Mở đầu Chƣơng 2: Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá và mô hình xác định chỉ số giá Chƣơng 3: Phƣơng pháp nghiên cứu Chƣơng 4: Kết quả nghiên cứu Chƣơng 5: Kết luận và kiến nghị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 5 Trong chƣơng 1, tác giả chỉ rõ về lý do chọn đề tài, mục tiêu, phạm vi cũng nhƣ đối tƣợng nghiên cứu, đồng thời khái quát về phƣơng pháp nghiên cứu. Phần cơ sở lý thuyết làm nền tảng cho bài nghiên cứu đƣợc tác giả trình bày trong chƣơng 2. Trong chƣơng này, tác giả cũng đi vào mổ xẻ, phân tích những mô hình nghiên cứu trƣớc đây để từ đó, chọn ra một mô hình phù hợp để nghiên cứu. Tác giả giành hẳn chƣơng 3 để đi sâu vào phân tích phƣơng pháp nghiên cứu.
Cuối cùng, kết quả nghiên cứu và phần kết luận, kiến nghị lần lƣợt đƣợc trình bày trong chƣơng 4 và 5. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 6 Chƣơng 2 CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ CHỈ SỐ GIÁ VÀ MÔ HÌNH XÁC ĐỊNH CHỈ SỐ GIÁ 2.1 Cơ sở lý thuyết về căn hộ chung cƣ 2.1 Khái niệm căn hộ chung cƣ Nhà ở dạng chung cƣ với tên gọi ban đầu là “insula”, và ngƣời La Mã đƣợc xem nhƣ những ngƣời tiên phong trong việc xây dựng loại nhà ở này dành cho ngƣời nghèo và tầng lớp dƣới nghèo (pleb). Mỗi một nhà ở chung cƣ (insula) có diện tích tầng trệt vào khoảng 400 và chứa tới hơn 40 ngƣời; tầng cao có khi lên tới 6-7 tầng. Vào thời hoàng đế Augustus, sau những trận hỏa hoạn, ngƣời La Mã đã giới hạn chiều cao tối đa của insula còn khoảng 20,7 m và đến thời hoàng đế Nero, chiều cao tối đa này chỉ còn khoảng 17,75 m.
Trong những thời kỳ cực thịnh, tại Roma, số lƣợng nhà ở chung cƣ (insula) có khi lên đến 50. Theo Encyclopedia Britanica 2006, công trình chung cƣ trong tiếng Anh hiện đại đƣợc biết đến với tên gọi “condominium”, viết tắt là “condo”. Ngày nay, “condominium” không phải là hình thức tài sản nguyên vẹn mà là một hình thức quyền sở hữu. Một “condominium” đƣợc tạo ra dƣới một khế ƣớc về quyền sở hữu, đồng thời với việc ghi nhận khuôn viên khu đất và mặt bằng công trình trên vị trí xây dựng.
Các căn hộ đƣợc tạo ra đồng thời và nằm bên trong khuôn viên khu đất chung cƣ. Khi một ngƣời sở hữu căn hộ chung cƣ “condominium”, anh ta có quyền sở hữu đối với không gian nằm giữa các bức tƣờng, sàn và trần căn hộ của mình. Bên cạnh đó còn là một quyền sử dụng chung không thể chia sẻ (undivided share) đối với tất cả không gian chung (common areas) thuộc khuôn viên dự án chung cƣ chứa căn hộ đó. Từ thế kỷ thứ 6 trƣớc Công nguyên, khái niệm về chung cƣ (condominium).
Trong tiếng Latin, “con” có nghĩa là “của chung” và “dominium” có nghĩa là “quyền sở hữu” hay “sử dụng”. Tại Singapore, khái niệm chung cƣ nhằm mô tả sự phát triển những nhà ở, căn hộ và buồng ở đƣợc xây dựng nhằm mục đích khai thác tối đa quỹ đất. Khái niệm này đƣợc sử dụng nhƣ một khái niệm quy hoạch hơn là một khái niệm pháp lý. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 7 Tại Việt Nam, Nhà chung cƣ là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân.
Nhà chung cƣ có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cƣ. Tại điều 3, Nghị định 71/2010/NĐ-CP cũng có quy định Nhà chung cƣ phải thiết kế căn hộ khép kín, có diện tích sàn xây dựng mỗi căn hộ không thấp hơn 45 .2 Phân loại căn hộ chung cƣ Theo Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 2005, tại Singapore, căn hộ chung cƣ đƣợc chia thành 2 loại: Chung cƣ dạng Flat và Chung cƣ dạng Condominium. Chung cƣ dạng Flat là loại dự án nhà ở không sở hữu đất; trong đó, mỗi căn hộ chỉ dùng cho mục đích ở và có lối đi riêng tách từ diện tích chung của khu nhà chung cƣ. Loại hình chung cƣ này đƣợc tổ chức với diện tích không gian mở cộng đồng tối thiểu và thuộc quyền sở hữu chung của cộng đồng dân cƣ của khu nhà đó.
Tuy nhiên, việc bố trí không gian mở cộng đồng là không bắt buộc, cũng nhƣ không có quy định về quy mô diện tích tối thiểu. Khác với Chung cƣ dạng Flat thì Chung cƣ dạng Condominium là loại dự án nhà ở phải có tiện ích công cộng và giải trí nghỉ ngơi bên trong khuôn viên; đồng thời, các tiện ích công cộng thuộc quyền sở hữu chung của toàn cộng đồng và phục vụ cho nhu cầu của họ. Loại hình chung cƣ này đòi hỏi quy mô diện tích khu đất lớn hơn với diện tích tối thiểu đƣợc quy định cụ thể là 4,000 và mật độ xây dựng tầng trệt tối đa là 40% (bao gồm cả phần sân bãi đậu xe). Việc bố trí không gian mở cộng đồng bên trong khu đất cũng không bắt buộc.
Theo Thông tư số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010, tại Việt Nam, căn hộ chung cƣ đƣợc chia thành 4 hạng (1,2,3 và 4). Tuy nhiên, thông tƣ này không chỉ ra đƣợc tiêu chí cụ thể nào để phân hạng căn hộ chung cƣ. Thực tế nghiên cứu cho thấy, căn hộ chung cƣ đƣợc phân loại dựa theo một số tiêu chí nhƣ mức giá bán, chủ đầu tƣ, các tiện ích đi kèm, môi trƣờng cảnh quan và quy hoạch hạ tầng xã hội xung quanh. Điển hình nhƣ tại Colliers International Vietnam, một trong những công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS nƣớc ngoài hàng đầu tại thị LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 8 trƣờng Việt Nam, việc phân hạng các tòa nhà cũng nhƣ căn hộ chung cƣ đƣợc dựa trên những tiêu chí nhƣ địa điểm, ngày hoàn tất, dịch vụ, tuổi thọ tòa nhà, khả năng tiếp cận và tiêu chuẩn quản lý.2 Cơ sở lý thuyết về chỉ số giá 2.1 Khái niệm về chỉ số giá Theo Bách khoa toàn thƣ (Wikipedia), chỉ số giá (Price index) đƣợc hiểu là một giá trị trung bình (hoặc bình quân có trọng số) của giá cả tƣơng ứng tại một khu vực cho trƣớc, trong một khoảng thời gian tách biệt.
Nó là một số liệu thống kê đƣợc thiết kế để hỗ trợ cho việc so sánh giá cả của những hàng hóa này khác nhau nhƣ thế nào về tổng thể khi có sự khác biệt về thời gian hay vị trí địa lý. Chỉ số giá cũng hữu ích trong việc hỗ trợ quyết định đầu tƣ. Có một số loại chỉ số giá tiêu biểu nhƣ: Chỉ số giá tiêu dùng (CPI), Chỉ số giá sản xuất (PPI), Chỉ số giảm phát GDP (GDP Deflator). Theo Bách khoa toàn thƣ Britanica, chỉ số giá đo lƣờng sự thay đổi tƣơng đối về giá, bao gồm một loạt các con số đƣợc sắp xếp để so sánh giá trị giữa hai giai đoạn bất kỳ hoặc giữa hai phạm vi không gian khác nhau, từ đó, diễn tả sự thay đổi trung bình về giá.
Đầu tiên, chỉ số giá đƣợc xây dựng để đo lƣờng những thay đổi trong chi phí sinh hoạt, qua đó xác định mức tăng lƣơng cần thiết để duy trì một tiêu chuẩn về mức sống. Chỉ số giá đƣợc tiếp tục áp dụng rộng rãi trong việc ƣớc tính sự thay đổi về giá theo thời gian, đồng thời cũng đƣợc sử dụng để đo lƣờng sự khác biệt về chi phí giữa các vùng miền khác nhau hoặc giữa các nƣớc với nhau. Theo Quyết định số 43/2010/QĐ-TTg ngày 2/6/2010, trong hệ thống chỉ tiêu thống kê quốc gia của Việt Nam, chỉ số giá BĐS là một hạng mục đƣợc Bộ xây dựng ban hành hàng năm (hạng mục thứ 190, mã số 1206, thuộc phân tổ loại BĐS). Tại Mục 5 và 7, Điều 3, Thông tư số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá giao dịch bất động sản là chỉ số phản ánh mức độ biến động về giá của bất động sản thông qua các giao dịch thành công theo thời gian.
Trong đó, giá giao dịch bất động sản là giá của bất động sản đƣợc giao dịch thành công trên thị trƣờng trong giai đoạn tính toán, không phải là giá giao dịch lần đầu của bất động sản mới đƣợc hình thành hay mới đƣợc tạo lập. LUAN VAN CHAT LUONG download : add luanvanchat@agmail.com 9 Trên phƣơng diện thống kê học, chỉ số giá là chỉ số tính theo phần trăm để phản ánh mức thay đổi tƣơng đối của giá cả một loại hàng hóa nào đó theo thời gian. Nhƣ vậy, chỉ số giá BĐS (Real Estate Price Index) có thể hiểu đơn giản là chỉ tiêu tƣơng đối phản ánh xu hƣớng và mức độ biến động giá cả theo thời gian của BĐS. Đây là tỷ lệ phần trăm cho thấy mức độ mà giá một loại hình BĐS (hoặc giá của một phân khúc BĐS) đã thay đổi trong khoảng thời gian (tháng, quý, năm) so với giá tƣơng ứng trong một năm nào đó (năm cơ sở) và đƣợc xác định nhƣ một mức giá tại thời điểm gốc.2 Thực trạng của việc xác định chỉ số giá tại Việt Nam Cho đến nay, vấn đề xác định chỉ số giá BĐS tại Việt Nam đƣợc đề cập tại Quyết định của Thủ tướng chính phủ số 43/2010/QĐ ngày 2/6/2010 và đƣợc cụ thể hóa bằng Thông tư của Bộ xây dựng số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010.
Những văn bản pháp lý này có đề cập đến việc ban hành chỉ số giá, số lƣợng và giá trị (doanh thu) giao dịch, doanh thu kinh doanh, số lƣợng sàn giao dịch BĐS; trong đó quy định cụ thể kỳ công bố, lộ trình thực hiện và cơ quan chịu trách nhiệm. Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD ngày 27/10/2010 đƣợc Bộ xây dựng ban hành nhằm hƣớng dẫn thí điểm xây dựng và công bố một chỉ số đánh giá thị trƣờng BĐS. Theo đó, việc xác định chỉ số này đƣợc tiến hành cụ thể qua 4 bƣớc: Bƣớc 1: Phân khu vực và lựa chọn bất động sản đại diện Bƣớc 2: Xây dựng các dữ liệu gốc Bƣớc 3: Xây dựng các dữ liệu so sánh Bƣớc 4: Tính toán xác định các chỉ số đánh giá thị trƣờng bất động sản Đối với chỉ số giá giao dịch BĐS, Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD có đề cập đến phƣơng pháp xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản chung của địa phƣơng và xác định chỉ số giá giao dịch bất động sản của từng khu vực, trong đó xác định chỉ số giá của từng loại cũng nhƣ từng phân loại BĐS. Theo hƣớng dẫn của Thông tƣ số 20/2010/TT-BXD, chỉ số giá căn hộ chung cƣ đƣợc tính bằng phƣơng pháp so sánh; trong đó, chọn ra 1 BĐS đại diện và tiến hành điều chỉnh các BĐS tƣơng đồng với BĐS đại diện.