CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1. Cơ sở lý luận các vấn đề nghiên cứu 1. Khái niệm về đất đai và quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về đất đai Trong lời tựa của Luật Đất đai năm 1993 đã ghi rõ: “ Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng, các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng; trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay”[30].V Đôcutraiep (1846 - 1903): Đất là tầng ngoài của đá bị biến đổi một cách tự nhiên dưới tác dụng của tổng hợp của 5 yếu tố: sinh vật, đá mẹ, địa hình, khí hậu và tuổi địa phương.
Viện sĩ thổ nhưỡng nông hóa Liên Xô (cũ) - V.Mác, đất là tài sản mãi mãi với loài người, điều kiện để tồn tại, để sản xuất không thể thiếu được, nên đất và loài người có quan hệ chặt chẽ, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông nghiệp, không có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, một quá trình lao động nào diễn ra và tất nhiên cũng không có sự tồn tại của xã hội loài người [14]. Theo Từ điển bách khoa Việt Nam thì đất là lớp mỏng trong cùng của vỏ Trái đất tương đối tơi xốp do các loại đá phong hóa ra, có độ phì, trên đó cây cỏ có thể mọc được. Đất hình thành do tác dụng tổng hợp của nước, không khí và sinh vật lên đá mẹ. Nếu nhìn nhận đất đai trên phương diện từ lô đất thì đất đai là một phần diện tích cụ thể của bề mặt Trái đất, bao gồm cả các yếu tố cấu thành môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đất.
Và theo quan điểm kinh tế học Đất đai được định nghĩa: đất là tư liệu sản xuất chủ yếu: là đối tượng lao động, đồng thời là sản phẩm lao động. Khái niệm về đất đai bao hàm nội dung mặt bằng lãnh thổ sử dụng cho toàn bộ nền kinh tế quốc dân [21]. Qua một số quan điểm trên, ta có thể thấy đất đai có vai trò rất quan trọng đối với loài người. Đất đai vừa là nơi để con người sinh sống, cư trú vừa là tư liệu sản xuất mà con người không thể thiếu được để phát triển kinh tế, xã hội.
PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 4 1. Quyền sử dụng đất Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người dân không phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở hữu đối với đất đai. Nhưng người dân (tổ chức và cá nhân, hộ gia đình) có quyền sử dụng đất (QSDĐ). Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu, người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận.
Và vì vậy, trong Luật Đất đai năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”, hay nói cách khác là quyền sử dụng đất của người sử dụng [23], [9]. Và tại điều 4, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định cụ thể: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của luật [29]. Như vậy“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà lập pháp Việt Nam.
Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hoà được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân [23]. Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi từ tài sản, tài nguyên đất đai; đây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất để Nhà nước thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong đó có cả tổ chức của Nhà nước sử dụng đất vào mọi mục đích. Như vậy, QSDĐ lại được trích ra để giao về cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất đai của Nhà nước trong trường hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại [2].
Nội dung quyền sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm các quyền chung được quy định tại điều 166, Luật Đất đai 2013 đó là: quyền chiếm hữu ( được thể hiện PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 5 qua việc được cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; quyền sử dụng (thể hiện ở quyền hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất, được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ thể và từng loại đất sử dụng [29]. Và tại điều 167, Luật đất đai 2013 đã quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật [29]. Khái niệm về đăng ký đất đai và đăng ký biến động quyền sử dụng đất 1. Khái niệm về đăng ký đất đai Đăng ký đất đai là thủ tục hành chính do Nhà nước quy định và tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc đối với mọi người sử dụng đất [33].
Đó việc kê khai và ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính. Đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao để quản lý [29]. Đó là nội dung quan trọng có quan hệ mật thiết với các nội dung khác trong quản lý Nhà nước về đất đai. Đặc biệt đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với từng thửa đất.
Nhà nước dựa vào những thông tin này sẽ quản lý được tình hình sử dụng đất và những biến động đất. Như vậy đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo cho Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai, đảm bảo đất đai được sử dụng có hiệu quả, tiết kiệm và hợp lý nhất. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khắc gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động. Trong đó đăng ký đất đai lần đầu được thực hiện đối với các trường hợp thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng; thửa đất đang được sử dụng mà chưa đăng ký; thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký [29].
Đăng ký lần đầu về quyền sử dụng đất được thành lập mục mới trong hồ sơ địa chính đối với thửa đất đang tồn tại được Nhà nước công nhận tính pháp lý hoặc tạo thành thửa đất mới theo quyết định của Nhà nước, theo nhu cầu của người sử dụng đất và được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất [40]. Trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì người sử dụng đất được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định của Chính phủ [29]. Khái niệm về đăng ký biến động quyền sử dụng đất Đăng ký biến động quyền sử dụng đất là một nội dung của đăng ký đất đai. Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất là thực hiện thủ tục để ghi nhận sự PDF Watermark Remover DEMO : Purchase from www.com to remove the waterma 6 thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Cụ thể đăng ký biến động về quyền sử dụng đất được thực hiện đối với các thửa đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có thay đổi về việc sử dụng đất như khi người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chuyển mục địch sử dụng đất; chuyển quyền sử dụng đất theo kết quả hòa giải về tranh chấp đất đai được Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền xác nhận, quyết định hoặc bản án của tòa án nhân dân; văn bản công nhận kết quả đấu giá quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật; thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất…[29].