Tổng quan nghiên cứu

Thành phố Hạ Long giữ vai trò là trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và du lịch của tỉnh Quảng Ninh với tổng diện tích tự nhiên đạt 27.515,75 ha cùng quy mô dân số ghi nhận năm 2018 là 236.972 người. Cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng đạt 64% và sự chuyển dịch mạnh mẽ của cơ cấu kinh tế theo hướng gia tăng tỷ trọng dịch vụ lên 54,1%, thị trường bất động sản tại địa phương đã có những bước phát triển vượt bậc. Thu ngân sách từ đất đai đóng góp quan trọng vào tổng thu ngân sách của thành phố, vốn chiếm hơn 60% tổng thu toàn tỉnh Quảng Ninh. Tuy nhiên, sự phát triển nóng của nền kinh tế cũng làm nảy sinh bất cập lớn trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, đặc biệt là khoảng cách chênh lệch đáng kể giữa khung giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành và giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Sự bất cập về giá đất là nguyên nhân trực tiếp gây ra khó khăn, vướng mắc trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, làm phát sinh khiếu kiện kéo dài và làm chậm tiến độ giải ngân các dự án đầu tư công lẫn tư nhân. Nhằm giải quyết triệt để vấn đề này, đề tài tập trung vào ba mục tiêu then chốt: khảo sát thực trạng giá đất ở theo quy định và giá thị trường trong giai đoạn 2015 - 2018; phân tích, lượng hóa các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, quy hoạch chi phối giá đất; và xây dựng hệ thống giải pháp hoàn thiện công tác định giá đất tiệm cận thị trường. Phạm vi nghiên cứu được triển khai tập trung tại ba phường trung tâm mang tính đại diện cao là Hồng Hà, Hồng Gai và Bãi Cháy. Kết quả nghiên cứu mang ý nghĩa thực tiễn sâu sắc, góp phần nâng cao hiệu quả thu ngân sách, giảm thiểu từ 15% đến 25% thời gian xử lý thủ tục giải phóng mặt bằng và bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.

Cơ sở lý thuyết và phương pháp nghiên cứu

Khung lý thuyết áp dụng

Nghiên cứu được xây dựng dựa trên nền tảng lý luận kinh tế học đất đai và hệ thống pháp lý hiện hành tại Việt Nam. Về mặt lý thuyết, đề tài vận dụng sâu sắc Lý thuyết địa tô của Kinh tế chính trị học, bao gồm: địa tô chênh lệch I hình thành từ lợi thế vị trí địa lý đắc địa và điều kiện tự nhiên thuận lợi; địa tô chênh lệch II tạo ra nhờ quá trình đầu tư thâm canh, hoàn thiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật; và địa tô tuyệt đối. Bên cạnh đó, nghiên cứu tích hợp Lý thuyết cân bằng cung cầu và mô hình mối quan hệ giữa giá đất với lãi suất ngân hàng theo công thức giá trị đất bằng thương số giữa địa tô và lãi suất tiền gửi.

Hệ thống nguyên tắc định giá bất động sản được áp dụng xuyên suốt gồm ba nguyên tắc trụ cột: Nguyên tắc thay thế (giá trị thửa đất bị giới hạn bởi chi phí mua một thửa đất tương đương); Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất (Highest and Best Use - HBU) nhằm khai thác tối đa tiềm năng sinh lời hợp pháp; và Nguyên tắc biến động theo chu kỳ phát triển kinh tế. Các khái niệm cốt lõi được chuẩn hóa theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 (Điều 3, Điều 113, Điều 114), Nghị định 44/2014/NĐ-CP, Nghị định 104/2014/NĐ-CP và Thông tư 36/2014/TT-BTNMT, bao gồm: giá quyền sử dụng đất, khung giá đất định kỳ 5 năm, bảng giá đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và hệ số điều chỉnh giá đất.

Phương pháp nghiên cứu

Nghiên cứu sử dụng kết hợp chặt chẽ giữa nguồn dữ liệu thứ cấp và sơ cấp nhằm đảm bảo tính khách quan khoa học:

  • Nguồn dữ liệu thứ cấp: Thu thập toàn bộ báo cáo kinh tế - xã hội giai đoạn 2015 - 2018 của thành phố Hạ Long, bảng giá đất của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh và số liệu kiểm kê hiện trạng sử dụng đất với tổng diện tích đất nông nghiệp là 9.860,26 ha (chiếm 35,84%) và đất phi nông nghiệp là 14.878,71 ha (chiếm 54,08%).
  • Nguồn dữ liệu sơ cấp: Thực hiện khảo sát điều tra thực địa với cỡ mẫu chuẩn 100 phiếu điều tra tại ba khu vực trọng điểm theo phương pháp chọn mẫu phân tầng đại diện. Cụ thể phân bổ: Khu vực I (phường Hồng Hà) 40 phiếu; Khu vực II (phường Hồng Gai) 30 phiếu; Khu vực III (phường Bãi Cháy) 30 phiếu. Mẫu khảo sát được chọn ngẫu nhiên từ cơ sở dữ liệu hồ sơ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất.
  • Phương pháp phân tích và xử lý dữ liệu: Ứng dụng phương pháp thống kê mô tả, phương pháp so sánh trực tiếp thị trường và xử lý định lượng trên phần mềm Excel. Lý do lựa chọn các phương pháp này là nhằm phản ánh chính xác quy luật biến động giá, lượng hóa biên độ chênh lệch giữa bảng giá nhà nước và giá thị trường trên từng tuyến đường, đồng thời loại bỏ các yếu tố gây nhiễu thông tin giao dịch ảo. Toàn bộ quá trình nghiên cứu thực địa và xử lý dữ liệu được tiến hành từ ngày 12/8/2018 đến ngày 05/3/2019.

Kết quả nghiên cứu và thảo luận

Những phát hiện chính

Thứ nhất, tồn tại khoảng cách chênh lệch rất lớn giữa bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh quy định và giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường tại cả ba khu vực nghiên cứu trong giai đoạn 2015 - 2018. Giá đất thị trường bình quân tại các tuyến đường trung tâm thuộc nhóm I luôn cao gấp từ 2,5 đến 4,8 lần so với giá đất quy định trong bảng giá đất của nhà nước. Ngay cả khi áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm, mức giá tính thu nghĩa vụ tài chính vẫn thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế của người dân.

Thứ hai, vị trí địa lý, cấp loại đường phố và kích thước hình thể thửa đất là những yếu tố có sức chi phối mạnh nhất đến giá đất ở. Kết quả điều tra cho thấy các thửa đất mặt tiền tại các trục giao thông chính như đường bao biển Trần Quốc Nghiễn (phường Hồng Hà), đường Lê Thánh Tông (phường Hồng Gai) hay đường Hạ Long (phường Bãi Cháy) có giá thị trường cao hơn từ 45% đến 75% so với các thửa đất nằm ở vị trí ngõ hẻm có chiều rộng mặt cắt dưới 3m trong cùng một khu vực. Thửa đất có kích thước mặt tiền chuẩn từ 4m đến 5m và chiều sâu từ 10m đến 15m luôn đạt tính thanh khoản và đơn giá chuyển nhượng cao nhất.

Thứ ba, sự bứt phá về hạ tầng giao thông và dịch vụ du lịch thúc đẩy giá đất tăng trưởng vượt bậc với mức tăng bình quân từ 15% đến 25%/năm trong giai đoạn 2015 - 2018. Điều này hoàn toàn tương thích với tốc độ tăng trưởng giá trị tăng thêm ngành xây dựng đạt 17,3% (năm 2017) và mức tăng tổng mức bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng bình quân 18,4%/năm.

Thứ tư, cấu trúc quỹ đất tại thành phố Hạ Long có sự phân hóa mạnh mẽ: nhóm đất phi nông nghiệp chiếm tới 54,08% diện tích toàn thành phố, nhưng đất ở đô thị chỉ chiếm 4,88% (tương đương 1.342,56 ha). Quỹ đất ở đô thị hạn chế trong khi diện tích đất danh lam thắng cảnh chiếm tới 18,29% (5.031,06 ha) và đất khoáng sản chiếm 6,80% (1.869,63 ha) đã tạo ra sự khan hiếm nguồn cung đất ở thực tế, đẩy mặt bằng giá đất thương phẩm liên tục thiết lập các mức đỉnh mới.

Thảo luận kết quả

Các phát hiện nghiên cứu hoàn toàn có thể được trực quan hóa thông qua biểu đồ hình cột so sánh tương quan giữa giá đất quy định và giá thị trường theo từng năm (2015 - 2018) trên từng nhóm vị trí, kết hợp cùng bảng ma trận đối chiếu mức độ tác động của các biến số: khoảng cách đến bờ biển, chiều rộng mặt tiền và tiện ích thương mại.

Nguyên nhân cốt lõi của sự chênh lệch giá đất bắt nguồn từ cơ chế ban hành bảng giá đất định kỳ 5 năm một lần chưa bắt kịp sự vận động biến đổi linh hoạt của thị trường bất động sản du lịch biển. Thành phố Hạ Long với thu nhập bình quân đầu người năm 2018 đạt 180 triệu đồng/năm cùng dòng vốn đầu tư nghìn tỷ đổ vào các khu nghỉ dưỡng, công viên giải trí và hạ tầng cao tốc đã tạo ra địa tô chênh lệch II vô cùng lớn. So sánh với các nghiên cứu tương tự tại các đô thị du lịch ven biển như Đà Nẵng hay Nha Trang, biên độ chênh lệch giá đất tại Hạ Long có tốc độ giãn cách nhanh hơn do tính hữu hạn của dải đất ven vịnh di sản. Điều này khẳng định sự cần thiết phải có cơ chế định giá đất linh hoạt dựa trên dữ liệu giao dịch thị trường theo thời gian thực.

Đề xuất và khuyến nghị

Nhằm hoàn thiện công tác quản lý và đưa giá đất quy định của Nhà nước tại thành phố Hạ Long tiệm cận với giá thị trường, bốn giải pháp trọng tâm được đề xuất:

  1. Hoàn thiện phương pháp định giá và cơ chế điều chỉnh hệ số K: Giao Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì phối hợp với Sở Tài chính rà soát, tái cấu trúc phương pháp xác định hệ số điều chỉnh giá đất hàng năm. Mục tiêu đặt ra là thu hẹp khoảng cách chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá thị trường xuống dưới mức 15% đến 20%, thực hiện hoàn thành trong giai đoạn 2019 - 2021.
  2. Thiết lập hệ thống cơ sở dữ liệu số hóa giá đất đa mục tiêu: Ủy ban nhân dân thành phố Hạ Long và Văn phòng Đăng ký đất đai cần triển khai xây dựng phần mềm quản lý bản đồ giá đất số hóa gắn liền với bản đồ địa chính. Toàn bộ 100% dữ liệu giao dịch công chứng, đấu giá quyền sử dụng đất phải được tích hợp tự động để theo dõi biến động thị trường theo quý, hoàn thành phủ kín dữ liệu giai đoạn 2020 - 2022.
  3. Nâng cao năng lực và chuẩn hóa các tổ chức tư vấn định giá độc lập: Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh cần tăng cường thẩm định, cấp phép và bắt buộc sử dụng dịch vụ định giá độc lập cho các dự án bồi thường, thu hồi đất có quy mô lớn. Đẩy mạnh đào tạo chuyên môn định giá viên, phấn đấu đạt tỷ lệ trên 90% cán bộ làm công tác định giá có chứng chỉ hành nghề chuẩn quốc gia trước năm 2021.
  4. Tăng tốc độ phủ kín quy hoạch chi tiết và khai thác hiệu quả quỹ đất dự phòng: Đẩy nhanh tiến độ lập quy hoạch phân khu từ mức 47,7% lên 80% và quy hoạch chi tiết từ mức 51,6% lên 100% tại các khu vực ven đô. Đồng thời, xây dựng phương án chuyển đổi mục đích sử dụng hợp lý đối với 2.770,98 ha đất chưa sử dụng (chiếm 10,07% diện tích tự nhiên) nhằm bổ sung nguồn cung đất ở sạch cho các dự án phát triển đô thị giai đoạn 2020 - 2025.

Đối tượng nên tham khảo luận văn

Luận văn mang lại giá trị học thuật và thực tiễn phong phú cho bốn nhóm đối tượng chuyên môn:

  • Cơ quan quản lý nhà nước về tài nguyên, tài chính và xây dựng: Các đơn vị như Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục Thuế thành phố Hạ Long có thể sử dụng dữ liệu luận văn làm căn cứ khoa học để xây dựng bảng giá đất định kỳ 5 năm, hoàn thiện chính sách tính thuế chuyển nhượng và lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng công bằng, chính xác.
  • Doanh nghiệp phát triển dự án bất động sản và các nhà đầu tư: Luận văn cung cấp bức tranh toàn cảnh về phân bổ quỹ đất đô thị, cơ cấu kinh tế dịch vụ và quy luật biến động giá đất tại các phường lõi. Doanh nghiệp có thể ứng dụng để lập kế hoạch tài chính, tính toán chi phí đền bù và đánh giá hiệu quả đầu tư dự án theo nguyên tắc sử dụng đất tốt nhất và hiệu quả nhất.
  • Tổ chức tư vấn thẩm định giá và các tổ chức tín dụng, ngân hàng thương mại: Cung cấp khung phương pháp so sánh trực tiếp, hệ số điều chỉnh vị trí theo mặt cắt đường và quy mô mặt tiền chuẩn. Các chuyên viên thẩm định có thể áp dụng để xác định chính xác giá trị tài sản bảo đảm, hạn chế tối đa rủi ro tín dụng bất động sản.
  • Giảng viên, học viên cao học và nghiên cứu sinh ngành Quản lý đất đai, Kinh tế phát triển: Tài liệu là nguồn tham khảo chuyên sâu về phương pháp kết hợp số liệu thống kê vĩ mô với điều tra xã hội học vi mô (100 phiếu điều tra thực địa) trong nghiên cứu kinh tế đất đai đô thị du lịch.

Câu hỏi thường gặp

Tại sao giá đất thị trường tại thành phố Hạ Long lại cao gấp nhiều lần giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định?

Khoảng cách chênh lệch này xuất phát từ việc bảng giá đất nhà nước được ban hành định kỳ 5 năm với khung giá khống chế theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP, chưa phản ánh kịp thời sự gia tăng đột biến của thu nhập bình quân đầu người đạt 180 triệu đồng/năm và hạ tầng du lịch phát triển mạnh mẽ giai đoạn 2015 - 2018.

Yếu tố nào có ảnh hưởng quyết định nhất đến đơn giá đất ở tại ba phường trung tâm Hồng Gai, Hồng Hà và Bãi Cháy?

Vị trí tiếp giáp trục giao thông chính và chiều rộng mặt tiền là yếu tố quyết định nhất. Các thửa đất mặt đường chính phục vụ kinh doanh du lịch, thương mại có giá chuyển nhượng cao hơn từ 45% đến 75% so với thửa đất nằm trong ngõ hẹp chiều rộng dưới 3m.

Quy mô mẫu điều tra 100 phiếu khảo sát có đảm bảo độ tin cậy khoa học cho toàn thành phố không?

Cỡ mẫu 100 phiếu hoàn toàn đảm bảo tính đại diện khoa học vì được phân bổ tập trung tại ba địa bàn trọng điểm (Hồng Hà 40 phiếu, Hồng Gai 30 phiếu, Bãi Cháy 30 phiếu) và trích xuất trực tiếp từ các hồ sơ giao dịch chuyển nhượng thực tế đã giải quyết tại cơ quan đăng ký đất đai.

Luận văn đã áp dụng những phương pháp định giá đất chính nào theo quy định pháp luật?

Đề tài căn cứ trên 5 phương pháp định giá đất của Nghị định 44/2014/NĐ-CP, trong đó tập trung khai thác sâu phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất kết hợp với nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất để phân tích dữ liệu thị trường.

Tỷ lệ đất ở đô thị chỉ chiếm 4,88% tác động như thế nào đến thị trường bất động sản Hạ Long?

Tỷ lệ đất ở đô thị chỉ đạt 1.342,56 ha trên tổng số 27.515,75 ha diện tích tự nhiên đã tạo ra sự khan hiếm nguồn cung trầm trọng tại khu vực trung tâm, đẩy nhu cầu tích lũy đất ở tăng cao và kích thích đà tăng giá đất hàng năm từ 15% đến 25%.

Kết luận

  • Luận văn đã phân tích toàn diện thực trạng sử dụng đất của 27.515,75 ha diện tích tự nhiên thành phố Hạ Long, chỉ rõ đất ở đô thị chỉ chiếm 4,88% tạo ra sự khan hiếm nguồn cung cốt lõi.
  • Nghiên cứu định lượng rõ nét sự chênh lệch lớn giữa giá đất quy định và giá thị trường (cao hơn từ 2,5 đến 4,8 lần) tại ba phường trung tâm thông qua 100 phiếu điều tra thực địa.
  • Chứng minh mối quan hệ tương quan thuận giữa tốc độ hoàn thiện hạ tầng, tăng trưởng ngành xây dựng 17,3% với tốc độ tăng giá đất ở bình quân từ 15% đến 25%/năm.
  • Xây dựng hệ thống giải pháp đồng bộ gồm rút ngắn chu kỳ điều chỉnh hệ số K, số hóa cơ sở dữ liệu đất đai và phủ kín 100% quy hoạch chi tiết để tối ưu hóa nguồn thu ngân sách.
  • Đóng góp luận cứ khoa học thực tiễn giúp chính quyền địa phương hoàn thiện chính sách bồi thường giải phóng mặt bằng và định giá đất minh bạch trong giai đoạn 2020 - 2025.

Kết quả nghiên cứu mở ra hướng tiếp cận chuẩn xác cho công tác quản lý tài chính đất đai tại các đô thị ven biển đang trong tiến trình chuyển đổi xanh. Các cơ quan quản lý, nhà đầu tư và viện nghiên cứu hãy tham khảo, ứng dụng mô hình phân tích của luận văn để nâng cao hiệu quả quản trị và phát triển bền vững thị trường bất động sản.