CHƯƠNG 1: TONG QUAN VE THỊ TRUONG BAT ĐỘNG SAN NHA O XA HOI 1. Khái niệm va phân loại nha ở xã hội 1. Khải niệm về nhà ở xã hội “Nhà ở” có vai trò rât quan trọng trong việc kêt nôi, găn kêt tình cảm con người trong gia đình cũng như trong xã hội. “Nhà ở” có thể hiểu là công trình xây dựng có mái, có tường vách được sử dụng làm chỗ ở, thường cùng với gia đình, mục đích sử dụng là đê nơi cư trú của con người, đê phục vụ các nhu câu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
Thuật ngữ về “Nhà ở xã hội” (social housing), được bắt nguồn từ các nước ngoài như Mỹ, Anh, Canada vào những năm 1970 rồi được lan tỏa qua các nước ở Châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc. Theo từ điển Cambridge online: “nhà ở công cộng cũng được định nghĩa là nhà hoặc căn hộ do chính quyền cho người có thu nhập thấp thuê với giá thấp”. Tại Hoa Kỳ thi “Nhà ở công cộng do chính quyền dau tu, sở hữu, quản lý và cung cấp cho các gia đình thu nhập thấp, người khuyết tật và người già, đối tượng thụ hưởng loại hình nhà ở này là người thu nhập thấp hoặc bị bất lợi hơn người khác (người già, người khuyết tật) và loại hình nhà này được xem là “công cộng” vì tính đặc trưng là do nhà nước đầu tư, sở hữu và quản lý”. Ở Anh, “nhà ở xã hội được cho thuê là nhà ở thuộc sở hữu và quản lý bởi chính quyền địa phương và các chủ đầu tư có đăng ký mà giá cho thuê được xác định thông qua hệ thống cho thuê quốc gia, nó cũng có thể bao gồm nhà ở cho thuê thuộc sở hữu hoặc quản lý của người khác và được cung cấp theo giá thuê tương đương như trên trên”.
Trong khi đó, ở Canada, “khái niệm nhà ở xã hội được hiểu là nhà ở được trợ cấp bởi chính phủ hoặc nhóm cộng đồng cho các hộ gia đình không thể đủ khả năng để có chỗ ở với mức giá thuê trung bình của thị trường”. Theo từ điển Bách Khoa toàn thư về nhà ở xuất bản năm 2012(Social housing in the EU, 2013), theo đó khái niệm nhà ở xã hội được hiéu theo 2 cách sau. Thi? nhất, đề cập đến tất cả các loại hình nhà ở nhận được một số hình thức trợ cấp công cộng hay trợ cấp xã hội dù trực tiếp hay gián tiếp. Những khoản trợ cấp có thé là giảm hoặc trừ miễn trừ một số loại thuế cho chủ đầu tư như thuế đất hoặc hỗ trợ về thủ tục vay vốn ngân hàng.nhằm giảm tôi đa giá nhà dé người có thu nhập thấp có khả năng tiếp cận và chi trả.
Ngoài ra, người mua nhà có giá thấp cũng thường được sự hỗ trợ thêm khi vay vốn ngân hàng. Định nghĩa / hai chủ yếu đề cập đến nha ở công cộng truyền thống, bao gồm các hình thức được Nhà nước hỗ trợ và nhà ở xã hội cho thuê. Ngoài ra còn có một số hình thức nhà ở khác như nhà ở phi thị trường hay phi lợi nhuận do các cơ quan xã hội, nhóm cộng đồng, doanh nghiệp phi lợi nhuận và các tổ chức chính trị cung cấp. Điểm chung của các hình thức trên là đều hoạt động trên cơ sở phi lợi nhuận, với mức tiền thuê (ít nhất là một phần) dựa trên khả năng chi trả.
Trợ cấp công cộng được sử dung dé giảm chi phí hoạt động hay chi phí ban đầu. Sự khác biệt phố biến của các hình thức mới này là chúng được quản lý chung trên cơ sở phi lợi nhuận, với mức tiền thuê của họ theo khả năng thanh toán. Trợ cấp công được sử dụng đề giảm chi phí vốn ban đầu hoặc chi phí hoạt động, với mục tiêu rộng hơn so với chính sách truyền thống. Ở quốc tế, thì còn có các khái niệm nhà ở “công cộng” và nhà ở “giá rẻ” là nhà ở mà được Nhà nước, Chính phủ làm chủ đầu tư xây dựng và thường được cho thuê hoặc sở hữu theo mô hình hợp tác xã.
“Social housing (nhà ở xã hội) là khái niệm rộng hơn, đối tượng chủ đầu tư đa dạng nhưng thường là phi lợi nhuận, được trợ cấp từ nhiều nguồn, các dạng sở hữu đa dạng hơn có thé theo nhiệm ky và mục đích cung cấp nhà ở cho các đối tượng không mua được nhà ở thương mại”. “Affordable housing (nhà ở phù hợp khả năng chi trả) là khái niệm thậm chí còn rộng rãi hơn nữa, áp dụng cho tất cả các loại hình chủ đầu tư thường được hỗ trợ tài chính, có hình thức sở hữu phong phú, cũng như nhắm tới các đối tượng rộng hơn”. Ở nước ta Khái niệm về Nhà ở xã hội lần đầu tiên xuất hiện chính thức trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005: “Nhà ở do Nhà nước hoặc tô chức, cá nhân đầu tư xây dựng đề cho các đối tượng quy định tại điều 53 và điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Còn theo Luật Nhà ở năm 2014, Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.
Luật Nhà ở năm 2014 đã không xác định nhà ở xã hội là nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước mà khăng định là loại nhà được xây dựng với sự hỗ trợ của Nhà nước. Điều này là phù hợp với xu thế chung của quốc tế khi chuyên dần từ hình thức sở hữu Nhà nước sang khuyến khích sự tham gia của cá nhân, tô chức vào dự án nhà ở xã hội. Với việc định nghĩa như trên, luật Nhà ở đã làm rõ sự khác biệt giữa nhà ở xã hội với nhà ở thương mại và nhà ở công vụ. Như vậy, nhà ở xã hội là nhà ở được Nhà nước ưu tiên đáp ứng cho 10 nhóm đối tượng, trong đó nhóm đối tượng có số lượng lớn nhất, đó là: Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại các khu vực nông thông Người thu nhập thấp, hộ nghèo và cận nghèo tại các khu vực đô thị; Người lao động đang làm việc trong và ngoài khu công nghiệp; Cán bộ, công chức và viên chức; Học sinh và sinh viên.
Trong suốt những năm trước 2009, gần như Chính phủ không tập trung xây dựng chính sách phát triển nhà ở xã hội. Từ năm 1954 đến những năm 1980, các chương trình xây dựng nhà ở của Chính phủ chủ yếu là xây mới và trợ cấp nhà ở cho thuê cho các cán bộ nhà nước và những người lao động tại các đô thi, tuy nhiên cũng chỉ cung cấp được 1/3 lượng đơn vị nhà ở cần thiết cho các công chức nhà nước. Những năm 1980, Nhà nước cấp đất cho các cơ quan nhà nước dé các cán bộ, công nhân viên chức tự xây nhà. Tuy nhiên, nhà ở dành cho các nhóm khác không được đề cập đến trong các chính sách, chương trình của Chính phủ.
Từ năm 2009, Chính phủ đưa ra chính sách phát triển nhà ở xã hội, mục đích phát triển nhà ở cho công nhân tại các khu công nghiệp, cho sinh viên và người dân có thu nhập thấp đang sinh sống tại các đô thị. Năm 2011, “Chiến lược nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn 2030” của Chính phủ đưa ra quy định những đối tượng gặp khó khăn về nhà ở, bao gồm người có thu nhập thấp ở đô thị và công nhân lao động, sẽ được Nhà nước hé trợ. Tuy nhiên, sau hơn 10 năm thực hiện, việc triển khai phát triển nhà ở xã hội tại các đô thị vẫn còn gặp nhiều khó khăn. Phân loại nhà ở xã hội e Theo mục đích sử dụng: nhà ở xã hội được chia thành 3 loại: - NOXH đề bán - NOXH để cho thuê - NOXH dé cho thuê mua e Theo nguồn vốn đầu tư xây dựng: - NOXH được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước - NOXH được đầu tư bởi tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng.
e Theo hình thức thiết kế: nhà ở xã hội chia thành 2 kiểu: - NOXH là chung cư - NOXH là nhà ở liền kề thấp tầng e Theo đối tượng sử dụng: nhà ở xã hội chia thành 3 loại: - NOXH dành cho người thu nhập thấp - NOXHdành cho công nhân - NOXH dành cho sinh viên * Phan biệt nhà ở xã hội va nhà ở thương mai giá rẻ Hiện nay, có nhiều người vẫn có những suy nghĩ sai lầm răng nhà ở xã hội là nhà ở kém chất lượng, chưa thật sự hiểu về nhà ở xã hội, chưa hiểu được rõ về "khái niệm" Nhà ở xã hội và đang còn nhằm lẫn giữa Nhà ở Xã hội và Nhà thương mại giá rẻ. Nhà ở xã hội là loại hình nhà có chất lượng khá tốt như các nhà ở thương mại chứ không như nhiều người nghĩ. Nó được đảm về các tiêu chuẩn xây dựng hiện hành và có độ bền vững lâu dàu, chỉ có điều vì là nhà ở được Nhà nước hỗ trợ nên nội thất sẽ không được trạng bị các thiết bị cao cấp mà chỉ là bình dân, ví dụ như chỉ có cầu thang bộ chứ không có thang máy, sử dụng các thiết bị vệ sinh thông thường hợp với giá tiền, nội thất bàn giao thô chỉ sơn tường, không có các dịch vụ tiện ích dang cấp như phòng tập gym, bề bơi,. Ngoài ra diện tích căn hộ sẽ bị hạn chế và nhỉ hơn các căn hộ thương mại cao cấp.
Nhà ở xã hội được Nhà nước giảm hoặc miễn thuế cho chủ đầu tư như thuế sử dụng đất. Ngoài ra Nhà nước còn hỗ trợ nguồn tính dụng tài chính như cho chủ đầu tư và người mua nhà vay ngân hàng với mức lãi suất so với vay tín dụng thông thường, hỗ trợ một phần đền bù giải phóng mặt bằng (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính để được giảm giá vật liệu xây dựng. Tuy nhiên dé mua được nha ở xã hội thì phải thuộc một trong những đối tượng ưu đãi theo Luật nhà ở và phải đảm bảo được những yêu cầu theo quy định của Thông tư 20 và Nghị định 100 về Nhà ở xã hội. Nhà ở Xã hội không đồng nghĩa với việc chất lượng thấp, dich vụ kém chất lượng (điển hình những NOXH không thua kém gi nhà Thương mai như NOXH Econhome 3 của CDT Capital house có sân vườn áp mới nướng BBQ, khu vui chơi, đi bộ, khu thiền; Rice City Tây Nam Linh Dam CDT Bic có trung tâm thượng mại, rạp chiếu phim, an ninh thẻ từ ra vào, cửa chống cháy.