động sản chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm yếu tố vĩ mô (tình hình kinh tế, chính sách nhà nước, lãi suất ngân hàng), yếu tố vi mô (tình hình tài chính của doanh nghiệp, uy tín chủ đầu tư, tiến độ dự án), và yếu tố tâm lý thị trường. Việc hiểu rõ các yếu tố này là rất quan trọng để dự đoán biến động giá cổ phiếu bất động sản.

II. Đâu Là Cách Xác Định Cổ Phiếu BĐS Tiềm Năng

Để xác định cổ phiếu bất động sản tiềm năng, nhà đầu tư cần phải phân tích kỹ lưỡng cả yếu tố định tính và định lượng. Các yếu tố định tính bao gồm uy tín chủ đầu tư, vị trí địa lý dự án, tiến độ dự án, và môi trường pháp lý. Các yếu tố định lượng bao gồm báo cáo tài chính doanh nghiệp, chỉ số tài chính (PE, EPS, PB, ROA, ROE), doanh thu bán hàng, và nợ vay doanh nghiệp. Sự kết hợp giữa phân tích định tính và định lượng sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác hơn về khả năng sinh lời của doanh nghiệp bất động sản và tiềm năng tăng giá của cổ phiếu. Theo báo cáo của Trương Thị Thanh Tâm, việc lựa chọn 38 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên hai sàn HOSE và HNX từ năm 2012 đến 2022 theo phương pháp chọn mẫu có chủ đích đã mang lại kết quả nghiên cứu khách quan.

2.1. Chỉ Số Tài Chính Cổ Phiếu Bất Động Sản Quan Trọng Nhất

Các chỉ số tài chính quan trọng cần xem xét bao gồm PE (Price-to-Earnings ratio), EPS (Earnings per Share), PB (Price-to-Book ratio), ROA (Return on Assets), và ROE (Return on Equity). PE cho biết nhà đầu tư sẵn sàng trả bao nhiêu cho mỗi đồng lợi nhuận của doanh nghiệp. EPS cho biết lợi nhuận trên mỗi cổ phiếu đang lưu hành. PB cho biết giá trị thị trường so với giá trị sổ sách của doanh nghiệp. ROA và ROE đo lường khả năng sinh lời trên tài sản và vốn chủ sở hữu.

2.2. Uy Tín Chủ Đầu Tư Bất Động Sản Ảnh Hưởng Đến Giá Cổ Phiếu

Uy tín của chủ đầu tư có vai trò quan trọng trong việc thu hút nhà đầu tư và đảm bảo tiến độ dự án. Các chủ đầu tư uy tín thường có kinh nghiệm triển khai dự án thành công, quản lý tài chính hiệu quả, và minh bạch thông tin. Uy tín của chủ đầu tư sẽ giúp tăng niềm tin của nhà đầu tư vào cổ phiếu bất động sản của doanh nghiệp.

III. Cách Phân Tích Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Phân tích thị trường bất động sản Việt Nam là bước quan trọng để đánh giá tiềm năng tăng trưởng của các doanh nghiệp bất động sản. Cần xem xét các yếu tố như quy luật cung cầu bất động sản, chính sách nhà nước về bất động sản, lãi suất ngân hàng, tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, và xu hướng thị trường bất động sản. Ngoài ra, cần theo dõi các tin tức bất động sản, báo cáo thị trường, và phân tích từ các chuyên gia để có cái nhìn tổng quan và chính xác về thị trường. Theo Trương Thị Thanh Tâm, những biến số như GDP và ROE có thể ít ảnh hưởng đến giá cổ phiếu.

3.1. Chính Sách Nhà Nước Bất Động Sản Tác Động Thế Nào

Các chính sách nhà nước về bất động sản có thể tác động lớn đến cung cầu, giá cả, và hoạt động của các doanh nghiệp bất động sản. Các chính sách này có thể bao gồm quy hoạch đô thị, chính sách thuế, chính sách tín dụng, và chính sách về phát triển nhà ở xã hội. Việc theo dõi và phân tích các chính sách này là rất quan trọng để dự đoán động lực tăng trưởng giá cổ phiếu bất động sản.

3.2. Lãi Suất Ngân Hàng Ảnh Hưởng Bất Động Sản Ra Sao

Lãi suất ngân hàng có ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí vay vốn của các doanh nghiệp bất động sản và khả năng mua nhà của người dân. Khi lãi suất tăng, chi phí vay vốn tăng, làm giảm lợi nhuận của doanh nghiệp và giảm nhu cầu mua nhà, dẫn đến giảm giá bất động sản và giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

3.3. Tình Hình Kinh Tế Vĩ Mô Việt Nam Ảnh Hưởng Cổ Phiếu BĐS

Tình hình kinh tế vĩ mô Việt Nam, bao gồm tăng trưởng GDP, lạm phát, tỷ giá hối đoái, và cán cân thương mại, có ảnh hưởng đến triển vọng của thị trường bất động sản và giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản. Tăng trưởng GDP cao và lạm phát ổn định tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển của thị trường bất động sản.

IV. Rủi Ro Đầu Tư Cổ Phiếu Bất Động Sản Và Cách Quản Lý

Đầu tư vào cổ phiếu bất động sản luôn tiềm ẩn rủi ro, bao gồm rủi ro thị trường (biến động giá cổ phiếu, giảm thanh khoản), rủi ro doanh nghiệp (tình hình tài chính yếu kém, dự án chậm tiến độ, uy tín chủ đầu tư giảm sút), và rủi ro vĩ mô (thay đổi chính sách, suy thoái kinh tế). Để quản lý rủi ro, nhà đầu tư cần đa dạng hóa danh mục đầu tư, theo dõi sát sao tình hình doanh nghiệp và thị trường, và sử dụng các công cụ phòng ngừa rủi ro như hợp đồng tương lai. Theo Trương Thị Thanh Tâm, việc lựa chọn các doanh nghiệp có lịch sử niêm yết ổn định và chưa bị hủy niêm yết là một biện pháp giảm thiểu rủi ro.

4.1. Thanh Khoản Cổ Phiếu Bất Động Sản Ảnh Hưởng Như Thế Nào

Thanh khoản của cổ phiếu bất động sản là khả năng mua bán cổ phiếu một cách dễ dàng và nhanh chóng mà không làm ảnh hưởng lớn đến giá. Cổ phiếu có thanh khoản cao thường được ưa chuộng hơn vì nhà đầu tư có thể dễ dàng mua vào và bán ra khi cần thiết. Cổ phiếu có thanh khoản thấp có thể gặp khó khăn trong việc mua bán, đặc biệt là khi thị trường biến động.

4.2. Tâm Lý Nhà Đầu Tư Tác Động Thị Trường Cổ Phiếu BĐS

Tâm lý nhà đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc hình thành giá cổ phiếu. Tâm lý lạc quan có thể đẩy giá cổ phiếu lên cao, trong khi tâm lý bi quan có thể khiến giá cổ phiếu giảm mạnh. Các yếu tố tâm lý có thể bao gồm tin tức, sự kiện, dự đoán, và cảm xúc của nhà đầu tư. Việc hiểu rõ tâm lý nhà đầu tư giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư hợp lý hơn.

V. Hướng Dẫn Ứng Dụng Thực Tế Đầu Tư Cổ Phiếu BĐS

Để ứng dụng thực tế, nhà đầu tư cần thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, xây dựng mô hình dự báo, và quản lý danh mục đầu tư. Cần theo dõi các báo cáo tài chính doanh nghiệp, báo cáo thị trường, tin tức bất động sản, và phân tích từ các chuyên gia. Có thể sử dụng các công cụ phân tích kỹ thuật và phân tích cơ bản để dự đoán biến động giá cổ phiếu. Cần xây dựng danh mục đầu tư đa dạng để giảm thiểu rủi ro và tối đa hóa lợi nhuận. Theo kết quả nghiên cứu, các yếu tố như EPS, P/E, P/B, INF, LNSIZE và COVID có tác động đáng kể đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản.

5.1. Báo Cáo Tài Chính Doanh Nghiệp Bất Động Sản Cần Lưu Ý

Báo cáo tài chính doanh nghiệp cung cấp thông tin quan trọng về tình hình tài chính, hoạt động kinh doanh, và khả năng sinh lời của doanh nghiệp. Cần lưu ý các chỉ số như doanh thu, lợi nhuận, dòng tiền, nợ vay, và tài sản. So sánh các chỉ số này với các doanh nghiệp cùng ngành và với các năm trước để đánh giá hiệu quả hoạt động của doanh nghiệp.

5.2. Xây Dựng Mô Hình Dự Báo Giá Cổ Phiếu Bất Động Sản

Có nhiều mô hình dự báo giá cổ phiếu khác nhau, bao gồm mô hình phân tích kỹ thuật, mô hình phân tích cơ bản, và mô hình kết hợp. Mô hình phân tích kỹ thuật dựa trên việc phân tích biểu đồ giá và khối lượng giao dịch để dự đoán xu hướng giá. Mô hình phân tích cơ bản dựa trên việc phân tích các yếu tố kinh tế, tài chính, và ngành để đánh giá giá trị nội tại của cổ phiếu.

VI. Triển Vọng Đầu Tư Cổ Phiếu Bất Động Sản Tương Lai

Triển vọng đầu tư vào cổ phiếu bất động sản trong tương lai phụ thuộc vào nhiều yếu tố, bao gồm tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách nhà nước, xu hướng thị trường bất động sản, và khả năng thích ứng của các doanh nghiệp bất động sản. Cần theo dõi sát sao các yếu tố này để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp. Thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn nhiều tiềm năng phát triển, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá rẻ. Do đó, đầu tư vào cổ phiếu bất động sản vẫn là một kênh đầu tư hấp dẫn, tuy nhiên cần phải thận trọng và quản lý rủi ro hiệu quả.

6.1. Xu Hướng Thị Trường Bất Động Sản Ảnh Hưởng Tương Lai

Các xu hướng thị trường bất động sản có thể ảnh hưởng đến triển vọng đầu tư vào cổ phiếu bất động sản. Các xu hướng này có thể bao gồm sự phát triển của các khu đô thị mới, sự gia tăng nhu cầu về nhà ở xã hội, sự thay đổi trong quy định về xây dựng, và sự ứng dụng của công nghệ trong quản lý bất động sản.

6.2. Dịch Bệnh Ảnh Hưởng Bất Động Sản Như Thế Nào

Dịch bệnh có thể ảnh hưởng đến thị trường bất động sản thông qua việc giảm nhu cầu, gián đoạn chuỗi cung ứng, và thay đổi hành vi của người tiêu dùng. Cần đánh giá tác động của dịch bệnh đến các doanh nghiệp bất động sản và triển vọng của thị trường để đưa ra quyết định đầu tư phù hợp.

Nội dung chính

Bối cảnh và vấn đề nghiên cứu

Thị trường chứng khoán Việt Nam đóng vai trò là kênh huy động và phân bổ vốn quan trọng cho nền kinh tế quốc dân. Trong cấu trúc thị trường, nhóm cổ phiếu ngành bất động sản thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư cá nhân và tổ chức do tiềm năng sinh lời và quy mô tài sản. Tuy nhiên, diễn biến giá cổ phiếu ngành này có mức độ biến động phức tạp và chịu ảnh hưởng đan xen từ nhiều yếu tố vi mô của doanh nghiệp lẫn môi trường vĩ mô. Thêm vào đó, sự bùng phát của đại dịch Covid-19 từ đầu năm 2020 đã tạo ra những xáo trộn đáng kể đối với hoạt động sản xuất kinh doanh bất động sản cũng như tâm lý giao dịch trên thị trường tài chính.

Trước thực tế đó, khóa luận tốt nghiệp "Những nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam" được thực hiện nhằm lượng hóa cụ thể mức độ tác động của các nhân tố nội tại doanh nghiệp và nhân tố vĩ mô đến giá cổ phiếu bất động sản.

Mục tiêu nghiên cứu tổng quát là phân tích các nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, từ đó đưa ra một số gợi ý nhằm hỗ trợ nhà đầu tư tiếp cận và nắm bắt cơ hội đầu tư hiệu quả.

Để đạt được mục tiêu tổng quát, tác giả xác định ba mục tiêu cụ thể:

1. Tìm hiểu và phân tích những nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
2. Đánh giá, đo lường mức độ ảnh hưởng của từng nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
3. Đề xuất các gợi ý nhằm cải thiện tác động giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.

Tương ứng với các mục tiêu trên, đề tài giải quyết ba câu hỏi nghiên cứu:

• Những nhân tố nào tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam?
• Mức độ tác động của từng nhân tố đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam như thế nào?
• Các hàm ý và chính sách nào được đề xuất giúp nhà đầu tư nâng cao hiệu quả và tỷ suất sinh lời khi đầu tư vào cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản đang niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam?

Đối tượng nghiên cứu là những nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết. Về phạm vi không gian, nghiên cứu giới hạn trên mẫu gồm 38 doanh nghiệp bất động sản đang niêm yết trên hai Sở Giao dịch Chứng khoán: Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh (HOSE) và Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX). Các doanh nghiệp được chọn thuộc ba nhóm phân khúc: bất động sản kinh doanh và phát triển nhà ở, bất động sản du lịch và nghỉ dưỡng, và bất động sản cho thuê; đảm bảo tiêu chí chưa bị hủy niêm yết và duy trì giao dịch ổn định. Về phạm vi thời gian, dữ liệu chuỗi thời gian được thu thập trong giai đoạn 11 năm, từ năm 2012 đến năm 2022.

---

Cơ sở lý thuyết và phương pháp

Khóa luận xây dựng nền tảng phân tích dựa trên sự kết hợp giữa lý thuyết tài chính truyền thống và lý thuyết tài chính hiện đại, bao gồm:

• Lý thuyết thị trường hiệu quả (EMH - Efficient Market Hypothesis) của Fama (1970): Phân tích giá cả phản ánh thông tin theo ba hình thái: yếu (bước đi ngẫu nhiên), trung bình (phản ánh thông tin công khai), và mạnh (phản ánh toàn bộ thông tin công khai lẫn nội bộ).
• Lý thuyết tài chính hành vi (Behavioral Finance): Giải thích các hành vi phi lý trí có tính hệ thống của nhà đầu tư, bao gồm:
  • Lý thuyết triển vọng (Prospect Theory) của Kahneman và Tversky (1979, 1992): Nhấn mạnh tính bất cân xứng trong nhận thức rủi ro và tâm lý né tránh mất mát (loss aversion).
  • Lý thuyết về sự tiếc nuối (Regret Theory): Phân tích tâm lý sợ hối tiếc dẫn đến sai lệch trong việc định giá và ra quyết định mua/bán.
  • Lý thuyết về sự quá tự tin (Overconfidence Theory): Đánh giá cao kiến thức bản thân và ảo tưởng kiểm soát.
  • Lý thuyết mâu thuẫn trong nhận thức (Cognitive Dissonance) của Baker và Nofsinger (2002): Cơ chế tự biện minh khi đối mặt với thua lỗ đầu tư.
  • Lý thuyết tâm lý đám đông (Herding Theory) của Malkiel (2005): Hành vi giao dịch theo số đông tạo nên biến động giá cực đoan.
• Lý thuyết trật tự phân hạng (Pecking Order Theory) của Myers (1977) và định lý Modigliani - Miller: Giải thích vai trò của quy mô doanh nghiệp và cấu trúc vốn đến giá trị doanh nghiệp.

Về phương pháp nghiên cứu thực nghiệm, tác giả kế thừa mô hình của Shafiqul Alam và cộng sự (2016), đồng thời điều chỉnh và bổ sung các biến phù hợp với thực tiễn thị trường chứng khoán Việt Nam. Mô hình kinh tế lượng dữ liệu bảng (panel data) được thiết lập với phương trình:

$$\text{LNGIA}{it} = \beta_0 + \beta_1 \text{EPS}{it} + \beta_2 \text{P/E}{it} + \beta_3 \text{P/B}{it} + \beta_4 \text{GDP}t + \beta_5 \text{INF}t + \beta_6 \text{LNSIZE}{it} + \beta_7 \text{ROE}{it} + \beta_8 \text{COVID}{it} + e{it}$$

Nguồn dữ liệu thứ cấp được thu thập từ báo cáo tài chính kiểm toán của 38 doanh nghiệp bất động sản trên HOSE/HNX và các chỉ số kinh tế vĩ mô do Ngân hàng Thế giới (World Bank) công bố trong giai đoạn 2012 - 2022.

Tên biến	Ký hiệu	Bản chất	Cách đo lường	Kỳ vọng dấu	Nguồn tham khảo chính
Giá cổ phiếu	LNGIA	Phụ thuộc	Giá đóng cửa phiên giao dịch cuối cùng của năm	N/A	Muhammad Numan Khan & Amanullah (2012)
Thu nhập trên mỗi cổ phiếu	EPS	Độc lập	(Thu nhập ròng - Cổ tức ưu đãi) / Số lượng cổ phiếu lưu hành	$+$	Phạm Hữu Hồng Thái & Lê Dũng Hiệp (2016)
Tỷ lệ giá trên thu nhập	P/E	Độc lập	Giá thị trường cổ phiếu (LNGIA) / EPS	$+$	Shafiqul Alam et al. (2016)
Giá thị trường trên giá sổ sách	P/B	Độc lập	Giá thị trường cổ phiếu (LNGIA) / Thư giá cổ phiếu (BV)	$+$	Muhammad Numan Khan & Amanullah (2012)
Tăng trưởng kinh tế	GDP	Độc lập	Tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm (%)	$+$	Lê Tấn Phước (2016), World Bank
Tỷ lệ lạm phát	INF	Độc lập	Tỷ lệ lạm phát hàng năm (%) theo chỉ số CPI	$-$	Faris Nasif AL - Shubiri et al. (2010), World Bank
Quy mô doanh nghiệp	LNSIZE	Độc lập	Logarit tự nhiên của Tổng tài sản ($\ln(\text{Total Assets})$)	$+$	Kiều & Nhiên (2020), Aggarwal & Padhan (2017)
Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu	ROE	Độc lập	Lợi nhuận sau thuế / Vốn chủ sở hữu	$+$	Kanwal et al. (2011), Mai Văn Nam & Vương Quốc Duy (2017)
Đại dịch Covid-19	COVID	Độc lập	Biến giả: 1 (giai đoạn 2020 - 2022), 0 (giai đoạn 2012 - 2019)	$+$	Alam et al. (2020), Sayed & Eldeum (2021)

Quy trình xử lý dữ liệu được tiến hành trên phần mềm Stata 16 thông qua các bước: thống kê mô tả; phân tích tương quan và kiểm định đa cộng tuyến (hệ số VIF); ước lượng mô hình hồi quy OLS gộp (Pooled OLS), mô hình tác động cố định (FEM) và mô hình tác động ngẫu nhiên (REM); sử dụng kiểm định Hausman để lựa chọn mô hình tối ưu; kiểm định các khuyết tật của mô hình (phương sai sai số thay đổi, tự tương quan); và áp dụng phương pháp bình phương bé nhất tổng quát khả thi (FGLS - Feasible Generalized Least Squares) để khắc phục triệt để các vi phạm giả định hồi quy tuyến tính.

---

Nội dung chính theo từng chương

Chương 1: Giới thiệu

Chương mở đầu trình bày tính cấp thiết của đề tài xuất phát từ sự phát triển của thị trường chứng khoán Việt Nam và vị thế của nhóm ngành bất động sản trong nền kinh tế. Tác giả chỉ rõ thực trạng biến động giá cổ phiếu bất động sản phức tạp, khiến việc xác định các nhân tố ảnh hưởng trở nên cần thiết cho quyết định đầu tư. Chương này xác định mục tiêu tổng quát, 3 mục tiêu cụ thể, 3 câu hỏi nghiên cứu, đối tượng và phạm vi nghiên cứu (38 doanh nghiệp, giai đoạn 2012 - 2022), tóm lược phương pháp thực hiện, chỉ ra đóng góp thực tiễn của khóa luận và kết cấu tổng thể gồm 5 chương.

Chương 2: Cơ sở lý thuyết và lược khảo các công trình nghiên cứu có liên quan

Chương 2 hệ thống hóa cơ sở lý luận về thị trường chứng khoán, bản chất luân chuyển vốn, các khái niệm định giá cổ phiếu (mệnh giá, thư giá, giá trị nội tại, thị giá), và đặc trưng ngành bất động sản (phân loại thị trường 3 cấp, tỷ trọng đóng góp vào GDP qua các thời kỳ và 9 giai đoạn phát triển lịch sử từ trước 1993 đến nay).

Tác giả phân tích chi tiết Lý thuyết thị trường hiệu quả (EMH) và hệ thống các lý thuyết tài chính hành vi (lý thuyết triển vọng, lý thuyết về sự hối tiếc, sự quá tự tin, mâu thuẫn nhận thức, tâm lý đám đông).

Phần lược khảo tài liệu tổng hợp các nghiên cứu quốc tế (Faris Nasif AL - Shubiri et al., 2010; Kanwal et al., 2011; Muhammad Numan Khan & Amanullah, 2012; Nidhi Malhotra & Kamini Tandon, 2013; Taimur Sharif et al., 2015; Shafiqul Alam et al., 2016; Aggarwal & Padhan, 2017; Alam et al., 2020; Sayed & Eldeum, 2021) và các nghiên cứu tại Việt Nam (Phạm Hữu Hồng Thái & Lê Dũng Hiệp, 2016; Lê Tấn Phước, 2016; Thân Thị Thu Thủy & Võ Thùy Dương, 2015; Trương Đông Lộc, 2014; Mai Văn Nam & Vương Quốc Duy, 2017; Đặng Ngọc Hùng et al., 2019). Từ việc phân tích khoảng trống nghiên cứu ngành bất động sản tại Việt Nam, tác giả xác định hướng kế thừa mô hình của Shafiqul Alam et al. (2016) và đưa thêm các biến đặc thù (P/B, LNSIZE, ROE, COVID).

Chương 3: Phương pháp nghiên cứu

Chương 3 trình bày chi tiết quy trình nghiên cứu 6 bước, tiêu chí thu thập mẫu dữ liệu thứ cấp từ 38 công ty bất động sản niêm yết trên HOSE và HNX giai đoạn 2012 - 2022. Tác giả xây dựng phương trình hồi quy tuyến tính dữ liệu bảng, định nghĩa toán học và ý nghĩa kinh tế của từng biến phụ thuộc (LNGIA) và 8 biến độc lập (EPS, P/E, P/B, GDP, INF, LNSIZE, ROE, COVID), kèm theo các giả thuyết nghiên cứu từ H1 đến H8 và kỳ vọng dấu. Chương này cũng mô tả các công cụ định lượng sử dụng trên phần mềm Stata 16, các bước kiểm định lựa chọn mô hình (Pooled OLS, FEM, REM thông qua kiểm định Hausman) và các kiểm định khuyết tật (đa cộng tuyến, phương sai sai số thay đổi, tự tương quan).

Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Chương 4 thể hiện kết quả phân tích định lượng thực nghiệm:

• Thống kê mô tả các biến trong mô hình cho thấy mức độ phân tán và giá trị trung bình của các chỉ số tài chính của 38 doanh nghiệp trong 11 năm.
• Phân tích tương quan ma trận và kiểm định hệ số nhân tử phóng đại phương sai (VIF) khẳng định mô hình không xảy ra hiện tượng đa cộng tuyến nghiêm trọng.
• So sánh kết quả ước lượng từ Pooled OLS, FEM và REM, kết hợp kiểm định Hausman để xác định mô hình tác động cố định (FEM) hoặc tác động ngẫu nhiên (REM) phù hợp.
• Kiểm định khuyết tật chỉ ra sự tồn tại của hiện tượng phương sai sai số thay đổi và hiện tượng tự tương quan trong dữ liệu bảng.
• Ước lượng mô hình bằng phương pháp FGLS nhằm khắc phục toàn bộ các khuyết tật trên, mang lại ước lượng vững và hiệu quả.
• Thảo luận kết quả hồi quy FGLS: Phân tích sự tác động có ý nghĩa thống kê của EPS, P/E, P/B, LNSIZE, COVID (tác động cùng chiều), biến INF (tác động ngược chiều), và giải thích nguyên nhân biến GDP và ROE không có ý nghĩa thống kê trong mẫu khảo sát.

Chương 5: Kết luận

Chương 5 tóm lược các kết quả chính đạt được từ nghiên cứu thực nghiệm, đối chiếu với các mục tiêu nghiên cứu đã đặt ra ban đầu. Trên cơ sở kết quả hồi quy FGLS, tác giả xây dựng hệ thống gợi ý chính sách và khuyến nghị thực tiễn dành cho các nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán cũng như các nhà quản trị doanh nghiệp bất động sản trong việc xây dựng chiến lược tài chính. Đồng thời, chương này chỉ ra các hạn chế về quy mô mẫu, dữ liệu và đề xuất định hướng nghiên cứu mở rộng trong tương lai.

---

Kết quả và đóng góp

Nghiên cứu sử dụng phương pháp FGLS để xử lý dữ liệu bảng gồm 38 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn 2012 - 2022, thu được các kết quả kiểm định giả thuyết cụ thể:

Giả thuyết	Mối quan hệ kỳ vọng	Kết quả kiểm định FGLS	Trạng thái giả thuyết
H1	EPS tác động đồng biến ($+$) đến LNGIA	Có tác động cùng chiều, có ý nghĩa thống kê	Chấp nhận
H2	P/E tác động đồng biến ($+$) đến LNGIA	Có tác động cùng chiều, có ý nghĩa thống kê	Chấp nhận
H3	P/B tác động đồng biến ($+$) đến LNGIA	Có tác động cùng chiều, có ý nghĩa thống kê	Chấp nhận
H4	GDP tác động đồng biến ($+$) đến LNGIA	Không có ý nghĩa thống kê	Bác bỏ
H5	INF tác động nghịch biến ($-$) đến LNGIA	Có tác động ngược chiều, có ý nghĩa thống kê	Chấp nhận
H6	LNSIZE tác động đồng biến ($+$) đến LNGIA	Có tác động cùng chiều, có ý nghĩa thống kê	Chấp nhận
H7	ROE tác động đồng biến ($+$) đến LNGIA	Không có ý nghĩa thống kê	Bác bỏ
H8	COVID tác động đồng biến ($+$) đến LNGIA	Có tác động cùng chiều, có ý nghĩa thống kê	Chấp nhận

Các phát hiện chính từ nghiên cứu:

• Nhân tố vi mô: Thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS), tỷ lệ giá trên thu nhập (P/E), tỷ lệ giá thị trường trên giá sổ sách (P/B) và quy mô tổng tài sản (LNSIZE) có tác động tích cực và có ý nghĩa thống kê đến giá cổ phiếu. Doanh nghiệp có quy mô tài sản lớn, hiệu quả tạo thu nhập trên mỗi cổ phần cao và được định giá P/E, P/B tốt thì giá cổ phiếu trên thị trường càng cao. Biến lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) không cho thấy tác động có ý nghĩa thống kê đến giá cổ phiếu trong mẫu nghiên cứu.
• Nhân tố vĩ mô và bối cảnh: Tỷ lệ lạm phát (INF) tác động tiêu cực có ý nghĩa thống kê đến giá cổ phiếu, phản ánh áp lực chi phí vốn và tâm lý thận trọng rút vốn của nhà đầu tư khi lạm phát gia tăng. Tăng trưởng kinh tế (GDP) không thể hiện mối quan hệ có ý nghĩa thống kê rõ ràng đối với biến động giá cổ phiếu bất động sản trong giai đoạn quan sát. Biến giả đại dịch Covid-19 (COVID) mang dấu dương có ý nghĩa thống kê, cho thấy trong giai đoạn 2020 - 2022, giá cổ phiếu ngành bất động sản vẫn ghi nhận sự gia tăng nhờ dòng tiền dịch chuyển và sự kỳ vọng vào khả năng phục hồi sau dịch.

Về mặt đóng góp học thuật và thực tiễn, đề tài bổ sung bằng chứng thực nghiệm chuyên sâu cho nhóm ngành bất động sản niêm yết tại Việt Nam trong khung thời gian 11 năm (2012 - 2022). Khóa luận đưa ra các gợi ý chính sách:

• Đối với nhà đầu tư: Cần kết hợp phân tích cơ bản các chỉ số định giá tài chính (EPS, P/E, P/B, quy mô tài sản) cùng việc theo dõi chặt chẽ biến động lạm phát vĩ mô thay vì chỉ dựa vào tăng trưởng GDP chung hoặc chỉ tiêu ROE kế toán.
• Đối với doanh nghiệp niêm yết: Cần chú trọng minh bạch hóa thông tin tài chính, nâng cao chất lượng tài sản thực và cải thiện năng lực sinh lời trên mỗi cổ phần nhằm duy trì và nâng cao giá trị thị trường của cổ phiếu.

---

Hạn chế và hướng nghiên cứu tiếp

Khóa luận ghi nhận một số hạn chế gắn liền với phạm vi dữ liệu và phương pháp:

• Mẫu nghiên cứu mới dừng lại ở 38 doanh nghiệp bất động sản niêm yết thỏa mãn điều kiện giao dịch liên tục và chưa bị hủy niêm yết trên HOSE và HNX, chưa bao quát toàn bộ các doanh nghiệp bất động sản chưa niêm yết hoặc giao dịch trên sàn UPCoM.
• Phương pháp chọn mẫu là chọn mẫu có chủ đích, có thể làm giảm tính đại diện tuyệt đối cho toàn bộ phân khúc doanh nghiệp bất động sản tại Việt Nam.
• Mô hình nghiên cứu chỉ tập trung vào một số biến vi mô (EPS, P/E, P/B, LNSIZE, ROE) và vĩ mô (GDP, INF, biến giả COVID), chưa tính đến các yếu tố khác như lãi suất điều hành chi tiết, cấu trúc nợ vay cụ thể, chính sách pháp lý đất đai hay dòng vốn ngoại (FDI).

Hướng nghiên cứu tiếp theo được đề xuất:

• Mở rộng quy mô mẫu nghiên cứu bằng cách tăng số lượng doanh nghiệp và bổ sung sàn giao dịch UPCoM.
• Kéo dài chuỗi thời gian phân tích và đưa thêm các biến số vi mô chuyên sâu về cấu trúc đòn bẩy, lưu chuyển tiền tệ cũng như các biến vĩ mô đặc thù về chính sách tín dụng bất động sản.

---

Giá trị tham khảo

Khóa luận là tài liệu tham khảo phù hợp cho sinh viên, học viên chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng, Kinh tế học ứng dụng và Quản trị Kinh doanh đang thực hiện các đề tài nghiên cứu định lượng về thị trường chứng khoán và định giá tài sản tài chính.

Các nội dung có giá trị tham khảo chuyên môn cao bao gồm:

• Khung hệ thống hóa lý thuyết tài chính hành vi và thị trường hiệu quả được trình bày mạch lạc, có dẫn chiếu các công trình nghiên cứu kinh điển.
• Quy trình thực nghiệm kinh tế lượng dữ liệu bảng hoàn chỉnh: từ xử lý dữ liệu bảng, ước lượng Pooled OLS, FEM, REM, kiểm định Hausman, đến các bước phát hiện và xử lý hiện tượng phương sai thay đổi, tự tương quan bằng phương pháp hồi quy FGLS trên Stata 16.
• Bảng tổng hợp các biến số tài chính vi mô và vĩ mô có trích dẫn nguồn công thức đo lường chuẩn mực, thuận tiện cho việc kế thừa và phát triển mô hình.

---

Câu hỏi thường gặp

1. Mẫu nghiên cứu của khóa luận được lựa chọn theo tiêu chí nào và gồm bao nhiêu quan sát?
Nghiên cứu sử dụng phương pháp chọn mẫu có chủ đích với 38 doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên cả hai sàn HOSE và HNX. Tiêu chí chọn mẫu là các doanh nghiệp chưa bị hủy niêm yết, có dữ liệu giao dịch ổn định, liên tục trong suốt 11 năm (2012 - 2022) và thuộc ba nhóm phân khúc: phát triển nhà ở, nghỉ dưỡng và cho thuê.

2. Tác giả đã kế thừa mô hình của ai và bổ sung những biến số nào?
Tác giả kế thừa mô hình nghiên cứu dữ liệu bảng của Shafiqul Alam và cộng sự (2016). Đồng thời, tác giả thay thế biến CPI bằng tỷ lệ lạm phát (INF), loại bỏ biến lãi suất cho vay, và bổ sung thêm 4 biến mới gồm: Tỷ lệ giá thị trường trên giá sổ sách (P/B), Quy mô doanh nghiệp (LNSIZE), Lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE), và biến giả đại dịch Covid-19 (COVID).

3. Biến giả đại dịch Covid-19 (COVID) được thiết lập và mã hóa như thế nào trong mô hình?
Biến giả COVID nhận giá trị bằng 1 đối với các năm xuất hiện và chịu ảnh hưởng trực tiếp của đại dịch tại Việt Nam (giai đoạn 2020 - 2022), và nhận giá trị bằng 0 đối với các năm trước khi xuất hiện đại dịch (giai đoạn 2012 - 2019).

4. Vì sao tác giả phải sử dụng phương pháp FGLS thay vì dừng lại ở OLS, FEM hoặc REM?
Sau khi chạy các mô hình Pooled OLS, FEM, REM và kiểm định Hausman, tác giả thực hiện các kiểm định chẩn đoán khuyết tật và phát hiện mô hình xảy ra hiện tượng phương sai sai số thay đổi và hiện tượng tự tương quan. Phương pháp bình phương bé nhất tổng quát khả thi (FGLS) được áp dụng để khắc phục hoàn toàn hai khuyết tật này, đảm bảo các ước lượng hệ số không bị chệch và có hiệu quả thống kê.

5. Kết quả nghiên cứu chỉ ra những nhân tố nào không tác động có ý nghĩa thống kê đến giá cổ phiếu?
Trong mô hình hồi quy FGLS cuối cùng, hai biến độc lập là tăng trưởng kinh tế (GDP) và lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) không cho thấy tác động có ý nghĩa thống kê đến giá cổ phiếu của 38 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trong giai đoạn nghiên cứu 2012 - 2022.

---

Kết luận

Khóa luận tốt nghiệp của tác giả Trương Thị Thanh Tâm đã thực hiện phân tích thực nghiệm các nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của 38 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam giai đoạn 2012 - 2022 thông qua phương pháp hồi quy dữ liệu bảng FGLS. Kết quả nghiên cứu chứng minh các biến EPS, P/E, P/B, LNSIZE và COVID có tác động cùng chiều có ý nghĩa thống kê, trong khi tỷ lệ lạm phát (INF) có tác động ngược chiều, còn GDP và ROE không thể hiện tác động rõ rệt. Công trình cung cấp quy trình phân tích kinh tế lượng hoàn chỉnh và đưa ra các căn cứ thực nghiệm giúp nhà đầu tư và doanh nghiệp hoạch định chính sách tài chính phù hợp với đặc thù ngành bất động sản.

Trích đoạn nội dung tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 7 34 02 01 TRƢƠNG THỊ THANH TÂM TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƢỜNG ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG TP. HỒ CHÍ MINH KHOÁ LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC NHỮNG NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU CỦA CÁC DOANH NGHIỆP NGÀNH BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM Ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 7 34 02 01 Họ và tên sinh viên: TRƢƠNG THỊ THANH TÂM Mã số sinh viên: 050607190447 Lớp sinh hoạt: HQ7-GE15 NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC TS.

BÙI ĐAN THANH TP. HỒ CHÍ MINH, NĂM 2023 i TÓM TẮT Cơ sở để thực hiện nghiên cứu đƣợc xem xét dựa trên mục tiêu là phân tích "Những nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam". Việc lựa chọn 38 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên hai sàn chứng khoán HOSE và HNX từ năm 2012 đến 2022 đƣợc thực hiện theo phƣơng pháp chọn mẫu có chủ đích. Để đạt đƣợc kết quả mong muốn, tác giả sẽ thừa kế mô hình của Shafiqul Alam et al (2016) và bổ sung thêm các biến nhƣ giá thị trƣờng so với giá trị sổ sách của cổ phiếu, độ lớn của doanh nghiệp, lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu và đại dịch Covid- 19.

Mô hình ƣớc lƣợng đƣợc cấu thành từ một biến phụ thuộc là giá cổ phiếu (LNGIA) và tám biến độc lập bao gồm cả các yếu tố vĩ mô và vi mô. Các biến này là thu nhập trên mỗi cổ phiếu (EPS), tỷ lệ giá trên thu nhập của mỗi cổ phiếu (P/E), giá thị trƣờng so với giá trị sổ sách của cổ phiếu (P/B), tăng trƣởng kinh tế (GDP), tỷ lệ lạm phát (INF), độ lớn của doanh nghiệp (LNSIZE), lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu (ROE) và đại dịch Covid-19 (COVID). Nghiên cứu sử dụng ba phƣơng pháp để ƣớc lƣợng mô hình dữ liệu bảng, đó là mô hình ƣớc lƣợng bình phƣơng nhỏ nhất (Pooled OLS), mô hình tác động cố định (FEM) và mô hình tác động ngẫu nhiên (REM). Mô hình hồi quy phù hợp đƣợc lựa chọn bằng cách kiểm định Hauman.

Ngoài ra, tác giả cũng kiểm định các khuyết tật của mô hình hồi quy và khắc phục chúng bằng mô hình bình phƣơng nhỏ nhất tổng quát hóa khả thi (FGLS) trƣớc khi đƣa ra kết luận. Kết quả phân tích hồi quy cho thấy giá cổ phiếu của các doanh nghiệp bất động sản bị tác động bởi EPS, P/E, P/B, INF, LNSIZE và COVID. Tuy nhiên, nghiên cứu không thấy bất kỳ tác động nào của biến GDP và biến ROE đến giá cổ phiếu. Từ khóa: Thị trường chứng khoán, giá cổ phiếu, BĐS.

ii ABSTRACT The basis for conducting the research is considered based on the objective of analyzing "Factors affecting stock prices of real estate enterprises listed on Vietnam's stock market". The selection of 38 real estate enterprises listed on the two stock exchanges HOSE and HNX from 2012 to 2022 is carried out according to the purposeful sampling method. To achieve the desired result, the author will inherit the model of Shafiqul Alam et al (2016) and add variables such as market price to book value of stocks, size of the business, return on equity and the Covid-19 pandemic. The estimation model is made up of one dependent variable, stock price (LNGIA) and eight independent variables including macro and micro factors.

These variables are earning per share (EPS), price to earning ratio (P/E), price to book ratio (P/B), economic growth (GDP), inflation rate (INF), business size (LNSIZE), return on equity (ROE), and the Covid-19 pandemic (COVID). The study uses three methods to estimate panel data models, namely least squares estimation model (Pooled OLS), fixed effects model (FEM) and random effects model (REM). The suitable regression model was selected by the Hauman test. In addition, the author also tests the defects of the regression model and overcomes them with the feasible generalized least square (FGLS) model before drawing conclusions.

Regression analysis results show that stock prices of real estate companies are affected by EPS, P/E, P/B, INF, LNSIZE and COVID. However, the study did not find any impact of the GDP variable and the ROE variable on stock prices. Keywords: Stock market, stock price, real estate. iii LỜI CAM ĐOAN Với đề tài khoá luận tốt nghiệp "Những nhân tố tác động đến giá cổ phiếu của các doanh nghiệp ngành bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam" do chính tác giả thực hiện dƣới sự hƣớng dẫn của TS.

Bùi Đan Thanh. Tác giả đã tiến hành thu thập số liệu, phân tích dữ liệu, nghiên cứu và đánh giá thu nhập từ nhiều nguồn khác nhau, tất cả đều đƣợc trích dẫn phù hợp trong tài liệu tham khảo. Khoá luận không có nội dung hoặc công trình nghiên cứu của cá nhân, tổ chức khác mà không trích dẫn đầy đủ theo quy định. Các bảng biểu, số liệu sử dụng trong khóa luận đều đƣợc truy xuất nguồn gốc và đƣợc trích dẫn đầy đủ.

Tôi xin cam đoan và hoàn toàn chịu trách nhiệm nếu nhƣ có bất cứ điều nào trên là sai sự thật. Hồ Chí Minh, ngày … tháng … năm 2023 Tác giả Trƣơng Thị Thanh Tâm iv LỜI CẢM ƠN Lời đầu tiên, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy/Cô nói chung và quý Thầy/Cô trong chuyên ngành Tài chính - Ngân hàng nói riêng của trƣờng Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh vì đã quan tâm, giúp đỡ, tận tình chỉ dạy em trong suốt thời gian học tập cũng nhƣ thời gian làm khóa luận tốt nghiệp để em có đƣợc một nền tảng kiến thức chuyên ngành vững chắc góp phần lớn trong việc hoàn thành tốt bài nghiên cứu của mình. Hơn hết, em xin gửi lời cảm ơn sâu sắc đến Cô Bùi Đan Thanh, ngƣời đã luôn tận tình dạy bảo, truyền đạt cho em những kiến thức bổ ích cũng nhƣ là động viên em trong quá trình thực hiện bài nghiên cứu này. Tuy nhiên, kiến thức và khả năng lý luận còn nhiều hạn chế nên khóa luận vẫn còn những thiếu sót nhất định.

Em rất mong nhận đƣợc những đóng góp của quý Thầy/Cô giảng viên để khóa luận tốt nghiệp của em đƣợc hoàn thiện hơn. Cuối cùng, em xin kính chúc toàn thể quý Thầy/Cô và Ban lãnh đạo Trƣờng Đại học Ngân Hàng Thành phố Hồ Chí Minh luôn dồi dào sức khỏe, thành công trong công việc và hạnh phúc trong cuộc sống. Chúc cho Trƣờng Đại học Ngân Hàng Thành phố Hồ Chí Minh ngày càng phát triển vững mạnh hơn trong tƣơng lai. Tác giả Trƣơng Thị Thanh Tâm v MỤC LỤC TÓM TẮT.

ii LỜI CAM ĐOAN. iii LỜI CẢM ƠN. iv MỤC LỤC .v DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT. viii DANH MỤC BẢNG.

ix CHƢƠNG 1.1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI .2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU .1 Mục tiêu tổng quát .2 Mục tiêu cụ thể .3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU .4 ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU .1 Đối tƣợng nghiên cứu .2 Phạm vi nghiên cứu .5 PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .6 ĐÓNG GÓP CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .7 BỐ CỤC CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU. CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ LƢỢC KHẢO CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CÓ LIÊN QUAN .1 CÁC KHÁI NIỆM VÀ LÝ THUYẾT CÓ LIÊN QUAN .1 Thị trƣờng chứng khoán .2 Bản chất của Thị trƣờng chứng khoán .2 Giá cổ phiếu .3 Thị trƣờng bất động sản .2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CÁC NHÂN TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ CỔ PHIẾU .1 Lý thuyết thị trƣờng hiệu quả .2 Lý thuyết tài chính hành vi .3 LƢỢC KHẢO CÁC NGHIÊN CỨU TRƢỚC ĐÂY .1 Nghiên cứu nƣớc ngoài .2 Nghiên cứu trong nƣớc .3 Kế thừa và phát triển .1 Khoảng trống trong các nghiên cứu trƣớc .2 Hƣớng kế thừa và phát triển nghiên cứu. 27 TÓM TẮT CHƢƠNG 2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU .2 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU .3 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU.4 GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU .1 Biến phụ thuộc .2 Biến độc lập .5 PHƢƠNG PHÁP XỬ LÝ DỮ LIỆU .1 Phân tích thống kê mô tả.2 Phân tích mô hình hồi quy .3 Kiểm định lựa chọn mô hình phù hợp .4 Kiểm định các vi phạm giả thiết mô hình hồi quy tuyến tính.

40 TÓM TẮT CHƢƠNG 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .1 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.1 Thống kê mô tả .2 Phân tích tƣơng quan giữa các biến và kiểm định đa cộng tuyến .3 Lựa chọn mô hình hồi quy .4 Kiểm định các khuyết tật của mô hình .5 Khắc phục các khuyết tật mô hình .2 THẢO LUẬN KẾT QUẢ .63 TÓM TẮT CHƢƠNG 4 .2 GỢI Ý CHÍNH SÁCH .3 HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI VÀ ĐỀ XUẤT HƢỚNG NGHIÊN CỨU TRONG TƢƠNG LAI .1 Một số hạn chế của đề tài.2 Đề xuất hƣớng nghiên cứu trong tƣơng lai. 76 TÓM TẮT CHƢƠNG 5 .78 TÀI LIỆU THAM KHẢO .83 viii DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Từ viết tắt Từ nguyên nghĩa TTCK Thị trƣờng chứng khoán CTCP Công ty Cổ phần OLS Mô hình ƣớc lƣợng bình phƣơng nhỏ nhất FEM Mô hình tác động cố định REM Mô hình tác động ngẫu nhiên FGLS Phƣơng pháp bình phƣơng bé nhất tổng quát khả thi HOSE Sở Giao dịch Chứng khoán Thành phố Hồ Chí Minh HNX Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội ix DANH MỤC BẢNG Bảng 3.1 Tổng hợp biến trong mô hình và kỳ vọng dấu.1 Thống kê mô tả các biến trong mô hình .2 Ma trận hệ số tƣơng quan giữa các biến .3 Kết quả kiểm định hiện tƣợng đa cộng tuyến bằng nhân tử phóng đại .4 Kết quả hồi quy mô hình ƣớc lƣợng bằng Pooled OLS, FEM và REM .5 Kết quả kiểm định Hausman .6 Kết quả kiểm định khuyết tật phƣơng sai sai số thay đổi .7 Kết quả kiểm định khuyết tật tự tƣơng quan .8 Kết quả hồi quy theo mô hình FGLS .1 Tổng hợp kết quả của các giả thuyết nghiên cứu .1 LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Thị trƣờng chứng khoán (TTCK) Việt Nam là một trong những kênh đƣợc thu hút sự quan tâm nhiều nhất đối với các nhà đầu tƣ. Đây cũng là kênh cung cấp nguồn vốn đáng kể cho kinh tế Việt Nam.

Bên cạnh đó, thị trƣờng cổ phiếu ngành bất động sản đang rất hấp dẫn và đã thu hút khá nhiều nhà đầu tƣ. Tuy nhiên, giá cổ phiếu trên TTCK Việt Nam mang biến động rất khó lƣờng và phức tạp, gây khó khăn cho nhà đầu tƣ trong việc lựa chọn cổ phiếu phù hợp. Bên cạnh đó, các nhà đầu tƣ cũng chƣa thật sự hiểu đầy đủ về giá trị của cổ phiếu.