CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận của các vấn đề nghiên cứu 1. Khái niệm giá đất, định giá đất đai 1.
Khái niệm giá đất Giá đất là phương tiện để thể hiện nội dung kinh tế về giá trị của đất đai, đặc biệt là trong các quan hệ chuyển quyền sử dụng đất như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất… Giá của đất tùy thuộc vào giá trị của đất bao gồm: loại đất, hạng đất, quan hệ cung cầu về đất. Tùy thuộc vào chiến lược phát triển kinh tế của khu vực đất, tùy lợi ích kinh tế của xã hội và người sử dụng đất cũng như tùy thuộc vào yêu cầu quản lý đất đai mà hình thành, như vậy giá đất được hình thành là kết quả của sự tác động qua lại của nhiều yếu tố một cách khách quan trong một số quy luật nhất định. Thông thường thì giá đất được hình thành ở hai loại: Một là giá quy định của Nhà nước, hai là giá theo tâm lý và quy luật thị trường. Giá đất do nhà đất quy định nằm trong khung giá đất của Nhà nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã quy định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành, dựa trên cơ sở phân hạng và định giá đất này nhà nước quy định mức thuế cho mọi đối tượng sử dụng đất.
Loại giá thứ hai dựa vào thị trường, nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, dễ bị chi phối bởi điều kiện về chính sách và kinh tế trong nước cũng như ngoài nước, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng, loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá đất do nhà nước quy định mà hình thành nhưng thường ở mức cao hơn giá nhà nước. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 1. Khái niệm định giá đất • Định giá tài sản: Theo GS. Sealrooke (Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh) “định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định.
Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học quốc gia Singapore) : “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn.” [17] Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt.
Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế. • Định giá đất Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản vì đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Đất đai là một tài sản đặc biệt vì: - Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích; - Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn về thời gian sử dụng; - Có khả năng sinh lợi.
Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên. Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản đặc PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nói, định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường.
Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau: Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định. Cơ sở khoa học xác định giá đất Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác. Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu. Địa tô Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do người sản xuất nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ chiếm hữu nô lệ, phong kiến, tư bản chủ nghĩa và cả trong thời kì đầu của chủ nghĩa xã hội. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra.
Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Nguồn gốc của địa tô tư bản chủ nghĩa vẫn là do lao động thặng dư của công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra.
địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền cũng bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới Chủ nghĩa Tư bản. Ở Việt Nam, ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, là tư liệu sản xuất đặc biệt của nông nghiệp, lâm nghiệp, không gì thay thế được, và là tài nguyên quý giá của quốc gia.
Nhà nước chuyển quyền sử dụng ruộng đất lâu dài cho nông dân, và người sử dụng đất phải nộp thuế sử dụng đất; cho người nước ngoài thuê đất để lập doanh nghiệp hay để xây dựng trụ sở cơ quan ngoại giao; cho phép các tổ chức, cá nhân người Việt Nam tham gia xí nghiệp liên doanh với người nước ngoài được góp vốn pháp định bằng giá trị đất sử dụng. Tuy hình thức địa tô tuyệt đối không còn, nhưng ruộng đất vẫn là một tư liệu sản xuất có giá trị và người sử dụng vẫn phải trả giá như là một loại địa tô. Người sở hữu đất đai dựa vào quyền sở hữu đất đai mà có thu nhập không phải qua lao động, là sự thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Trong chế độ tư hữu đất đai, mọi địa tô đều là sản phẩm của lao động thặng dư, bị người sở hữu đất đai chiếm không.
Trong các xã hội khác nhau, quan hệ xã hội có tính chất, nội dung và thể hiện địa tô cũng khác nhau. Địa tô dưới chủ nghĩa tư bản là bộ phận giá trị thặng dư vượt quá lợi nhuận bình quân do nhà tư bản địa tô đem đất đai sử dụng cho người sở hữu đất đai. Có hai loại địa tô là địa tô cấp sai và địa tô tuyệt đối, thể hiện quan hệ sản xuất mà người sở hữu đất đai và nhà tư bản địa tô cùng bóc lột công nhân làm thuê. Địa tô cấp sai là một hình thức cơ bản của địa tô tư bản chủ nghĩa.
Là lợi nhuận siêu ngạch mà nhà kinh doanh đất đai tương đối tốt thu được, chuyển quy về tiền thuê của người sở hữu đất đai chiếm dụng. Lượng địa tô này do đất đai tốt xấu khác nhau mà khác nhau, cho nên gọi là địa tô cấp sai. Giá cả sản phẩm nông nghiệp sản xuất trên đất tốt thì thấp, còn ở đất xấu thì cao, song giá thị trường hàng nông sản do giá cả sản xuất xã hội quyết định. Như vậy giá cả hàng nông sản ở vùng đất tốt và vừa do giá cả hàng nông sản vùng đất xấu quyết định nên khi hàng nông sản vùng đất tốt và vừa bán đi sẽ thu được lợi nhuận siêu ngạch.