Đặt vấn đề về những đóng góp quan trọng nhất từ Friedrich A.Hayek (1933) [59], giải thích các chu 13 kỳ kinh tế biến động liên quan từ những chính sách tiền tệ của ngân hàng trung ƣơng. Cụ thể, biến động chu kỳ kinh tế xảy ra khi ngân hàng trung ƣơng muốn kích thích tăng trƣởng thông qua kênh đầu tƣ bằng cách cố ý tạo ra mức lãi suất thấp. Bởi lãi suất thấp khiến ngƣời tiêu dùng chi tiêu nhiều, đặc biệt là đầu tƣ vào kênh bất động sản nhà đất nhiều hơn, các nhà đầu tƣ có xu hƣớng vay nhiều tiền hơn để mở rộng sản xuất, kinh doanh, xây dựng các công trình nhà cửa. Từ đó, dẫn đến một nền kinh tế tăng trƣởng bất bình thƣờng, không cân bằng trong thị trƣờng tiền tệ, tạo nên các bong bóng bất động sản.
Đến khi các nguồn lực huy động quá mức, giá cả các yếu tố đầu vào gia tăng dẫn đến sự biến động giá nghiêm trọng trên thị trƣờng nhà đất. Theo Trịnh Hữu Liên (2010) [11], các yếu tố ảnh hƣởng đến giá trị đất - mô hình Đài Loan có thể đƣợc chia làm 4 thể loại: (1) kinh tế; (2) xã hội; (3) pháp lý, nhà nƣớc và chính trị; (4) tự nhiên, môi trƣờng và địa phƣơng. Còn theo mô hình Trung Quốc thì có thể dựa theo mối quan hệ giữa các yếu tố đó với đất đai và phạm vi ảnh hƣởng để phân thành: (1) yếu tố thông thƣờng (yếu tố hành chính, yếu tố khác nhƣ chế độ về đất đai, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách về giá đất, chính sách thuế, thay đổi về hành chính); (2) yếu tố nhân khẩu; (3) yếu tố xã hội; (4) yếu tố quốc tế; (5) yếu tố kinh tế; (6) yếu tố khu vực; và (7) yếu tố cá biệt. Theo Nguyễn Đình Bồng (2010) [1], nghiên cứu về quản lý đất đai, thị trƣờng đất đai đã đƣa ra những điều kiện liên quan đến các yếu tố quan trọng cho việc sử dụng đất, định giá đất nhƣ sau: Phân tích thị trƣờng đất đai trên quan điểm quản lý đất đai: theo quan điểm này có thể tiếp cận thị trƣờng đất đai từ việc xây dựng kết cấu hạ tầng để hỗ trợ không chỉ thị trƣờng đất đai mà còn các thị trƣờng khác trên cơ sở phân tích thị trƣờng đất đai theo quan điểm quản lý đất đai liên quan đến kết cấu hạ tầng do Nhà nƣớc thiết lập nhằm tạo lập hàng hóa đất đai, các lợi ích liên quan đến đất đai và giao dịch hàng hóa đất đai trên thị trƣờng bất động sản.
Trên cơ sở đó nhằm tính giá đất một cách hợp lý. 14 Nhƣ vậy, Giá cả BĐS ngoài ảnh hƣởng do các yếu tố đã phân tích ở trên thì còn tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trƣờng. Khi cầu lớn hơn cung, giá BĐS thƣờng bị đẩy cao lên; ngƣợc lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BĐS có xu hƣớng giảm xuống. Ngoài ra, giá cả còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác nhƣ những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trƣờng nhƣ "độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh".
có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nƣớc nhƣ đầu tƣ của Nhà nƣớc vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cƣ (đƣờng giao thông, cấp, thoát nƣớc, cấp điện.), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh địa ốc, áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc sở hữu Nhà nƣớc, chính sách nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp.; có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của ngƣời dân nhƣ không muốn bán nhà đất do cha ông để lại, hoặc không thích ở nhà chung cƣ, hoặc muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ,… 1. Định giá đất và các phƣơng pháp định giá đất 1. Định giá và định giá đất Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trƣờng.
Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Định giá đƣợc một số tác giả định nghĩa nhƣ sau: Điều 4 Pháp lệnh giá Việt Nam (2002) [24], thì “Định giá là công việc đánh giá lại giá trị tài sản phù hợp với thị trƣờng tại một địa điểm, thời điểm, nhất định theo tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế”. Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân (2005) [49], cho rằng “Ðịnh giá đất đai là ngƣời định giá căn cứ vào nguyên tắc, phƣơng pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tƣ liệu thị trƣờng đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lƣợng, và tình trạng thu lợi thông thƣờng trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hƣởng của các yếu tố về 15 phát triển kinh tế, xã hội, phƣơng thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó”. Theo Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất (2009) [4], thì “Định giá đất đƣợc hiểu là sự ƣớc tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ đối với một thửa đất (khu đất) cụ thể cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định”.
Sealrooke - viện đại học Portsmouth - Vƣơng quốc Anh, trích dẫn bởi Phạm Thanh Quế (2011) [48], cho rằng “Định giá là sự ƣớc tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã đƣợc xác định”. Lim Lan Yuan - khoa xây dựng và bất động sản - đại học quốc gia Singapore, trích dẫn bởi Phạm Thanh Quế (2011) [48], cho rằng “Định giá là một khoa học về ƣớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng nhƣ xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trƣờng, bao gồm các loại đầu tƣ lựa chọn”. Nhƣ vậy, định giá đất là sự ƣớc tính về giá trị của đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã đƣợc xác định, tại một thời điểm xác định. Đất đai là một tài sản đặc biệt.
Vì vậy, định giá đất chỉ có thể là sự ƣớc tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng. Các phương pháp định giá đất Cho đến nay, trên thế giới có khá nhiều phƣơng pháp khác nhau đƣợc áp dụng để xác định giá đất. Đất đai nói chung thƣờng gắn liền với tài sản trên đất và vì vậy, việc xác định giá trị đất đai không thể tách rời với việc xác định giá trị của các tài sản này. Nhìn chung, có thể phân loại các phƣơng pháp xác định giá trị đất đai theo hai cách tiếp cận chủ yếu: cách tiếp cận truyền thống và cách tiếp 16 cận mới.
Có những phƣơng pháp có thể áp dụng đối với hầu hết các loại đất đai và bất động sản, có phƣơng pháp chỉ áp dụng cho một số loại bất động sản nhất định. Trong cách tiếp cận truyền thống, 5 phƣơng pháp thƣờng đƣợc áp dụng, bao gồm: (1) Phƣơng pháp so sánh trực tiếp (so sánh giá bán); (2) phƣơng pháp chi phí hay phƣơng pháp thầu khoán; (3) phƣơng pháp thu nhập hay phƣơng pháp đầu tƣ; (4) phƣơng pháp lợi nhuận hay phƣơng pháp kế toán; (5) phƣơng pháp thặng dƣ hay còn gọi là phƣơng pháp phát triển giả định, và phƣơng pháp dựa trên các mô hình toán học và kỹ thuật máy tính đã tỏ ra khá hiệu quả và đƣợc xếp chung thành một nhóm các phƣơng pháp “Đánh giá hàng loạt dựa trên kỹ thuật máy tính “Computer - Assisted Mass Appraisal - CAMA)” (Nguyễn Mạnh Hải (2007) [28]). Lý thuyết thẩm định giá đất đai trên thế giới thừa nhận sáu phƣơng pháp xác định giá đất: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) phân bổ, (4) vốn hóa thu nhập từ đất, (5) vốn hóa tiền thuê đất, (6) thặng dƣ. Bên cạnh các phƣơng pháp truyền thống để xác định giá đất, phƣơng pháp định giá đất hàng loạt bằng mô hình hồi quy đƣợc áp dụng rộng rãi dựa trên cơ sở dữ liệu thông tin về giá đất với sự trợ giúp của các phần mềm thống kê (Nguyễn Quỳnh Hoa và Nguyễn Thạch (2013) [38]).
Ở Việt Nam, theo Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã quy định 2 phƣơng pháp xác định giá đất là (1) phƣơng pháp so sánh trực tiếp và (2) phƣơng pháp thu nhập (Nghị định 188 (2004) [16]). Tại Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã quy định cụ thể những phƣơng pháp định giá bất động sản là: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dƣ (Nghị định 123 (2007) [17]). Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ "quy định về giá đất" thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phƣơng pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị 17 định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ, và Thông tƣ số: 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã quy định 5 phƣơng pháp định giá đất là (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dƣ, (5) hệ số điều chỉnh giá đất (Nghị định 44 (2014) [18]), (Thông tƣ 36 (2014) [57]). Nhƣ vậy, để ƣớc tính giá trị của bất động sản, ngƣời ta có thế sử dụng các phƣơng pháp định giá bất động sản nói trên.
Tuy nhiên, trong hoạt động định giá ta không thể sử dụng độc lập một phƣơng pháp nào mà giữa chúng có mối quan hệ qua lại kiểm tra lẫn nhau. Thông thƣờng sẽ có phƣơng pháp phù hợp với bất động sản cần định giá nhất tuy nhiên các phƣơng pháp khác vẫn đƣợc đƣợc sử dụng với mục đích kiểm tra. Để đƣa ra giá trị cuối cùng của bất động sản. Công tác quản lý và định giá đất ở Việt Nam và trên thế giới 1.
Ở trên thế giới - Định giá đất tại Đài Loan (Trung Quốc) Theo Đặng Võ (2012) [86], Pháp luật Đài Loan có quy định: “Toàn bộ đất đai trong lãnh thổ của Đài Loan thuộc về toàn dân.