MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng. Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ. Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập.
Vì vậy, vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế - xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm. Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư ngày càng cao của con người. Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong 2 chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả. Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường.
Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau. Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai. Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ đô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay Quốc tế nội bài 25km về phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía Tây), tạo điều kiện cho thành phố Vĩnh Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú đa dạng để phát triển kinh tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu đãi thông thoáng trong việc phát triển, thành phố Vĩnh Yên có đủ điều kiện để hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế.
Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Vĩnh Yên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai và gây nên những khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu của đề tài nghiên cứu “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018”. Mục tiêu của đề tài - Khái quát được thực trạng của giá đất tại địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn 2014 - 2018. - Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn 2014 - 2018.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất tại địa bàn thành phố Vĩnh Yên. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3. Ý nghĩa khoa học của đề tài Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung của địa bàn nghiên cứu được tốt hơn. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài - Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi cũng như khó khăn của công tác định giá đất trong thực tế.
- Giúp học viên hiểu được một cách cặn kẽ, sâu sắc và nắm chắc quy trình, nguyên tắc phân vùng đất, xác định vị trí đất và áp dụng xác định giá các loại đất. - Giúp nắm vững những quy định của pháp luật đất đai hiện hành, hệ thống các văn bản dưới luật về quản lý đất đai trong công tác định giá đất của Trung ương và địa phương. TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1. Tổng quan về đất và thị trường đất đai 1.
Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai. Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán. Mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu.
Đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng SXKD phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính cho đầu tư, phát triển. Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất đai là BĐS, BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có tầm quan trọng quyết định giá trị của BĐS. Ngành BĐS phát triển sẽ tạo ra tính loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế. - Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội.
Đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, không thể tái sinh; không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài không phải “khấu hao”. Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có thể´ thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất. 5 Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc SDĐ đai là mang tính xã hội sâu sắc nên việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào. - Vai trò của đất đai + Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội: C.