CHƯƠNG 1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẤT ĐAI VÀ GIÁ ĐẤT 1- Về phạm trù đất đai và hàng hoá đất đai: Đất đai là một tư liệu sản xuất cơ bản và có giá trị sử dụng rất lớn. Bởi vì, đất đai đưa vào sử dụng sẽ mang lại những sản phẩm thiết yếu cho con người (như lương thực, thực phẩm .) và là “bước 1” của sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, phát triển giao thông, văn hoá, giáo dục. Bởi vì hoạt động nào cũng phải diễn ra trên một mảnh đất cụ thể. Đồng thời, đất đai là một loại hàng hóa nhưng là một loại hàng hoá đặc biệt.
Hàng hoá đất đai được trao đổi, mua bán trên thị trường nên đất đai có giá cả. Đất đai là sản phẩm của tự nhiên, không ai làm ra được đất đai, nên đất đai thuộc về phạm trù vĩnh viễn, là một loại hàng hóa quý hiếm. Mặt khác, trong đất đai lại còn có công sức của con người khai hoang, phục hóa, cải tạo cho phù hợp với yêu cầu sử dụng, kể cả phải đổ xương máu để bảo vệ lãnh thổ. Do đó, đất đai có giá trị và trong thuộc tính giá trị của đất còn có cả yếu tố lịch sử và tinh thần.
Giá cả đất đai phản ảnh quan hệ đất đai trên thị trường và chịu sự tác động của các quy luật kinh tế khách quan, nhất là quy luật giá trị, quy luật cung – cầu. Do đất đai là tư liệu sản xuất cơ bản và còn có yếu tố lịch sử, tinh thần nên đất đai có sự tác động quan trọng của chính trị và nhà nước nào cũng phải quản lý đất đai với mức độ, cách thức khác nhau. Đối với pháp luật Việt Nam, hàng hóa đất đai là hàng hóa về quyền sử dụng đất. Nhà nước bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp bao gồm quyền sử dụng đất ở, đất nông lâm ngư nghiệp, đất trồng cây công nghiệp, đất dùng cho sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ, dùng cho các mục đích về văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Tuy nhiên, hàng hóa đất đai không áp dụng đối với đất công cộng thuộc 9 quyền sử dụng của mọi người. Vì quyền sử dụng đất công cộng của người này không ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất của người khác. Hàng hóa quyền sử dụng đất ở Việt Nam không phải là một khái niệm trừu tượng mà gắn với một diện tích đất cụ thể, ở một vị trí cụ thể. Đất đai là tư liệu sản xuất và tư liệu sinh hoạt không di dời được và có giá trị lớn nên pháp luật quy định hồ sơ, trình tự, thủ tục trong quan hệ đất đai nhằm quản lý đất đai và bảo hộ quyền sử dụng đất hợp pháp của các tổ chức và công dân.Các thuộc tính của hàng hóa đất đai : 1.
Giá trị sử dụng của hàng hóa đất đai Giá trị sử dụng của hàng hoá đất đai thể hiện công dụng của đất đai. Công dụng của đất đai rất đa dạng, nó phụ thuộc vào yêu cầu của người sử dụng đất và đặc điểm khách quan của từng loại đất đai. Chúng có thể là đất dùng để ở, để sản xuất công nông nghiệp, lâm nghiệp, diêm nghiệp, chăn nuôi gia súc – gia cầm và thủy hải sản; dùng để xây dựng các công trình phục vụ giao thông, hoạt động thương mại, dịch vụ, phục vụ an ninh – quốc phòng, văn hóa – xã hội v. Trong đất đai còn có loại đất hầm mỏ mà nếu khai thác, chế biến sẽ tạo ra nhiều loại sản phẩm có giá trị sử dụng rất cao.
Giá trị của hàng hóa đất đai: Đối với các lọai hàng hóa thông thường thì giá trị của hàng hóa là lao động trừu tượng của người lao động sản xuất ra hàng hóa đó kết tinh trong nó. Nhưng đất đai là sản phẩm của tự nhiên và theo nghĩa này thì đất đai không có giá trị. Tuy nhiên, như trên đã nêu, đất đai lại có một điểm đặc biệt là nó chỉ trở thành hữu dụng hơn khi được con người bỏ công sức ra khai hoang, phục hóa, cải tạo. Do đó, đất đai có giá trị theo nghĩa kinh tế - chính trị và thực tiễn.
Trên đất đai còn có nhà ở, các công trình giao thông, điện, nước, cơ sở văn hóa, giáo dục, y tế, các công trình kinh tế khác, làm giá trị đất tăng lên rất cao. Bởi vì, trên các diện tích đất này đã có giá trị lao động sống và lao động quá khứ. Các giá trị đó dịch chuyển vô hình vào một khu vực đất cụ thể làm tăng giá trị của đất. Ngày này, con người ngày càng ra sức cải tạo đất đai và xây dựng nhiều tiện ích trên đất đai nên giá trị của hàng hóa đất đai có xu hướng tăng lên theo thời gian.
Đặc trưng của hàng hóa đất đai : 10 Đối với các lọai hàng hóa thông thường, muốn tăng cung thì chỉ cần tăng sản lượng sản xuất. Còn cung của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào cung đất đai. Về nguyên tắc, tổng cung của đất đai là cố định vì đất đai là sản phẩm của tự nhiên. Nhưng cung riêng biệt của từng loại hàng hóa đất đai (như đất ở, đất chuyên dùng v.) có thể tăng lên do khai hoang, cải tạo đất, thay đổi quy họach và kế họach sử dụng đất, tức là thay đổi về cơ cấu sử dụng và đầu tư cải tạo đất sẽ làm tăng cung riêng biệt của từng loại đất.
Về thị trường hàng hoá đất đai ( gọi tắt là thị trường đất đai) : 1. Khái niệm về thị trường đất đai: Thị trường đất đai bao gồm các họat động mua bán, sang nhượng, cầm cố, thế chấp, cho thuê đất trống hoặc đất có kèm theo các công trình kiến trúc hoặc hoa lợi. Khái quát hơn, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khỏang thời gian nhất định, theo một giá cả nhất định và tuân theo các quy luật của thị trường. Ở nước ta, hàng hóa đất đai giao dịch trên thị trường là hàng hóa giao dịch có điều kiện.
Đó là giao dịch quyền sử dụng đất.Vì đất đai thuộc sở hữu tòan dân mà nhà nước là đại diện. Nên trong giao dịch đất đai có một số hạn chế do luật định. Đây là điểm khác biệt với thị trường đất đai tư bản chủ nghĩa có sự giao dịch quyền sở hữu đất đai với đầy đủ các quyền liên quan. Luận văn cũng có sự phân biệt nhất định giữa thị trường đất đai và thị trường bất động sản.Chúng tôi cho rằng, thị trường bất động sản có bao hàm thị trường đất đai.
Thí dụ: khi mua một cái nhà, thường là ta mua cả đất và giá trị xây dựng của căn nhà đó. Nhưng luận văn này tách thị trường đất đai ra để nghiên cứu vì hiện nay, thường thì chi phí mua đất, nhất là đất ở và đất chuyên dùng, chiếm tỷ trọng gần như tuyệt đối trong giá trị bất động sản. Thí dụ: một căn nhà ở trung tâm thành phố Long Xuyên được giao dịch với giá 3 tỷ đồng thì phần giá trị xây dựng của căn nhà đó chỉ khoảng 300 triệu đồng, bằng 10% tổng giá trị giao dịch. Còn giá của diện tích đất ở của nơi đó lên tới 2,7 tỷ đồng, chiếm 90% tổng giá trị giao dịch.
Ở các thành phố lớn, sự chênh lệch này còn lớn hơn do giá đất của những nơi đó cao hơn. Nên biến động của thị trường bất động sản (bao gồm đất và kiến trúc trên đất) chủ yếu là do sự biến động của giá cả đất đai.Các hình thức giao dịch đất đai trên thị trường 11 + Tương ứng với các lọai đất được giao dịch, có các lọai thị trường đất đai được hình thành như: thị trường đất ở, thị trường đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, diêm nghiệp, thị trường đất chăn nuôi thủy hải sản, thị trường đất chuyên dùng khác v. + Các hình thức giao dịch đất hoặc có kèm theo các công trình kiến trúc, hoa lợi trên mặt đất bao gồm hình thức mua bán, cho thuê, cầm cố, thế chấp. + Theo tính chất pháp lý thì có thị trường giao dịch đất đai chính thức và không chính thức: Thị trường giao dịch đất đai chính thức thường do các công ty nhà đất thực hiện; hoặc giao dịch đất đai thông qua các trung tâm giao dịch nhà đất.
Giao dịch nhà đất trực tiếp giữa các tổ chức, công dân có nhu cầu về đất và được kết thúc bằng các thủ tục giao dịch theo luật định. Tuy không phải là thị trường chính thức nhưng đều là họat động hợp pháp và chiếm tỷ trọng lớn trên thị trường đất đai. Giao dịch đất đai thông qua thị trường chính thức thường có giá cả hợp lý hơn nhờ có nhiều thông tin để người mua chọn lựa và đảm bảo tốt hơn các quyền lợi hợp pháp của các bên giao dịch nhưng phải trả phí dịch vụ. Thị trường không chính thức do những người không đăng ký kinh doanh đất đai thực hiện, chủ yếu là mua đi bán lại đất đai, thường có nguy cơ không đảm bảo quyền lợi hợp pháp của người mua như mua nhầm đất đã có quy họach của nhà nước; không được cơ quan chức năng cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; có trường hợp người mua bị lừa đảo; giá cả thường chưa hợp lý vì người mua dể bị “nhiểu” thông tin.
Đặc điểm của thị trường đất đai: + Thị trường đất đai thường là thị trường địa phương và là thị trường không có trung tâm tập trung hàng hóa. Đặc tính của đất đai là bất động, không thể di chuyển diện tích đất từ nơi này đến nơi khác được. Cho nên, sự thừa đất của nơi này không thể làm giảm đi sự thiếu hụt đất của nơi khác. Do đó, thị trường đất đai chủ yếu là thị trường địa phương.
Về giá, do quy luật của mặt bằng giá cả chung nên giá cả đất đai ở các thị trường trung tâm có thể lan tỏa ra các nơi khác theo một cự ly và mức độ nhất định. Do không thể tập trung một số diện tích đất có nhu cầu giao dịch lại một địa điểm để trao đổi, mua bán như các hàng hoá thông thường khác nên giao dịch đất 12 đai thường được thực hiện thông qua các công ty nhà đất, người môi giới, hoặc giao dịch trực tiếp qua các thông tin quãng cáo hay các nguồn thông tin khác. Hiện nay, ở một số thành phố lớn đã có họat động của các trung tâm giao dịch nhà đất.