MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Trong quá trình phát triển của xã hội loài người, đất đai cho sinh hoạt và sản xuất luôn được đặt lên hàng đầu vì mọi hoạt động của con người đều gắn với đất. Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá đối với mỗi quốc gia, là điều kiện đầu tiên và là nền tảng tự nhiên của bất kỳ một quá trình sản xuất nào đặc biệt là sản xuất nông nghiệp. Đất đai là tài sản có giá trị lớn nhưng lại bị giới hạn về diện tích, con người có thể thay đổi tính chất đất, chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không thể mở rộng diện tích đất theo ý muốn, trong khi đó dân số ngày càng tăng, nhu cầu sử dụng đất ngày càng lớn dẫn đến tình trạng thiếu hụt về đất đai.
Vì là tài sản đặc biệt và có giá trị lớn nên cần thiết phải xác định giá đất. Việc xác định đúng giá trị đất đai giúp phân bố đất đai cũng như một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả, tránh được các tranh chấp khiếu kiện về đất đai. Lạng Sơn là miền đất sử lâu đời nằm ở phía Đông Bắc của nước Việt Nam. Thành phố có truyền thống lịch Lạng Sơn là một Thành phố trẻ, Thành phố thương mại cửa khẩu đang trên đà phát triển sôi động, là cửa ngõ giao lưu kinh tế - văn hoá của cả nước với đất nước Trung Quốc và các nước Đông Á, là địa bàn quan trọng có mối quan hệ mật thiết với vùng tam giác kinh tế trọng điểm của miền Bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh.
Tạo hóa đã ban cho nơi đây nhiều ưu thế về vẻ đẹp thiên nhiên, với núi sông vừa hùng vĩ, vừa thơ mộng của những danh lam thắng cảnh nổi tiếng đã đi vào thi ca như động Tam Thanh, núi Mẫu Sơn, chợ Kỳ lừa, núi Tô Thị, Thành Nhà Mạc,… cùng các lễ hội truyền thống mang đậm bản sắc dân tộc đã từng hấp dẫn khách bốn phương từ ngàn xưa. Sự hội tụ của các điều kiện địa lý, thiên nhiên, hoàn cảnh lịch sử và con người đã tạo cho Thành phố Lạng Sơn thế mạnh phát triển đô thị, trở thành trung tâm Chính trị - Kinh tế - Văn hoá của tỉnh Lạng Sơn và vùng Đông Bắc Tổ quốc. Cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội cũng như đời sống của con người, nhu cầu sử dụng đất của người dân trong Thành phố 2 ngày càng cao, đất đai lại là tài sản có giá trị lớn nên việc xảy ra những vấn đề khó khăn trong công tác quản lý và sử dụng đất là không thể tránh khỏi, tình trạng khiếu kiện cũng như việc chấp hành pháp luật về đất đai trên địa bàn Thành phố diễn ra rất phức tạp, một trong những nguyên nhân chính là việc xác định giá đất không chính xác, thỏa đáng (giá đất trên thị trường chênh lệch quá lớn so với giá đất nhà nước quy định) gây khó khăn cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng khi nhà nước thu hồi đất, công tác giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,… Xuất phát từ những vấn đề cấp thiết trên và dựa trên tình hình thực tế, nhằm tìm hiểu và nâng cao hiệu quả việc xác định giá đất góp phần thực hiện tốt công tác quản lý và sự dụng đất trên địa bàn Thành phố đồng thời được sự đồng ý của Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, cùng với sự hướng dẫn của thầy giáo Thạc sĩ Nguyễn Lê Duy, em đã tiến hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013”. Mục tiêu nghiên cứu - Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Lạng Sơn giai đoạn 2012 - 2013.
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Lạng Sơn trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường. Yêu cầu - Nắm vững nguyên tắc và phương pháp về định giá đất. - Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như: Luật đất đai; Nghị định của Chính phủ; Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính hướng dẫn về việc áp dụng các chính sách thuế của cơ quan thuế. Quyết định của UBND tỉnh Lạng Sơn.
- Các số liệu, tài liệu thu thập và sử dụng trong đề tài phải chính xác, khách quan, trung thực, phản ánh chính xác các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. - Đưa ra những đề xuất, góp ý phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương. Ý nghĩa khoa học và ý nghĩa thực tiễn của đề tài * Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: - Giúp sinh viên gắn lí thuyết với thực tiễn để củng cố thêm cho bài học trên lớp. - Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn * Ý nghĩa thực tiễn: Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.
4 Phần 2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 2. Khái quát về đất đai và thị trường đất đai 2. Đất đai Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật.
Theo nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá. Theo nghĩa hẹp, đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn. Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải hiểu: đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng [D2].
Thị trường đất đai Thị trường là một tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994); là nơi chuyển giao quyền sở hữu sản phẩm, dịch vụ hoặc tiền tệ, nhằm thỏa mãn nhu cầu của hai bên cung và cầu về một loại sản phẩm nhất định theo các thông lệ hiện hành, từ đó xác định rõ số lượng và giá cả cần thiết của sản phẩm, dịch vụ. Thực chất, thị trường là tổng thể các khách hàng tiềm năng cùng có một yêu cầu cụ thể nhưng chưa được đáp ứng và có khả năng tham gia trao đổi để thỏa mãn nhu cầu đó. Thị trường đất đai (đối với Việt Nam là thị trường quyền sử dụng đất) về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai. Theo nghĩa rộng, thị trường là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định; theo nghĩa hẹp, thị trường 5 đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai.
Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng Xã hội Chủ nghĩa như ở nước ta hiện nay. Khái niệm về giá đất Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Do vậy, giá đất chính là giá trị quyền sử dụng đất. Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” [D1].
Giá quyền sử dụng đất trên thị trường (giá đất thị trường) là giá quyền sử dụng đất được hình thành từ nhiều giao dịch trên thị trường mà không bị chi phối bởi các yếu tố phi thị trường. Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây: (1) Do UBND tỉnh, huyện trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật Đất đai 2003; (2) Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất [D1]. Các giao dịch về quyền sử dụng đất bao gồm: chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng, thế chấp, thừa kế, bảo lãnh, góp vốn. Giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế.
Cơ sở khoa học hình thành giá đất 2.