Chương 1: Cơ sở khoa học về Quản lý vận hành tòa nhà chung cư. Chương 2: Thực trạng Công tác quản lý vận hành của PMC — Nghiên cứu thực tế tại dự án căn hộ cao cấp Cove Residences. Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác quản lý vận hành toà nhà chung cư tại PMC trong thời gian tới. NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHUONG 1: CO SO KHOA HOC VE QUAN LÝ VẬN HANH TOA NHÀ CHUNG CU.
Tổng quan chung về nha chung cư 1. Khái nệm chung cư “Nhà chung cư là nhà có từ 2 tang trở lên, có nhiễu căn hộ, có lối di, cau thang chung, có phan so hữu riêng, phân Sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tang su dung chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gốm nhà chung cu được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh. ”! “Toa nha chung cư là một khối nhà (block) độc lập hoặc nhiều khối nhà có chung kết cấu xây dựng hoặc chung hệ thong kỹ thuật công trình được xây dựng theo quy hoạch và hồ sơ dự án do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt ”? Có thé nói, hiện nay nhà chung cư đã giải quyết được phan nào van dé bùng nỗ dân số. Quỹ đất có hạn nhưng lượng người dé về các thành phó lớn liên tục tăng qua hàng năm, việc xây dựng nhà ở riêng lẻ là không phù hợp.
Với cùng một diện tích đất, nhà chung cư sẽ tối ưu được số lượng người và có thể phù hợp với nhiều phân khúc khách hàng. Đặc điểm chung cư Nhà chung cư có những đặc điểm riêng biệt so với các loại hình nhà ở khác như: Có phân sở hữu chung và sở hữu riêng. Ngoài phần sở hữu riêng cho mỗi hộ gia đình còn có phần sở hữu chung là phần diện tích, các công trình, hệ thống các thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà chung cư và các chủ sở hữu có quyên sở hữu như nhau. Nhà chung cư có thời hạn sử dụng nhất định.
! Khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở 2014 ? Khoản 3 Điều 3 VBHN 05/ BXD ngày 07/09/2021 Thời hạn sử dụng nhà chung cư phụ thuộc vào cấp của công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư theo quy định. Quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư như sau: Bang 1. 1 Thời hạn sw dụng nhà chung cư Tiêu chí Quyết định Công trình còn đảm bảo chất lượng | Tiếp tục sử dụng theo thời hạn ` " va an toàn sử dụng quy định Phù hợp với quy hoạch xây dựng | Công trình bị hư hỏng nặng, có nguy | Phá đỡ cải tạo, xây dung mới nhà ở cơ sập đồ, không còn đảm bảo an Hoặc bàn giao cho cơ quan có toàn sử dụng thầm quyền. ` cố Bàn giao cho cơ quan có thẩm Không phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở ` l ˆ " quyên phá dỡ hoặc xây mới 1.
Phân loại chung cư 1. Phân loại theo phân hạng chung cư Chung cư là một dạng nhà ở không sở hữu đất, có đặc trưng riêng so với các loại bất động sản nhà ở khác. Hơn nữa, với tình trạng bùng nỗ dân số, chung cư phát triển mạnh mẽ, đa dạng về chất lượng và giá cả để phù hợp với mức thu nhập của người dân. Chính vì vậy mà Nhà nước cần kiểm soát, kiểm tra điều kiện an toàn và có những quy định đánh giá dé quản lý việc xây dựng chung cư, tránh tinh trạng xây dựng 6 ạt nhưng hoạt động không hiệu quả dẫn đến lãng phí tài nguyên.
Hiện nay, chung cư được Nhà nước phân thành nhiều hạng khác nhau dé xác định giá trị bất động sản giúp việc quản lý và giao dịch trên thị trường diễn ra dễ dàng hơn. Việc phân hạng nhà chung cư được quy định tại Thông tư 31/2016/TT-BXD. “Việc phân hang nhà chung cư được xác định trên cơ sở 04 nhóm tiêu chi sau đây: 1. Nhóm tiêu chí về quy hoạch - kiến trúc.
Nhóm tiêu chí về hệ thống, thiết bị kỹ thuật. Nhóm tiêu chí về dịch vụ, hạ tang xã hội. Nhóm tiêu chí về chất lượng, quản lý, vận hành. ” “Nhà chung cu được phân thành 03 hạng như sau: Hạng A: là nhà chung cư đáp ứng đây đủ các yêu cau để được phân hạng và phải đạt toi thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí đánh giá chung cư hang A; Hạng B: là nhà chung cư đáp ứng day đủ các yêu cau để được phân hạng và phải đạt tối thiểu 18 trên tổng số 20 tiêu chí đánh giá chung cư hạng B; Hạng C: là nhà chung cư đáp ứng đầy đủ các yêu cau dé được phân hạng và không đạt du tiêu chi dé công nhận hang A và hang B.
Tiêu chí đánh giá phân hạng chung cư Tiêu chí Hạng A Hạng B LQuy I.Vị trí | Cách phố chính <0,5 km < 0,5 km hoạch — _. Kiến trúc Tiêp cận giao thông công | <0,5 km <lkm cộng 2. Mật độ xây dựng <45% <55% 3. Sanh Sanh chinh bé tri độc lập Có Có căn hộ ¬ "= Có quây lễ tân, bàn ghê tiép | Có Không khách 4.
Hành lang: Chiều rộng (D) > 1,8m 1,5m<A<1,8m 5. Diện tích căn hộ: >35mˆ 30m?<B< 35m? Công thức tính:) Sch/ 5 Spn 3 Điều 5 Thông tư 31/2016/TT-BXD 4 Điều 6 Thông tư 31/2016/TT-BXD 6. Phòng vệ sinh >0,7 0,5<C<0,7 7. Chỗ dé xe: căn/ chỗ dé 6 tô (don vi) | 1 I<E< 2 có mái xe IILHệ 9.
Cấp điện Có máy phát điện dự phòng thống, l thiết bị kỹ 10. Câp nước: HUngười/ngày-đêm trong | 200 150<F<200 thuật 2 ngày (đơn vi) 11. Thông tin, liên lạc Hệ thống cung cấp dịch vụ truyền hình cáp, điện thoại, Internet tốc độ cao tới từng căn hộ 12. Phòng cháy chữa cháy Hệ thống, thiết | Hệ thống, thiết bị chữa cháy tự | bị chữa cháy tự động khu vực |động khu vực công cộng và | công cộng căn hộ II.
Thương mại R<1km R<1,5km vụ, Hạ : : tAng xii 14. Thé thao: phòng tập gym, bê bơi, sân | Có 2 tiện ích Có 1 tiện ích hội tennis, sân thê thao khác. Sân chơi: cho trẻ em và cư dân R<200m R<500m 16. Y tế: bệnh viện, phòng khám R<0,5 km R<lkm 17.
Giáo dục: trường mam non, tiêu học | R < 0,5 km R<1lkm IV. Chất lượng Máy móc, thiết bị không quá 10 lượng, năm thời hạn bảo hành và đảm bảo quản lý, chất lượng, vận hành tốt vận hành Công trình hoàn thiện đạt chất lượng cao 19. Quản lý, vận hành Đơn vị QLVH chuyên nghiệp Quản lý vệ sinh, chăm sóc cây cảnh 20. Bảo vệ an ninh Hệ thông camera kiêm soát Kiêm soát ra vào 1.
Phân loại theo loại hình căn hộ Với sự phát triển của thị trường Bat động sản cũng như sự đa dạng về nhu cau, hiện nay trên thị trường có rất nhiều loại hình căn hộ chung cư, ngoài loại hình truyền thống có xuất hiện nhiều loại hình mới. Mỗi loại hình căn hộ sẽ có nét đặc trưng riêng cũng như phù hợp với từng phân khúc khách hàng. Có các loại hình căn hộ như sau: a) Can hộ truyền thống Đây là loại hình căn hộ phổ biến nhất. Căn hộ truyền thống đa dạng về mức giá (từ bình dân đến cao cấp), điện tích phù hợp với các phân khúc tài chính của người mua.
Căn hộ thường có cấu trúc đơn giản, phân bố đầy đủ các không gian đáp ứng cơ bản nhu cầu ở như phòng ngủ, phòng khách, phòng bếp, nhà vệ sinh. b) Căn hộ Studio Là một dạng căn hộ nhỏ với diện tích không quá 60m”, được thiết kế phục vụ cho học sinh, sinh viên, những người muốn sống một mình hoặc một cặp vợ chồng mới cưới. Đặc trưng của loại hình căn hộ này là không có vách ngăn giữa các phòng (trừ khu vực phòng tắm và vệ sinh), và vẫn có đủ các công năng cơ bản như căn hộ truyền thống. c) Officetel Officetel là tên gọi kết hợp của Office va Hotel, là loại hình căn hộ da năng như nhà ở, khách sạn hay văn phòng.
Loại hình này thường có diện tích nhỏ khoảng 20 — 50m”. Officetel được xây dựng với thiết kế hiện đại, đầy đủ tiện nghi với các phòng công năng: phòng ngủ, phòng bếp, khu nhà tắm - vệ sinh và nội thất cơ bản dé làm việc. d) Shophouse Loại hình căn hộ đặc biệt kết hợp giữa kiến trúc nhà ở và cửa hàng kinh doanh, được biết đến với tên gọi khác là căn hộ thương mại shophouse. Các căn hộ kiểu này thường nằm tại vi trí tầng trệt của các dự án chung cư hay dự án nhà phố thương mại, do số lượng có hạn và diện tích lớn hơn căn hộ thông thường nên có giá cao.
e) Penthouse Căn hộ Penthouse là những căn hộ tọa lạc trên tầng cao nhất của một tòa nhà, một cao 6c, không nhất thiết phải là căn hộ thông tang, thường có tường bao quanh nhưng không chiếm toàn bộ phần mái và có ít nhất 2 tầng. Loại hình này hướng tới phân khúc khách hàng cao cấp với các đặc điểm tiêu biểu như: cấu trúc thiết kế bắt mắt, sang trong, tầm nhìn đẹp (ngắm nhìn thành phố từ trên cao xuống), không gian yên tĩnh, tận dụng được nguồn ánh sáng tự nhiên, thiết bị hiện đại và cao cấp. f) Duplex Duplex là căn hộ thông tang, có từ 2 tang trở lên và thường nằm ở tang cao của tòa nhà cao tầng hoặc một khu cao ốc. Điểm đặc biệt là cầu thang được thiết kế ngay bên trong căn hộ, với thiết kế độc đáo sử dụng chất liệu kính ở mặt ngoài dé tối đa góc nhìn.
Căn hộ Duplex có đầy đủ tiện nghĩ, đồ nội thất được chọn đều là của các thương hiệu nỗi tiếng. So với các căn hộ thông thường, loại hình căn hộ này thường có giá rat cao, phân khúc khách hàng hướng tới là cao cấp. Loại hình này có vài nét tương đồng so với Penthouse. 10 ø) Sky Villa Sky Villa là sự kết hợp giữa thiết kế của một căn biệt thự với một căn hộ hạng sang có không gian sống rộng lớn và tiện nghi như một biệt thự nghỉ dưỡng trên không sang trọng.
Căn hộ Sky Villa thường sẽ có các tiện ích như bể bơi ngoài trời, sân vườn, cây xanh. Đây là lựa chọn ưa thích của tầng lớp thượng lưu. h) Căn hộ kép Dual Key Dual Key là dạng căn hộ có chia khóa đôi tức là căn hộ có chung chìa khóa nhưng lại có 2 lối đi riêng.