ĐẠI hỌc ThÁI IIGUVÊN Đ0àn Thị hải Anh ĐÁITh GIÁ MỘT SỐ YÊU TÓ ẢITh hdJỞIIG ĐÉITI ThỊ TTQ|ỜIIG bẤT DOUG SATI TAI ThATIh PhO THAI IIGUVÊN, TỈTTh ThÁI IIGUVÊN LUẬN VĂII ThẠc SỸ QUẢI LÝ ĐẤT DAI Thái Nguyên - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên hfIp:/www.vn ĐẠI hỌc ThÁI IGUYVÊN DOan Thi hai Anh ĐÁITh GIA MOT SO YEU TO Ah hG|ONG DEI Th] TTG|OMG bAT ĐỘNG SẢII TẠI ThÀITh PhO THAI IIGUVÊN,, TỈTIh ThÁI IIGUVÊN chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 606216 LUẬN VĂII ThẠc SỸ QUẢI LÝ ĐẤT DAI TIGG|OI hG|GMG DATI KhOA hOc: Gs.Ts IIGUYEII ThE ĐẶIIG Thai Nguyén - 2010 Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên hfIp:/www.vn DAITh MỤC cÁc bẢIIG bảng 1: Phân l0ại địa hình the0 cấp độ dốc thành phó Thái Hguyên bảng 2: bảng diện lích, cơ cấu sử dụng các l0ại đất chính năm 2010 bảng 3: cơ cầu điện tích đất the0 mục đích sử dụng và đối lojơng sử dụng bảng 4: S0 sánh diện lích, cơ cầu sử dụng đất năm 2005 và năm 2010 bảng 5: S0 sánh cơ cấu diện ích dat theO muc dich str dung va déi tojong str dung dat bang 6: Khung gid dat 6 đô thị từ năm 2005 đếnnăm2009 bảng 7: Khung giá đất ở lại nông thôn từ năm 2005 đến năm 2009 bang 8: Gia dat the0 quy dinth tai cac 10ai dojong nam 2005 bang 9: Gia dat the0 quy dith tai cac 10ai dojong nam 2006 bảng 10: Giá đất the0 quy định cua cac 10ai dojong nam 2007 bảng 11: Giá đất the0 quy định của các l0ại đơjờng năm 2008 bảng 12: Giá đất the0 quy định cua cac 10ai dojong nam 2009 bảng 13: Giá đất the0 quy định lại các tuyến đojờng từ năm 2005 đến năm 2009 bảng 14: biến động về giá đất ở giữa giá đất thị lrơjờng và giá quy định của nhà nojớc bảng 15: chênh lệch giữa giá đất thị trojờng và giá quy định của nhà nơiớc khi có đầu to nâng cấp cơ sở hạ tang bảng 16: Lãi suất ngân hàng ảnh hojong dén gid bat dong san cua thamh phé Thái IIguyên bảng 17: các chỉ số lăng lrolởng về dân số ảnh hojởng đến giá sất động sản của thành phố Thái IIguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.vn bang 18: Tang trojong GDP và thu nhập bình quân ảnh hojởng đến giá bất động sản của thành phố Thái IIguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.vn bảng 19: chỉ sé gid vat liéu xay dung anh hojong dén gia bất động sản của thành phố Thái IIguyên bảng 20: chỉ số giá liêu dùng ảnh hojởng đến giá sất động sản của thành phố Thái IIguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.vn DAHh MỤCc cÁc hillh hình 1: Giá đất lại đoqờng h0àng Văn Thụ †ừ năm 2005 đến năm 2009 hình 2: Giá đất tại đoJờng bắc Kạn từ năm 2005 đến năm 2009 hình 3: Gia dat tai dojong Gang Thép từ năm 2005 đến năm 2009 hình 4: Giá đất tại dojong V6 IIgựa từ năm 2005 đến năm 2009 hình 5: Lãi suất ngân hàng và giá bất động sản của thành phố Thái Hguyên hình 6: Tăng trolởng dân số và giá bất động sản của thành phố Thái IIguyên hình 7: Dân số trung sinh va diện tích đất dành ch0 đất ở của thành phố Thái IIguyên hình §: Quy mô gia đình và nhu cầu sắt động sản hình 9: Tăng lrolởng GDP của thành phố Thái Ilguyên hình 10: chỉ số giá vật liệu xây dựng và giá sát động sản của thành phố Thái Ilguyên hình 11: chỉ số giá liêu dòng của thành phố Thái IIguyên Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.vn PhAII 1 DAT VÁNH DE 1. Tính cấp thiết của đề lài Đất đai là lài nguyên vô còng quý giá, là lo liệu sản xuất đặc siệt khong co gi thay thé, là thành phan quan trong hang đầu của sự sống, là địa sàn phân số các khu dan cq, cdc cơ sở kinh lế, xã hội, an ninh quốc phòng. Dang va IIhà nojớc la có chủ lrojơng đổi mới nền kinh lé đất nojớc phát triển the0 hojớng "phát triển nền kinh lế hàng h0á nhiều thành phần, vận hành the0 cơ chế thị lrơjờng có sự quản lý của IIhà nojớc". các ngành kinh lế và các nhu cầu lr0ng xã hội về đất đai ngày một lăng, biến động về đất đai ngày càng nhiều.
Vì vậy, công tác quản lý và sử dụng đất đai đã và đang đojợc Đảng và IThà nojớc rất quan lâm, trình độ chuyên môn của đội ngũ cán sộ quản lý đất đai ngày càng đojợc nâng ca0, nhằm mục đích quản lý chặt chẽ quỹ đất quốc gia và sử dụng đất đai có hiệu quả. hiện nay, thị trolờng sất động sản ở Việt Iam đã đojợc hình thành và solớc đầu có những h0ạ† động tích cực. Ihơng thị trojờng này ở nojớc ta còn mang nặng lính lự phát, đơn giản và sơ khai, vấn đề quản lý nhà nojớc vé Bat động sản còn nhiều mặt sất cập: cơ quan quản lý nhà nojớc chơỊa có sự phối hợp chặt chẽ giữa các ngành có chức năng quản lý về các lĩnh vực nhọ đất đai, lài chính, vật giá, xây dựng, các cơ quan quy h0ạch, kế h0ạch có liên quan đến at động sản. Điều 17 và Điều 18 hiến pháp 1992 khẳng định lại nguyên lắc “đất đai thuộc sở hữu l0àn dân, d0 IIhà nojớc thống nhất quản lý”.
Ihà nojớc nơiớc phát triển nền kinh lế hàng h0á nhiều thành phần the0 cơ chế thị trojong, co su quản lý của IIhà nojớc the0 định hojớng xã hội chủ nghĩa. cơ Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên hfIp:/www.vn cấu kinh lế nhiều thành phần với các hình thức lỗ chức sản xuất, kinh d0anh đa dạng dựa lrên chế độ sở hữu l0àn dân, sở hữu lập thể, sở hữu lơ nhân. [hà nojớc gia0 đất ch0 cdc 16 chức và cá nhân sử dụng ôn định lâu dai. Xác định các yếu 16 anh hojong dén thi trojong Bat dong san va Hp trung chi yéu va0 thi trojong Bat dong san 1a van dé quan lrọng hiện nay Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên hfIp:/www.vn nhằm xây dựng, phát triển thị lrơiờng sất động sản và điều liết thị troiờng thực liễn.
Xuất phái lừ những nhu cầu thực liễn trên, với sự hơiớng dẫn trực Hếp của GS. IIguyễn Thế Đặng chúng lôi thực hiện đề tài “Đánh giá một số yếu 16 ánh Bong dén thi leơgờng oất động sản lại thành phố Thái Nguyên, tỉnh Thái llguyên “ 1. Mục đích - Xác định đojợc các yếu lố và sự lác động của chúng đến thị trojờng sất động sản lại khu vực thành phó Thái IIguyên. - Du d0an xu hojong biến dong cua thi trojong bất động sản và đề xuất hoéng quan ly, định giá sất động sản lại thành phố Thái IIguyên.
Vêu cầu - Đánh giá điều kiện ty nhiên, kinh lế, xã hội ảnh hojởng tới thi trojong Bat dong sản lại khu vực thành phó Thái Iguyên. - Xác định đơiợc các yếu 16 tác động đến thi trojong Bat dong san cua thành phố Thái IIguyên. - Tìm hiểu công lác định giá đất lại khu vực thành phố Thái IIguyên. - Khái quat dojgc thuc trang cua thi trojong pat động sản lại khu vực thành phố Thái IIguyên.
- Thu thập và lổng hợp các nguồn thông tin có liên quan đến thị trojong bất động sản. - Trên cơ sở các phoJơng pháp, còng những số liệu điều tra, phan tích và thống kê số liệu. - Đề xuất những giải pháp hợp lý và có lính khả thi ca0 PhATI 2 TONG QUATI TAI LIEU 2. bat dong san va thi trojong Bat dong san 2.
Khái niệm về bâi động sản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên hfIp:/www.vn Việc phân l0ại lài sản thành “sất động sản” và “động sản” có nguồn gốc lừ Luật cổ La Mã, the0 đó sất động sản không chỉ là đất đai, của cải tr0ng lòng đất mà còn là tất cả những gì đojợc lạ0 ra đ0 sức la0 động của cỦn ngojời trên mảnh đất. bất động sản sa0 gồm các công lrình xây dựng, mùa màng, cây trồng. và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất còng với những sộ phận cấu thành lãnh thô. Pháp luật của nhiều nojớc lrên thế giới đều thống nhất ở chỗ cÚi bất động sản gồm đất đai và những lài sản gắn liền với đất đai.
Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nojớc cũng có những né! đặc thò riêng thê hiện ở quan điểm phan 10ai va liêu chí phân 10ai, ta0 ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm sắt động sản và động sản”. The0 bl00mserg c0m/Financial Gl0ssary [28]: “bất động sản là một phần đất đai và tất cả tài sản vat chat gắn liền với đất” The0 Luật đân sự Thái Lan, điều 100: “bất động sản là đất đai và những vật gắn liền với đất đai h0ặc hợp thành mét thé thống nhất với đất dai, sa0 gồm cả những quyền gắn liền với việc sở hữu đất đai”. Ở Việt Ilam, the0 điều 174 bộ luật Dân sự nojớc cộng h0à XhcII Việt Ham năm 2005 thì: “bất động sản là lài sản không thể di đời đơjợc, sa0 gồm: - Dat dai; - Ttha 6, cong trình xây dựng gắn liền với đất đai, kế cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; - các lài sản khác gắn liền với đất đai; - các lài sản khác d0 pháp luật quy định. Khái niệm về thị Irojong cất động sản Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên hfIp:/www.vn bat dong sản là hàng h0á đặc siệt, luy không thể di chuyên nhơing có thé dem lại lợi ích ch0 chủ sở hữu, d0 đó làm nảy sinh quan hệ gia0 dịch.
Thị lroiờng sất động sản là nơi liến hành các gia0 dịch về sất động sản, mang lính khu vực và siễn động the0 thời gian. Vì vậy thị trojiờng sất động sản là tong h0a cac gia0 dịch về sất động sản đạt đojợc tại một khu vực địa lý nhất định tr0ng một giai đ0ạn nhất định và chịu sự chỉ phối của các quy luật thị trơjờng. IIgơjời mua và ngojời sán có thê ở cùng một địa điểm nhoỊ trojong hop bán dau gid, hOac cũng có thể liên hệ với nhau qua các lrung gian (công ‡y lơi vấn nhà đất) h0ặc qua mang internet hO0ac qua hé théng thong lin liên lạc khác. chính tr0ng thi trojong bat déng san, gid ca bat dong san dojgc xac dinh.
Tr0ng thuc #6, hién nay 6 noc ta mot sé quan niệm vé thi trojong sất động sản the0 nghĩa hẹp đó là thị lroờng nhà đất.