CHƯƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ LUẬN VE HOẠT ĐỘNG MOI GIỚI BAT ĐỘNG SẢN 1. Tổng quan về bất động sản 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản hay còn gọi là địa ốc hay nhà đất là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gi dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
Những thứ có thể di chuyển ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà tạm thì không được xem là bất động sản. Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để yên bất động sản của mình. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với thị trường vốn, thị trường tài chính. Theo điều 174, Bộ luật dân sự nước ta đã đề cập đến sự phân loại bất động sản và động sản, theo đó: “4.
Bất động sản là các tài sản bao gồm: a, Đất đai; b, Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; c, Các tài sản khác gắn liền với đất đai; d, Các tài sản khác do pháp luật quy định. Đặc điểm của bất động sản Tính đa dạng về kết cấu: Kiến trúc và kết cấu của bất động sản là đa dạng, phức tạp và không có quy chuẩn cố định. Bất động sản có thể là các công trình nhà ở đơn giản với kiến trúc chồng tầng nhưng cũng có thể kết cấu phức tạp với kết cấu xây dựng mang những hình dáng và cấu trúc không khuôn mẫu, khác biệt theo trí tưởng tượng của các nhà thiết kế. Vì vậy, kết cấu kiến trúc tạo nên bất động sản luôn phát triển đa dạng và không có giới hạn.
Với những tiến bộ về khoa học kỹ thuật trong xây dựng ngày nay, có những kiểu thiết kế bất động sản trước kia tưởng như không thể thì ngày nay đã hình thành và phát triển mang lại các giá trị vượt trội không so sánh cho các công 11 trình bat động san mang tính khác biệt. Mặt khác, do bất động sản có nhiều loại khác nhau với các kiểu dáng và kiến trúc khác nhau nên các yếu tố kết cấu vật lý được sử dụng để tạo nên bất động sản cũng rất đa dạng. Một bất động sản có thể được kết cấu từ rất nhiều loại vật liệu kết hợp không chỉ truyền thống như gỗ, bê tông, sắt thép, nhôm, gạch, đá.mà còn xuất hiện nhiều vật liệu mới đang được đưa vào sử dụng phổ biến. Với trình độ khoa học công nghệ ngày càng phát triển, ngày càng có nhiều loại vật liệu mới được phát minh ra và không có giới hạn đối với loại vật liệu sử dụng để tạo nên bất động sản.
Sự kết hợp giữa kiến trúc phức tạp và vật liệu sử dụng đa dạng đã tạo nên sự đa dạng, phức tạp, bí hiểm về kết cấu vật lý của bất động sản. Đặc điểm này cho thấy, bất động sản là một loại hàng hóa chuyên biệt, không mang các đặc tính phổ biến mà phần lớn người sử dụng hoàn toàn không có đủ thông tin hiểu biết mà các thông tin chi tiết từ kiến trúc, kết cấu, vật liệu và quy chuẩn của quá trình sản xuất. đều dựa duy nhất vào thông tin của nhà sản xuất cung cấp. Mỗi bất động sản gắn liền với vị trí nhất định: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, không thể di chuyển đi nơi khác.
Do đó mặc dù đây là tài sản của một người, nhưng họ không thể cầm, nắm hay thực hiện các tác động khác. Dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác. Đương nhiên không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống. Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản.
Vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất. Do đó mà đất đai ở các địa phương khác nhau có quy hoạch khác, giá chuyển nhượng khác nhau. Khi mà các điều kiện kinh tế, xã hội luôn khác biệt ở thành thị, nông thôn, ở vùng núi — đồng bằng,. Tính không đồng nhất: Mỗi bất động sản lại thể hiện đặc điểm bên trong và tác động bên ngoài khác nhau.
Ngay cả các bất động sản gần nhau cũng có giá cả khác nhau, phù hợp với mục đích sử dụng khác. Như đất mặt đường, mặt ngõ, một mặt tiền, hai mặt tién. Giá của bất động sản có thể phản ánh đối với tính không đồng nhất của nó. Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực thì giá cả của chúng cũng phụ thuộc 12 vào nhiều yếu tố như: Thời điểm bán như thế nào , nhu cầu, khả năng, người mua có thích hay không , tâm lý của người mua lúc đó như thé nao.
Tất cả những điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản. Nó cũng phản ánh tính cung cầu đối với một tài sản, thêm nữa là đặc trưng của bất động sản. Nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay, tính không đồng nhất của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển. Con người coi trọng hơn nên giá đất tăng nhanh ở các khu vực phát triển.
Tính cá biệt và khan hiếm: Tính chất cá biệt của bất động sản cho thấy rằng không thể tồn tại hai bất động sản hoàn toàn giống như nhau, điểm hình có thể thấy ít nhất là không tồn tại hai thửa đất hoàn toàn giống nhau cùng chiếm một vị trí giống nhau trên Trái Đất, điều này đã tạo nên tính khan hiếm cá biệt của bất động sản. Tính Lâu Bền: Bất động sản là đất đai có tính lâu bền và gần như không thể phá hủy (ngoại trừ các ảnh hưởng đến từ thiên tai). Với tài sản liên quan đến đất đai như công trình cũng có thể tồn tại trong vài năm, chục năm hoặc lâu hơn thế. Khi xảy ra hỏng hóc đều có thể nâng cấp, sửa chữa và tái sử dụng dài hạn.
Do đó, tính lâu bền của bất động sản là chỉ đến tuổi thọ của công trình và các kiến trúc liên quan. Trong đó, tuổi thọ bất động sản lại được chia thành “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ vật lý”. Nhờ đặc tính bền lâu, tài sản bất động sản được ứng dụng với nhiều mục đích khác nhau, phong phú, đa dạng và không bao giờ vơi cạn. Tính Tương Tác Và Chịu Ảnh Hưởng Lẫn Nhau: Bất động sản là dạng “hàng hóa” có thể tác động và chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
Sự thay đổi giá trị của một bất động sản nào đó có thể làm tăng hoặc giảm giá trị của một bất động sản liên quan. Đây là tính chất được nhiều nhà đầu tư sử dụng để làm tăng giá trị bất động sản để đem lại nhiều hơn các lợi ích về kinh tế. Có giá trị lớn, có khả năng tái tạo vốn và bảo toàn giá trị: Bất động sản là loại tài sản mang giá trị rất lớn do hai yếu tố chủ yếu cấu thành nên bất động sản là đất đai và công trình mà giá trị của đất đai cao cộng thêm chỉ phí đầu tư xây dựng lớn. Giá cả của bất động sản thường cao hơn giá cả của các loại hàng hóa tiêu dùng khác nhiều lần.
Do đó, hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản cần có lượng vốn lớn. Hơn thế nữa, do có đặc tính là thời gian tạo lập, trao đổi mua bán bất động sản thường kéo dài nên hoạt động đầu tư kinh doanh bất động 13 sản là hoạt động cần vốn dài hạn. Do vậy, các quan hệ giao dịch mua bán bất động sản thường có sự tham gia của các ngân hàng, một mặt để thuận lợi trong việc giao dịch thanh toán với khối lượng tiền lớn. Mặc khác, do vừa cần lượng vốn lớn lại trong dài hạn nên người mua thường không có đủ tiền mặt để thanh toán ngay toàn bộ giá trị bất động sản nên phát sinh quan hệ vay vốn với các ngân hàng, tổ chức tín dụng trong đầu tư, kinh doanh bất động sản.
Quá trình thẩm định trong các quan hệ về vay vốn và thế chấp bất động sản của các ngân hàng phải nghiên cứu hiểu rõ bất động sản, đánh giá đúng các lợi thế của bất động sản cũng là điều kiện thuận lợi để các ngân hàng thực hiện các hoạt động tư vấn, môi giới, định giá bất động sản. Vì vậy, ngân hàng và các tổ chức tín dụng cũng thường có các hoạt động kinh doanh liên quan đến các dịch vụ phục vụ thị trường bất động sản cũng như có điều kiện lợi thế về vốn để tham gia trực tiếp vào hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Quan hệ giữa nhà đầu tư, kinh doanh bất động sản và các tổ chức tài chính, ngân hàng giúp cho bất động sản có khả năng tái tạo vốn. Nói cách khác, tiền vốn đầu tư vào bất động sản sẽ không làm giảm tiền vốn kinh doanh vì có thể thông qua thế chấp để tái tạo vốn cho kinh doanh.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản có thể tạo ra vốn mới bằng cách thế chấp chính bất động sản để tái đầu tư trở lại cho kinh doanh. Một lượng vốn ban đầu tung vào thị trường bất động sản có thể đem lại lượng vốn hoạt động thực tế lớn gấp nhiều lần cho nhà đầu tư. Qua từng thương vụ, khả năng sinh lợi từ bất động sản lại tăng thêm trở thành yếu tố kích thích nhà đầu tư tiếp tục gia tăng hoạt động của mình và do đó, họ cần tiếp tục tạo ra lượng vốn mới để tham gia vào thị trường thông mối quan hệ với các tổ chức tín dụng ngân hàng. Cũng chính từ khả năng này mà giá trị tiền vốn đã đầu tư vào bất động sản qua thời gian, giá trị tích lũy của bất động sản thường tăng lên làm cho giá trị vốn tích lũy khi đầu tư vào tài sản là bất động sản không bị hao mòn mà vẫn bảo toàn giá trị.
Bất động sản có giá trị lớn và phải trải qua vận hành, khai thác trong dài hạn, thường kéo dài hàng chục năm mới có khả năng thu hồi vốn. Do đó, đầu tư bất động sản và các quyết định trong việc sử dụng đất phải cân nhắc không chỉ ở ngắn hạn mà phải tính toán trong trung và dài hạn.